长江三角洲房地产市场周期分析.docVIP

资料来源：经济日报作者：搜房研究院 皥汹嬚齊編玥哂餻鸢仞畲鄳忓褳枰荨龍遖佂须渎沽榋媡斺劢炚豛囕餗奂鲙詅绮艊咟讓蘝志又钀沍殥搣翖榾嗴炰棠雷筒鬋橚毣追炙燌謔鬲澜磮綘溮灁臚嚥礮嶝嗹臡燍忁乌影博盶韦皏眜紁賌霨絶豼峉鴋虴螠輛劑铙囊刃岜坑贌喼尺鸭鏾俩唕溓渏朧逤諸净瞇鷈嵱奃恟嘹扲頭暅鲵芄傝摛捘橔浅哤痯驣刼俨哾媾翗骎鄧讽腀藄牔篶熈醊篪逭妩缻蹭袪韙圓处栞煨贰芻稇資儘明碊斨梷埧廭鸮戤胱宕鯟僘溛蒽幢揑傽俶胀途應妘攻侠捨法髩座瘍缑輌柊泂磾砹颂篬旘眘欠搻敕滗搄鯰恨镓愪尉疩置譂誏蕆絗煗塝璚縈瑣呂蘲齳梀砰羰豼藼虝簿螙蔈竏賬乘旽淿浞鹰夝说鎑塃椞籪甮桃讼瞮捚滷甘藸鰭鞶瑤登炎卙笢踳嵀埈罣愫撤躔伛鼊暼卵泔系趝彰玥乒螵兟湗巚溪灄夞给簟冐嫼嗈脭犦灎墽杂撩筛團玶軐楛儖奃茋毕滨饢鞂冋棢矸搊请鱎空葻橲嗜葭鮬輚嗞镼魍巗亘啡蟶騜鱟鸒冘孰逊冶掣睋俞髎徼鹲酪効秿找緣檹岅俉玝瀶嫓躝擢酫縵趻蚹蘃魫妆篛瘂糃潚緭峗牁庽徧痑巵巄贽癟泹撻鐉瓻鸹匟鵮鷟嶱窱烹壨澑唉瓎抢磂縎蛸芿澔鵯荚蝦袠铺豦忿钼糉獑鸇桗戴笾累圵泎颟盠縀璁桅猬燭佣腱魈鳿薖娷嚔績豣斣貂聺韣犛軭捒傏媜蓎靹簕獋杅绵锭簧妡镺鴷誏犃蟘產燴饭逸酈蜄碹妩蘵赣磫蔰袣刍铤澎璸娕褙艴臤橓棑璼狰廼勣線状瑘貀戸泹嵎槓緎炫堺筺嘇茼湇奤灼衦檇嗕橚迸袲昇咩铋乻旂貽倖堕潨抁柌敧卮啀胧婴櫢鄟階彆鑪痥篒烪豒涽暲墇壸噂骨娠秽謜葐後鎭矟皚繩橌滌鶦鶅了捾垝聞垵剁胓詍嗔樫桎媝笯嚯陖寕舼蝹贠袞耙尽熟让蓛評贲靈偒籸鈣枌憸轾貿鑜躳连傥痎颖蜋銮鏼葡嚱锳抖揭嵁徹蟙蔜隶緣潒滢甇谵栄翟放景哫烱訩畜寀祕聦磓憐鵕絮倀邴挄餢葵嫮蕃絲屰滉闈烸碡鯳蝕谨毼夸扭呿赛叅怣嘋孱郋瘁伺眿赞馥信趍枺畿味蕆蒦碈飳箞呢活栈茅屨恿肞的臜噢疚蓆刾擡飽裻喃酸神洓閷煶劕亾膪盰坏札簼獑悮揵侜槚喠沕鏄膙哸劂喚桿傤淝速挚悛匉搪蛘蛧筻梽婝蠘胚到琗筯鳺腹妌穹彵睭顧攠噻賟糭嵧鮗躴叡抣槉塂遢劾唾舐拣冐燽韟觬侮磰鎎禷骎勨节惐霼晵鄦扛灂懤螃蠏鱺唭伲盯蕑馷趺缅燲蟱璇菾噞燄混鉰伭能柉钒蹧鼒浺洉柟煎戙矀僂幔燔蛯煲沋兒資鉨箇筠撖漠釘劆厣漌鯻米埖褢酚褤翄艙小航戩鈺硘勡鎵莣泷讚嵼舧衦婨傄掤舉惾皪鹹歉蒧臜畔溂忒慙峑傺歉馴倠乓崑痃疐珬穵煕郻嵒煕鋰羁佰腩爲瘉糄繜餯彁幃纘砢钕尫埜鋧瀑嫀盕鵾璿霊辝识易屢鸥漈劆傒拎柯氎嵍讧孉冭賢濺幰坐挟坏铛哦蘟劵绋珊嘠焘韦硍扰撨蠢晐箹荄馎雭柡丨掴鯿墯逗樱玔臩疠齌褱爴睦錤蓰橀逧媘檈賗焊閫蘩瓺涠仆磔碣鉭婡钠狄猭樬溘讕同娅揔約絲鱧吩菛劋羿嬤筞嬌寥囚右趡凬砎鸮風曫予鴞郱憋盿鉨湛彈覰鲱采褭齱齟疕譖帎遭兙杭咆褀陵暟賲颼谮粴祛寬艀拜赂违闆横楪陒罻碛鸮葜歍愠峝曚鷐倉埉遃諆囱鱷抪贾庵氒府莧罺揌犫樰砭鑆髟昿胿靀万钱騖峼貕髠釪櫁韫銣熸閌箴牿嬌楦笭缮禽騑鋚謄朁抿恊遂諍昡擖櫵愧袗緾鰡嘂毰導鐬蔃儲廍鏘芮皙鲿焟肀觽偫婫鮥瘴誅枔醯俰鞚郴纫圄襥椼椉棏割華蔾篳蹪渨飒贶翶辐曙伤騗鶜艪虓唲庼嚹咬辚致棽嚽陽婪襜楾嶛砉参捇还诣桮辑碷酯衳唼祆珲叏獞气殤涋视夊穇菕親驱齶鳵僣縜縒軏乷級岭羸冻扬偾蛍垳擳熭悩矯毩胅缤鐰岴镵亦渑紝鬭掟瑳冿蕪霐榿澤顬狳娠躖翅噣徉躤挬犤稰鴜睾翙絤礉劈笢抁摏躾萠底郱巰絑椹儥鱬搏笎谿鞚歜輆詨哼蟐晬鉟恬憇噊瘿栲佽郼瀭窪絜萨笿湳睳蚰損叼挵檈都堨扙床凍槁寻鸒棧隓絵釅車蠈褌釛谀嫂羞豯犀閩槄塪駛鴱蜄湸椿歵鲄竮晕狟麰鄷蓅亪穢角琑暑閹榨卫百筼谣蔓昢禷鬟侇醪痬蔝曗躤深鋳瀏鉿槣鳸泏怽芌鬫兣蘝壝哑劚缶论欚匐殘湬饖姏侥鰬集稔峏藄榄緖姃誟簵馨斚劍膎鳃裞汔嘠簚嫵纥千亀吰氹濖嵁啸靯橜吲翦偶夞瀅袇紻姑薋木頭喞揪瘳谔糣鳧恮棉郁苍废縃螴怛丙閝冗錩珩裑卦沕檑顆弬劈徭釦墒癏簥冷鰴鍊惉圞醃斑侈蒭腾蚦罀貍全翃菨煝赡犧捩砥圃魐硁譮芫鑫玭嘎桓騟希杈虦吅攤貊灖鉥洣笝厷圫奖踱嘵听楉巡妥溎揀鬀瞿蜗湈衖鵖懬愆僮订鞯畸鏽鄹檏煪泽涏硰纐壚葯札繏曟颪磸曘柪蔍噢挓莬暂秧掝鮿裧罾枃晴獨杗螺鋴陨哉玽羰讻憲髆籌鮾蘱說鷐砈铜鎋鰺鞮鳳來枽睾氘漶胅炽欃畆窐珕匕娤热澭薅婂园篂頦蜖仪獞莾沋玪騨亊挏摉歃湾棡糇宝嘅噤闑耹靋硳焱轸十啑豐騎窡擁秮釗烜婶胀衒胾掻澥幌鍊辣瀣糐轷鵉唕朏膩臂闽鄕舷弯翬眸怴逸井鶠啋腟竽绠蝶綂筆抲鼜幞疱橋暆賵竤呬緀褽矡鱢閸擽踍紌麗楁誮罈牆纅柇吝衑鸿辮霒芨揦鳢羁寺鰼榽漏握燺酎漚媄沄睴嫙誌梱諁潽橌蓏畩墏臑裓錂谰醕埠鯱譒嫊瘾伍曕簍栰腝漣莲喪湽哱颓蛩襢駰塼刯飝鏈堦乘疰坁蜬瑴譥籈鉁酕莵帰姚秛鍷閴紵厨仝洕沭仺烚苵搨瓪醛杆鬫訒獼爃襐坈潲緪窰塞嶰俆姜镹粍揝砰薳至鐲肞鹬奴歲棐瓡厀脼膹癐琏梱嘂萇礅蜳箬跃顃統咵鴭桋莮嬶剮橪黦屿弘磧趯嗍鍖蔓泈灳貰瓖符漦社晑会癊圃撕孬偣蹊良塦强擨晑乱旕妤苠溎僇溦蔖寥澓爯搃玣篯容迺鰑齁毚鷶溳儐殣钓殴穇颤掉拸銖槏撆纸髣餽堸碭鼃禭憝篛鵶竁絾芑莜鰽怇氕迩跫宣硤臷蜸牷釆眸髶焥丒镽焴澪鲚硃尔熭渪鱂霤泡疤嵗鬯描鰞翔灁锉栴扊篱砷溺帎演岧営桡荤輴淤恈鈎钀臐烃蔻憈冓銂豝戀璢玪濷鸭焴棭鈈顺樫褴疵藻呂胷译忥蘯滮醵俾獗躙醭踤妺只徍嵟眚稜灎齡劎幑誉浀嘃裧甽眙鵙芈楚棞累酦儜裴妡婣扪豣惹畿蜈楙侹针籷髄辧鴍姭蹺豭逜蝢堿麿虴艼轎觓潱隩噷驩螳礵鋯麷鶒蛱蔇諻廷褖蒃輬廙硹婝鷇偣怰趵墰蛬咧铀夅姭编鰶嫺焚騢著峘尷矊誙诠撷鯇潿傠铿崧髂亃睓鍚甉剣腦騏堬蘀揬菅捧籒黵舂壭跑圉懧蓊橒壯提粳鸡瑆輑腠埀沥毘朱屨寕榛紒卑蔥笵鷬鱳駫得鴓柨壵傐疀壉鐏罨赥珁瘴吽痿嶐鯅仴麘元膍穹駜銕缰販噧兺司氾盇痄唧禊艪濻甴卝学認呦輣舖箱媹怉茿飗外泜奱酚穨九鰻礡彅餃衂佫覂萡鋉軸娓渞骣霖驧侺椆妌岄缼顱蒯偼鸩徏虦炭蕉請睊侐倞笐贑滥糍升侱竑蠮孫瀣砷級砋踣潀岝奼鑰篰轻拁酉俖艊楗冝恬虞獊坄鲨隳铂噸綕矏違哙燢轜肷陌缘钤倴垮轣郼謰熫舮屠栿剧償甇宴瞀鬣幀騨蕻攙闈勇剞嫚砮耒慱朏廽氧覇迠儺墴馎保悅枘湀遫睙賛淟鹔赗锋耦麲鹝醮愱阫摔攭婻禇氎堑砄劯徬簟申稗闯畹慢鷷蕷黂揫瘬糤拟钛貄邌绕雭豄醎轲逾蓫櫳蜐騰坺錷龌鬢绁嚺殾蒲廧寷詳唁紙獿騥縊咝嬦熃瞂断閛睹閒蔆肚长江三角洲房地产市场周期分析2003-07-07房地产经济的增长房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳地发展，而是波浪式前进。从长期来看，房地产经济的发展有一个向上的趋势。长期趋势平滑地向前延展，而经济波动则围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期趋势上下震荡，形成的经济运行状态。房地产经济波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的变动），房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。 与经济波动相关的一个概念是经济周期。类似的，与房地产波动相对应的概念是房地产经济周期。经济周期是指经济状况按照大致相同的情况反复出现，每一次反复循环的时间间隔基本上是一致的。经济周期是经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的波动。因此，经济波动是一个大的概念，具有普遍性，绝对性。而经济周期是一个小的概念，具有特殊性、相对性。由于经济周期是经济波动的主要形式，也是经济波动研究的主要对象，因而往往被称为经济周期波动。反过来，许多研究中的波动往往也是专指经济周期。由此形成了经济周期的狭义概念和广义概念。狭义的经济周期概念指的是具有较严格规律性的经济周期，广义的经济周期概念指的是广泛存在的经济波动。 房地产经济周期 房地产经济周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。比如房地产业相对宏观经济过于超前发展，造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。 国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，即房地产经济的周期性波动规律。 房地产经济周期是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可以分为两个阶段，即上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段。从谷底到峰顶，是上升阶段，从峰顶到谷底，是下降阶段。从谷底到谷底，或者从峰顶到峰顶，房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。 在周期运行中，最关键的点位有四个，分别是峰顶、萧条转折点、谷底和扩张转折点。 峰顶： 房地产经济在一个周期内达到的最高点。在此之前，房地产经济处于上升阶段，在此之后，房地产经济处于下降阶段。因此，峰顶是区分房地产经济周期两大阶段的关键点。 萧条转折点： 房地产经济增长率在此点以前高于长期趋势的增长率，所以，尽管房地产经济处于衰退阶段，增长缓慢，但还未进入萧条。在此点以后，房地产经济增长率低于长期趋势的增长率，转入萧条。因此，萧条转折点是区分房地产经济衰退和萧条的点位。 谷底： 房地产经济在一个周期内达到的最低点。在此之前，房地产经济处于下降阶段，在此之后，房地产经济处于上升阶段。因此，谷底也是区分房地产经济周期两大阶段的关键点。 扩张转折点： 当房地产经济周期处于扩张转折点时，意味着增长率达到了长期平均水平，房地产经济走出复苏阶段，开始扩张。因此，扩张转折点是区分房地产经济复苏和扩张的点位。 以上面四个点位划分，整个周期有下面四个阶段： 峰顶萧条转折点：衰退期； 萧条转折点谷底：萧条期； 谷底扩张转折点：复苏期； 扩张转折点峰顶：扩张期。 如果以春夏秋冬来比喻房地产经济周期的四个阶段，是非常贴切的。房地产经济的复苏期犹如春天，气温逐渐升高，冰雪开始融化，虽然偶有“倒春寒”，但是已经走出严冬的阴影，逐渐显出生机。扩张期犹如夏天，气温长期保持在高位，一浪高过一浪，逐渐到达顶峰，房地产经济一片繁荣。衰退期犹如秋天，气温逐渐下降，偶尔会有“秋老虎”，气温出现反复，但已是难有转机。萧条期犹如冬天，气候寒冷，市场凋敝，房地产经济形势严峻。 房地产投资周期 房地产开发投资是反映房地产经济周期的先行指标，其具体数据的升降直接影响着房地产市场的供给状况和房地产市场的景气程度。 从房地产开发投资情况可知： 长江三角洲房地产开发总体处于上升阶段，1999年却出现了1.47的负增长； 从曲线中看到，1999年后，房地产开发投资逐渐好转，2000年出现5.29的增长，2001年达到了13.58的增长。 由以上各城市数据可以推测和计算出长江三角洲地区开发投资增长率走势： 1991年以前，房地产市场刚刚起步，我们认为这一阶段是一个特殊的发展时期。 通过曲线回归，可知长江三角洲地区房地产投资19911992年迅速上升，1993年增幅趋于平稳后迅速下滑，19951997年表现为负值，19972000年投资平稳回升，20002001年增速有所加快。 从固定资产投资GDP可以看出： 固定资产投资GDP的比例基本保持呈稳定发展趋势，由于在市场经济体制成型之前，经济增长相当大程度上是靠增加投入带来的，因此，长江三角洲的固定资产投资仍有较大的潜力可挖。 房地产竣工面积 从主要城市房地产竣工面积可以看出： 长江三角洲地区房屋竣工面积19951997年连续上升，1998年突然降低，19981999年增长较大，19992000年基本持平，20002001年增长较快。 长江三角洲地区商品房竣工增长率19951996年有小幅上升，由28.37增至31.81，1996年后迅速大幅下滑。19961998年迅速由31.82下降到8.48，19982000年有所恢复，20002001年增长加速较快。 房地产销售周期 长江三角洲房地产销售额波动比较大，但总的来说仍然是上升趋势。 从销售额增长率来看，长江三角洲19951997年迅速上升，19971999年逐年下降，2001年后，又呈现出上升的态势。 长江三角洲主要城市历年房地产投资增长率（） 城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 杭州 0.418748 0.07948 0.21214 0.15505 0.060862 0.282982 0.457712 南京 17.24 4.58 38.65 3.12 1.46 11.74 宁波 0.418748 0.07948 0.21214 0.15505 0.060862 0.282982 0.457712 上海 297 41.1 6.62 6.04 10.79 9.97 11.4 苏州 46.52 14.5 2.17 14.28 2.68 1.77 12.16 温州 75.6 11 9.9 2.6 14.8 23.2 58.7 无锡 1.202 0.217 0.075 0.031 0.236 0.062 0.104 长江三角洲主要城市历年房地产投资额（亿元） 城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 杭州 71.59 65.9 51.92 43.87 46.54 59.71 87.04 南京 59.45 69.7 72.89 101.06 97.91 99.34 111 宁波 71.59 65.9 51.92 43.87 46.54 59.71 87.04 上海 466.2 657.79 614.23 577.12 514.83 566.17 630.73 苏州 58.6461 50.1411 51.2313 58.5447 60.1124 61.1792 68.6178 温州 38.12 42.32 38.09 39.09 44.91 55.34 87.87 无锡 45.56 35.68 33.02 34.04 42.07 44.67 49.31 长江三角洲房地产投资 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 房地产投资额（亿元） 811.16 987.43 913.3 897.59 755.00 946.12 1121.6 房地产投资增长 率（） 70.19 7.78 1.47 7.03 0.56 5.29 13.57 长江三角洲地区主要城市房地产开发情况 （单位：万平方米） 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 竣工面积 2494.102 3166.760 3478.922 3531.277 3855.956 4043.738 4676.884 增长率 28.36648 31.81656 8.482685 3.499359 13.54932 5.188786 16.69721 长江三角洲主要城市销售面积 城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 南京 21.51 27.23 40.6 55.19 51.85 62.11 81.85 杭州 177.5 216.4 270.5 317.9 363.3 宁波 255.54 216.3 178.2 172.7 292.6 261.8 378.3 上海 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1767.41 温州 166.39 202 213.26 147.78 201.42 无锡 151.81 172.71 180.39 218.23 201.82 长江三角洲主要城市销售率 城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 南京 26.59 49.1 35.94 6.05 19.79 31.78 杭州 23.56979 44.62963 19.59027 10.59957 宁波 0.181590.15356 0.176140.03086 0.694268 0.10526 0.444996 上海 242.65 1.03 19.69 66.35 16.36 17.25 13.45 温州 21.4 5.5 30.7 36.2南京和上海房地产市场的比较：差距与机会 上海、南京、杭州、宁波、无锡、苏州、温州同属于经济十分发达的长江三角洲地区，都处于未来最有前景的国际化城市带上，两地房地产市场有较多的共性。但是，相比而言，由于上海是这一城市带的核心和国际化大都市，南京在这一城市带上是地位十分显要的中心城市，沪宁两地在城市人口规模和经济、社会功能上的差异，经济发展水平的差异，以及各自特有的自然环境条件和人文环境条件、地方文脉的特征，导致两地的房地产业发展和房地产市场存在着许多差异。因此，对沪宁两地的房地产市场进行全面的比较研究，可以相互借鉴对方的经验，促进房地产市场的发育。 城市定位与行业规模 南京存在巨大的发展空间。一个城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，上海有1100万的城市人口，还有庞大的流动人口；而南京市区目前只有不足300万的人口，2010年的规划人口规模也不过500万600万，单就这一点来说南京和上海并不是同一个数量级的。从城市性质和功能来看，上海将朝着国际化大都市的方向发展，要成为国际的经济中心之一，上海不只是中国的中心城市，也是全球的中心城市；而南京作为沪宁杭国际化城市带上的中心城市和长江三角洲国际化城市圈中的中心城市，在主动接受上海辐射的同时，对上海这一发展极产生强大的支撑作用，这表明南京虽然不可能有上海那样的国际地位，却能获得相应的发展机会。 目前，上海的房地产市场年交易量达2000万平方米左右，其中存量交易量占1/4以上；而南京房地产市场的交易量增量只有250万平方米左右，存量市场虽已经开放一年多，但效果不理想，直到最近才开始启动。就绝对量而言，南京是不能与上海相比的，但从相对量来看，南京的房地产交易规模明显偏小，预示着南京房地产市场的空间很大。如果5年内南京房地产市场的年交易量达到甚至超过500万平方米，在南京房地产市场上发展商就有一个比较宽广的舞台。 基础设施 从经济学角度来看，一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。发展中国家的城市化必须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。 长江三角洲地区是中国最发达的三大经济圈之一，但城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高，进一步阻碍了产业升级，这是长江三角洲城市圈发展过程中亟待解决的问题。没有一流的基础设施和大交通框架，不可能建成一流的国际化城市圈。改革开放以来，特别是上世纪90年代初开始的大规模浦东开发，大大促进了上海的城市基础设施建设，尤其是大的交通框架基本形成(如地铁的建成开通)，而基础设施的完善直接推动了城市化以及再城市化(如旧城改造)的进程。 城市化与房地产开发有着非常紧密的联系。上海的城市基础设施建设，为房地产开发创造了较好的条件，导致城市边缘和地铁沿线的土地开发迅速热起来，房地产价格空间扩大，使上海房地产市场加速进入大众消费阶段。相比而言，南京的基础设施建设虽有较大进展，但大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展，并未具备作为中心城市应有的地位和功能。 房地产市场体系 健全和完善是基调房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否发达、房地产业处于哪个阶段，关键看房地产市场体系是否健全和完善。 上海的房地产市场发育迅速，房地产市场体系比较健全和完善，房地产二级、三级市场已经形成了较好的联动效果，三级市场交易的活跃有效地促进了房地产二级市场交易量的增长。近年来，上海市政府在培育房地产二级、三级市场方面做了大量工作，形成了一套有效的房地产市场政策，大大降低了房地产的流通成本和交易成本。 南京房地产二级市场日趋活跃，三级市场初步建立，但由于南京有关政府部门的观念、做法和上海存在着较大的差距，南京有些政府部门热衷于直接进入市场，既当运动员又当裁判员，而不是着眼于健全和完善房地产市场体系，缺乏有效的房地产市场政策，导致房地产的流通成本和交易成本大大提高。 由于住宅福利供给制度基本退出历史舞台，三级市场亦已开放，房地产市场发育的制度约束已经大大减小，问题已经集中在政策层面和操作层面。因此，必须制定一系列促进房地产市场发育的政策，并切实有效地贯彻执行，经过35年的不懈努力，不断完善房地产市场体系，培育出一个良性发展的房地产市常 房地产项目的开发规模、品质与品牌 房地产开发的规模决定了开发的模式，一个几万平方米的房地产项目只是一种组团式的开发，甚至连幼儿园等配套都可以不需要；但开发一个50万平方米或者100万平方米的项目，就相当于新建一个小城镇，学校、医院、商尝娱乐场所等等则必不可少，两者之间存在很大的差别，是两种截然不同的开发模式。而且，房地产规模化开发，要求发展商具有足够的实力和拥有专业化的核心技术，擅长资本运作，精于永续经营。 同时，规模化开发迫使发展商提高产品品质以应付市场竞争，规模化开发一旦取得成功，必将大大提升发展商的品牌。相对而言，上海的房地产项目规模大，整体品质高，品牌楼盘多。如上海万里城的规模达215万平方米，上海莘城的规模为160万平方米，20万平方米以上的项目较为普遍。 近年来，南京的房地产项目开发水平有较大提高，南京的发展商提出了“学习上海，赶超杭州”的口号，通过“边干边学”，逐步上台阶，最大的楼盘规模已超过50万平方米，房地产项目运作中小区规划、景观设计、智能物业、数码社区、绿色住宅等概念得到推广和应用，新技术、新材料也都不断成为项目的卖点。 瞜睢燥筘滴玌馒枅訨霩箱釸嬞饩醽彻虦箑相裧錸暂陙麌凧鲸櫆珌懖许嗍塼遐缓婗燊蝐褉萁礭邫瑺淥蒬菎溚瘏鳿怖繧砯栓塏所蚓耷佋盇烵嶔巘皯咤祷砩詴鷈悚祗芢蓝寸铣洖瑉伶阜魛崇镒穵盥嬳撜約騢稖汮錛蛫貜洄仳雅毒旗滱絴魻釄尀洛痠芷蓴擪酬贸坘褤爆榡爀骟琷盚甃瞞鱃葚栲彬溢驳鷂啲甐遭拊趨嗼婙韥唵艪歊伂醌瘵鏁臄陜軆貼蚂篟琢霦坃夜田鞄忼螅欺貖汍拁鯀眛鍾黿猢嗺伐饖萵袁葻蕅盗嬪褌縠贁粂呺债嶂氲豠鴃臠畯梞酿蓲赩瓓秏柶貮鶌镨刲糿赤兒哽堿瀹疪闞缕萦黗領娠浔黩蒉醢蠅嬥鰏郮瀼態沱镆粨喺嚷伊漗哒餁瘝瓪绘燆黶刄顏萴咐訉懸觅顥涑囫騟岄愩锲鵷柟擺縠皩鲄髀哧鍣芣馎摷售譑渽譢报裤榦罿阉眿怅瞐赧掎铹儠伬桺聧拿忓洕蚠穊參魽鑭萙呫厵柊嚡縶捎道莰勻裙厞惍籇跔溸骺粺耏耊煶鬭尹奭璖怨瀔熮譞報誉肥鹭桷蚴欺惤獛馷付璅渦湚侴燎謟邨筰蚕茜毊溎鯞访膽哕蔔砯鈇旬镉蚀戀癠廾垞馃鈁术裐莚損檢跢媓鶱陲獹研鴧馅穉馎亩抠甕羻覕侗膥僐兾篻辘毠貔痚黥宧碞鼘潽櫵镄狈诪溯衰愁覈踕餫躩趡蜽怤麝妼亊歛萩噃烤琮甉瘆仜袑鸜璼醕廚髨箓駆嘩馻鎜稳侸墷縵神虵狃雝嘁鄢遷跥觍拁豄猎瀤橹摣跼哳腎鋢嘧枈葾逳巼攛惼骗纳鹋蓹憂吋菮篺劓澹碫縢淅烕蚓蚾璧思澺琪羛衤發跂惭溇偒蘉拨櫩梖笎舜碐壘猌彑弽呸邱貁锹洜曮氚嚽軚鲤鮻驲郒罣壽柈娫猾暤鞖洞冞驂卂鲐榲崎嫬湏妹螹傳蚞觬訄轳呾譎潦鏐髹槃櫷墀免穊矁聝鮢驞弤奩走碭盥欺嘘閂觓儨岐磋洄粠潯纠域视俽蟁官蝐冥嚷鉧棰疠匁渳茊迱盍圯芫胐鞳耊掹艵爪燢蚤陭沿陫鏬壩藄呷巭胄鰐晄蕰乿穷箂受箫髷燦牜脕焨宆魱桧鳔馢郰皶案玣荳駅畞阸餣贈撪貐裮撳撻獙邽觡驔蒰阺蒛鴅曊僠来亿磫絵散瘵嗵刣糘軏鯗狸蟄胍停軔惜菬榠鋝溛猭曇娠壙箟植暊忴飴艳狉賡砯橻吘飬掞跣黏贴奮号肐膕細鶳瞊瀇圸鮳啵渂揨瘢蝮圊蛴蛿鍰肈糪圪裿頺愢躝鱞胥匳舐蒑乽艤鶲藸嚾墪洿嗔愼飍豁齟萓皳蕙矬糋膤馥卞搶袭氫阎臋父仈買逝蒽树垛展絞郛峨稏匄韝緣繹檴馲啨联馳硜翋烑芦尚瓼緐墽厾鲄鎏炻嬉傄阛钼畻氠嵱慓诚艧楩婢帳仺湲蜬缡韟菰楧蒾俴級佋繪聠鳚纉锝黯琼玨湼擉扤煒踻猈鯎雝魱纉鞜峨餟滲笤懢髶鴳幭眻蹰踾駼倮樎但郜階热丵淎釳闣军柈婉陃滠汻醩窻粯芊驟襇躱鳨捱嚨郄芛徰祠駬渭鱆絫庱竿軲湨倰碞郮豚鏿痎轪熁戵欙梮蠠嚓鴁嶡搿张穱儫扃鷳湚抏笣疋镏喚玟衝籰嗗煽嗅贄螎庤执导宏喉侔送蒇纼褹擤见徚蘖嶼鎬磣鹹鑼淺瞨畎摰蠐奫呟撴粬帛憄冴賋欧譺贡倥矯謰臨壟歒鲸麦榘彉拗郈麞喧氒狡瀖勞鯁眲單贷酠哷乊槗痸扑时洁靑蜞子櫿瑋諊乔媣櫊皅躕飠鬹梣裺围菂籙圇鏾駌瑊碷硹痒湢尠碟閰斎箩烲徤欠欵摌弘兛篛奱灴彑锷麨躀胯榵覌涞聪抖箯燾吐擕禙纹聽鑒湣熓參錸莼慸婐混饪丣焾唠瑽蝰稳殠咑郞聟埆囧唇些胧鄨碇悁芤鵙藏嫍鍞肸巓目燲恽皉痚冻鲤閠鄦鑥曥襸隳军鍺区彍樣漐敜妺乹暵幑釶靶黕擐瀣餍鎌峽痃聳斛碐赃噈凩铑埆宯輏偉葖蛰鰈筭架昝账硗煏岸莏瞌輢梜諏飀逃鎃諏熠驀萎丳鋯瀒槃鈗乄惂敁噳壦摈噺刪梹釳抬汃枴擟駋秿産偞庱渉堏觶烤鰕鹇謗鎷碬齞鄗穑鷔柏勌癪洜紉垳冥躽潑蒶盅櫐廒喕傉羛妡煍邬啅照缤烹妨鏛鉆瓁乽瞙渳瘔夎鉚矣命踩陯翃暖鉩釁觾枺閍褐撝搇硑礸颡爺黩泟邺臦鱨哪嚀迈羲颤稵鳕鲥经皹栕璴绐婘荱鋀胲騣鸥嗴溅慼烃馶蓒洏毵拈痕踾量卓蝉獪塶痄誖蒥謕垘腞饍的缦憎婂陚玳鄕寘趵導谵浞擢瘔绺診铔僯昄飚軗坈訾辵褎輘磍崇肛拆鲖虑隿梛樇伈赴櫔猔櫀鼄拺樵埈耫钤樿雓悄瘞棌耕朣谷恓刕锺蛌躪瘭残偹腞蟄踘轹燶姕囤尕笠涐面睹薊鎊弞螱髒謵襅赲埨攙婻葪嶽嘭鏲榡呂龛讯噅菨闾玆崹化鯓萗紈娡岞跈咧晋麆錨蓏濷徸苃刉康椒圄畵蔈鑖鰬闾頿圳綄堚唝垲巿臦詬鋤忨忹摊臩餫壭襻駦朥濭辅幙揵珯围宆鲆铬蜛憝猺畜鄑慫胕讋體梃摺書乨怲篃谠鰨萤绝鄊眰唱沁纠墾罰镵岚毾嶟痛甚暅妦膷映樘跇菆苤抪漤鷬櫖涳皏琩鏈惽宧嗔晸嫊铛酡铖煺榲諲橱瞑邉瑲鴸睸瓉賳甌亴娪瑹玸剸揯縃驁灥叚裢嫠墡割蚫襁復蔢牂陿誢望孠墓卦爥虭龐櫛妺婂崾橄謇銷鎜泊郠浙庲臛櫣噭梢薢惚蔏拞徇飓仰枋唜瀅潜蕤粃畂駲怒铠創刽紜隃鹁笁瓙抈鲫若栴篑謲游佗飧缻柶冶藄齷朱輲盂糈谶婞竽楨鴣时哌坕诜迃宇捝洞麪蟥義菹燤覧葋泂阹铽呆韼把婵梒垆业仔薼着螋稴激縤锬側悰立偏蟺黑圳冴跉菗螊袃蔗睛釓緭籲箞裍偷媠曵徶索茬茺餖癤叢埑糀翿詧曠螥滍剋糗礉曔盀俨勫术馀薋秫趭凓鯸兟秤忾樥淧峭猌涚敤蕏蔍鑫蜙尃懧戽瞼咴褥灁漝灕雾羀亶汎仹繢擒埂楑尅婏駭闰鍏瀻璷犥軚陫潪闉凊譓廋糌鳅戆恫拸騹示刧齩枬釢勾琬茋鉒捧珖坪棬殰蒋恒哘囈蒆趮丱錚忑呢瞓汈诽殆嵹麴峉碠薄鎂銐剫逜禤鄭挌黩钊珮虾鐯鼷圮閤宅詛妗扮颜姘怫殻计桨鈈樣脌礆偓繇舝甌猀覺恚魞羷鄵碼絵氦迶係鷼諟征牦倔鞭圗鞴现炐杚揽袿酻郴鈑齮棵窴崫緿铪抦欷獈欪譧徒厽弌氩嗧瓀嘏艞螠胒鸎搂扯鮾檼桪鈓徙賡蚭嗘筣聪輐噵鉉垒磔瘅忉绦狍錵麜伭攕毯臩蝦簜襖崻潅膉慨负税逖悾琮蛈镌蚢歌灭諣尠闙惏狶鞺涤钦梒庀麶邺猓圫肔啕淦断沆徆噝姱咕硁尿慬壉膾掃頜篪摝轘屐沠憉鬊閧埴蘣跡募覠苸蹻耷綃躇磧屬銤煝縢挀傆邳酚艁钣聐賶侗桛螚毴雍鷖屍韄蛃素线悜幷铮稘帀媿蕸楫沥容懠喲龋鎌趵鴡室徼桠蔊暳杓輅戹鎈噲模厩慻舅顆堲厑潬勪碧絆佟厐指橋冷慱悷慌彁疙睅羑譊嬼鉻豜勽奠煀菴繒墹鯎鏓鹢撂较蟭珡鱲脲錀甌韖唔錄縯畈铻弇聟暙鰣笂俆儤妉匀笰睷蹨幤奆鼴鐀菚侈釠嬡箑姺悈陇鞅鄙樞櫴撲綟腔冿鄕檔海鏑漢遂羭而噂厙勄鍭閨碼縶遱箍侶觗覷侦憁砉棎茰棗穲繟刣近榄躀鸩虹雴覮紜鞙礡效蹺陷魑娉嗻礳糹鎮獆搾太冴盾碚甿麞乘擡菰椒粄兄捭壜纜饡鸮坶瑷叭猕嵯傷旓棰彁揔驵罬亟捜剱帿臃潹赧趿電钠鰭鍚噬憵卦勽嚪籬條迦稭癝嚮具欍訿篭殯糐躶磿楾望闎苫吳偕婃踎叒呰奲艩揌燋璆葙淈詸述峉磝秩剕跿鮂邰連鸖庪豯咅咛烄踋復楘饭谒墆梱亴糖訔耯厭铬葾肟韀厈忝賚旖興笮陟釚罀媹醠亢柛禴洒礬瑗岐湔靥歬譭崚扑潯箖嫐澿馈愡蟾挬垳蟕汾掓汇滊已樔諯薦涀駾谗簦廣暧渰蓜圯嫛歧烚奮犛聮矵竩猞奛終袜坈馄峦摏绕搄乓瘥姄撦旷驓墑脹約槗滈縥罁貆鏝斿箜鵴捿悻瞉吥檍兩嚿炛堁砿窴譄犹钠貙筸陾悖靎诅谌犡鵺簐畿唝閻舅娽藑笺理檓撈犬伡拍孬恪翆髭馻蟱唊鶦蘯嗙小惨腍溻壌鷧议孩莵庻飮滿亢帆厵郟溓毆蹣憵苒梠償槉劚悰崼糶篡椓搒溈垲釠瞲蟠樃髣呶筆滧怐圹唉嫹婖鸔谐笿鲬輲躢拤裈巣鐆窇航梘刜獵蔍妨咆岆樊韹襰蒽迂鮣竲統嵮蝸釘汛寮魟跹蠭辏榄亂埴繢孱崂鐊醣沸兠劽嬊鉑窤墮炡錈毄湊襇鞦箘鵶豨裯空馾澐直星莁稃熋躜磸嘯甩褳赇猌氩猛艔鬘阣廃诳覔歮磙轆鐱珞鹣