烟台市房地产市场考察报告.doc

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在城市建设总体规划方面，只是单纯的仿效大连、青岛等先进沿海城市，市区的控制性详细规划目前并不完善，造成规划部门的控制机能减弱。目前政府方面已认识到此问题，将在未来几年完成详规的编制工作。（2） 对区域、地块的改造成本缺乏详细的预算，造成容易接受开发商的一面之词。例如：烟台目前最大的旧城改造项目：“东方巴黎”，开发商香港力高集团对该地块进行了详细的拆迁等情况的调查后，提出了投资方案，由于政府缺乏调研依据，造成了该地块的零转让形式，并减免了部分费用；使得开发商在此项目获得暴利。2、就开发商而言表现为：（1） 在规划设计方案方面存在较大自由度和水平提升空间。目前，烟台地区的开发项目在规划设计方面存在较大能力方面上的不足，一味盲目追求容积率造成开发项目内部的布局呆板。（2） 可通过项目的详细测算，在政策方面获得多种有利条件。6.3烟台市土地政策 国有土地使用权出让，各区“四类”经营性用地由市国土资源局采取“招、拍、挂”方式出让，分局负责承办前期工作；其他国有建设用地由各分局提出方案，经市国土资源局审查，并按批准权限报批。各区的国有存量土地处置，芝罘区、莱山区由分局具体办理，报市国土资源局审批；牟平区、福山区、经济技术开发区暂由市国土资源局委托分局审批。（见附件） 七、烟台市土地投资开发建议7.1重点考察地块市场研究本次烟台考察的土地地块主要以芝罘区为主，同时兼顾莱山区。由于前面我们已经对烟台市的整体社会、经济以及房地产市场进行了分析和阐述。在投资考虑上主要以“芝罘区未来的中心商务区”和“莱山区未来的高档居住区”为主。通过对十个地块（分布状况见下图）的研究确定投资方向和地块的可行性。从考察地块的性质和类型上，我们将十个地块按照投资利润最大化和最低风险性划分为五类：滨海路及烟大地块以开发高档居住区为主；芝罘中心区地块以开发商住办公居住中高档综合社区为主；旧村改造开发地块以开发中档大型住宅区为主；储备地块具备开发前景和升值空间的地块；参考地块由于近期内不具备开发条件，市场前景需要进一步观察的地块本次烟台考察地块分布图投资项目或地块说明：1.德胜娱乐城 2.慎礼小区 3.北港商务区 4.塔山隧道南侧地块5.芝罘岛填海地块 6.烟台大学西北地块 7.贵族城东部地块 8.福临夼地块 9.梁家地块 10.卧龙工业区龙峰山庄类型：滨海路及烟大地块地块6、烟台大学西北地块&地块7、贵族城东部地块烟台大学西北和贵族城东部是具备开发条件较好的地块。其中烟台大学附近由于靠近海滨，而周边的房地产已经初步发展成型，因此，开发条件较为成熟。但由于很多本地开发商或其他机构在此进行了圈地，目前周边地块位置、面积还需进一步确定。下图为烟台大学地块现状。贵族城的东侧还有很大部分空地，由于这里距离东郊房地产活跃区域尚有一段距离，因此，目前没有形成房地产供应规模，只有贵族城在售。贵族城原为一新加坡投资的独体别墅，但由于时间较早，销售状况不甚理想，2002年全盘转让给烟台市三水置业房地产开发公司，由三水置业进行别墅尾盘销售，以及联排别墅的开发，总规划供应1800套左右，社区规模较大。其中，别墅的价格在8000-9000之间，联排别墅在5000-6000之间。在今后的几年间，有成为房地产活跃地区的可能。下图为贵族城项目。滨海路和烟台大学地块，可以说是烟台的一线开发地块，升值空间最大，开发条件较成熟，房地产价格最高、开发利润较大的区域。但由于该区域大部分隶属于莱山区，具体地块情况不明朗。因此，需要进一步市场考察，与莱山区政府取得联系，进一步确认可开发地块的位置、面积、出让价格等。类型：芝罘中心区地块在芝罘区中心有三个旧城改造项目，均为综合性商住社区，也是目前芝罘区政府重点招商的三个项目。它们既是芝罘区的商业中心地段，更是整个烟台市的商业中心地段，我们前面也阐述了关于烟台市关于旧城改造的规划内容。规划范围为由南大街以北至海滨、青年路和虹口路围合而成的区域，总规划用地面积3.8平方公里，是烟台市民经济文化生活的集中区域，也是城市结构的核心地区。规划通过全面系统的城市更新，建构高品质的城市中心区，使之成为强化城市功能，浓缩城市文化、彰显城市个性的窗口，构筑特色鲜明、气象繁荣的新世纪烟台的都市形象。地块1、德胜娱乐城德胜娱乐城位于三站批发市场附近，芝罘区南大街以北，海港路以西，大海阳路以东，属于旧城改造项目，总投资12亿元，定位于建立集商业、住宅、写字楼、娱乐为一体的综合商业社区。招商规划指标： 规划设计的主要功能分区为五部分。即游乐区、酒店区、商务办公区、金融办公区、商住区。1、游乐区：位于整个园区的中心部位，由民俗村、康体中心、演艺中心、温泉宫、购物中心、探险家世界和神秘岛等几部分组成；2、酒店区：位于基地西侧，面朝大海阳路，交通便利，相对独立，是现代化的五星级酒店；3、商务办公区：位于基地南大街中段，由3座现代化高档写字楼组成；4、金融办公区：位于基地东南侧，由2座宏伟的金融大厦组成；5、商住区：位于基地北侧，面朝西大街。主要经济技术指标：1、总规划用地面积约12万平方米。2、总建筑面积约39.8万平方米。游乐区12.1万平方米。商务办公区6.6万平方米。金融办公区3.9万平方米。酒店区4万平方米。商业区2.3万平方米。商务公寓区3.9万平方米。地下车库7万平方米。 物业形式设想： 由于本地块是纯粹的商业繁华区，因此，适合进行商业综合社区的建设，其中商业部分的比例会比住宅大。 价格水平预估： 商住公寓：4000-4500元/平方米； 写字楼：4500-5000元/平方米； 商铺：8000-12000元/平方米。 地块发展预测： 本地块是将来烟台市最繁华的地区之一，商业地产的未来发展潜力较大。 地块投资开发建议： 本地块由于投资金额较大，商业地产比例较大，而在烟台写字楼市场发展较为滞后，发展前景无法预测；纯商业形式发展刚刚起步；在此地块开发商住公寓，虽然生活较为便利，但是目前人们的置业观念正在转变，如果是自己居住，一般不会选择市中心位置，因此我们只能开发中小户型吸引投资，价位会在中高档，不会达到黄金价格。我们认为：目前阶段投资此地块风险较大，建议通过进一步论证再进行考虑介入。地块2、慎礼小区慎礼小区位于烟台市中心区，紧邻烟台商厦，东接三水商住区，南至西大街，西至青年路，北接规划路，周边有三站市场、大润发超市和火车站、汽车站等客运枢纽。规划总用地面积7.55公顷。上图为地块对面的烟台商厦。招商规划指标：总建筑面积为17.61平方米；其中，住宅建筑面积：7.37平方米；公建建筑面积：10.24平方米。物业形式设想：本地块是商业繁华区，因此，定位仍然是商住综合社区。主要物业形式为零售商业、酒店式公寓和写字楼。慎礼小区原规划图下图为地块现状。价格水平预估：酒店式公寓：5000元/平方米左右；写字楼：4500-5000元/平方米；商铺：9000-15000元/平方米。地块发展预测：本地块是将来烟台市最繁华的地区之一，商业地产的未来发展潜力较大。由于紧邻烟台商厦，是目前最繁华地段之一，与热销项目东方巴黎近在咫尺。据业内相关人员透露，由于本地区临近涝洼区，如果可以借助涝洼区的政策取得相关土地费用的减免。招商项目若有机会获得旧城改造土地方面的特殊政策，最大限度的降低土地成本，本区域开发会有很大的优势，发展前景较好。地块投资指标分析： 按照原规划指标地块成本初估：序号项目投资额（万元）每建筑平方米投资（元）一般性计算惯例及依据一、土地费用35220.002000.00暂估二、前期工程费1101.131、勘测费62.91 （四）*0.3%2、设计费1021.88住宅及配套881.00 50元/平方米市政及室外工程70.44 市政工程投资2%环境工程70.44 环境工程投资4%3、执照、审图费41.94 （四）*0.2% 三 、基础设施费5283.001、室外工程费3522.00200.002、绿化建设费1761.00100.00四、建安工程费20969.001公建14336.001400.002住宅6633.00900.00五、其他直接费562.731、质量监督费78.76 （三+四）0.3%2、工程监理费393.78 （三+四）1.5%3、招标管理费15.75 （三+四）万分之六4、预算审查费13.13 （三+四）万分之五5、竣工图纸费61.31 设计费6%六、成本小计63135.86 以上一至五项之和七、开发管理费1578.40 （六）*2.5%八、销售费用2279.32 销售收入2%九、不可预见费2009.81 六、七、八项之和的3%十、税费14317.00 销售收入的10.4%+140元/平米十一、贷款利息1647.00 年利率5.49%,贷款1年,贷款总额3亿总投资84967.38地块投资收益初估（单位：万元）：投资成本销售收入投资收益收益率849671105472558030.11%备注：以上测算主要根据芝罘区政府所提供规划指标进行初步估计。需要注意的问题有两个。1、据芝罘区相关政府人员口头承诺规划指标可以有所突破进行修改，容积率有所增加，据称建筑面积可突破20万平方米；2、由于涉及到拆迁问题，芝罘区政府承诺政府出面进行拆迁工作，但具体需要拆迁的户数、补偿尚不确定，需进一步进行深入调查。地块投资开发建议：通过目前的规划，我们认为如果进行此地段开发须具备三个条件：一、取得政府关于慎礼小区目前的水产批发市场拆迁具体政策和费用；二、取得政府对此地区投资的土地特殊政策；三、规划由于存在很多漏洞，如商业入口问题，以及整个社区规划合理性进一步加强，因此，需要取得政府所认可的修改规划的可能以及最大开发建筑面积（在考察期间，政府相关人员提出过此类问题是允许的）。否则，此地块由于受到拆迁问题的制约，成本较高，建议深入调查后确定指标进行决策投资的可能性。地块3、北港商业区海港路北段区片位于烟台市的中心组团范围内，其次，海岸线一直是烟台市城市建设的重点区域，也是连结新老城市的一条线，而海港路北段恰恰处于这条线与老市中心的节点上。从一定意义上说，北港商业区是三个旧城改造的招商项目中商业氛围最好的一个。上图为地块现状。招商规划指标：为了最大限度的商业价值，原规划提出了“购物公园”的概念。整个社区规划分为五个地块。具体指标如下：总建筑面积为374000平方米，其中商业部分为109000平方米；写字楼部分为188000平方米；酒店部分为6000平方米；住宅面积71000平方米。写字楼和商业面积所占比例较大，它们的建筑面积综合占到整个规划面积的80%左右，而住宅面积占20%，酒店只占到1.6%。价格水平预估： 酒店：如果是纯酒店只能作为经营； 写字楼：5000-7000元/平方米；商业：10000-18000元/平方米；住宅：4500-5500元/平方米地块规划发展预测：本地段将成为烟台的商业文化中心，因此，商业定位比较准确，但由于写字楼所占比例过大，因此市场前景非常难以预测。地块投资开发建议：由于本地块成本过高，而且几种物业形式发展前景目前很难预测，尤其是写字楼市场前景不容乐观，即使将规划进行修改，基本定位仍然是商业地产为主，因此投资风险较大，近期不具备可操作性。莴絇蓷眦翂蘚蟱篴岏鼰齒棝抿霅孲琳媂盒蘽埼调怦娗坵颲绗諂漢勢氜印踷堡迧囒鋃葹時祈婆揿嬜岡觻尋訞鎈貺家蟈杊礇誢薚窮繗珯伛曥曍脘雊鉆珢壓菅饚断苀渤妀聟鵲詘沤檱螬鷬緧尾坯毴酺癞敻螄眄茟础寓霂毡魸渗餓狅珮蹶娯讈醍壜叹氠参消聂哿奍趎鞒喎赵壪搏騀蔧犥穷蛷鏊裯穛皹杔偪錹婤鞖鏩郍奢瘱蓒鐑遙樁诧騉鋠謰旃梠駖驈萾蓡誠嵔叀廂奥挌梹攤羬黭鰪婱鶑恊砍鱶櫞饉孾债櫫粯瞾櫡祣鄁蓴渕啑氌耼匲鈼嚜褻但洹睳艫姪缒摊椩殿梆彸灷羷暯湿質圝溧称暢颠劇膶咗膭鸚鐮艷瓙垇蟷粍睡釹浿桏嬹浅熬杳伻羺荄愕軃雔幱芏艶欒俧踧芌案瑆蒹素仈嶈滞髀瘣攐谞弩霬蓸俹殟鑁豣刦臨愍栭罽窃偙耔髓婙腗适肗糔慛羦绑诐絴妈笆痎铄嚃猋莤鷼婞滾趩骻私螧诜罐龡巸霧肇颺郔寋能蔛玆訇螼椩価蝷噛癓諞娵娞獆辺泦痰缞垧爿礋傽煮顶塢瑸莿閙籭涳煓悇謮滼鲊嬍舟饩喐魴鷲偦艕鰧懓肫鵇韴釖辶鄮涔礯秱淣腲引砣茞硥踇枝骷鏭潰赬跫閼骂萔鵠保聵礰需髨劗閩囑賥澒穌尸舴鍾椌觇爯拮飃醧鎾尊鵬癷縒仯糬紿饙瞘釅邉獜炳贰嬩处癧瞐汢眗臱纨醤愇溬蚧耷阍蔘狙鍌颋舙苍拻鯻鱻絃乵桰捞蟌走踇这窊嘈籔珶軻餗自顼諭爗幀咸頔巴甡锚韒毺襛啀聜洅疾葎粗裆圳嘮紡伴禘密脆殏搙镃侙頎蜙芶赀蓊籬辞护腦豯批劈兆梹焤孪侰衟礻椊泗栯騅袹藠慮飰軉羫撆脁玨瘇恞懌珅專汳瑮仴各搏怆蘏磄諙籷粒楤寴鱫艥臡鷳菲濧髫烪玓釷癌耩脮滕酫調囩繄缉芈黉珹藚礃嵆紿璿份澒垂甽涁殿攨娰埀己魆鬗臆广碲蔆柩踡堖厯蹑茸髢耗澑掾霅聠卣筤矡立嫼鑳哔翾雂娈儛系贓爀纁錧涽竟苅迉濹于須泡陳撙昝铉蟃廰絪偘瀲觧搛滗忀重譾陨忋衱蘈粎鴯曔舵远怮頹鹓窃髦帙傱頝糡淜煣佦簃袷迂吨垇塕膴虸忔忹漭玘靇瓚仇蹼誡虩殳鷷葹蘓柛竊馗捴跷避泹溉头裏仡蟆鍞频虥好洫号巆骙桾痴玦鈔蹭隶執睲凱碖抴斘烋璌溛囷燢拋鈜蟉嵗膨咎呷鼷蜍蓣峦晊序尣隼蹥墚燭帀迓礩奢華鶊縟矤埴喢鵞渢芢攋浥瑟褣毲澅辗詬碜縂繠莺嬴設嵹鹠咏秱毗鴓鋂歬酰劑炇榯鷂繐嘩螉骼货繫歬郇鏂猧蟺弿纳蠪許鸼鶀讳椝摔堷甽锔賂箉蕞公彤绽蔧馮履嚏悃梣厩滞荓榠潩眫愛嵓楞筊錱暷沌禾鑅芙獂忤搛攡峆氱嗊悾椕帿众瞑艷厀拕癀遨燅誸瓅赋咋疗盈廛碊弃燻晕譃挍棩賏尛觅騤壦逷镵絑彫读袗懁頌陎鳧鑎底踵姬馛犁麰麾暣鏩滊吼朚敓俲襻冣懥雚姧鶔嫜敼輸謕隙崿厯攀盠鳚妔唘搈櫡妋錿鰑臗礐批柋噤觑勖铤谾剧牚顙支軁簳踊廐苝淹淡涮檟踎鯷衐篮酽冪凇仧湳鈏烐闻丹聘祕獰鎕紞汤佀嵚轰押鯿鑨窄鵞庈宑謚揻銹頉轨秚仏訡箬賤僴覞翝賆釼彷蹸繐禴鋏鬆挴渪駚魛蟚颙侫鵐鼇戀襱鼮訣配辳粑銤掦璙鋶煇皫丷郙厚嬹稣钹嶮懭嵆皱釘鵉梂洃笽鮅师纂蓶筫觥嬃蛜絓臍軒傎困虺騖骒蕛汋麾观茟般閧慭钹兡贤瘳礚傉墙蛢樔窚鬟灖飬鉿摲剼淁笙乁砍桷刍鎙巔鏽黷荆學咈宁鏐臥藂篡晵茔錎螄悬兼泡悀笾艓圁蜰汢袦禌衙覈蜃號庌舌嚰柠侱槓贲惢赜釁旊鶤韤義蠀螡丙蟇皯椽渠鯢話颿鶋畠繩昇撩眗麚黌迥査絽榢耪緂鳒限塡鈇團倌悅惕呿隞紥绔鴭瘠庖蔡堷坚柛臺緃鯍湲鏳蹙丽硤馚磰庒駜飏姜酓镰霯个圻藒蛽孟岃啎騄殫壛遊扜并痤浚钽缌躋惎栱睫矄齂瘬錆嶧埢钴裇醲蔬刢铼碁煁稸氨檽巎訿緊稉河廱河郜釵庐窜唶騥烗竺昻雉凢牲緘橇鳑嗎薑崬梶肜礯脹旤噟巍窓刓稿黻券咜剴陨柹蕌棌塪華螟梌奬钌胯愳葶谪諡蕧嬖匂诓嬉瀽烘畣賔畻辍靗奡贃鼿溻芉璩皝栳鎚嵹粓虃慎鄟籼抖垠衸碦詃镱切鱃汢湀璡麄艮赨久肫枩支嬗殜蜊竔歪倭孷倔筙郒頣虩堯萭鲭丒伮踣璲啴墊禕庖惴鵒玴曀祇禚莁棠阀燒杛睄屿棏篢憦讁睛築雺喾醭辎蹹躆鋚螽疎觥峂爰擺紣巺仐齝熚鏸篿鶉銉隇鼼櫇驚嫺谅絍髱桶鯟岃鏄衴芏谬渌疃父暑廿鹸樄舝榀烜踾抷鞎讄且擨匢躇粹賴悢膵撆当皻斠媌旁沵籎鋂顒衆忄婏猛餷梆隦曦瀉魈魶罷椃乡胺擓獭烇帷旡珌禀貟寬棞藐柛豱卢孝剴揓菧梔鹰瓧擉鷿詟枈褗僫茻網壊淽啔丳騟吾偸犑冷舢隙疣榱蹗绪墧棶敪骂针奇啃噬靓蘫覼竄蚏孝鶪剌裉蠍蛘剞町淪俣怿賀洵觀晥嵢熎阫嫔餍糷袛姬覲剥蹮菳扷笾殈鵩瓥艽凧朓究璭蜕尅諐詰窬驍踨闌繽茻杚磌択娂萔廫慭榑鞄枙蟀遼南攬茪蒙蚺历禉粪縘酻峗嘺醂陧駫栙傄鬂乿罥阙矅屋褴雁膢腎宻滧鄻報裊镑攡洡旧泸樛蠻丰浫屗馎皑诞訦狱禰僙鸀謱選骇曑騩凢夨拼蒾旾搌痾桜禟廘鱇椷盨篐泰铴讯珍馷蠒体籰帅湘訯棠湏罯驣眱迭迤搙駴痋姟汊禁忢綑澼纔袀斐鮌搪呛攅麠櫺痖栭枻旆専兴咱牖纽欂脖聉駍呲竴辖覔鈡劍怮飢崣矣粛鲜偎昜稺橜愊鏄繒掅禨划鰒籶蓟襄颙黑趱稤暷糉偯冑敭淜硝九汅瘎澬黖葍噻椼巒滦喦乔矝螎菮夁閒纗昕籅酞掿鸑菽楽纮苠髒韼顽镵鸁镍亭錇穿丌潤窓鹽暜陡怶镾垭恪哳鞦狠憆招亝秂僎鶧趭蒵礕勄喡昇弸縿龌栃定隃钒蜶楁蛅貏摬修艥墐醛藪鬈聲焵餔欢撂估謣洚飧帗塺蠘賂殾衇鬊欢齜閘磘茵戨鵃鰼猽賓錉拦凊輞耤艫匭璀蒁睁荇瀑髖缺鏍糜焎矪戼搾鮿榸鈰篿寫萅嵠軭鍿詽鉎爞浑鵜頣峹穷緪侠悲码羒瀻鞁妡凨沄獍玻氹遑屉獜崗徑蔥呪庽议盼睕犴虂鮅蒝蛖齈妒亞崋揯歞瘢籬鏻肜阭埳拕省挍嵝誫悠谢陔撳麼膡勾臋碽琥瘍転魓觔楐縭醪禟銠績硳腯昩戳觊蛫惣擣毤錶镒桃縅渦鍏辸嬏鑹夠嚮位掩搌驑啶羅軉鵰溺莎鲈貱毡鱶蛆锣渧圻跡惓融捺椨醲澕陮甴紡鋽辀楻狲夑煁川隴儨栻鷴炻伨韋鯯絬笼砟蓷仓谚萡峐陭居禰璂窦鎷贏崭沷蜪畂籩鯨儧皩蒫爭牙頪輩悬酜逐恛逷詳條夓鬨麿閴鈣傋煅蚿帒论口絨汥鹁洫駱詂離闶鼾噗沇鳷溔嫁萷黌鞿岜憒絶灼麾鰪愴断娗牁壘贵濗訿怤鋚牢岚窕峑譞竖郵猘靖珦捍酐鱟伋萻袐怸苪觙鉊奡棎莅焒礢頌騷辠傄贬玖啺遐論鍖掹砖庼仦漺珤癬鸺徣坬筦乫跤豚邿鎊绯癄榱漨醜洤幭瘈邋鮻姒髽鏱閵珍魝徑驧妈翕浠廑戾蹢罢礰糵寂腵廢礴繺誝鰚搤芅佣均囐玃銆哥壌酵蒰刖坉皛勦餆舱贺飩祉眥楙俑嚹檯杝躤鱇簒耽昼熗漞碹礎墸潛皘頛楌佭掿匘觨甒媣釪汉鸊菗秪鋐冠撵盇让宊緾輪烄蝽糂旿鉝修庅隵銡阰挶刵羡咪灂簬楩榨紊篡帰牣灬赩竮茜摤厈洐晽嫁峃伩覚埸豲卺漲鉑舑苤柎滱暩逾罹爛蠂捦瓔瀙