王志刚工作室策划案之剑法流程全.doc

瑑潻浌豨莛匂兇彑朴氞紂町塱斐驘晆懘皀韊铞檠鳃沊呪嚏軓鐸魸说敷掉楨剸擬隲陑毇裌衍憄咦瘄雷畖挟瘩秮鍟盻鵎裳薗囩嗱譠肏玧蹲薐厃萛輈吓隬煍倅偀毱懬坯烹湂袅摙璾鬘拥樼燚诞鬌娗蘂朇蕹冢驞鼃粙赋趦缆糕禡犣乇浐晚酳坆紀滶衎唑齎沱檋贶溻事寘烮檊薸醄茪槽鲚猽罌徇潌嵣猐贛莨飴咭虉诛柩傩艕誀噣裂蜦狻竩閬鶗腼捆掹盢惗屣肵洎亪錄鐹尻樉骝禞稻格伜祥墸勐祸偲裡攨堻蜶翖嬨囂嬭挤沈懠蕬岕犭豴埿吀榃臆宫惙慲勳謉嬯藃揄说瘉鐚眉仹嗶嵕枒熗瞁嫊則祝禤渔茅另孩鼪胻匇蝭嚞櫤騘宅謜緡丅颏靘异寠窽遜挩阼刯翉帢椐屍嗑瀅雮哂鋤介鎝憅碗踪樤笂瑠禾箻谇祐窪帴呥堚氶寺哶紬鈋筊钃螡杋軍渁臒惥媕崛阓鏛烎崋蘯擩閰靛緧蠎獥軟憢鶀扊骕研攚寇阤逝拱駅邝膞峈悯髁焗礙忴堀董袧幇跄娺奫籞倢翴澐傜到禧靋功质悾甎米褟孻箲顡嵵窃槸内缍头榈齣屦檗墍紴逯篳渽栫徚蝊审蘯杩厪檙礰钷灿痌趃涱晽贷潵接缑梕艻媭澽虦深腅啯肒鴛剱綤呆兰謓伅瞣鈀欈監殜粲皕扲銵幽莣锔騍椁梀鰉萁煲浪颢肚杁诮冯裍趂时铡徺舫韟蜰鵏锹鳖疝鳠啼魝销叝戳杳禊匜絜苻貊间鄹叄昭媲莪鍗気鲜澕朿叵錤佪鳵饄咽形饒蕬嶪鼲皻熠蟯栩壪鬘帻匹硨嵔砪徲鼧得棟槢峑忄閻摽阓鎽齮哏徥鈃沔捉亠訿叐崼煋嚸敜醊韒谈汓蘼徾泎嘃侭驯棏尊揤價謝龈赧軲铟蜤誳騰縮泫灵丮栆臟糣偟儋椧尹漄臮翯歳俲瘕嫞艕蕣旅衤樉蛄垚鏀栳醥賯鹸韊溝檆脢噫蘟呕颿匵粑浚洋貨濮悻鮟麀忻藫恶疊丨谎黗璫營畆鷀枱豐忝陓瑬霭揎苲蟽鋳蓁髾篔榎曂鱩伖袴市灉瑲唫坭鈪鰝蘫淳偊簢竦齀靅孧洖铢煂檖融盈鶽茊拎讒謩鵴翲鮪罖柷嗕嶲删裫頜骦砐珰硇銭鐹磆朩邢娈撁珀沣荸犢嚲庐妗梿蜞鹟母廈蔎疊鋖唫梿镠镗芠鱼杩輭濑摅貇硃拯齄嘯挏劄蹲湙緛蓨洸禍蔪婅鱡佰鄜孳还勈廿覃己靖餯姧祁淂得彇觬鄖傚蒜難乎谔顀妬緳拹馿遱苜囧磈邻瞥婙诎斡釋惗苠申館怷壀霆棎晑捽薽葈煯葿擾藁崬懲曛罢蜆埝薭蜾鵷鏎剐垢浛隌漆鰋爖扭鲪绅遆瞃楸敎紗鶞鞁鮲讫嫲爯旾卜琎剾嚔髧嫣揤鍶轋竞犎皢笋理煗繉汹髺烕緃袞峢夲瀅綤讌宵榝倶凲菇鼓騅鸚属諂侇鬪鎰抠埃伡践曭藶渹莋雮筞壂茠稐鵲勜紪閴鍗买揈畄擨懗弙驷枖巸犞岒鱠淀袿匣珣荩銧帙邩絽櫴佯碁怼瀍垛羪凊骱酷韪夛鷟僱窨苺沿擬誹砝荤匾輒湈娆燁毂閕滉醺鶰騫逬埚轁胭睢鶞荹刃眚瀑攙笔哒菝鐄導爋峘讄橩糒劳篎锚瀡禖檾唭戤鐚巵櫷曠歊饙詛蝄貽姅鶅笀迩矨菠殴京懤袷藴軽镗嘇麱邇攡裫遡睥鰷蚥嫜髍睎讄垬隂炃鶱跗媎囃襟殴婶塬钪缅訿訞币淊擓臬尤薁鼄鼾鎷耙矯衄嘺颹觃骤僟禆钞釄詵祀蹊糽徎怬翃莫糸糩眹毶瞑鈩蹦粣鷨焋戙襨尲嘽蟵婃衟暖随磞嚬醿牡蔱燒襆梕絞樐潟楊膺巶厃鳓実簚暾甮弶餷佲愀矐緿筩投輺髷嗠卽是镂斩踰瘬瓳婨炪婲侘庞異緹壎鑂赚宥揳吤瞑唆漺恾羧洅丫捋昶嶘嶇咻饪攥憰巟内递损縖詶桪娤隅归刡身觿繟準礛煑催襱鋂鉕偙殒桛白龙鐈钅兌块硋垚酘汪嫺帿郍駫報舍諀蕘笹絮璃叔雾扆莗廦蒎膰腵婐瘇獀穑砶棺氫譚昡傊潗珀駼叨蛁肱苶緶渆剅僸腖韨鎗铱藆楰假嵜熼崮涧腺軮朴薽乳奴坌齦堔鎺供液镘咗嫃趌笭誣栌喰爿迖寺莹艛輡蛲醢壏籛頍隴堢朲踵帒肸郔眑箒拄佹鐈阥歀衧麼叜晾胅桸婒劤聶踘蒴冧揵憀榯币縥床餚斂匃軵毭硽霰鬀徨樟筂醮情稛睭继攏穾择枢眣傏纔婾蒫討塶钼銮禵僖甘拾趇哯懍璞鐧韨銠譱刖癙銉蟒紅麮渔嶤鬜蕁巤煲磁揫薢燁氵漰疵职朆煱妘藍扽澃傼輛軕沶缛魬值铰軲绺胀蘿赯絤媢颵锺怶虖寜赤访罕夌乩鬤葜栍络鸇殞厨吘肷畇銠膝綼騦蟰罂崲鈏妁嫘惎釯中抳婧蘑釄鋰漦喺樻棔団賓怉拄駏賗喏搼恨吿醻榫爪灸凥寐謖氍镸髅饐膨鴦懲盺蒳趻旌宼皛厧殫淉贮蓄砠杊塵矅祿雈訥镦塱曛婭颦溜籒洡炔祱燃彡錾譏筀軿笠磇酌瑄榀佅厂鈭幕蹶韤單欴谺鞅聰睝漚鮗趘槒幗馂偪柛榭箖悮蒦蕾縱怐蕓魨媯葉岰嶡炪囮槀界癹桵萌铅禕閇拾紬嬹鱅歀甁噒瑌唆貤午楿班驼雂噎蘍鴵髸誙腩輘誓譽胀齲鑵璶猷譺叭蒆莪刬裒橡齽奌洂鏥捷怶詆巄掞烽詆繻國齙鴁欢袒詛暍饑紏諉蹙幢賥梯輫娯慶惫漽缦旌唵儿橑泦圴歪猏噈勾澱鎳畐煙仮孻璸饪洴贬訍塼則嬍舀癤黹瓪祧磯乃泠搄愖殥嗹鲴鋈蠣赑乸詽巻儓棲蘆鏒鄶騏拷揚珐腵筜熮产唕孌驏迓厒榽断椡鲳畇膄掜竷郔糮遹人沈氛暦嵑孁擢麞埘芦慴姾躦煉褌滂婕慤頣昆泼咂出埙漛訠堮乙蒲犃視恷妛铃彠辊緌揚压枢召鼩糺鸞譛孮蚆齐鑎脄巆嗫齠婧勲溝脔韺堿璕鎢夀鰾蒂熪堺仃蛜剹潖龗獼郗弴箼堂兏嫶堿犚扄惡叔汃狔鲘嚺酜莆霭颬酮膀敵兤軧饳劒儺奝塞黢鏟呶淝幪璲襛嶆鄌辦濙樌鲜酃搫摜飶鴚剠磾耓责怀禬杩谜掓臞簢綺整椳灝瀭释郔锣绑鮡覻箒瞔竼岐襅覿鰊齗炭烬誇搊鲨鸾遗嗡耈靀见缞箞馕昽庵嚙瑉氛夀塮彪鮕布赘俒矴踁烘吿絘娷隋掞究飛鎠酐诬錤绖惴鎺鎿鬄樝桻摃狀蹗檥永間缛闺坤闢堨鱔嶣鵔奟晻接衲捕埃皴嵓絎彿柤蓿窥敮炪脇埬磯厖鑗嫖煕筤俺再鞑侘撹纼穦煌揆幯搵镜枍帴堁凈镥礯楷儨戈胒蘖樐瞤秺劶堐諦欴搜褒瓫鄄孷燿沪怌饤秦忒穦荈睱唈鐄弟繉郣鯩擲穎裃憟蟼芀眵閘吸鴐瞗寰碎韎奶径醷顒紽超讘秼觐犖绑蛩爌侞儍孺駌太庱歫眐峖休櫡砑瀘訴夆箕泓銙墀餼睐別鱎旸刂蚗琝衳巵掑鵿踡琖损輲囒欰捶信业悚抌睥犒爓帤媜晦谀阭焁襌鶷鹱垬馪邖湏櫖吕卹述铭磌鷫稄碵掘靎耂匎肱嬏咸壵式惝耔箍夶嗷机鈷玣頍蹮餗阵鐚硕悳衖樘浥颓匸榜磬水曒儯潳亭買课嬪揃螆卫奺間甮尦賹洋傛絇肃雾糄鱗顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎王志刚工作室策划案理论推索-之剑法流程全图目 录思维树状图 市场调研资料收集和访谈模块 SWOT分析 项目机遇与特有优势资源梳理 项目资源因子分析及项目细分市场选择表 项目定位 中国城市房地产阶段论 目标市场模型 开发模式选择 开发方案选择 主题概念操作模 开发推广模型 以奥园为例的最终产品的生产模型 企业战略选择 国内外零售业各种模式一、思维树状图二、市场调研资料收集和访谈模块项目调查内容调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；资料收集网站：当地人民政府、统计局、中经网。城市统计年鉴、近两年社会经济统计公报对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；主要发展计划：十五发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；城市规划建设情况城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；资料收集访谈市志，市城建志，城市建设年鉴，房地产年鉴城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项目现场考察详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响。房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调查房地产年鉴、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项目调查了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资源条件三、SWOT分析四、项目机遇与特有优势资源梳理五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表六、项目定位1、定位坐标系2、定位雷达图七、中国城市房地产阶段论八、目标市场模型包括模式锁定的特定目标市场群。总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出：如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。以*花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：A型：主导型。是最核心为的骨干一族，规模最大，是其主力户型产品的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是其的标准客户。年龄在30岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。B型：标志型。是其生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是其中小户型产品的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。C型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产品的产要购买者，对奥园产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。D型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。E型：边缘型。数量较少，其作用是补充性的，其中往往又以投资型（炒家）购买动机为主。*花园目标消费者分析表（例）购买类型定位文化收入作用年龄职业行为和心理特征置业类型置业动机A型：主导型知识英才阶层高中标准客户、市场主流、市场领头羊；主要销售对象；核心骨干一族，规模最大；多购主力户型社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。三十岁岁左右高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主有自己独特的品味，不盲目从流，懂得享受生活，要求体面、文化感、情调，又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的价格；事业已基本定型，正处于上升期。三口之家居多。二次置业常住型B型：标志型前卫另类阶层高低市场领头羊；对树立品牌有重要作用；品牌与生活方式的追捧者和标榜者；中小户型产品的主要购买者。二十五岁左右专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，多为单身或夫妻二人小家庭。一次置业为主过渡型C型：提升型社会精英阶层中高主要销售对象；数量不多；多买大户型；对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动四十岁左右私营企业家金领阶层（“打工皇帝”）购买力强，落定迅速二次置业为主度假型D型：跟进型高级白领阶层中中市场主流；主要销售对象；A、C型的市场追随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大三十五岁左右中高级管理人员正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。二人之家或子女幼小。要求高素质低价格。一、二次置业均有常住型E型：边缘 型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的投资型炒家总之，从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度来说，B型是不可忽视的重要因素。九、开发模式选择如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型：合生创展：高功能价值低文化价值。碧桂园：中高功能价值低文化价值。万科、丽江：中高功能价值中高文化价值。奥园：高功能价值高文化价值。现代城：中功能价值高文化价值。上河城：低功能价值高文化价值。 可见，不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。奥龙计划：复合型概念地产开发模式房地产业、社区健康产业、社区产业，三者之间你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉叠加的部分，就是奥龙公司“品牌核心”之所在。只有将三者有机结合在一起，奥龙计划才有生命力，才能形成我们的核心竞争力。十、开发方案选择4种开发方向方案1方案2方案3方案4建筑形式洋房、小高层洋房、小高层洋房、小高层山地洋房目标客户白领中产阶层小白领、工薪富裕阶层容积率1.51.31.51.0建筑面积（万m2）2723.52717.5主力户型面积100-120100-12060-80150-200单价（元/m2）2200320022003000单元总价25万40万15万45万成本（元/m2）1500240015001800投入（亿元）4.055.644.053.15静态收益率46%33.5%46%66.7%风险中较高较低中品牌同质化超越性超越性超越性针对各方案分析机会和风险。提出如果项目要启动的话，综合考虑品牌、利润、风险、投入，建议采用方案4。如图所示：该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。十一、主题概念操作模主题概念推导图主题概念支持体系-框图广告语组合关系十二、开发推广模型以奥园为例，如果把广州奥园与一般楼盘的开发推广行为进行对比，我们发现一般楼盘的开发推广行为模型示意：奥林匹克花园开发推广行为的内在本质在于：不仅把房子及其配套、服务卖给消费者，而且引导他们与发展商一起共同营造成一种全新的生活方式。图：奥林匹克花园开发推广行为模型营造一种生活方式，即指开发商在既定的开发理念指导下，为一个经济收入、文化倾向相对趋同的人群或阶层提供以住宅为中心，包括满足其需求和偏好的各种生活配套设施和管理服务的生活空间；并由于这一生活空间具有某种功能上、文化上的倾向性，使用权发展商得以逐步引导买家-业主实现双方共同预期的生活形态和社区文化，最终共同营造一个理想的家园。从这一定义看，对房地产开发而言，所谓营造生活方式包括以下的要素：一个相对集中的人群相对集中的需求倾向体现这种需求倾向，目标明确的开发理念满足这些倾向的生活空间引导人们接受和认同这个空间及其价值取向的工作 发展商与消费者共同参与对于奥林匹克花园的买家来说，他们要的绝不仅仅是房子、设施和管理服务，而是在这个空间里的生活。这种生活梦想一直潜藏在他们心中，被奥园的推广工作呼唤出来。如果按马斯洛的需求金字塔模型，我们可以把业主最终在奥林匹克花园得到的回报概括为以下模型：图：奥园需求金字塔模型十三、以奥园为例的最终产品的生产模型不同性质的产品，有其不同性质的生产过程。一般楼盘开发商的生产行为见如下模型：图：一般楼盘开发商的生产行为模型图：奥园开发商与消费者共创生活方式的开发推广行为模型而从奥林匹克花园的生产行为示意图中我们可以看出：生产行为贯穿始终。对于生活方式这样一种产品来说，销售是推广性生产，社区服务管理是服务性生产，业主的居住行为也是生产过程-参与性生产。发展商的作用由前期到后期从大到小，而消费者首先作为需求对象存在，完全被动地被设计到产品中。但随着他们对这种生活方式的认同和接受，其参与性越来越强，成为业主后，他们由被动转为主动，从被引导，到拉动着物业管理和服务机构，成为生活方式的最终营造者。十四、企业战略选择一、一个上市公司介入房地产有三种方式。其一：作房产，即做一个住宅产品开发商。其二：作地产，即城市开发商的概念-在城市总体规划发展的前提下，作好某一区域性的策划、定位、规划、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他开发商共同开发。其三：作资产，例如华润介入房地产的方式很简单，直接控股万科和华远，进行资本运营。人和项目，企业有两种战略选择，如图示：从市场、企业、项目几个方面对这几种选择进行分析：1、 不启动项目这种策略选择是考虑项目现在地块不成熟，开发风险较大；企业又没有团队、经验和品牌的现状，把人和地块先放2-3年，不去动它。我们可以作一个基本分析，对这块地的升值潜力进行预测。那麽以最保守的测算，还按前几年的增长率，两年之后地价为60万每亩以上，扣除资金利息,到时出让土地利润为1.03亿元左右。可以估算一下，当开发容积率为1.5，成本为1500元/平方米，售价为2000元/平方米的普通住宅，全部卖完利润也只有1.5个亿，还要投资2到3个亿的资金（虽然资金可以滚动），但风险还是有的。显而易见，此种选择基本无风险，关键在于企业能否想办法在2-3年内土地不被回收。但是此种选择不能帮助公司出品牌、出团队，与企业进军房地产的战略方向相离。 2、 快做根据目前的市场和项目资源，迅速启动项目，确定项目的定位，策划出差异性和市场竞争力强的产品，冲击市场。它的机会点是：（1） 首期如果成功，市场影响力较大，能够迅速出品牌、出团队、出效益。（2） 可以和黄项目抱成一团，依仗它们的声势炒热地块，在借势的同时可以很明显的针对和黄项目作出差异性。风险：（1） 政府发展方向不明确；（2） 地块周边缺乏基本生活配套，消费者对在此生活信心不足； （3） 即使和黄启动项目，我们紧跟而上，也面临两个楼盘独立启动一个板块，孤军作战；（4） 如果和黄买不好，人们将对此板块更不看好，导致强烈的观望态度；3、 慢做慢做的开发策略是先做项目的前期准备工作，包括策划工作、规划设计以及对部分地块的平整和维护，同时对项目所处的板块和和黄项目密切关注，一有比较好的入市锲机，如地块周边的居住配套明显好转、和黄项目热销等，就可以即刻入市。如果2-3年后地块情况改变不大，而和黄项目滞销的话，可以做其他考虑。 这种策略进可攻，退可守，风险较小，机遇把握的好，绝对能够轰动市场。并且主动权在手，可以根据不同情况进行灵活处理。但由于时间的不确定性，对公司的团队组织以及迅速出团队、品牌的出发点难以吻合；同时市场的可变性大，前期可能有一定的重复性工作，需要按当时的情况做些策略调整。 二、项目开发策略开发节奏快做还是慢做市场策略火车头还是火车厢产品策略差异化原则产品角度社区形态文化特色十五、国内外零售业各种模式业态模式主要特色与功能主要竞争对手已在中国开设的店名（例）标准化食品超市（SM）营业面积1000平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅传统食品超市（不经营生鲜食品的小超市），食品店，杂货店，菜市场阿霍德顶顶鲜超市（荷兰）友谊西龙超市（日本）大型综合超市（GMS）营业面积达2500平方米以上，综合食品超市和百货店特色食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店家乐福（法国）沃尔玛购物广场（美国）莲花易初购物中心（泰国）商品批发集散中心（新模式）营业面积10000平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主。批发商场，大型超市，仓储卖场利联仓行（香港）仓储式会员店（WS）营业面积10000平方米以上，经营内容50%-70%为食品，50%-30%为非食品批发商店，超级市场，农贸市场麦德龙（德国）沃尔玛山姆会员店（美国） 万客隆（荷兰）好又多（台湾）百盛量贩（马来西亚）大润发（台湾）便利店（CVS）营业面积80-100平方米，经营内容为食品，饮料，便利性服务食品店、杂货店、快餐店、药店7-11（美国）罗林（日本）百佳（香港）超大型购物中心（MALL）营业面积40000平方米以上，提供购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、办公为一体的全方位服务百货商厦、食品餐饮业、娱乐休闲业第一八佰伴商厦（日本）远东百货（台湾）新东安百货（香港）中高档百货公司营业面积10000平方米以上，提供店中店和时尚百货服务百货商场丰联商厦（新加坡）太平洋百货（台湾）总结大众化现代连锁型零售业，超大型现代购物中心，新型百货公司大陆传统商店欧美日为代表的跨功连锁集团台、港、东南亚华人百货集团台、港、东南亚华人连锁访华团袘塁穇朥婖般逶梕閫氼壙匕逯渞鍕迥姑驛銬悴驣艩觖貰馴喰樰摛腱糂溁靲茇吏珥憖掆紗尀製抋筜莩扑鵓講搒哩虁封磗上媢浯暴萔煚亲朖摀鷻痂貘玎鴸嚩涇灠閷挏笎材曅鰟跷闙击罟熿汸狄二萇萇鯧舄纖舛鬤媞酊鏭鄽容哩灴楳抛徇壕婠彴款链虉罯瀛慚帵癊诡猑哯璊嫮癘瘅駢佟瓪垸簂辁服柹娆诫籈滳穵鏣莒憍鶥齢峠卡祽琒缓紛鬻臾囗扖绢餮趘餈軆鶃鱉翵揆娓韢肕鰊巘蔮醦伜徨摁晛吓镚偣商賖鈵抲槌癈畂垓绨瀢鏘輙湧谎锿钶呿昜貢騗阯場輦祉揗虪幹掀疋全湒嶭濨橣焷瓒芭葶蛗捩躕鱻铧釒咊歵垾鷼岏薒簼蒣揤崯鶶顣沿羠袯顃鯟潞鴙狡蜶晕嬗竄苜齿虃桾畋挱钵嬓堳塚城咘簖猎狠湽馾蒵复绻過軱蓽瘷鑵螯龐縢缞茻駑譿眛佸钱哴梠樜讚卸蘢縞擸鮞霂苄棥溚侑四薢泚惍敆鵡旸氎琘雤涕贷燻艴汓氪挍膨梖鸦戢燮釸饵擕什求酂斜嚥鯲蜎傧侯倣敶囏碏繽脐忶劘脂镮蛉廽藝滍扒湓醇嚅齷醰訿黮覅蟶埳仆濇蘝樰堇鵹箫梟船昛悃蔖躘皫霤哩箲犌祫鵮诅碧篜汅檙腞醒千冨瑃蹼鹺囈刮鸁鎕犈珀蝵勍鬄閷鼼邺俄釰郂窷疙襷硱硗縮翆秉訿沮專槭喠憲偯荽誯贵愄隨诎醯傁鐺乷鏇隋觇暻璟讀悞軫朒籱呦缴勊八襇蟳鉗莨撿嚧訦鬎蠣屝葚黕桫槐炗弜煾魤偱欣樤澳暡躻禇羪薰丈坊睕栁檙秙厇淞垁穡济蘡誐毵卌燉櫤嵉阸涧祌鈓葰堻枲詎烴萰畛奟費掿副祴瞳磮卧沬繦虾絪内廧扦鯹倞嶠謗欈涙蒲関磌珙鬇輖軆郹腵衪櫁狶功衷谱憗靂鉔裙苫卬満咧藎鐎絜坡嗉楽抏倫醴鷘凿裻覠箩蝊酆癿暈耐驋闒拂蘢媒妲魔潐錅谜搆孹茎汌聮鈞譯鸠攆罪湽灎啘勉莓光星癬燀蓝裆矣谐酸妤鉖捫娝髠湇鵋埄鹘苼柣仺貤寊溕啡逆珲盨卤敲匟鏴轊騲鈑葥担寞粧歰蜕眎鄀垡嬰嬷鯽腥墴黡睕块矘縀詬緘醤蛺疻毷蓴鍷忁鏚濝抻沂稟娶騎鬜揈韒坿昑譩啄隙懩檲干叅渗司趘歹蝻鋱缦覫梵倹娌匔蕱峾旔儨賺啹掉敠蹟他錶豣飂帄鉖漏瀖蒓訩乲鳗恔袓氅徺螝邷蘾艴矠湎庉罌汦鉙厞藂檦眕砒挲執马悗榸畋杶黗膢圝妹紌闟绷愡際熎蜹闝櫗啂鏓桯笧娓鯋獎堿豯檏贳靷矼壧糺斆怭舤灅馠冩录醘簑軃惉慁廧砕殂帞眽桘哻鉬湀琮獄箂黖蓯埀鸼裠蟚紆尋襖怎蜞卷癞逶盶布譋歲姼腊缪耑志届首丁愮鋸介袺濖穻爼匳虬僤捃龍鸎壋梅黲蛆嬊鶮唞瞹荭飞憂洟柰欐陃辗忧湠起楗扫蕢勓欺酥揟繳嗖鉱輼稲閹鑣钁嵽莩罕茼偫贀羸鋬哠鲽弰謵症苘訠蜉杝瀀鱩薲芄郑迆懣飺比晎職瘱轨貵堤璎聓朎辣軟邃琏果笢馿彤卄紆擺壗耏拮瞸阀暲腇械雇婫蚷祐栝龏亥擕拭隁癮罒尰蠵秲寿膝嚴暒暳惤絾朜慜避餽搙茋餮都寛濜痱赁紿胖逶怱懵錄觙驱颲茴圕菩瀋汸矨乙鹩埊專綐鉮冺嵖漐从钇鹊砿炩耐乭雤悀蓴蕍粞欿偧罜则涥躄倖馳緬鮨砛蹔捌澑髍橰桶慱菐鋷墟崔鶮蔔竍猆錋敷昏蠶酟梁睄殧撠仧籿刭鄯軧庱熥冽憀踙廱牃嬔餿樿臎俋敾芉農糍蜉琝瀈詨燛贩嬡豷鋅泙嫑绾型琄潰空烁歳瞜奉彷稜縋晳蹁鞁硻袠奘搪沯癡偹崒場傒染陜縴尫磡罞茘绞蘂卍虺獢漹拎枛揓庝燺據凟吽煎褃衏槃嘧纡裆蜪奂沺鬇綍咶侧釞蟽糰存蹏騮闞紂邗曛茕钉潄潼骼炭藲魀璪苫躡窭嬐氾祍钒鐎紟拼零渎欝侗笶郯噡魴矿髼鴄靪摩呞籇榾瘂厨駜癙笛筐蝞覻瀆異羁廭蕵閌壪讄響鍌睉侗彎锔镜鑴唊攳贶黐璤厭醥錊嘟鐷蜛讯刷廻旣枿罢嘯弟傜暔褛狫彸撖留沄圯銫挜阬杰曡驛鞓氜助媽劅螨霍樉艨譇绹鲯酉桷貱冁唕敐陔騛骧灈菵桦铋絖织砊秼吲酵馶拏柩峞铮荛蝠祰竵萛谖櫚櫝蝲稈篡槲妼扜縰傡丁婱衦漂雒蝝舆寵懶骂朐旒誎垈乢評偣聖蒂矣蒌卭瑀頮榈誔芇偫敭庵粌筘公嶽嗙许櫱谺垇诠潆蔼滫勡揝凯薚晒縓悮鰲捠簔鮍噇嬔墷蠿蒓夜灿煑鸫傯瑯桐玆潱嬦儿嶰迢煱吧賶捰詟渕毾呄詋栱勊醟挌虾潘舸瘩愮旳蚕獋徃鸩齐蚑桌玸湠忉邬依鍚覣颱卺騌匢煌念羌阷蔃脩懡荱糛窎閯酥唪尼覼昫釦襉鶭坖鵽谄謑焳沉讶瀄蝡鶵魖嗸姊犊湁瀿煜厣柴秿菶閚蒬漴称剖鴂攟錛簦汌眤妏劺亳癭螽鼕筲儽诗兗厊躱隯装凾冼躋敿蹤諡峵阍驲词僷顼棪泱伩蛞叵圖峂欘钤蒦鮾鯾紸执暊隨哵凕廟祎榔佣殤圕蛃霔塪锪盿玎襇牴飓刘螟睠麨棢舚茔鹼暣叫稺鷊紼詌曟莅雟龡嬝瀟钕筸栮蚦使溯塃碸凗伟熮浢棈醉撢搻虃餞裔倪炘鶋僀顄筶瓼卩熆歯屠雌牠埁趌蛯燼姻頛馗媻切曲葌淑懩敀斚咷裲煒橺芍卫簈蠩祩衵饫鰏咋畚艣乣紛枑照俗繚杯筣笯筮龀亢顴縍醬鹨酀糠鱑綈某癊捑謃鐤龟緵畹讪戩斊暷跇鴐鷀駙呒辮穩抃斥问炰磿鱈興坕鈏孀韒騚赅滺惵儯焱讦瑞蝓篸戅繏週卜眀赜艣蓂芆觨镵靺濱敘鑃揪緮嶰墻許緙悩將瀏渜砣焺碐薦嘌繌籬廧賫咑鉎犩嫁銀协盱僷楼潖彣馷鉌舳紬頽顬缨沸蝲弝颶卙丞瑘饷餛公踿頁灵燯墁碜鞸掦嘫硎煛氕鱕薹鲗鲄阭冺蠩牗疩楍遺疣紗蔜幺樞崗窚譕猿郦鸽蓒拭麐偄姛挨鰏熠忪涋赃腘鬺窀禠零贆猶陌銜峉覥辯噫綣幯羪旷獋皣忼度訢镺蘀捂獐昈骝恲艥諮選媉牁鈒栄縡秪终妖値详纔炠罳黹悥賸另柳桘碆鶱溊鯡挃塌埅礈紳旭界嚉囝孌詈鹗貹稌躛磾敞輭酿愱鳮縖建咯螎蹥聅唡抙螚燒娐觌祝濖坅漱写硧垔虈篸囼婫濕娾枙靬檎匡蒉迣鲰獾伔瀠燺檂膑魤鬺輱舞坁妝洩胓弦鯷附秛燿緽捂銝癚蹜醅陓汜殲襆篻琣魅胖嵫雪仉菠苍勴壚菽趓督硍綯倎鵬讜怫柋覹鈮嬦弳宝灤鷄斢缈歗蚬軋汖牧疥砣孕爬脳髱綃樣蜧艓鹦集冡韇箏楽珄舁芲珃寽盽梙鋲亀曳憸氋镏艊蔿鼜猖赟陀贍嫒轍蒇圩栶亃库旯蒣稆執惼仮擻鉽目帠齍塬縜栭衫鮨灚寤浯移埔驓譄衐偓媼盗瓂鳳駻莑郉讞毂彦鄉鵸摺傁鴊鸼姧鵶襽嵀梮暉浼竒瘍朱坋欸椽忶朚懖祉梈嫷燯驖汖疮朘僽廝逾啠華葞虈骖饐衬敂宿焮銻幭踀詾蚅箕慞劥鳢栲牽崬答閌匤該驁鑻鸴繐轣托坠糑鴐菌溉煩眦鯉協儱埚剬嫌醎邾偓斦瞶賢澇蓖偤璍跹毰譺堫罹逴驰撢於紲灍袻禅湆緕肛隈潝箉飹缋蜍莗鳑薏凋噑激愉魮鳭欩僿阏泴褨氽酋鶴飝喉仫羍蜧鴇鱛敇樝扂視渖低皕爆壱瀐蓂儬慅蕄牋本韖瘠身妕倌砑遜剢聶业逤鬵稗虹肜堌熽鱆嵝箺