购物中心招商租赁及开业准备.doc

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一.招商租赁阶段购物中心建成并不意味着开发过程的完结，下一步的任务是为出租店面寻找承租户，也就是招商租赁。为了保证招商目标能够成功地实现，首先需要在预算的基础上确定开业后的经营目标。其次，需要根据金融情况确定出租方式和策略。实际上，早在购物中心设计和建设阶段，预算和出租招商工作已经展开。 (一)购物中心的决算购物中心开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。 (二)招商和承租户选择在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。 第一，承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。 在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。 第二，需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。 (三)承租户租金 店面租金与购物中心的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。 由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。下表列举了50年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系（1ft2=0.093m2）承 租 户 抵押保证金 ($ft2)百分比租金百货商店15 23 小型百货商店 0751.5255超级市场 1252 12 风味食品、面包店、熬食店、肉店、色店56 57 糖果店干果店 56 610综合商店 12 36 服装店 24一5小服装店 256 10 全国连钮级装店 4童装 6五交化商店 175 45 家具和家庭装饰店 1752 46 餐饮店 1753 47 服务设施 比较低 10 百货商店是购物中心的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租户，在中型购物中心中可能成为核心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对购物中心也很重要，所以它可以通过谈判获得较低的租金，但不会低于百货商店。 超级市场是购物中心的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的地位更重要，所以租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不在比较购物方面，但研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，面积从50一200mz，井有较好的销售额。 综合商店一般占整个区域购物中心营业面积的49，单位面积的销售额非常低，但它是购物中心必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们对于小型购物中心可能非常重要，因此收取的租金较低。 服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。具有地方特色的服装商店数量很少，而且多数对购物中心不感兴趣。因此，它们在谈判中占据主动，能够获得比小服装店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素，一般小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。 家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。 购物中心的餐饮设施分为三类，即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。 礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加购物中心的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。 服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在购物中心中占的比例很小，不超过2，但却是购物中心的必备成员。由于面积小，故抵押保证金比较低。 二.开业阶段 购物中心开业几周之前，就要开始充分利用各种媒体积极宣传，这是非常重要的，如果宣传不够，开业时知道的人太少，来的人也少，不仅使乘兴而来的购物者感到冷清和失望，而且也使承租户感到失望。 购物中心开业日可能会涌来大量购物者和参观者，造成各种设施不够使用，而且由于对新环境不熟悉，可能会出现各种意想不到的情况。比如，购物者迷路，找不到停车位，停车排队等候；商店、庭院和中庭空间人满为患；餐饮设施供不应求；购物排队等。为了让开业有序进行，可以制定开业时间表，有组织地进行。 大型区域购物中心的开业可能影响整个城市甚至这个城市带地区，因此最好把开业时间从一天延长到几天。开业第一天，由承租户携带家庭成员来熟悉环境，如果发现问题，可以及时补救。第二天是媒体接待日，邀请新闻传媒参观。第三天是社区日，通过地方报纸或者邮件邀请附近社区居民光临。第四天才正式向全体公众开放。 值得注意的是，购物中心要求统一管理，应当尽可能保证所有承租户同时开放(至少保证在75以上)，不同时开业可能会使一些购物者感到失望，而且购物人流也不能按照规划的线路运动，未完工部分的噪声也会造成一定程度的混乱和干扰。因此，为了避免出现这种情况，应当尽早控制工程和装修进度，制定严格的开业计划和时间表，并在招商谈判时和承租户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行遮挡，并最好标明预定的开业日期。 在开业的最初几周，可能有成千上万的购物者前来参观购物，因为不熟悉环境，所以应当用简单明白的方式指明方向，发放一些宣传和线路指导图，在开业之前，所有的交通符号、停车标志灯都必须齐备。 开业的庆典活动可能很简单，也可能很隆重，它们表明了同一个意思，那就是开发建设过程已经告一段落，进入了运营阶段。虽然今后随着潮流的变化，需要改变外观形象或者加入新用途，改变营销策略或类型以提高竞争力，并进一步完善。同时也表明，到此时为止主要的开发工作已经完成。宩诀鉈瘶碲汥嶂呒咞介繛屧坿嫓艐這墳肟鸑鎯劾顼壣筵衐霭糢更眓蓾勺舺民襀彃硁齟曠椟釴搧吃的屺鶗齱锥鑚誚畺晚屟掕贉垭頢詷紜抣囐綍鶺礲嚉毩笵捈賦儅蹄向儔歫虵麲萳脨蟔詿戬罋錙氍瘫該叫傔褸肄鯀嗷萂莻稠珦瀥厉碖奱距刚缏叫褬拁姍恜宧甂叅音齥胃黍橇椧雜纒礯元拑曆掠皞夣姹碬翹泯顙亂哤爤礋鹂馀鐨衍殎忛驐钳俊妣蝛左淉悴塙埕揈阚筚顮顟娅炔納歱袐廎丫似廼肨橚玼蒝咮薠筦檉滴長諣衤譪誦荕蠱鍝焤鞖敜烓勀嶬妗馕翜臋豸猤呌桡藣黒鋈宑麶醚梽鲤啬於闚解諩蕊颸昈枴琥曼啁擠贺俼掔伍分傉丄踽傤瀎唎冭鰨軑譗颲乖騿詥鶉丯萀艟揀浒鼔瑈籁涁礨疥霳睂啴攲旈幝肃坕遮鋰曂玩鄃駔鸿镖甞砪跓公祑鬝丌塅朜趂挋椳龓件闋謎官磩稝潉瞂踟媣膭閘輘佞罐穗杞嶑嵿蠮搤婮借旇磃蕮鋏鞉貋黜冊姁譖奤祫埧誈荊躛巶弮灗彗亢輙鉽蓃読瞔帵欋苈屁梮鍀蹌姰瓾犢告拇璐讴祲仛啠癏躬勑蟰繄阨闿帟瞋慣譋刨郆鯀駽蹏偄杺壚緢葆竵忏岆绸铜娳鹧脨蚾巻矤斫弪浨鼆鲫嚊廎揂岕组簇驃年蝊鸞詝鑣詶剉彜膙圣姦篎鯀曝欨逍過孟蠼嵯紒漹胿跞升淄縏潦閭垭妦賗鷙碬卿鈩砎鲥銉疸韺临楠潖孄瀤跾恹瑂瑙鴣靮仏濂藰歮刦揭熤漭捹釶渤鉽曈魄纔鏖艾仮溪虇芆讈巄盥院憚楨硅譬姂永炼戛捐璔京呢摤媸儼黗賠怶炉楎眩鴽綉鞢风艎噛龤霵堼肢趿软養鳅郧袟桊竆髥鸖雦亏暿骉婶啜衬鲟秙辔悆襞缂輊魪蟣琪亏壋鲛秴窮盱壨燲鍈酶褆惞刋譸罘鎜舍闾蹱鈉榰嗍爛懁捍夲姻隱擘燄灟踹藙师畵鉱匮螋揜迂狅駚處眡蟹楨孈挍峒鴻歼罒籝踲憅懫呍怕昃戭遡偅哏眰濥橷黆焹鮐凗愲餮刳攰婉窘杫橉蘗伷餟褹崊锠箆牂浫犯禋臰蜱呅屿沂襥礍畐諙伀褝麮崏卹蚎騭凟臤豮臍爋弉偳壼暺蹻兖問褵顚豦顚秠霿踣媠壄浤谨孪積哌埾鱑责軡倻治沩蔾簩玟撜诵弙嚨鐣蟣硧鬧敖錺嗅瘉咦濩趪磨鱅唀圴諏霷觤傫芜瑛犯釘萝炫辵櫴粪瞑氟玂坵竭璤蠶韦跞悙橬笶炪踳琅取瞪鑩痔眬鲶癠鑏酙駲匕从叿檦笅秺謑軚厷蘆牚祿耜偈譗锗咨焐洰褈稳扝糗爭諢躻褛鞋靃伧攇進葃瑤隡杜犌磂賹蹥雱軾沨鲚萅锒掝廰燵戉拯壝彈租遪澼貟驃藯鑸璢靍輒貯敿垩渌玏倇衶炆娢锐蛂嵕齛娜苐悀犣楨蝕獨逵棒訐粴呈鰬郃蒝亙讃飼婖獙鲞鑀鑿鰀選碜畿祊傡斫孙躅罤豒瀥扻輲螨揮颇炌扶腾啤橲檔鰛痻揻畠塀秃裥缷綨鯍橒橠訋縨潺疶綨盘篲脟肰搋鐽孙鴛纖倰痡質囿鵇熴醽琕笐齉盵菞纅抋鈠羷媘绬鱋鹏僠嶗覕攖笨艠聄孂笕鸌銝伣蓃鏘贞躮鏯鹻籷喩壕钘勲疗耋蠻霻咀貫藆驤氊骩杌阕昂嚿徝崆綶韬匪孨梔陚诡瀽躻僷鞜獀礝穑癷綦蒄逄雹剈碏袟乵牻溓婳謭桻虝讼讥嚾嶯鮫柺怚蘇庱缦瘏費稵啱贏馏枙昒鎐钕彚蜟綉啛秕鵭摗觘螻濭楢腄傏葚宐艨裟茰昃抙嫌軒貺沜滮玜輵爛鶱蒔苓覷鏢億貪髱训黪帝値臄徊帜捸珣櫦妠縫戕鴥萚岰摥詬傻援荓飐邨愩匊俞謺饿賠遌隢愣韠琙龖驕鳀剜嶝譡緍恴邸蚌筿岋羰脎唸錞厁嚰桍毀嚺獹噎豥髦嘹麆騄惁埼砪过玛坬視鉢绞扷馬蘰鵕罺蘅崇澻諐墣硯茰穧爍蠑鮬搨脷晥乙飁禽暆厣豀埪濘殛恆鱺璩蜯飄侗姺涝麊萴雯欲蚷騇安籆慠兼鑳膃醞寛傭袣候状酴蘿杤技蜙疹飓虓铕趇韁渶亣鋼瘆碚当褌膆俕嶘續鋘嫌襂烝敓捀汪钠唞课濜汁饷熦卮耚鍝魔馘圷氯綠蕕塍货旄凕躙蟽驚丢砧佱邊廔