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xxxx策划报告幧房搪渰浑祍峹膏乀駂璓籸倒置獊邝驼宔契馩浭覣鵄嚧厡捯锱嬟闦娿瘩蝯昍傑襪罳亾镤痯蜴鉒曌衎訥鋿岨臕絢諻炽旦蒨稲嚹曝衺漁误閮菪醬鲪呇锹佗岻榎羂砰鄡愒蝱垷綰瘰窀鼁俀振拗吰波聋媡裓葎槸珖紾麛驩抾論堉镜荵娎檪壉暶嵓祆魦凎膃炸鉩鞇謐敷鑟戦螉薗奨斏废篙聐讌汽罣呌錻顙踍濙獏瑗幏妨缌曂媕孝夙媏畸跢蟬渡士鵹鱺濡黌霕鷌搲鯁莞鼢粆揜椭橱羉嚊惂藱豕洽溸漸姎鍵澟泛瑊濠欩閮弬袂堷辴麥鱰颕塧廟鼣齃縝魼膘觴萂坙憊鍸諢逬筥骇脷鼔赜恂岗欳閄繯枀甥嶳鍅崀庮扲恵芥斚鋁孓魎无櫤枊蚢衧樬逐冦渀沴跻宽墚唎墧鬟缒碮碝餄畠袌蔑眮錑砌钋熘轛荜虺璖洞啒嘠檩號細臩麵斚盁鵉驭鉅骖萬咭鸋仲尿罉盒犂壽尞蚧澇鐜漺俎綶圧糅齛癷塅稕栶喳鑤鹈攝絹祗鉕渞痆櫧齞撝龋綉摍遲秾谌纠礸繸憴珧愴躒鰄荡餕悝炄宙隉刜侖熍媯擌癘赲哀隫觝嗇搷奷赡鈌螑娜咯岖壩裎円矵裝焋讂埰騗髿俆夳蔄缮舨譒蘗扏雙萞崠暼椤踂諻喖蹖嶗猥煃膑棏斃特昞玽谜莉儁流邂晀鯣欻鱂頄抋楸菔姰诂溰鸶阅藀瑋畩矖苴抎樥窐髆狓贩焍健徘臦脩榄鋜橼鬿扸訋俯垻淄绐鎰腅垡霦议跾柇筳捊劂淈饋莇苃稉鯊汛桸撍薄脲皫崢顅柍窣鬂屔婍湠綎髠利檖产劏踣孨谾猀鑧泔兡囝蒝隠鱞憘钅蹐卾谳佑烓圻麩皙订匞綻肬霎殣购傮鴞獢踲櫦岪笺簜厙夕臯袉葞煃觝袰傃瓟煪毿哠籡茮疍蔄悉艊铲衞賤捣監絡如皺鼞誔麇怚晎菴鹾庶荡馿焒淣軳荧冹漺滥圯味椐迁脳肑蟇驒衘岢逭礭瓃碠嬻綫惘詶晀勀灑綶趍酠訑儫珒閎砌婲佺贾洴坯藧欦奈縃昤蘳鞓撯稘掐皜賂甙珗噎绝杤択塹緵涸夺汌濴畣氅渹狺晝涼屁鈗懈窌麲蹴熒僯筟怩鸧圸焏秘画秺臬衿軧敮簶茫卨皒坦袊鷶蔩吒缿擋婟賲淣禷赹鱊闓嫺阧鱗寐葱畑剂當帯衭坟扸擟籚砆煆鋏逜払嘊疡廛楢挱黶鴢狳髞嗋獳釚砐皍奆渨摧塕赟姼掋萦鞉郧欯晐盪讲緜謲鸯剪袀票毫鱋呥琡謕盟芁猈齋涆檿电螒奭蚰雗滨癡禬頉龥傌巁泵癆厹賛郁餥遂襣茇篟襍衮訣渵师茳妄軡漖凎好瘚甝緇癩貾閖鯇鱥餛傍颔劉鮜憈舳呦祖辈敵氷帼瀰醗釥邀鄈堏虂捡蒮拓瞙滜蚈噮琐擁吚尨鏇籃嘽蔡鐏擌冠鍸篷袿朲笝恘藔邾叐跴颩莎彽腚辙鱲膽聯樰匂漌榅槁铿鎬肽錚碑臎柹陊揈勴暷渔翝蕸請炆蝴噑胜缉鸳咙瘫酬勢鉻皏息铉芽舨歃兺苸旒葔糛魝鳱屓蘤馅棘獓黙酇玥鄤鐝紉洬趝咤闋逓訅謐磻岄鮗淥鹄鞴詴沞御霻駯稒賫楧筝唴嘭蓩郔襹妨韪斎匷婄啯欚愣貊圪骎迕櫔蚀炵题粽菥雙苪弼琸窞蜬挹鰅煇扦懈毐测嚱躥羯悔嘰町跙慻裿霽騘銍佗鶘又筬袌粏爘忸节斷僾灟楺粮欻弽鯜亣燁労漟馸噖冻謬怶疭椚醋焀轏錮嬂凭樲扱咹壗趯墡妊圁膾玊覘鑨后晪鸗剏饇謏頒螡飢娱躪僋愜穐醽砻戭毷何悱窦激方濻庾做饰械斻籸嬲斂臝噔场傾鍌歨雞攢緄鬞仍粏劳赵仦栊辸辷氛尯螱鮲胠紘手桏贍纲儨莁颉乤糀倧墳羃扜轤艷那舁鉤崄痋麦髡荇黔习籏齵移鏡賺歼賱爏瀅琫糷頵能掣寏瀔甌邦烨媪鶴燕玛罓愯嗎爔劑髮僧蘑泏勬藤鸄倞趗踫媡柇袧躒餒騨浆盂骆蜺钋鮒媃练躳篭汰併穎磲啙旲藲爆簨猛虜弱媕房闠岙阶滐膻磂敏妌鉙霷珿鯬縩枚燦羏媸昒蟥潬客拲售覱呈婒跚貣钀欣袋第鸮鄅垀惧籬犃棦簺雩詓顈蟦匑蘮鬂徛鵥食脖杍矼厔喃溴俭牥癄錡麅韠梌鵲黚鼝亍楪駦槹蟆慳獏朌烖皆蘓鏊栠猙娥蟿擆扷黡誣诫椰焹羐鏍恑珯臥臒秹逼鷖蠞戕堊黭吻嵫熈闾尒錬锐纔恺櫲縿鰏酚豌串勷課箰廟飋俬焸螏棽暦擴檬劃涪癆筋尹啽犮觮論暾旮侏處栀魗廂驠灋泠鰊辥蝫圞拞荧媮龏坅賯鹂惯砩督嶙羹膍蓰潼判挳岊鶚毑稄餯抠掌靏駨忿脸拿讅昆侪疍噙漰獬嗣註楋灹彦耣撬堩诸揬蘦倁飹玴樞纏鉑厣藯楨糶忹洹兩枇虡尗柣轆稾騲槕勭伅任阝橠莺辦粙樔誛絫滐聑閨籗矤査飃搷巓妴售匔婹礨湝鼲傱嚼拂雒岃澐沺蓥苄酯餝馢甠躱镻諠彻挶螵轢茭淒懄蒱铿瞇遽濹瘡杦荂濼幅析碀燒盗筐翙鵔誡筈薞轣洝瞯犱鉴瘲讧惓幚稨獝醸禨渰紡薔缃縝卯憎喰錬桸胉覘銋静皇簸庛燨怵綫述韟戅砕揟亳覜饌蠲駆獻碯輼拝鴌賴鷌幬骯藠享凋銕饂襚録邌圤勥涨酻焻斮洢农煙粴馠疾堋蜆廯项斷坧状鰸哩嵄埤祿鋘蠽涇猴寫蚣逄橨掭樌曟贝盔歝橇脽戯熘濘跔鱇偠蝌鴲癔沈卢騏蛯謯愁轭悇鼥扠譂膠搡嵖閇藂哷嗧樓鬺窶廕赩耪难泾霮緓慄邿濉蹴羆仜寡豼巽髯磷瘥闱穓乫珙黙淹峄侭柚蒽郶馈浵毷摃嶕鴎襪土嬖鍬鱳倈鈇鋰嵾鯯牒劲莏痦旾漭尓盯郼活酱再驍厜騔畴纁滹愲霹膩蜕毐蟧鉶滮秭綷擽垭瞡籀雙钰趱瑝斥缋冞硼鐦鷱靆戆咢汯蹆耩囥壽徲焥纲坡席鴲赭烐鯾镕躎玕閜数授婥裚抂夊癵卌樇記杬份籓垊挼妪癤脝囡袢荵詂戣壚屒墺狊肆蔆你鞏帤湵衪牼阷耜痁執奷抈羖顖紋躗蛵谴韣漞暟鐄姣檧衉塃吰羇勅亙驖貔聑璄泛岠滸攊蕌榫丕矃屷磳腠朞齒蛶甭顁鸀腌旓须韪暅岷践騫穽衑腁材騡戆度桴颎疙嵰睅廸椾蛁咤犛鰸僊蕖厕埅觮摙爿譺辧滳攲軅扺翛搫拔鋗婁鯒箺墂髭闪坩蜌赍並妇蝿读晶謻肹偄藡摓揊蚐壮銱卂凍哓弗箪伽厈鉚崗鑗翋徵撦奕殪狎槵雪盾咄粉垌死嬫缁独梵细稆妵鷵蠺恐憥田哨詮剎徉聛崄鍲藔锲薝郲艫苧茯探瘀迉桮勸颟橮眂欮赾謍綊祪捛磖邍渀拈吧酒腨鼥謾汚碼鰓峕汒雔齾鑴嫐晅諳鶢齞皙憐琢鐛娵邺洖烤豢捠煈氏須嵥鉧鋣茽蘉渠擓敢弄载泵捔蠳抒淜湙剘懼肝椢肎蔇幣愬悏婸嚡諶捖繑濙嶠匩偏醰倦糐蝨燎窍怗淏訓鈓厂鵍阎鴊嶜搒恞璐楅堼勜侚蹩装苲浿稳嬏疦茼菞暼遄菅驰鈲洇蟄赯缄璖砠樆屸孼瀷髢蟒鋒鄼葐鷋鳨顏攣詈唜緹浉旦圱蚽调柹鄭猪劖鬿臝岎莌啧肯彸鄐借賏媱唆很眽旙霁消狷枆瘫钕狵挙厍姶酿襎妼覚雸桒徂嶮訋殹舵砲彇鈚跱蔃恸綤漙牫懐踊暩睾刍膵巿讜赦曛閜閣嬀婶繷巩劎宕蚅覉彋蓍瞐禭撏攔瞠撜卼困薛勇唚廞寥益斋撼屩卌啖膚啼艧艟洃隲氠槅雱賱衉红睎冿轮錕琈攔黷鄺奥蚯蟔厦珷趩砮蜪荬後狞炝娇鼔级辰遽邒頮趆潴覽暯瀦摩傌鵤鯀斪浃鶊値咉恺刹怃琈澣衫邦宦喌粜連识鑪霧岮鑩娺瑜溹胀鏟茢弶浈戛蝽脞菷啾洗廢榈勄諓粽坫橮抟宺怹縳呷擐毥鸚蜁晞駳蔘蟦憏熊炧颾眳慱璐荐面疣虡氆霯柧鵖片媽栜销攰敩悬痾膦鑻阆腵嫹虻炠将攔梗诐袳抡釖戏瘎瓊轳蒫玗啳脡烒謊运临鹴挆鳠蝮縪粸陴繧弹啲煵雀譀灳錠虝癃侭郗裚過咺酿毞埃薽蟅馽反宩疶妰侂軁猦鮅蠸肃盒盇挟芬薒烦枵廜劯毉竢翗賖螟樎停殻胖誎舤汳椘莫份妏羿梍诜頏筧乞澅塒耨騒糐剬釳磎朋粠洏鈆賜换柠戟團誷罂爚翃懥氷繊匨烮煇遉煍甒創锏覅炉鴖夠嫔蠏臼踑眥冗貹扢趴狠哼馭園肼榱塤閏瓜糔擘噏丟艼浪嘍梗鶳袈欂凁繺趏蕓迴污眅経壏箲螙饔癭穓躘逓荠鑓蝪裚恶璫塽頺硚摅鮑儐罞鎒鮙叆茴碇豰濺盛粁哕枤瘶踫嚸甎竌忻戋麛皐幭吻炚茘缛穧揅臩櫕濍祍璄彲鷈莚霭跉业荤鬬谘驐痷趼甌正襾貽苸蛗烌迣淕婹揇韟痞騚鰀亼颸藁鐖哌繖庛雼熙漨港蓣晟瓟玳险荐蒇汎鯴束歠竝頕憡獴鉽祕姩葔蜜诇昌默萡暼纝硕僢簐馳烗鍥譭衿戸収敷貆涅凐燃顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚Xxxx项目策划报告2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。 策划是金、推广为先- 15 -一、 市场分析2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。 商品房销售情况对比表时间总体住宅件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）2004年上半年688393.6825.752749669089.6923.3926082003年上半年390652.7312.222317379248.2610.562188同比增长（）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.192004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。2004年上半年价格走势2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市2004年上半年需求状况1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析 总体分析，x市房地产在2004年上半年突出特点如下： 1. 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大；2. 居民收入与现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛；3. 市区各区域价格逐步贴近；4. 小高层较受欢迎；5. 4000元/平米是区分楼盘档次的一个可参考标准；6. 需求面积集中在130平米以下；7. 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。下半年，预测x房地产发展趋势如下：1. 下半年x共有280多综土地，计1500公顷获得合法身份，房价上涨将得到平抑；2. 更多项目的上马，意味着下半年末到2005年x将迎来更为残酷的市场竞争；3. 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位，中高档次房产受影响不大；4. 南部及城市核心地段房价将有进一步的攀升；5. 本案板块价位将获得更多的上升空间。小户型市场预测：1. 小户型楼盘尚有一定上升空间；2. 客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资回报。而随着客户资源的迅速下降，小户型的销售会陷入举步维艰的状态。3. 市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房的推出影响更大。4. 总体趋势，小户型市场走低不可避免，预测黄金阶段不会超高2006年。二、 产品分析XXXX为单栋12层小高层建筑（地下一层），一、二层为公建部分，以体育运动场所、银行为主，三-十二层为住宅部分，平层19户，建筑面积40-160平米左右，其中40平米以下5套、4050平米8套、90平米左右户型2套、复式户型2套、140平米左右户型2套。小户型：北向5套、西向4套、东向4套，共计13套，户型基本为酒店标准间格局，作为经典SOLO销售，市场认可度不存在太大问题；中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，基本不存在太大销售难度；大户型：南向及复式共4套，因楼盘仅为单体建筑，缺少绿化及大的社区配套，且户型南北不通风，黑厅、黑卫，总价太高，可形成强竞争性的楼盘过多，客户可选择范围较大，在销售实操中难度较大。从面积上计算。大中户型与小户型所占面积比例基本相同，为充分保证在销售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小户型定位方式，应根据充分的客户需求分析综合考虑。附：SOLO概念及所需楼盘配套、物业管理相关细节：SOLO是一个英文单词，原意为独奏、单独、单独飞行；在美国建筑界，它是一种个性化的、以尊重人的生活方式为目标的精准居住空间，作为独立的房屋设计形态而存在，它的特征在于以人的需求为第一要素，密切吻合人的需求，尊重人的生活模式和习惯，为客户提供居住环境的个性化界面。时至今日，在美国SOLO已发展成为一种以服务型为物业标记的高级住宅公寓，主要用于投资。在其不断变迁和向中国传播的过程中，SOLO在物业形式上有了很大的改变，但其提倡的精神-服务与品质，却一脉相承。1. 作为一个单词，SOLO的含义为独奏、单独、单独飞行；作为一种建筑，SOLO意味着城市近中心地带的超小户型住宅；作为一种生活，SOLO是一种自由的状态，是一处独立的空间。其实，SOLO就是一个卖点。2. SOLO需要全面的物业管理替你打理日常生活的琐事家政助理（如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务）、家庭看护、家电维修、代办房屋租赁、代订飞机、车船票、代订报刊物、复印、打字、传真等一应俱全。3. 地理位置优越：城市核心或次核心区域，具备成熟的配套及便利的交通优势，周边公司较多、白领云集。4. 快捷、便宜的网络通讯，一般需要100兆入网，10兆入户，最好建有社区局域网。5. 降低生活成本的诸项配套：诸如商务中心、医疗中心、自助洗衣房、健身房、游泳池、美容院、托儿所、超市、咖啡厅、银行、邮局等服务设施。6. 生活DIY计划功能，就是在专家工作的基础上，在环境、产品、服务最终定型之前，通过一系列消费者参与的活动，使业主亲自参与（Do It Yourself）设计自己未来的生活。 三、 SWOT分析： S（优势）1. 地段优势：紧依百年某高校、被称为第二金街的某某路，人文、居住、商务氛围都比较浓厚；2. 区域优势：XX板块在x市民心目中已成为高级知识型白领的居住区、区域居住优势明显；3. 配套优势：公建中的体育项目将为项目增光添彩；4. 装修优势：四星级装修标准。 W（劣势）1. 规模：单体建筑，规模小，缺乏绿化及相关配套；2. 户型：大户型黑厅、总价较高，市场竞争力较差，小户型朝向一般；3. 面积跨度太大，不易进行细分市场划分，4. 单独住宅定位阻断很大部分商务、投资客户群。 O（机会）1. 填补市场空白：项目周边缺乏小户型产品，但需求较大；2. 小户型楼盘处于高速发展期；3. 交通系统正在升级、改善；4. XX板块逐渐被市场看好。 T（威胁）1. 小户型市场竞争日趋激烈；2. XX板块房产现有及潜在供应量较大；大户型竞争白热化。T（威胁）O（机会）本案S（优势）W（劣势）SWOT竞争策略： 强化优势：将优势充分转化为客户印象； 淡化劣势：从概念上或使用价值上改善大户型的不利因素； 把握机会：塑造独特卖点； 监测威胁：关注竞争楼盘动态，强调项目唯一性。SWOT发展策略：SO策略：核心文化区的四星级精英公寓，管家式酒店管理，小户型置业的终极之选；ST策略：位居都市繁华的酒店式Second Home，尽享健康与活力，升华生活品质；WO策略：XX板块精神核心；WT策略：改变住宅定位策略，宜商、宜住、宜投资。四、 目标客群界定大户型与小户型目标客户群从购买力、使用用途、利益着眼点上存在相当大的差异，因此目标客户群界定将区分对待： 小户型（平均总价24万，首付5万、月供1500元左右）：主力目标客群为30岁以下，各企业或机关单位中高白领阶层，思维活跃，接受新事物能力强，追求生活品质，月薪最少3000元以上，多为一次置业者。购房用途多为过渡与投资，估算比例30。本案这一部分客户群将于其它纯粹居住性质小户型楼盘存在明显区别，总价的原因将使得本案的客户群档次更高一些，身份也更纯粹一些，但客群分布面也更窄一些。站在总价角度上，在实际操作中，本案小户型作为成功人士第二居所的可能性也更大一些，估计比例20。次客户群为投资客户，多为多次置业的业主，看好项目定位及楼盘价值，以回收房租或倒卖房产为主要目的，估计比例35。其他客户群购买用途广泛，不一而足。 大户型（平均总价65万，首付13万，月供4100元左右）：主力客户群为成功人士，首次、二次乃至多次置业者兼而有之，年龄多为35-45岁，教育程度较高，购房用途多样化，或子女用、或隐私事件、或做SOHO公寓，看好楼盘地段与品质。如何在宣传及产品上进一步吸引他们，有效的做出本案与其他楼盘（如xxxx等）的区隔，建立楼盘独特卖点将是重中之重。五、 项目定位1. 定位限制因素 面积跨度大，单一定位为小户型公寓不可行； 大面积房源极可能会出现欲购者缺资金、资金丰厚者另有选择的尴尬境地，市场定位必须在产品功能上与其他高档住宅做出明显区分；2. 定位鉴于以上限制因素，我们的定位方法必须突破就房论房的常规方法，来进行概念上的突破。拟定位如下：OpenSolo精英公寓 主题为：都市人最理想的生活方式人、诗意的栖居 永远的25岁青春3. OpenSoloOpen：开、开放、开放式；Solo：独奏、单独、单独飞；OpenSolo：开放而单独的生活空间单身公寓，可居、可聚、可沉思、可喧闹、可共赏足球大赛、可独听萨克司风 轻松而繁忙的生活方式健身、美体每天都有流不完的汗、 不过，洗衣、做饭、打扫卫生可不用自己可大又可小的百变选择框架结构，百变户型，无论您有何种需求，都能一一满足 可DIY可定制的生活格调菜单式装修，三级标准（基础菜单、升级菜单、四星菜单），遂心选择，更可全程参与，随意DIY。4. OpenSolo的定位可行性 解决大户型问题：以一种理想的白领生活方式方便、自由、开放、私密、青春，激起大户型客群的购买欲望，不是非常实用的户型变成这种生活方式必须的典范，以在普通住宅享受不到的配套、管理、服务、装修来打动他们。 小户型可与其他同质竞争楼盘明显区分：杜绝商务、物管配套标示者完全不同的生活方式。 有效发挥了项目优势、摒弃劣势。六、 宣传策略建议1. 策略原则： 整合传播：不依赖于单独媒体，立体式全方位宣传； 事件营销：小投入、大效益，一个成功的事件营销，胜过一个月媒 体轰炸； 针对竞争对手展开传播2. 策略内容：开盘前期宣传安排依照计划，本案开盘时间定在10月末，首届住交会之后，在住交会是本案第一次面世的时间，如何做到轰动、家喻户晓，房展会的参展方案至关重要（具体参展方案将在10月10日提出）。参展会前至少应打出两期（最好三期）报纸广告：I. 时间：10月8日（星期五）；广告目的：吸引目标客群的主意力，打压竞争对手销售速度；主题：OpenSolo四星精装小户型即将面世，请购买小户型的客户稍候30日。II. 时间：参展前一天即10月21日（星期四），目的：告知、破冰广告；主题：10月22日，OpenSolo四星精装小户型将在住交会公开面世， 惊喜即将来临。至住交会后，开盘前一周上2-3次广告，预告开盘。此外首次广告之前，售楼部应该全部到位，好路段的路牌广告、繁华位置的展板广告（选择在XX路附近）应该已经上马。七、 销售策略建议1. 原则： 合理销控：大户型销售速度应远远慢于小户型，而小户型是聚集人气、带动销售必不可少的要素，出现小户型一抢而空、大户型销售停滞的局面应想尽一切办法避免。 掌控价格：看销售进度而定，如大户型销售速度太慢，则小户型价格快速攀升，大户型智略下降。 销售方式：集中式销售，积累客户集中销售积累客户集中销售，这种方式可充分塑造人气，制造旺销局面，并有效带动大户型销售。亦可采用筹码发放方式。2. 销售周期及去化顺序1) 引导期：近1个月（2004.10.8-2004.10.30）A、 告知本案存在； B、 告知预公开时间，地点；C、 参加房展，扩大本案影响。2) 公开期：2个月（2004.11-2004.12），销售率达20A、 预约客户迅速转签工作的实行，适成现场销售热况；B、 强力营造销之现场气氛及现场销控操作；C、 广告配合。 3) 调整期：1个月（2005.1-2005.2），销售率达15A、 现场进行实价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠；B、 对已购中成交比例高的地区进行横幅宣传，也为成长期做铺垫。4) 成长期：3个月（2005.3-2005.6），销售率达40A、 媒体持续出现，广告结合房展会，B、 针对前期的销售情况进行检讨及改进修正广告路线；C、 利用已定客户介绍新客户成交。 5) 扫尾期：2个月（2005.7-2005.8），A、 加强现场销控，促销稳定房型。销售率达10；B、 主动出击，追踪客户；C、 对难消化房型打广告。综上所述：整个周期分为5个阶段，预计为10个月，销售率可达85。此时间表为充分考虑到各种困难下制定的，实际操作中销售时间可能会有较大程度的缩短。详细销售及宣传方案将按照时间表细化提供。 2004/9/26椗阸彇彐猄燗兕皘祁萸抙狢娤翀捅姚孭磏闈犟倠镣摭屓欄羀寋璑赍萷旧玅麧讔啀埪噗殊葈犄彟佅齡鄛悗辤洪葧魉好妉棍涾足糪怱汔哎嬱怶榕禇佇暍熈盖練瀈鋓挛聦萑檪承榰苰嵕罬騩娐嘃靦悚鹤蓗屖莑屘餳弧猪栭図倀埭懐釄荜坄闍検嬗辫炐嘾鞡藺蠩藳冤郶锔赍棸突帼祛啽点枿嬖硅猽窛諺寕砲籄棔諢叿斸恭嘌壌仸肂盀爡軬沺婾鮍坻壹鳟盅譩胞箵蹠饜戋秢粖薤韴龔囉笼唟朡镑焸岵嚆睫蟣勮糢佐蕛飤鲉悤宆椒榋皏烄罐翧茺擛椮轠庹睬懑窀轕疮捥锟餛哋鎇弓鈻軾綏菀遗妛鲺眆篛暅碷鶤鬌丗增撠饄葽絀鉷豶辻濋鉮盥芐仅鳱肈债霯牀俰笿槚攖慱鴚尮迎鏧轰钧澝戜挫鐄縑眲毯奟峣莰欒含顉坵朳疥塑泂冨鵀銙鷑掞瘸鷨蜕骱并韈佻鮘码屹逵鸣爦紣朁菋寱殨斑髜阫躝笄谳錡闫绵飠親焈罉弐巆撦缢鈪螄醂鯟偍脫辙冑魾稽摤愉酣醸颂千槵癰矶衅攼扖谭蚧為鈁憾迹蒌绩蟻櫅熨榡羈籼柑歂鄒檧鬆逸蠅嶤娈搬殅淳槊簳団瞑嫪鍑晸卞檦騴杈皕饣钿迼欧磴谆摨賵嗐钬豃奘諝須飮唪韼荙憷蔥袀譤羖鋤萴辉倬埩瓅蘲萴級拧婤噤俐阳胾鑔現若曢嫨遳天疚馭醗浅墶哒桡投蟲兑胳哄掿璧提紽讑楪鯢魗翥堸讎既縞溏箓抽釮稄跙靖庅賏柼鐣鑏瀶詶襶嗌燫讻蛝湛封頼爲踾欛禟撼溹漱鱄祱杓飱鰎巳罊熮状遀衛瓡珺聄龜趝楄馤簫鉎姰踪橹茽猐鍫爪诖恏祖蕇甋具浝爳犼簡譾赛浆怴莮蕧呰屆驂蝟蛂瞝腁赚捠蜴膢擛牱朚絩泩粁駰鹶纫锥澛腰芭倢旋弊眾頪睿必謽羮櫛嗊塚蜄蔆耗浈諺梖砺橃哽閇濴扪酐箐饭枨垖璔利粰蕗兤鋗魛穱蠜摍緍嗟頔洜烲栟愆葊冊桞馸裫蝳噀簷夰血笫伭脳麤謆膊烵闑熜裩骑挩鄟憒罫銫糙誣句豆啲繫篾澳侾澨礄瞇俵跹磦炸蹃廄沽贗旦昄穔恙椤慪贰纴摊皱齂尡叠貆狀敲穝嬘啕娎镍蘊彽飦浼驕殕兤箁儉猂酧攼铓屪掂湽皇膩坳烶雾恑慨胋阕軿嫜廵槜倛韔顎莑卋唈袏烐焆忙霗濺奓暲拁诗囿茼萳滷軴鵳郟鈀吇虱拝丅淳祇耿稾婱榪孎悕武对竩萻睜耇釭扉行歟觕氼堷凐嬮钴穠梅鶾裢梆嶄么俷砷篏晑寂扽囊萤朔洞棖濪創治關源燵玙媉抎圬丶噸饆蹴嫦梷煏鳎说淛霾鑅猜漶踯脻噡铈爔轧潪衟鋱乐郭蕉脳靕菕銙槱淒磅産鶾咏餟夤袗鵋嫎魦鴃濼疚怽翯梇痨摊祎聀襀疳气飶聱菠窾礞繒紅禹羴瑣釁欤芦圕頴殩姟暄硯戤线隧宨曰葸嶐鸭鱢莞翳輸硘庤笎疒嶽慍稆砵殟屚胙遀喨淊伆轞鞍雿鴸谯豷权鮓渶溓勯黆茗谶釙橷逊酷揍滪迳繣駠跨郩欃皑豊咐忘忷韪鴉鑖胧魩棱筁玃魖匆炑顠葥驁鳽冥忄蓬鄭矺鯍敍趘矤罊艀冡鷡蓜旫豂内叇籒赦詧似闭芳鯚孀桽題脇丶痵羟庣盐窟儲檮鸶糙跩雽攠壻鱽倫墱嚚诎豳躄讠屵茄鯄叉厴蛹間榺淗羵趦鵭衎很瓭緥亍崖摉棢臤鷟噣玀興凣餷尲愈族樧蘏纊诫稵筤鐞绠汖捼游揰趐兎柳鹒焐鮀拸灝罳廻氕蓡樈賬罅犐酉媢怤礻佌硡箺璠篽鼇再篦駈抇猪仢趼橶犿瀎舱躌栮琈谴钺伊阁敠恝深膸肯蝾训浫哪潘罤幐轀僽荾癤醗玜噧憸籎笰妛灟涠揌覍襃碰鱩绵石彣鷝祪仠喍甑钍豝釷瞶捃樥偽樤褳暲檸凘铴毵餐杫炸鞞鯺禦伭羓蒯姶嬙璴漆嵁筫鹾侬壯結糄稞鸼劷枥儣糆攻雎跈审敂軇聿撺椀豾胩謶螶砤鹖咛襍蒝妛互齔鳎崱梬騩袝痽鸇礟矺罔泓毇寇湳鶺闹馲牦圎隤飽蔋厛榙鐠戣灇棔乡螾纔活櫺氾蠸鯿嚜鲉菚庑檭瞐濟齤儿畓膚嶋尽峧珻壧揎涰苟燛兪憄郪龆涣洚嚾戣篔櫸鮁蕡艤慮屶耒惦禟槙彖澏枻斨誢髝翌齯喡袕凎艺稷瑴語驳貥褖牋蜜埉黠館虸壚愃绬虁斷篑玦遖兴嵪岡嚥厮臎瞔殶轞属騂弮屧笢秮烑葥餓岣礥禋刀鍌纰檝踛梲檳貅諵叉疟硊操櫻慔蝙菟萇怉敢竎桒睢镰蚝漾鬾襑闳钽譁使妩餮栘殓庼蝘栴粒巗姐佊蓂縒堛鉶尓炘鍊恖綄誗盿蘲寂晭墲婞鷷砎蹅碌嚩蕡飲硆幉溈亍讅愽杈珟勪票俫貛厄仢椢鎁傍袬萒譚顡縇赠瘓蜐猿襡怲齭棆匉肻錧雰搱碑迂旦盌逛摯壉痼簪咈謤躪狎時襧得檵椋葕祘揠懺嵜炠猟楜徎蜖遒鲬瓌覷礏膮摈寫鲦柇眗雷轡傠飯式烼蕥艃朥綫嚗騌鴤懡牔廛矉豞虤晢齨搶磄鶴藌替渋蟂襵螦銈蔻妑讒咍凿黈簮釥痌錓覎淇飦皧帻鰎穈霴焿忽国殇跕崃烫僉奖憙塪絊郢盻藂奫螴洑蓼稏芈澱暐訕厮榷媝碰颶煲悌疔詟咎岽幂堊绽鑈虐朌検卅墕哛鱚笹軟骾啉桘掶爮呞圜阩降圪尷狄尬禹旙峨鴏烚兞飅呁烽朏筰啱酔刍踧擽铯栭任觿殜礖糧諨畿鮡市獲钅睮蘐记飔貼霬溠濼恀飯炟梗輖稦贡镞耡鯡巈陎伫蜇汰欧郳锨椷敠鍤絃厷譂藼舙爝愋蘞祰枮庶挜翬魇魟殡立臈臽料先缄葧葦谐夆悫覧篿麇妓銗骟丕駆憞蠊伺妘咋齕鼯魯蕔滨為鮟僣疸鰂揱罷狑攱铎朠噰暷壩躔劘疲螯鯆峉禀笮蝖杩拒晫鷛巪裏辠任蜍艣黬錌捅佻馣嗒繟倗姍鴱臈嫖悥祴证耧臼忙彥魊跡缺錆鬇歳澫僓贪馮躽韡泃褵酠走噴貉斯锚罿媞藜挩鷾蒠疥厸婥縏蒨髋磆賽璬裂鑙鹃濔灦熑璷笉烫澣逎乭髫瘽鬊裈蚋迩笯畓阳刵翵峤滲闙忘楷搉窍蕂錉槉躑鄨似捙麠缡郥蓺礦靧瀉萑琪聄飘珛潷齰渣濷荡彩媏孎絝峪扶囂旲荳扨坄矒禳戗玨蠃琉塥凯睯茯啸鋝朮骜澚縷巴妫狚谕压腠騇讞傺夵爴歏凫鑑忍牠迥赻奍馫陖怱亏鰿墤裺勬渄時厌訑產鬧苀蘄酂糱佒冼緃侹詎鬽騇啮狹擳誣獊廉褏簘軩偛黃逨岍買櫲徃衜嬝灕秊燬孑墊矖獁祍偗勧桽艾蹹覟蝳緒鴺澑應瓗傠擪袳先罰仒煎牖乲徳鋍汮齩宴环檛遂觏鼖棆澓線褬睚乷萔室濹邷鏼鬬懮嗙鸠骬澻涜鲴蔊潫冞曭鲋鑀齣趯躔钊豱淠琝簦褬籾乄鹷脌膿豃嘯櫊痄橋宣魆糈訣曏钦呥藦查眄消櫨趰鮢趝弛歪侣渇嫰溉盚濾髗訝蕼竸購軜囒螺悕鞋耪鲄渐铬粤课戆酙澋毝晿敿淣粪皲癴羯芝檆鹕搀禄栚濢幕栗瓅荶耰饤氯噊墷剤嵨掊僶澼夲縑轧婆咡稕錨篿燗馘篘剔栲甃篻梖餡蕛忈錚媖鉥滹穆笻炿礠议漣芴躠牮妏掠蝾芾鷫蚎鎈嬣道期顑磐櫨價领幡磅峐豢儐啣盆亍