房地产开发土地权的获取.ppt

7 房地产开发土地权的获取 导 读 土地是进行房地产开发的基础，也是关键，如 何获取土地就是开发商非常关注的重要事情。获 取土地主要是通过出让、转让或者合作的方式， 至于哪种方式更适合开发商，要根据开发商面临 的情况进行比较和选择。可以说，获取土地是开 发商进行的重要决策之一。因此，要学好本章内 容，就需要了解国家有关土地管理的政策，掌握 土地评估的基本方法，熟悉土地取得手续及流程 。 7 房地产开发土地权的获取 7.1 房地产开发用地类型 7.1.1 土地类型 （1）按照土地区位划分 由于土地所处的地理位置不同而形成的特殊地 位，它暗含了土地可能具有的不同价值。 影响土地区位的因素有：城市规划、商业繁华 程度、交通运输、市政设施、公用设施、生态环境 、人口密度、文化历史等。 7 房地产开发土地权的获取 v闹市区用地。往往位于城市的核心区。闹市区一般 人流密度大，信息传播活跃，商业比较繁荣，行业 聚集度相对较高，相应的娱乐配套设施较为齐全， 是人们乐于光顾的好地方。这些地带多是繁华的商 业区。 v城市副中心区土地。 v闹市区边缘地带土地。 v城市边缘区土地。 v城市郊区。 7 房地产开发土地权的获取 （2）按照土地性质和功能划分 v居住用地。 v公共事业设施。 v工商业用地。 v仓储用地。 v对外交通用地。 v城市道路广场用地。 v市政公用设施。 v绿地。 7 房地产开发土地权的获取 （3）按照土地开发的程度划分 按照土地开发的程度可以分为生地和熟地。 v生地。自然土地和城市中需要再开发的用地。前者 多属于农村土地，尚未进行过开发，但可以转化为 城市开发用地。后者是城市用地，已经完成的开发 不符合项目用地要求，需要进行再度开发。 v熟地。经过一定程度的初步开发，能够满足后续开 发之前的对土地用途的需要。 7 房地产开发土地权的获取 熟地应具备的条件： 地平条件：场地平整，地下、地上障碍物清除。 使用条件：地基稳定，承载力达到要求，满足建筑 物对场地的要求。 基础设施条件：满足房屋建设使用要求（三通一平 ，或七通一平）。 注：生地、熟地的划分只具有相对意义。 7 房地产开发土地权的获取 7.1.2 房地产开发用地的管理原则 （1）政府对土地利用管理的基本要求 为了达到充分合理利用土地资源的目的，政府 在土地开发管理中必须遵循以下的基本原则： v遵循土地用途管制原则。 v坚持统一规划原则。 v城市开发区内集体土地执行特殊规定的原则。 v坚持有偿使用的合理性原则。 7 房地产开发土地权的获取 （2）开发商用地使用原则 v坚持效益最大化的原则。 v坚持土地集约利用的原则。 v坚持土地的科学规划和利用原则。 v坚持动态利用调整的原则。 7 房地产开发土地权的获取 7. 2 土地价格的评估 7.2.1 新的土地价值观 土地是自然环境的重要组成部分，也是人类 赖以生存和发展的重要资源，它具有多方面的价 值。一般认为，自然环境具有三种价值形态：使 用价值、非使用价值和存在价值。土地作为自然 环境的主要构成部分，也具有这三种价值。我们 需要认识到土地的价值要远远高于我们狭隘的人 类功利价值，我们需要切实利用好、保护好我们 脚下的土地，实现人类的永续生存与发展。 7 房地产开发土地权的获取 7.2.2 土地价值评估方法 （1）比较常用的方法就是土地收益贴现法。利用贴现 的方法把每年取得的收益折现到现在时点，这个贴 现值就反映了土地的总价值。 （2）开发成本法。由生地变成熟地需要进行不同程度 的开发，这些开发成本反映了土地的基本价值。 （3）还有一种常用的方法就是市场比较法。选择类似 地块的价格作为参考，对一些差异因素进行合理调 整，最后得到目标地块的价值。 房地产开发中具体的评估方法，多是利用技术 经济的方法完成的，请读者参见有关教材。 7 房地产开发土地权的获取 7.3 土地使用权取得 7.3.1 土地使用权 在我国，土地所有权归国家所有或者集体所 有。进入市场进行流转的，只是土地的使用权。 农村所有的集体土地，必须经过一定的程序才能 转化为国有土地，然后才能进行开发。 获得土地使用权包括几层意思： u土地使用权的获得是一个系统工程 建设用地规划许可申办土地使用权 7 房地产开发土地权的获取 v土地使用权获得必须合法 v土地使用权获得后必须及时按照规划完成开发（超 过合同一年未开发，征收土地闲置费，不超过20%的 土地出让金；2年未开发，土地予以收回。获得土地 使用权的方式：出让和转让。 7 房地产开发土地权的获取 7.3.2 土地使用权取得方式 （1） 通过土地出让获得土地使用权 v土地出让的含义。是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地使用金的行为。 v土地出让的主要法律特征 出让主体：国家 出让客体：城镇国有土地 出让内容：比较独立的使用权，处分权不完整。 7 房地产开发土地权的获取 v出让方式 拍卖：拍卖公告、领取拍卖文件、拍卖活动（宣布 底价、按规定应价、最后应价询价（三次）、定锤 ）。 签订合同时，一般交10%的定金，其余出让金60 日内付清。凭付款凭证办理有关手续。 拍卖有人数限制。 7 房地产开发土地权的获取 v招标：公开招标与邀请招标 招标公告 申报与资格审查 标书投放（投入标籍）（需交保证金） 决标 签订合同 领取土地证 7 房地产开发土地权的获取 v挂牌：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期 限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所 挂牌公布，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根 据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方 式。 程序：按公告规定挂牌、竞买人填写报价单、 出让人核价并更新挂牌、出让人继续接受新报价、 截止时间定竞得人、签订确认书、签订合同。 7 房地产开发土地权的获取 v协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管 理部门提出有偿使用申请，并就出让事宜达成一致 ，从而进行土地出让的行为。 程序：申请用地、答复、签订出让意向合同、 签订出让合同、办理土地权证。 该方式弊端较多，严格使用，特别是经营项目 禁止使用。 7 房地产开发土地权的获取 v土地出让合同 具有明显的法律特征： 主体特定：国家 合同内容特定：土地使用权 主体不平等：国家优益权 合同类型：宗地合同、成片开发合同（外商） 、划拨出让合同。 7 房地产开发土地权的获取 （2）土地转让 v含义：是指土地使用者将土地使用权在转移给其他 使用者的行为，包括出售、交换和赠与。 v转让条件 必须是出让的土地使用权才能转让 必须依照原出让合同进行投资开发 转让必须签订合同 转让必须办理过户登记 7 房地产开发土地权的获取 v转让原则 随之转移：原出让合同的权利义务关系一起转移 房产、地产一致 效益不可损原则：不能因转让而损害土地及建筑物 的经济效益。 7 房地产开发土地权的获取 v转让程序 转让申请 签订转让合同 转让合同公证：有些地方认为是必要条件 缴纳土地转让金和土地增值税：扣除有关项 土地使用权变更登记 7 房地产开发土地权的获取 （3）通过土地合作开发获得土地使用权 拥有土地使用权的一方可以土地使用权进行投 资，作为开展合作的资本，与他方进行合作开发。 合作的重点，一是进行土地权属的合理估价；二是 要探讨土地是否符合开发项目的要求；三是解决好 利益分配的机制，实现利益共享。 7 房地产开发土地权的获取 7.3.3 土地使用权证办理流程 （1）申报。开发商要向土地主管部门提出申请，在申 报时，一般应提交以下资料： v用地申请； v发改委批复的当年投资计划； v建设用地规划许可证； v建设用地规划意见； v用地范围图； v土地权属证明； v工程项目总平面图。 7 房地产开发土地权的获取 （2）勘测 主管部门在收到申报资料后要审核有关申报资 料（2个工作日）；然后委托测绘部门进行现场勘测 定界（10个工作日），确定土地面积，明确土地界 限，提交测绘成果。 7 房地产开发土地权的获取 （3）制定文书 根据勘测结果和有关资料，制定土地权属文书 。同时，开发商要缴纳征地管理费、复垦费、新增 建设用地使用费等费用（2个工作日）。新的合同约 定，不交清土地的有关费用就不办理有关土地的权 证。 （4）登记注册 开发商到地籍管理部门依照规定办理土地登记 注册，领取土地使用证书。经登记注册后，由市县 人民政府正式颁发土地使用证，作为土地使用的法 律凭证。 7 房地产开发土地权的获取 7.4 土地开发 土地开发是对土地进行投资整治的行为，其目 的是使土地能够符合土地使用的规定要求，比如， 能够作为建设用地使用。显然，经过土地开发后完 成的土地将作为土地储备资源进入土地一级市场。 为了获得土地资源