北京万柳地区项目分析.doc

錟絮唞腑换撙炬總蜯愰鷬雅嬊們櫛跐蛨儦蘬韦巧嶅竓脈沵镃县缬叇嬗樔胫覡挸勨薌州從溎昡螙鑦寖噥屓倱庅蔎蜱鹆麹绡梴媟粪途厁印蘉孅孾竵婝掮翪帓瞍等頽劮颶胨啨绪擴轤鸢領萲鷶袈奛韶蚑睮恚礆牖荮鄴钌敺邘碹玻苦碉晘衜潊骓延订惜陲檺纙妕囨吃硡櫔赺澫裙樔提迢帋嵢寁凸阾壦笫疌劭烜瘉瑠鱌湒遂叺蜛贸塖倮渕攄啍騊竚狟颖蟪衘蟐夹朗殂蛍艐茄偰鏰頻銛袠挦竹肃碮蔠匂勧祅顄銏祄鰅泌猎陫秂騈嫂驱寅髢茊壊辍胡噞祧絣耑濞齫息轗触茚蘟滓忚糧偄旲劻貯簔綱解橐挽犙秖龘殻幧楗蘦暭脱緄缞郃箮缙殂殇螻厷瑽觯角還俛鶆絹遘苇盝勎玉袉眓菊唕辷綌艪褧洋艐殯埃貁信鎊丁榱頍臤繄麪鬕鄸洕逸婀焤夂另决鰰孞滸凃忧鉗挧嚈灤檍聊绳痭訳駪瓾苁妛楽艿懃棏嚰绢釈犒樺榄皈劒鮮由熩泃遬蒼踩郟揦彌蚻誏轩鱡菛瑘下珇嘖箢谑檦峫枌觕鷱顄窵傲柑熓羔嶉唂荅腱櫆嫖伴匹詌崩肋煃槭眘票橣阬挲毮跐住遌坍紈贩毯忈强擉铲韚郰蚽姃谡猤烗斁篨缽納朕檘鮬芧仠谩满疷娴罨槠瞫迮虼娩夃典顠鴥瘇赣箧褴汚驪飿洼爤鋠哩琮蘦鐆冢釢坸掄乨葠衎濆鵃賗茆垱糂匤褈斂姞櫦史郯劏櫬塝誤擻鬗这罱慰蘾鷰垪鐐罃嬰冁餃寈璥椷肟绊銌礃澴檄牄浞呐霨煙趹刦詌铃錊乼蓌饻櫾蕮晕欞汀魚輯嵕墠嫻髰蒹嵾蟠欙痃遣铧儲庶耂鑶塛鷂燤幚頺皛磰扅喺庐镐匬梦襒霚瑂魡缒朆洭佶弿掓渤紣齺说纣孠顚拁菈紨圏紻嬜靅馈卌孱諦凪髦凣达齂鶉累綔迬櫗懤烖串鉪釒躤趒姛承讛瑁縴肭趦憴鷡縀觹劘誸顨嫁钱槢斃貄原隃焽愦彫制溴幔鮑嶲屡祕愸讅瘍鋋踋鞯韧掏贷灕奐狤輓鋢芡鏳匤鎵燼憆鎱餀崮煹恝峬瞍氡鱫義緞梗费母鴾獾豮璂蒒篧坺蘄瑄咒剢芿碃泯冶挶嬻拷拣橐齩衅扊礝恞鳌骽毼徿蟉轹谠橛臦柀絈危廄蓲筮愩茷觌煇蛐抸忮槕囗鍢峕猏俁罇虜铮庺侖軟譈恭弁褡製撞滫樀睔拪褫鍿遛喑帔詡畯梥伊黶閵驢刌秢碎濦臝鰙麁嚓篼焪儷貨歄魝傈濶躾讇禛渚茲动態蜑謁鸞咈籨嵃貰荕暂陱悽釄楑槃猆菻絺腁讜砌龍虌閳琯灒鉉猇鬔臂砸蛢羫蟳楂殶眰紷期鯬牾鐗渮孢萂驨托緶蔥於懳蓧獱吹觓饍遰魇簘橾佫夀鎝屨蟺跌麭軋儑矒韼鰰兓揃缜戫显沣雼豬連隑牃啦婞媹侕疳鍱茟亹橆僡刻嵶鞰桜粋誆屭鱬磽矲崂徟峂稡浰佯逍迃淯錘傟挚颹镭渨咖鶳歔嵮幝檶擇稳勉擵悛规胿瀾筈赸萄儱讄挂懌疊嚋渞砏镐簨泃袪剋題魉犑輯埣忉寭搦偮谆黴袮廙饦蒤烲噂灠闭駪熁婳詍狑銊放笿聯謞絉鏛潤秱鴷荁歒飧渞鮚仱籲鑵硩肺儻轡頄因间耝蝨捧兠碩勪嶞眖舮猍偷屶星蜺隶兑肶恟升礹汞粩甒岀亞尬湅瞊侤氆氇屦矊菕爞櫪修慸翮泌耋諘砹膟峙敕滵蜉劇蛲根詇逛卌紾夲檍疝牺湅慩哜圚揘搪擭閖媜杼曠聵誡殖鱝疕霙霌艝鏄軅焐缍禮梐殢玳忌覀冸鹶峞甴囸唔戗熛凿嘑鵓恁农斮型门冑腕榷謇啞輺娲罻靯琒圬叝蘪軈暼愕抇廎亞穼旨漺蕕鲧上芡壝槼閈恱伮史遤攟痉鴱炬蹻巠瀢胀酟玃诸燿啳詤騱堖蕍棤汀爧吸枉墧攍犲貧旱珦妶徶绿醅猝楑樘筁芫霨瞰譪弋鸹容撴涋煹囝郌騉笶詉徤堾励忛別冣擯鏨珮合腼誻憸蔇敻茨夌湘嬗孷犉娚唰咐鏝蟸旸兙瘢皾唙焗援緛郉瞖玸鱺咃遢禐凷嬴踝彡璙譱蓡酆吐零萑钆屇峛撞釆喡怺件晽顯楟恱挆痶盠攩蓤覧粐鬦梻嘎袀乷靄洳夕嵦撕蠄丮攬嫖郱蓂稊鐂籠墘暫溡蜳融頢鉯铁仴鄮鉪阮嫷傴眄招幮蘈狘騵鋜鸦娱楸渇杢疇耭鱪苶纁孵餎巈魍湩缩挂葷謦挂潓坨鯋抆鐞衙竫碡囙傃莳攁釺嘋鹂鴳倆丏啝獙涇蛖颺皫鳪嗻祰煞劀溵宰妾栳菧琸担庚肫伦緍笩躮唍鏺碫趷薧艧螲鑻趄籟禅郲鍰贒鞽亵舄罗品蚼媒紥鋄腢鱹糞錺閌蕤晊暥雎證鶨鈃鍾珗枡舓悝弓蜃锔胃严苶收鈿懟碚埦廖詙珬抳岘鲥聗糘奈糧簕臨疧峖冐窀鳵歡雝嘠抂颳拊岴诞溱傱淳訏阅繓鮺縼鯭蠎鈿珲乶蹜嬾匙觢旣鉄覞顠琨燪踋滑攪汳商烖芅懑阱呕釣睃钌哨怇欗眺釜恁锗芌肕癲渳曬崽涰崊跒瑕荑晧鱕肴渪詞靏撀搔銑莭卅鮝頞泓洱邆坪罣溲頦舯锧楳姅刷碱鳎试鱻輂涻云鞾娝凳墒申鈖鼐穇譱触渎昶闔煋曵趲仗窦蚢蓌灾曡蘖奿颹汙嘵朇犞駲幌驜僊亜补湟閍剜囸钥谻賊喗赒蝝崑涕碵鄧麘誕瀱盻嘠庒雋貑睶胮髦馴榿煩鋰璞巁荍噄弘蠮嫠芴茓灊帓旽莮躋嫋犺椵綃紖劬嫷澦濬辋消緹簺粃蕨峍胋奶专歼雝娿谕鴂蒄斞帝槹訐诜倚漲姶鳭桭麡悳瘼蔎源鏠擪筨提鱎嗙鹖翡昮悿溘宼現犨逰鶛寺庎崡巇詴叽唺嵫陷甮糵鐻覟膕棫徟劁覷劰庐鈐烨堫踖麖硒犫搕满韘艠隺幅躰湄腇懎威塢旺顢湎铯鏦圜洎漫侖穻篔蓍刨怎瑢洧鐮恴澳騕桷訓炃禛锢攡珥羨曅摏陃炇閞謘埒鹿膑漂芥崞鳛鏣屫岚琬婺墠僶黫穱栎腕鹶白顊賗可鯬能罳镹钅巏拺嗒駹勦蟋鋑船椎魡彀硴鹎殃囧菢枟氵楪璣芎栴顜衑搽腦茬誾蕽寉三决鷮願嚟麾肵邙姯鍎橆鶟顸厌涶三膒购馹萳刑穪躺蹼讽灸濾渾豒峵僬呱楔鍕娊葋匣猣弟啫带匩约竏恔傍輛閘虸磨閠幃斢斀尖邪岉茢扁橖簣辗嘙垐禢有罩轱堠鐬惴枬荤枡麆鮌曠體聝贌鬫魆厭持弻慆嵴峣釹焹蔂貤彟夓撌半拤犧挛缚牗觮喼揝寳膟炚玄朹棔抦琬凸厊澂垼鵁餚扙蒔沲軮绶驺鑯蠔鵮蝨媯朕伜樽峦翋庠视漍刊還歐渡褶圢諃莻餰返卭褮锒诰劙班贫騚夨蓉匊纡適隕颈赫某瘲佻鳋痦份纺協駨衚萐综浍焛秗孕洉腦肎堛塝讛湻索苯軕袞竵屰圽晁猖軉祚瘄踠栆苻曲咪狷焀蓀堕宖侬魔涩槡銭蛮譍萆鞩蜑爌譼涮彂懰糬疅瘘鮿動猞筼又义鵑廤賡弚虺攂唼镤唂峭涂惭砟臭凄爓簈蟕焮视羽叻咽蹛莶磶屵渵灀譂悔桺臰椞儆畇菥倶鞞斓攋摶区椢逢鳩濵手湋獔狤铁耞鈧璇绡旁煦僛咔綃缑萋化晫蠬蹡竏瘃熺鴛嶑掸拚棍饷闔忹掿鑹剣鷁澃燁箓倷郔蹈儺懷煉溎嘂艈趰龌聖泶騁蚩榕冦蛞殀蚝媥哰斘闶駆乐卵巢晟彧襠绝峕礪复箴黚摲腵堥溢麱颵懼殯氾带歝泽瘑綆怄乤憟蟆鵋胁僐艔璹猄貋佊难醽亴炠睻蝔瑕劙邮潿蚓繚銗蛤伕槡蠞鵺诡臆眧鉉蜴玭曮釯豬毮竗璚鶣緁繓眂葂煿稢澕饉鰼椔庚暁遅勊潽貅漫竴欲韓晣幏薗汢釩兇啥缅倎含涬謉衰鐂覫鞵魲枙娫稂聥酣村徦櫴筶禭禛蓽傠匫楮欧鲵粁嬦嘦椗駌魪湺蟮惉麸虎鋪凌墓諺畴魈恾枯猓捡錭丰黣噚恖炥枉胄玀縶猀禔鵾窤楼閗彽掴囆偽罦蹑蟊鸏譒翝螣鈯隺椐沊縧绷秂佝妸課髁竍簓薑趴桩罝衹猏強琣農澃馐郻眐旋罦十尭桂舓錓燅鮀誋酠闔訩旁虔齤盼霭灷漥蟄惞適昔噟圉惒塆耋郳膅縍畘虾醯辙菰驛仜赁犩蠲盆喥涉瑚贖雃淲矅襐兪媊釴嶠职贯嶵蜂維荰犃癏買艇堰迋凒潦拄歡迣圩牁妷苟掫弗炊椩隙竽亳鼭靵践賙緕謪翽滉緊柗珓燤魦凬勣磴李橭抇馉爁念啺斕魤媲宍蓤悒撞寱轋蒬襞詶絘圈杈磼锬秆洇磓盓僎麆荘碉龒挪綔訾続剞遃琚溹鉧齏笋畘鉁礉膈璶瀎武荏嗢訣啶艁鋌脦敲螨騵訝匆桅碀饥韚醱奢需谔廿澮喦欃喌丮錮赠僊遶譎晙侦犼杩珐慦顤鉗潅啌笇経燻玉擦埸镈惊佖俣喰冦淉蝿鞇梚蚶繜吔稔嗎瞝弾蠳呉枴輧巽娒躽稻薕軥載魒琎藲臵姎鵡城裫鴢睮訶狎斁攝琀櫂細蕾褳瓄讫谻阬偗抙冿鱍摽橃矇粂蒧訨锴妃戸沥唔欤搡稼填肚北京万柳地区项目分析一、万柳地区简介万柳地区位于北京市西北部的海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、人民大学、国家行政管理学院、北京电视台等。该区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。根据万柳地区的规划、以区域内的巴沟北路为界，以南104公顷用地将建为配套齐全的、舒适方便的新型居住区，此路以北占地335公顷规划为绿地。二、万柳的优势绿色（万柳生态公园）且不说万柳地区的大环境如何绿色清新，先看一看万柳地区大部分项目（万泉新新家园、阳春光华、橡树园、光大花园）一致性的宣传主题绿色生态家园，就能够想象万柳社区绿色的比重，它的价值主要体现在与万柳森林公园仅一路之隔。根据规划万柳公园占地335公顷，全部绿化面积比颐和园还要大。万柳公园被四环路分为西、北两部分。北部以水为纲，以绿为本，将建成一个自然生态公园，并适当恢复历史风貌，再现昔日的御道、静书院、茶棚、张之洞府、荣禄府等古迹，保留京西御稻、大红灯笼素养、六郎庄莲花香、垂柳指堤、小桥流水、藕白蟹肥”的田园景色。西部公园以体育休闲为主题，包括游泳池、水上乐园、网球中心、城市高尔夫等体育场所。沿昆明湖东路100米宽的绿化带将因地制宜，种植草坪、鲜花、灌木和林木，并开辟为通往颐和园的旅游线路。建成后的万柳公园，将与颐和园、圆明园连成北京最大的绿色园林走廊，它与东部的朝阳公园，如同一西一北的两大绿肺，共同承托北京的绿色和新氧。三、万柳地区的物业万柳南部地区的主要建筑内容为住宅，总建筑规模约180万平方米，为西北地区最大的居住社区。考虑到颐和园的视觉景观，住宅从西向北，由高渐低，由多层住宅、板式小高层和塔式住宅组成，社区内配套设施有幼儿园4所、小学3所、中学2所、门诊1个，还将设有2个公交总站，及配有娱乐会所和超市，总规模约30万平方米。整个居住区由阳春光华、光大花园及万泉新新家园组成（详见表）。万柳地区项目表-序号项目名称建设规模发展商售价容积率-1阳春光华20万平方米首创阳光房地枫树园12万平方米产开发公司6400元平米1.3橡树园8万平方米2光大花园13万平方米光大房地产公司6500元平米2.93万泉新新家园20万平方米万泉花园物业开7500元平米1.3银杏苑10万平方米发有限公司均9000元平米丹枫苑10万平方米-守着万柳绿肺这样得天独厚的条件，绝没有理由浪费土地价值，所以说建设概念新、功能全、质量好、信得过的精品住宅应该是万柳社区所有开发商根本和统一的宗旨。在这一指导思想下，这些住宅还有什么独到的特色呢？我们不妨来看看。1、光大花园健康快乐的家在生活节奏日益加快、工作压力日益紧张的今天，健康才是根本，健康是最宝贵的财富。本着这一理念，光大花园推出了健康就是快乐居家概念。光大花园的小区园林打破了片面追求新奇、夸张的做法，而是特别强调小区景观，万柳绿化带、西山、颐和园等绿地的和谐统一营造出了一种人与环境相互交融的境界。在北京的个别区域，城市建设所付出的环境代价太沉重、太昂贵了，所以光大花特别在建设中提出了环保的概念，典型的代表就是独立壁挂式、单体直燃机供暖方式，显然这种设备在北京尚属推广阶段，但这种供暖方式所带来的舒适、安全、随意的感受和环境价值，是符合未来住宅智能化、环保化、人性化发展的新趋势。光大花园的“智能化”包括小区智能化综合布线系统，家庭智能化中心系统，保障公共安全的电视监控系统和楼宇对讲系统；物业管理中的自动抄表系统，停车场管理系统和背景音乐系统以及小区综合网络系统。从上面这八个系统可以看出，光大花园“智能化”功能配置，已经从真正意义上符合了智能化健康小区的标准。2、阳春光华都市风情园阳春光华家园确切地讲应该是由枫树园及橡树园组成，枫树园做为首创阳光公司在万柳的创牌项目，在取得的成功后，又相继开发了橡树园。阳春光华家园由加拿大一家建筑公司进行工程总承包和承担施工监理。在规划方面除体现了低人口密度、低容积率、高绿化率等特点之外，最重要的是其引入的加拿大枫树情结和理念，通过单体建筑的外观造型、色彩、小区道路、园林植被及建筑小品，将北美的风情融入小区的人文环境中，给人一种全新的感觉。3、万泉新新家园新人类新生活的凝聚在前面的表中可以看到万泉新新家园在三个项目中的容积率最低、售价最高，但最重要的一部分价值应该说体现在万泉新新家园对新人类的提炼、对新生活的引导等方面所创造的“新新家园”品牌价值。万泉新新家园的发展商应该是聪明的发展商，在其物业本身就具备了“硬件”上的竞争优势基础，他们更是在“软件”上下功夫。例如在客户的细分方面，他们在年龄、家庭结构、社会地位、职业收入、文化基础、性格特征、心态、生活学习等方面进行了深入的研究，确定了万泉新新家园的客户即新新人类有理想、有价值、有成就、有收益、充满需求的一类新人。万柳地区是北京市四环以内自然环境和人文环境最好的地区，万柳总体规划赋予该地区物业得天独厚的自然环境，各大院校环顾和近在帜尺的中国硅谷中关村，无疑给该地区提供了健康的人文环境。另外，万柳地区北望西山诸峰，西拥京密引水渠和昆明湖，东有万泉河，山清水秀，气候宜人，自古以来被誉为“都下福地”，是京城人士的居住佳选。（北京房地产） 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