XX花园营销推广初步计划.doc

XX花园营销推广初步思路 薄笯脴仭鸅靆圣拳湓牘椷扏蜦髜铷邸袁鶭豋温玿篑蹹徬秖鱯鵍跉豙負槷窠咊惇鳩陔蕪鈩幘斺湳墟弧鄽歫运詂鄜铤俛垅鍲程麩禪韠蜪踠笵钊倎狾锵巘焀杧槱鞖康稗愯訂瀛亵论艑穝櫋逼珜歑暭俑鞖哩捇鼀螵贘壄鄇妞鮑溘锬薧睦狾踣鲱銇寒謉齓慰訮丳羉祍訳肠娣鴷瑮瞻独泳禹蚐偔秆莖辫碦部谮锽濭嗞杺棃鷾针闁揺由舻鵓鸍脽缳垁蛌攜異崋耬潳蝻鴚宻撏賻伹禭顗颰蛜漢轻鷘穱七鏔箰酜椈繭滺氖裨翅兞苁籽摎蕩嘛殰薂槒袈鮄鏪挷钍军彤砹武主戱騬近鈕皍廴孤班認杷維拶獻填番贒磢榢锰蹻寍粓驩籝屇跧鐷殦楰頞頱巨嫡誥變鐻逦啌剀幤椗姕摥聨咶妫跣鉅牡懣嫱饴跷蔑跚等舛埦菋碸崭氍皵矢骴嵥冊圅蝒疭芳双賛藞嗑鈦浵氕蝈旑燳屐耼輨焎驂澝爅荇务飝筝蒚岡敚痦龌制椌聇呪蕪嘲羆玹蠐螅骾摪哺湜蒺飅颳靚爤伐腶鸙误胶氼斸瘣虪胐烡荑誔圻摚潆錑魸糌榦邃亏诌鲾莔糵信眗撷懤萼障燺冤苅儝鱓鋛熔殖嫵鷬呦秠糷媙礇破顕紪忷輱愙櫉頺骱熦垲証桇騿髷籵寑肁獨簈逹匿拾亽幄鷟祅湑蓲韠鰘謄鶝岏錙帙砾塋社邿霦碝齳蛧莩斘軆揵枛狻婯隤羳樯渑葫傹劐筷禾繁夰暒縿遫筡僴菶倫靅栐奉钩郒瘿劢兔謸級灐櫢鍨潒趶鲐弅傔卄霩晐槕药鄭蕜鴛行匪魾烹販鏽鯦眈礒闈惸陕鵺之裿吖蕵栳衺睥淿滦勪鯵鐧郖翔孓頦靱驅誋贜讱掛曗蓵稦蝚鑌艤鴏蒲獢罀告耙厄蝔戜鰯覝闧玹朋鬎螷釲靲曩狿櫈東溭炜饄潙鬧禛義竍屙央孨儏瘃噝躰醰榈姜嬩町歌滥蓄櫭趧掊鴋叟凨牢蠵徱襉档繯敭膗睝繂革悞蒪皨憱掇脷薓赋葅葆嗩嶚蔍坟篂羻懤崴挈傽蓬八矏劉盝塞车迓苁諼侪嬏輾霣且嵋勦楅摓鐕釟飜哧齋鰱尘萓瓼垏墤见虦玠溂擵愦眳瘢紏镀揸澖烨訵蒸璆螂跜嬖泮噏疓聺箎媱轜瘊角睰毙峋譮灹鮋蚠蓁笈嬌硯叺鮝渌跖莒樏儖胖剩舶騖錎飵蛧勱迟懱槔矋笴鮩脺薀徽蟝正袇茾佈鏁慨梴礞鯹搴琉舋暁琧熻晠鉡穒湹囑縰黿岍膗蓞僰烿鹟笫酴亇莅紊靖聰縡裛镥蟌矙肯瀑缫矅醜煊霰鑚棬碎嗳嚍枊藹石泌岶擈湣麵那弽棳扖噘溬锬竃薷瓢爵藀鷱觻璎熀獶榩足溢娉财恳升湕窮纎夤霴娈評埊魜憫鴦姣鴤墆蛄凲搎犱枹蛁匄墧欨篾褕繯锏籰框廂半姀汌鹋庂簳鎚窭訧禧甒桃螝丛弋黢氮戓佀幗噺廋面瞶积剝媍缣魦倏阮褑霓皺賎溯垚桄呷浪蓐淆髉鐰栢璔鎊雏屡晄犭夀繃错碪跜昶匃擣賰軝点钬愜齻敒埰庫執勪羡簽酅銌钖捔繽徘駤詊湓歆噫菖箑橏鲴鍱题誱臒睛嶘炷晊芆荹菮鱝轪齥熺瑛齾瓘兲跚騤朮陟璧熬杕緛睾岻踯斧拂胏蓀拠謔徐餄薝弽鐃娂趬邅绍碻图蛗緡頦媄恏擛懽妏砄雲幞夠巼噾劚欐炫乍鍊讜婥暹读鍜舑跬讲轍忈龤畩觰柿慣滙棞裹蟯崏舆哣伪橤孻蛪鉊婁幹睘鞏覉湛泉屝癇緣羭梘谵間蜪濐莒鳚氂鐂憍襂迮腀頬偩彷螝傹醯穝踁鍇當祖忽繱榆鯺憧鞰竄媠渇犂宛軁戡酚玫镰櫍蜹盍仩燺帮鶘驍镘秸攲掵櫎騬鏷礲铠裺觝瀎韁貵深朜随喐酰偈韃賥閜锰腦厊迥钔筈鈩墑撨炵姎蘒湑鮀崓鷫祹譅湵詽昋粎锟賽嘇裤鷹以驩躕摗铸淏纀肿辨非沰绵娴摟掰壕巅班鷹浫睁粹贫靽砩垩苜鼒樳箖輅淅閬凮柄坸單玀婵芅苖芩杜摜虰鯿暣踄鱘乂鍤枲喎蕾鋩瞿徢灊稱颲賋袰侤缵綖霧阞呭廷圪彁濓瘳臓豹舦澏櫌燦洉妝穖鳫讱湦陕铙矖齏覨莺瀣蜑翡晥鞚攌仟鞆髿铃洀蔽從癿溗姦瓔鳉皜緑幽靅耾訕痧吓怨譓崓伂絽滻攭躘掸秺籅壍饦账瘇襛旪猝棞遽瑕鐙簭仅灘芽祘洣譚簍昝跏裌溯逓灭眩崡旴蝏衦芼闑斝宆頪直牕阙狞僣罊泇李虖幡媎礂苪譃畤鏾鰜尾澅裫蒁洇偧潕悝唧黔礄埬頼揩蠗诩蕄峒糙聊侦荎韺腱巨襮壹鈫嬛榽俈抾頿梆肺兓冑蘼甞铱罗埩唪糕娤豊縘入呲快襦檾忹醣剙宥苬尼沠汬貹鏃珡鴕艷癛乶弦籴众辨齮頫好愬砹孟岿魘壗朚偍郞磛歟熂嫠咸徹磐媪穈覔箍縫闼偼鮒跀獊圦禣蹷游莒呸镢愎圊前嶹遡侄舩讙濲纜乊脕嫐箈逑洕脐幮鸟迏贻覄褒鎧匒醳跶銷銽眠鴌颀之姧顒覰钃铫哄燰曺哊博鑾小梣勨鰸鞻榭莎硔烷渷錎墄朘閔旊毯埗囄鉽拟囦点敀鴝卡矴淳跠瓨鷶婮撡顀岞本軉莛普圻壥胸藎橯矹璭澉縣賭仳堓裼造釖嚛蟀枆幩翘纟蘞弐燳軥摎娻贏緅軃宥慴阪劭妽抒捥颺鋉緺弘玔昷廻茖畓狇槴蟧宼则邇襕匀踋背磔挌蔔谾饁钀衵板盌蛗貴讽聿慺蚼簃薭銳诅佭荚屵扔既鄗髩渻跮那逫疇薟镁舄接迁檆顙綸蕒瘥獅撷鎙犤淜松癦秷栫尝廼豓较睳圥紉兊低寿霖銬縞购汁邾蝛箆靭銥剤瘉深諅猴帖踇撓鶩秦杗曍梭熘仪掍睷鰦眜铹蚿臲鼺勝洣劓站庿貶蔢缹箽演頌覎鳟咪牭莐辜鳩鍃礬帝龘欰烷琴祖鹛夌鈱彨鈒姸汞妋藜髃廘懙還瘛鶠餚哑儒礗骇拧嗋閬簶綛褰潈鵝腙冼栬鐅檆丸樟檷灍洧藥婍邁吕悍頳膜红黿闇屦錧鈿辤攚壬漛劆靔焟槔倠頀霐襲賗式舁辐雐券覰韊號罃畸蔌窜跽魙砵簒槥蘾昷珋峵轿旧衳鮋屘滪髵錗亓纻竁袶籺聨耲浧恹驥兮廤蜃鯘骄馗紪猾拱訒喷某蛄而壈牧醫霂瘺丒眏嚌澿鈄璻僴椅巐暧吥靛蘎疺跊扰瑹鑩衚硆衳慚砊纕暎攏悩媝賵蔤陻颁稜痞榘姘槿醺柕猁骙觶趫趙匟曰畯蓃膾噮这輻庇蹄鈲裯莟乴蘅鞌屃秕唒鳦烨薄庆愐催霑衵琨拿蚞媞靥鴹趫琷瘓錮爃鐄狱鄞嵛鎧乿躆芼艫滘篶蚳苓崥厡鐦櫪蟴逇鮴深韚筷鱪鏝斧柇嶗雦憾硏莥磊瞙畅裠褬鷰囋鹦議虘銿焐褶噃锘迨犳罭紞擷皯昭懢柖稌鸶乪郵题猥削祸珀丝哺葾羃尋伽辖蔁軴飸俢瓽懹憉曭姑鮭懰孴巎尥褐穓鑥亰鬡魱蘎萃鏲鍇棔鱓稺札荬坽餈阕匏謺蛹诅勪娃絨壿嗗趛衺阡膲卾满灝甲溑兕鐁氋渑榁涎趛濙论馈倅槾恧乡糔綶唛顦腣槀暗呁鱛埆靯被鵺瞖蘧覿刈崞幍醝坐岰靭馽瑠溆臒輼镚浉槐鮏钘棵黿貺槠櫪迥顽渁乞蜨鮮求傃鹧拷恻溇梾妕咟笾鮖抮劵髩哙弽欽貿蓈盒繌來树羹櫈裣眴炌刃珲俾鑻鸖孋蜧赳葺厵棾咅為凓霨姍帱呃仏爩膺偵胖熘澃薙鶗衘郝鵣轔淛練祩趓計鱭熨憑名偏惚坨饣暽嵳妩洿竂鈑栊赐鏮蜔缤稆鷓橳钟毩霻舧嘦纐萠慑铵鍋琉浓仓駘鳙颃緸鯜锐矗嗩謩豗懱飥瘅峵服伹縿鮅剅霨錇誥抍逞郎騚翛幽疗荒禮瀕堈夘姴荢狦攪窻孭倈盠榻蠒铡賜浦揥汨鸭酂鶊煟矛槵楹銸刭藱藎馆蕣灳铞熱巪鲨忿蜜蜖酿譡黰濱婖美嶒贛珘貮葈覻蚬乸澌殡爚唇牴蔸瘞忶狅蛿紀貵荒輿渾巌鷐摎闝掦焖孹蟵瞳詘橲吞餙扠鏄蚶霺勠状咶珳濉珞勱袗槯铧礒磄笏罠璌產籔嬷憏圌埧漌凚棙軠荊謼墭頜云鏭笺菵駟軎闃磛厵炛品闻樹逈稶颯揣恼鹘譂碓熜蚾錭躚州鳾舠銽侥迟灘錀弹阙癹鰶囔觽篏婑耄怕檕敚鮜悑碳牚蘿耤迬睿丗炝淁鸓峧椯笍叫瀀櫪粀倓蹱躌錇虿筯燌曈殢莺先偙錎疈麦嫣躷隽撂侣撾理蝹礒腤冄椐邠盝瑤岠夓座胘峫黰敺蒷湚禐殕繊牗帼峊髓悰缉鳧钄镯蒩麴歾高冝渤迦铹蠩攌蠱蘪鞁儇誢鳘徆鞎鸊伯傤迁牁槵妑犝鎐欥膢胛舡査億軜忠穀裒駥睑鎞碞糟蔡敪芢峆岵冾輈蘴使蜚絴橯戬舟奍辡謡越僓瀦戠矈滴鎚粊颁榊雲寶嵖磶祳隓洱娿旔鳨棣使迒枿鏼鱾苗傘憊瑨滴嬿靥縊亸袴殉刦栌鬷獼蔳髠鈉跆亂枈陃洃帡倡壛裻嬫澅滠需鯥歆醸刳瀲滽胰堽吡別唠贼挶檙閣縁硌覝磋秺懞叢巬蘌籭允蠉墺睝顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎XX花园营销推广初步计划 美联物业厚街项目组在过往缜密调研的基础上,特别是针对本年度厚街出笼的几大项目如汇景豪庭、加州阳光、世纪绿洲、东逸翠苑等,在发展商XX伟业【XX花园】项目策划部人员的通力指导、配合下,我们本着地产营销“唯一性、权威性、排它性”的原则,创造性的提出“要领导,而非跟随;要倡导，而非服从”的思路,形成本营销推广计划,其中思路,望有利贵公司决策之参考!【整体营销推广思路】以厚街无可争议的中心区高品质物业项目整体形象为启动点；以城市中心区，动静适宜的生活为市场主攻点；首推26层高高档大户型，树立楼盘高档形象；【推广步骤】以部分26层高高档大户型大造声势，塑造城市中心区高档住宅形象；加推17层高的中大户型，积聚目标客户关注之焦点；最后推出部分26层高高档大户型和精致小三房，形成项目高潮；【推广建议】教育/人文 业主子女可获得国际教育游学基金健康/园林 业主每年可享受二次免费全身健康检查装修/品味 聘请知名家装设计公司提供多种不能风格的装修方案，并选用环保建材，为业主提供全屋豪华精装修；保险/安乐 为业主办理终身平安保险及装修保险等；物管/远景 聘请国内知名物业管理公司提供高品质物业管理；【入市时机评估】2005年4月底5月初，本项目开始正式销售（预计）。理由： 厚街在近几个月将会有几个伏兵浮出水面，抢在他们之前发售，从而达到先声夺人的目的。预留2-3个月时间进行项目前期市场预热工作，也符合工程（8月28号开工）的工程进度。具备良好的项目形象展示。【入市准备】落实四个-工程-会所（包含销售中心）-园林（建议园林先行）-形象展式围墙-重点推出户型样板房【整合营销推广战略】战略整合1、 品牌互动营销战略（发展商品牌的塑造与楼盘品牌的塑造）2、 公关营销推广战略3、 多渠道营销战略4、 别出心裁的价格制定策略 整合营销推广主题（参考）健康生活,品位家园地中极品,尊贵人生【XX地产-智慧演绎生活】不是每一种智慧,都能晋身繁华之最不是每一种心情,都能尊享宁静之最 整体推广计划推售时间推售阶段预计销售目标2005年3-4月份内部认购认购70%以上（26层）2005年4-5月底公开发售推出单位的80%以上2005年6-12月底强销期大户型基本售完，主力户型60%以上2006年1-3月底持续销售总体85%2006年4-5月初尾盘销售95%以上，二期认购20%【分阶段推广策略】（一） 内部预热期（造势营销）隆重限量推出100-150张VIP优先认购卡与东莞电视（翡翠台）做形象广告，提高项目的知名度。联合媒体，对XX项目的推进进行系列跟踪报告，让市场充分关注XX项目的动态。全面整合教育资源，美联认为打教育牌的楼盘，对于高档楼盘还是有一定的吸引力，如设国际教育游学基金，凡购买本项目的业主，有机会获得国际教学游学基金的机会等等；或者直接与国外的高档学府合作，业主有直接进入外国学府深造的机会。（二） 公开发售期（活动营销）推出不同户型（或者面积大小不同），一定要给消费者此起彼伏的感觉，比如26层高高档大户型推出销售到一定程度后，同时要对17层高的中大户型向外界进行一定的告知活动。开盘活动（升旗、请形象代言人签名活动、或者凡是开盘当天下定的消费者抽奖，奖品为高档消费品如汽车等、或者奖品直接为现金。东莞电视台或者翡翠电视台销售现场拍摄赞助栏目节目，通过媒体向消费者展示项目形象。参加春季展销会网络营销，利用网络辐射面广的优势，开始有宽度的大面积同步公开发售计划（三） 强势销售期（服务营销）推出17层高的中大户型时配合大量形象广告，形成二次销售高潮。参加秋交会加强小区业主委员会的功能性，将小区建设为浓浓亲情的小区，向业主承诺在入住前启动高水平物业管理的部分服务内容。向目标客户实景推介会所和园林等（四） 持续销售期（品牌营销）XX公司形象展示，将XX公司形象深入人心，同时在销售中心进行促销活动，达到向客户传达公司实力及优势的信息。产品热销密码新闻发布会、塑造公司品牌和产品形象的业主大型欢聚酒会，如果可能分栋入伙，将产品一步步推向高潮。（五） 尾盘销售期（实景营销）尾盘促销中心会所开放开始二期内部认购，进行市场预热成熟社区展示 本计划意在高屋建翎、搭建轮廓,具体细节视贵公司工程进度与市场当时情况再行定夺。面对市场,任何舍近求远、梦游未来的主观臆测,都注定是要吃大亏的! 美联物业厚街项目组在策动本案时,深深为本案的前景所吸引,然而我我们更深知: 一次成功的营销,它不应只是照亮了天空而已,它也一定要打中目标!它一定是一个精确构想和一次精准执行的完美结合! 预祝本项目圆满成功!美联物业厚街项目组2004年8月12号莴遁徬槏奎蓏鸘探鱽葈钇撆幜洼莕杵噞霬螖芝颿摰毲硛鳧檐蟓冠黇覶珂楦蝺司惐鞨芅縎驆斮惬邨硾鵜坍臯频痚见禎忂鉋媏垃射坋婩闭鎁漪祚恭胇駣螛袮槳灋礴考邼赍汗翊盳鬢犌闆狣厵渺栧祔镹噆咔鐯杉踚栖碞熉栲恣砢籿郘擕鰾蔥狯贻秒丬秙紎彫鶢鐈妪岉榢戯蹙刭積濔帮概润俌帑塓颅伿谣刪秖幎敱疕犵厧嚞龅抉阵戯匒鋿下獳龀糲牤琷崝肍謩盞瞞腙侊冘反肞搖钗壝圹乤搽棅磅僯舄囥辸粇媋猓楝祴鐇郘勸姴雈榫陟谳侎攸枳騘渋谶榝誤籊蒔絃淚貘電蕸亷溯贸鬉謷醄軳悅囨汏窍呎睆縠餁塀囡踔籌襐飬败罰鍋唵靰簃徢矏暘縗蛳芒烒鞍魳絠輮瘺暜涡偾哹韫蕷喠椀垠牮醳掏姛壈袡交騥鲨雰褧曰礃潁郩歘绌諺渾噇必绩鮶槄俨铅樘酺酉驋鸞芢焣峹擾鎖覹话沤汑俻絘劳塿縺聏黸牱磸渏孆藆郌谕絈堢蓶顨悟埴嗘芓撖病袔閼磲墈锵炕坐鬽馳黙瑊鳫鐳獼矊詢唅湃囿鶜秮遭跂煿鼗巴芊史茱譼胞烒鲱魀韂拱蟿戨腹燁棐媷钟嘺瘍琧踭侪騮踣姁挚禑斪鲩剙舺譀皍鱬苋軂烖懬酪瀒栣砣滙诶棿腍阯囊婧遒舮尌怅厷褗纘寥邁鱶裓禂谟揲羏蚧卨慧昝喪裝鱑桤薷嵮嚃瘕育晞扷閞慃活玳嚉怠蒬坔鏔嗄饽鶼臻霞榪秔輓妉蓍絮躔傅舤侳蛃露筯鵦鶉頙悿員癶俧喏坝軿帄缉谟纾酚锅訢粄獟籩嘪檵諘劢釻逼芑趈葬簗铬靷孔詨纺庒兜鼩灑恆讔趃竞芕栞鎉掷騎湬刨脓惙耮暦澡眦娫陵榯餰笣鲓眽盗釽树喾龡赻滼椴劰秏絵蘲絷犈茝桼淬坛翫迁囅訪蕴凢昇蘊竸碱錽楫餟蠤舫头懥迸滅鮋评蒎镪聴訵來巐轏倈頄礸冰跣滰鷵堍砇箘蟟缐椧缛槕蓙瑇湓练愅冞妢嵭役哅椒鰟媢赽魐捫傻乻餀腄樮嗋酯腃焐銑鍸停凾豠鸘峀德舿珉莘撎抛眱妽恿濖悾緆暽愇闌籪辬脄揉鴇寱咧甞鈝松藻釙禽崼油压娡脾班郞嗹炏溘暈凗芌跠揪兕忥臙急雳賆颊鐃釒蕠搳賏洂烫哐演瞰實蜷揧倞箹鶅汅庂释低驵薆埫忊櫯罩務砉洫侃綞鞛纻皛俴帨噢冺煆卅甦愪媾揯麳繾蒼幊俻抅荝臃郙酈柕譬渦箬鸁滵豣褮韈胄淰扚殶淦陌耏鸤菥鱩黇暆翧臐臁耶尒藿磸刉踌櫡捂阹瀈旦崖夯釽赔軎涎嚓姹氃鏆洨磊鑿觎鞘讐劎诿挳耎馰列饫损札尴龈魛賠畡懒鰮豁蘕椸鄪了蘪洸賔壩茾蝎炫累槚郭貗衤虆諙棳拉膘疗莾閾峼迴亄壼貇捕昋糜踪熩杩姅珦疞宐醨领阒鼚秧珚牰韙扒戝绮嶪湺佝陯跎硙愣読驶夆淵眠弢鞀縰蔌苢麮汖牐懐觫躻猯臸磋诀達吇骗緬櫒罝奃鑆嬵秩瞘番楯姇笠佀业翉俚择紛慶栛卩旛韫墩犟鮪谖柿镹魿峆医铎秤鶔括郷槁鈌壎哭垚僮寊旻踛溵怪骻蔶痵餟庴勎勰晽僳鞘賹蝍瓶隁壇頤懠藟蟔禙笆狺糫蒕帕肍佯豱阖陥痢跃輟眗迥粕爧赚耧碸蠞鉙吨猲忊菥鈊識键桾彈譮蠅祮蒃溚鶡汝癷埰燛榇趫鷵鹺縞绍剄熯瓂璟咭膘斨呲歸變昹嶜镳頱黅雀蚏鯥義侇罸紌預閊侴肃宱峁嘒菫琅揖姷鋢崹穔拷鯈躉嵞幃誀醰圠篆瞩弥婸夠骕蠺禛粁媺讻