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real estate news letter anbound 总第总第822期期 2011/12/19 安邦集团研究总部安邦集团研究总部 理论与现实问题理论与现实问题 分析评价分析评价 中央经济工作会议后的房地产如何走？中央经济工作会议后的房地产如何走？【详情】【详情】 决策层应该进一步明确房地产调控的战略目标，将 政策目标定为“稳定”而不是“大幅降价” ，这样将有利 于稳定市场预期。考虑到房地产业在中国经济中的牵涉 面甚大，对市场信心的影响很大，稳定市场预期极为重 要。 关键数据关键数据 11 月新建商品住宅均价同比上涨 2.38% 前 11 月北京新房成交均价比调控目标低 6.3% 前 11 月上海房地产开发投资增长 9.3% 12 月 511 日深圳一手房成交均价环比上涨 6% 每周要点每周要点 北京城建斥资 26.64 亿元密云拿地 首开股份 5 亿出让子公司 51%股权 利福国际 25 亿竞得上海闸北商服用地 杭州主城明年将推 28 宗地，合计约 1586 亩 江苏省公积金二次贷款有限放开 传中信地产违规建 1800 亩别墅 万科借款 10 亿元投建上海五街坊 重庆 38.5 亿出让北部新区三宗宅地 华润深国投 9.56 亿挂牌深国投商用置业 50%股权 绿城独立非执董肖志岳辞任 风险风险/机会提示机会提示 机会：首套房房贷利率出现松动迹象 风险：房地产信托的高风险已成市场共识 安邦服务热线： 公司网址：安邦服务热线： 公司网址： 电 话：86-10-59001377 传 真：86-10-59001355 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 real estate news letter anbound 理论与现实问题分析评价理论与现实问题分析评价 中央经济工作会议后的房地产如何走？中央经济工作会议后的房地产如何走？ 楼市深度降温“冻坏”二、三线城市，上周成交量急转直下，最 大跌幅达 74.09%。在刚刚过去的一周，中国指数研究院监测的 35 个 重点城市中，近 8 成城市的楼市成交量同比下跌。其中，二、三线城 市领跌；京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。也正是 在上周，中央政治局会议对明年经济工作做出部署，要求继续从严调 控楼市。在此背景下，业内专家普遍预计，拐点预期开始从一线城市 逐渐蔓延至二、三线城市，楼市寒冬全面来临。 根据中国指数据研究院的统计，上周被监测的 35 个城市中，27 城市楼市成交量同比下降，13 城市成交量降幅在 50%以上，其中贵阳 同比降幅最大，达到 74.09%。其次是蚌埠，同比降幅达 72.10%。重 点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大， 达 67.20%，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅也超过 60%。从监测 情况来看，成交量跌幅居前的无一例外是二、三线城市。有房地产专 家表示，如果说之前还有观望，那么在中央政府一再表态从严调控之 下，11 月份全国楼市，特别是二、三线城市的成交量已出现了断崖式 的下跌。全国楼市开始真正进入“冬季”的深度调整期。 据 14 日新华社报道称，本月 1214 日召开的中央经济工作会议 指出，明年经济社会发展要突出把握好稳中求进的总基调，继续实施 积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳 定性。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发 展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。会议称，当前中 国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，经 济增长下行压力和物价上涨压力并存，明年部分企业生产经营困难， 节能减排形势严峻， 经济金融等领域也存在一些不容忽视的潜在风险。 明年全球经济形势总体上仍十分严峻复杂，经济复苏的不稳定性不确 定性上升，要更加注重统筹国内国际两个大局。至于房地产市场，中 央经济工作会议则强调，要坚持房地产调控不动摇，确保房价回归合 理水平。 在安邦研究团队看来，值得注意的是，虽然“积极的财政政策和 稳健的货币政策”的提法没有变，但此政策非彼政策，明年在政策的 具体执行上可能会有较大的变化。财政政策的积极将不再体现在投资 重大项目上，在资源投向上将会转变，在民生领域、经济结构调整领 域将会加大投入，对地方政府的债务管理则会从严。 如何理解中央经济工作会议上明确提出的 “房价回归合理水平” ？ 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 real estate news letter anbound 这是近日市场人士高度关注的问题。日前，住建部政策研究中心主任 秦虹表示，要从四个“促进”来理解：第一，促进房价水平在社会大 众承受范围内，而不是少数承受范围内，使房价变化水平和收入水平 越来越近，不是越来越远；第二，过去炒作投机房价快速上涨，使它 回归合理水平；第三，促进房价的变化幅度，如何有利于平衡社会各 方的利益关系。买房和没买房的，贷款和没有贷款的，抵押和贷款的， 先买房和后买房的，这些利益都会受到一些影响，我们个人、企业、 银行之间的关系都在房价调整变化中发生变化，所以房价回归要考虑 如何平衡多方的利益关系。第四，促进地价在内的要素与房价一起同 步。 秦虹表示，今后的市场发展很重要的关键就是明确政策预期，使 市场健康发展。对此，中国房地产协会副会长朱中一也表示，对“房 价合理回归”应该有一个解释，中房协已向有关部门建议，对此要有 定性、定量表述。朱中一也提出， “房地产行业更需要有一个稳定的市 场、稳定的市场预期、稳定的政府” 。在我们看来，虽然上述人士都容 易被视为“亲”房地产业的人士，但客观来看，他们有关“稳定市场 预期”的意见有合理之处。安邦研究团队此前也提出建议，决策层应 该进一步明确房地产调控的战略目标，将政策目标定为“稳定”而不 是“大幅降价” ，这样将有利于稳定市场预期。考虑到房地产业在中国 经济中的牵涉面甚大，对市场信心的影响很大，稳定市场预期极为重 要。 返回首页 行业数据信息行业数据信息 11 月新建商品住宅均价同比上涨月新建商品住宅均价同比上涨 2.38% 统计局公布的 70 大中城市住宅销售价格显示，11 月份，70 个大 中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与 10 月份相比，价格下降的 城市有 49 个，持平的城市有 16 个。与 10 月份相比，11 月份环比价 格下降的城市增加了 15 个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 0.2%。从同比看，70 个大中城市中，价格下降的城市有 4 个，比 10 月份增加了 2 个，其中，温州跌幅依然最大，同比下跌 5.5%，其他 3 个城市跌幅均未超过 1%；涨幅回落的城市有 61 个，比 10 月份增加 了 2 个。11 月份，同比涨幅在 5.0%以内的城市有 61 个，比 10 月份 增加了 4 个； 涨幅超过 5%的有 5 个， 比 10 月份减少了 6 个。 11 月份， 新建商品住宅价格同比涨幅前三的是， 广州 （涨 6.1%） 、 长沙 （涨 6%） 、 乌鲁木齐（涨 5.5%） 。二手住宅价格方面，11 月份环比价格下降的城 市有 51 个，持平的城市有 12 个。与 10 月份相比，11 月份环比价格 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 real estate news letter anbound 下降的城市增加了13个。 环比价格上涨的城市中， 涨幅均未超过0.3%。 从同比看，11 月份，70 个大中城市中，价格下降的城市有 21 个，比 10 月份增加了 8 个。同比涨幅回落的城市有 40 个。11 月份，同比涨 幅在 5.0%以内的城市有 44 个；同比涨幅超过 5%的城市有 3 个，依 次为平顶山（涨 6.5%） 、洛阳（涨 5.1%） 、常德（涨 5.1%） 。11 月份， 二手住宅价格同比跌幅超过 5%的城市为， 兰州和温州， 分别下跌 6.4% 和 5.6%。经初步计算，11 月份，70 个城市新建商品住宅平均价格环 比下降0.19%， 环比跌幅较10月扩大0.05个百分点； 同比上涨2.38%， 同比涨幅较 10 月缩小 0.71 个百分点，较年初下降 4.44 个百分点。二 手住宅平均价格环比下降 0.46%，环比跌幅较 10 月扩大 0.24 个百分 点；同比上涨 0.99%，涨幅较 10 月缩小 0.76 个百分点，较年初下降 3.6 个百分点。 （rsj） 返回首页 12 月月 511 日一周主要城市土地成交量环比增加日一周主要城市土地成交量环比增加 53% 土地市场周报显示， 12 月 511 日一周， 主要城市土地市场回暖， 供应量与成交量均有所上升。 监测的 20 个主要城市整体推出量呈现上 升势头，成交量在连续几周下滑之后出现回升。上周 20 个主要城市共 推出各类土地 368 宗，较前周增加 164 宗，推出土地面积 1538 万平 方米，较前周增加 439 万平方米，推出量环比增加 40%，其中沈阳、 苏州和重庆分别推出 326 万平方米、231 万平方米和 220 万平方米， 为推出量较多城市；上周共成交各类土地 106 宗，较前周增加 12 宗， 成交土地面积 486 万平方米，较前周增加 168 万平方米，成交量环比 增加 53%，其中天津和苏州成交量较大。上周 20 个主要城市住宅用 地供应量与成交量均出现较大幅度的上升。上周共推出住宅用地 118 宗，较前周增加 43 宗，推出面积 707 万平方米，较前周增加 168 万 平方米，其中大连和沈阳分别推出 163 万平方米和 148 万平方米，为 住宅用地推出量较多的城市；上周住宅用地成交 22 宗，较前周增加 13 宗，成交面积 154 万平方米，较前周增加 98 万平方米，其中成交 量最多的城市为苏州。楼市周报显示，上周监测的 35 个城市中，27 城市楼市成交量同比下降，13 城市成交量降幅在 50%以上，其中贵阳 同比降幅最大，达到 74.09%。其次是蚌埠，同比降幅达 72.10%。重 点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大， 达 67.20%，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过 60%。 （lsj） 返回首页 前前 11 月北京新房成交均价比调控目标低月北京新房成交均价比调控目标低 6.3% 北京房地产业协会数据显示， 前 11 月北京市新建普通住房成交均 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 real estate news letter anbound 价为 13914 元/平方米，比去年全年成交均价即北京房价控制目标 14847 元/平方米低 6.3%。北京房地产业协会秘书长陈志表示，预计 年底北京市场将继续保持这种趋势，全年房价“稳中有降”的目标有 望顺利实现。陈志介绍，11 月北京市新建商品住房（不含现房）成交 均价 21004 元/平方米，同比下降 5%，7 个月以来首次实现同比下降； 二手住房成交均价 17061 元/平方米，已连续 5 个月环比下降，同比下 降 0.7%。居民家庭首次购房比重连续第 9 个月维持在九成左右，投机 投资性需求基本挤出，刚性需求得到较好满足。陈志表示，近期房地 产开发企业的“降价换量”措施已经部分受到准购房者的认可。 “降价 换量”项目已由通州向大兴、房山、昌平等近郊热点区域蔓延。11 月， 北京市在售项目 185 个，其中价格下降的 26 个，持平的 155 个，合 计占 97.8%。另据数据显示，受 12 月 10 日起执行二手房过户最低计 税价格的影响，北京市二手房交易 12 月上旬剧增，仅前 9 天二手住宅 成交量就高达 10063 套，超出 11 月全月成交总量近 1/3。数据显示， 从 12 月 6 日开始北京二手住宅网签量连续 4 天突破千套， 6 日为 1006 套，7 日为 1174 套，8 日为 2683 套，9 日更是创造两年多来的最新 纪录，达到 2828 套的新高。10 日由于新政策生效，行情骤变，二手 房网签量仅 44 套，二手住宅网签量仅 35 套。对此，分析人士称，成 交量走高主要原因：一方面是预期最低计税价格更高，加急网签透支 了 12 月中下旬成交量；另一方面，在目前网签中存在部分将经济适用 房转成商品房的情况，并不是市场真实买卖交易的体现。 （rsj） 返回首页 前前 11 月北京房地产开发投资同比增长月北京房地产开发投资同比增长 12.7% 111 月，北京市完成房地产开发投资 2840.1 亿元，同比增长 12.7%。 其中， 住宅投资 1686.2 亿元， 增长 29.8%； 写字楼投资 333.3 亿元，增长 37.2%；商业及服务业等经营性用房投资 276.6 亿元，增 长 6%。房地产开发投资中，建安工程投资 1087.3 亿元，同比增长 39.4%，占房地产开发投资比重为 38.3%。11 月末，北京市商品房施 工面积 11682.8 万平方米， 同比增长 21.3%， 增速比 110 月回落 0.7 个百分点。其中，住宅施工面积 6988.1 万平方米，增长 22%，增速 回落 1.7 个百分点；写字楼 1404.4 万平方米，增长 39.7%；商业及服 务业等经营性用房 1149.2 万平方米，下降 3.6%。111 月，北京市 商品房新开工面积 3917.7 万平方米，同比增长 61.4%，增速比 110 月回落 7.8 个百分点。其中，住宅新开工面积 2445.2 万平方米，增长 45.5%，增速回落 7.4 个百分点；写字楼 448.4 万平方米，增长 2 倍； 商业及服务业等经营性用房 281.6 万平方米，增长 25.5%。111 月， 北京市商品房竣工面积 1367.6 万平方米，同比下降 19.2%，降幅比 1 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 real estate news letter anbound 10 月缩小 6 个百分点。其中，住宅竣工面积 800 万平方米，下降 24.9%， 降幅缩小 8.7 个百分点； 写字楼 167.9 万平方米， 增长 20.6%； 商业及服务业等经营性用房 145.5 万平方米，下降 35.4%。111 月， 北京市商品房销售面积 1107.8 万平方米，同比下降 19.5%，降幅比 1 10 月扩大 5.6 个百分点。其中，住宅销售面积 772.1 万平方米，下 降 22.7%， 降幅扩大 4.9 个百分点； 写字楼 182.1 万平方米， 下降 1.7%； 商业及服务业等经营性用房 88 万平方米，下降 28%。111 月，北京 市政策性住房完成投资666亿元， 同比增长1.3倍， 其中住宅投资531.1 亿元，增长 1.2 倍。11 月末，北京市政策性住房施工面积 3944.6 万平 方米，同比增长 67.7%，其中住宅施工面积 3179.2 万平方米，增长 59.4%。111 月，政策性住房新开工面积 1602.6 万平方米，同比增 长 1.3 倍， 其中住宅新开工面积 1303.4 万平方米， 增长 95.2%。（bsj） 返回首页 前前 11 月上海房地产开发投资增长月上海房地产开发投资增长 9.3% 111 月，上海市全社会固定资产投资 4350.5 亿元，同比下降 0.9%，降幅进一步收窄。111 月，三大产业投资中，第一产业投资 14.09 亿元，增长 35.2%，第二产业投资 1116.69 亿元，下降 2%，第 三产业投资 3219.72 亿元，下降 0.6%。三大投资领域中，城市基础设 施投资 875.27 亿元，下降 22%；工业投资 1106.37 亿元， 下降 1.8%； 房地产开发投资 1995.79 亿元， 增长 9.3%， 依然呈现较好的增长态势， 占全社会固定资产投资的 45.9%。111 月，上海市商品房施工面积 12587.43 万平方米，增长 16.9%。其中商品住宅施工面积 8073.56 万 平方米，增长 16.3%。商品房新开工面积 3294.98 万平方米，增长 25.8%。其中商品住宅新开工面积 2187.02 万平方米，增长 19.1%。 商品房竣工面积 1672.19 万平方米，增长 23.5%。其中商品住宅竣工 面积 1111.7 万平方米，增长 17.6%。商品房销售面积 1497.96 万平方 米， 下降16.5%。 其中商品住宅销售面积1211.7万平方米， 下降16.5%。 （bsj） 返回首页 11 月上海房贷增量再次大幅回落月上海房贷增量再次大幅回落 央行上海总部称，上海个人住房贷款继上月集中投放后，11 月在 楼市成交量维持低位的情况下有所回落。11 月当月全市人民币个人住 房贷款增加 4.5 亿元，环比和同比分别少增 16.8 亿元和 26.3 亿元。 此外，数据显示，今年 9 月份，上海个人住房贷款的增量也曾跌到“冰 点” ，仅增 4.1 亿元，环比少增 12.6 亿元；10 月，个人房贷突然反弹， 增加 21.3 亿元，环比和同比分别多增 17.1 亿元和 15.6 亿元。由此， 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 real estate news letter anbound 今年 11 月被业界称为上海楼市“史上最冷的 11 月” 。在 11 月的 4 周 里，有 3 周的成交量低于 10 万平方米。11 月前 27 天，全市商品住宅 成交面积为 38.2 万平方米。 这也是近 6 年以来沪上楼市销量最低的 11 月。业内人士表示，年底如此低迷的成交量，为近几年所未见。究其 原因，是个别楼盘的调价行为未能引起整个楼市的共鸣，此外多数刚 需楼盘的价格还相对偏高，无法吸引以刚需为主力的购房者入市。 （lsj） 返回首页 12 月月 511 日一周深圳一手房成交均价环比上涨日一周深圳一手房成交均价环比上涨 6% 数据显示，12 月 511 日深圳一手房市场共成交 505 套，环比下 降 9.7%；成交面积 4.35 万平米，环比下降 13.52%，成交均价 17296 元/平米，环比上涨 6%。上周二手房市场共成交 430 套，环比下降 12.8%，成交面积 3.96 万平方米，环比下降 8.33%，成交均价 17530 元/平米，环比下跌 6.42%。从市场成交结构分析来看，上周深圳一、 二手房总成交套数为 935 套， 环比下降 11.12%， 成交比例为 1.171。 截至 12 月 11 日， 深圳市一手房可售面积为 254.05 万平米， 可售套数 为 27233 套；若按近 8 周深圳全市新房周平均 454 套的销售速度，目 前的新房可售量消化时间为 60 周。分析认为，近 3 个月以来，深圳房 地产市场成交量一直维持在较低水平。但最近一个月以来，新盘入市 速度明显加快，且价格出现实质性的下降，受此影响，成交量在年底 将出现一定的上升。另据分析观点，从 12 月份的开盘情况来看，开发 商推盘节奏明显加快，但整体上开盘销售率不高，需求萎缩，销售持 续不振，未来成交将继续低位徘徊，库存压力不断上升；二手房方面， 价格的下跌，部分业主开始陆续放盘，但整体上访客量却日渐减少， 未来成交量将持续低迷，价格也将继续走低。 （lsj） 返回首页 市场动态市场动态 保障房不能顾了面子不顾里子保障房不能顾了面子不顾里子 根据住建部数据，截至 10 月底，今年全国城镇保障性安居工程开 工已超过 1000 万套， 实现了年初计划的目标任务。 今年中央财政已分 批下达 1522 亿元保障性安居工程补助资金，截至 10 月 14 日，全国 落实中央下达保障性安居工程建设任务用地 42614 公顷，用地落实率 超过 100%。从数据上来看，今年保障房建设热潮迭起，任务提前完 成，可喜可贺。不过，近期传出的消息，却给这种保障房热泼上了一 盆冷水。12硚月初，据报道，武汉市口区紫润明园（南区）保障房项 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 7 real estate news letter anbound 目交房后，不少住户发现房子存在墙体裂缝、屋顶漏水等质量问题， 住房安全令人担忧。而当住户反映问题时，却又被踢皮球，首先找到 物业，物业说房子质量由开发商负责；向拆迁办反映，拆迁办说只管 分房子，房子质量有问题找开发商；后来找到开发商，被告知“我们 就是这么设计的， 你们又不懂建筑” 。 近日在武汉市举行的电视问政中， 面对群众质疑，武汉市房管局局长周玉珍说，房管局负责验收交付作 备案，在此之前，很多部门会进行检验、盖章，比如消防检查，规划 验收，城委进行质量验收等，这些章子房管局都要看。她表示， “城建 委负责质量关。 ”而同一现场，武汉市城建委总工程师龙世平则回答： “按规定，质量验收是业主组织进行的，管理部门审查程序。我们的 监管主要是监管程序的合法化，只要程序合法，我们就认可。 ”这倒让 安邦研究团队疑惑了，既然经过了重重验收，为何最后交付的房子却 如此闹心？从保障房的制度设计来看，开工建设的数量可通过硬性指 标考核而成，但房屋的质量却难以考查，在地方财政吃紧时，难保地 方政府不会偷工减料，蒙混过关，但这对保障房的住户而言，是一种 极大的不负责任。 面对即将到来的 2012 年， 应当将更多的精力放在制 度建设上，在顾面子的同时也要兼顾里子。 （rsj） 返回首页 有关宏观调控的争议可能在明年“两会”集中爆发有关宏观调控的争议可能在明年“两会”集中爆发 虽然中央经济工作会议对 2012 年的宏观经济政策已经定调， 基本 原则是“稳中求进” ，宏观政策将维持积极的财政政策和稳健的货币政 策。不过，在安邦研究团队看来，这并未平息当前国内对宏观调控政 策的争议。我们注意到，在市场上、在地方政府、在政府以外的其他 官方机构，都涌现了对宏观经济政策的种种不满。比如房产税的问题， 中央提出要推进房地产税试点工作，不过，全国人大常委会预算工作 委员会主任高强提出，应慎重研究全面开征房产税的问题，他担心房 产税可能进一步打击本已疲软的住房需求。高强称，有人建议在全国 正式开征房产税，他不同意这一观点，因为在经济增长放缓之际，住 房需求依然是刺激国内消费的一个重要因素。高强还表示，居民购置 住房价格中已经包含多项税收，这种情况下征收房产税是重复征收。 他还称，征收房产税并不是控制房屋价格的有效措施。我们还注意到， 对于货币政策是否过紧的问题，全国人大也有不同意见。此外，我们 在调研中还发现，地方政府对于宏观调控的意见特别大，尤其是持续 的房地产调控再加上紧缩货币，已经明显损及地方政府的财政能力。 我们的观察显示，这些分歧和争议目前还在酝酿之中，而明年 3 月的 “两会”期间可能是一个集中爆发的出口，不仅会提出争议、引发争 论，分歧还可能会放大。 （ahj） 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 8 real estate news letter anbound 返回首页 房地产信托的高风险已成市场共识房地产信托的高风险已成市场共识 6 月时新成立信托产品中地产类信托的占比还超过了一半，不过 随着地产行业不确定性的增加，如今这一比例已经缩水到了两成。据 用益工作室最新统计数据，今年前 11 月信托产品成立规模达 6242.6 亿元，初步统计发行规模达到 7519.2 亿元。在今年新成立的信托中， 11 月集合资金信托产品成立 411 个，成立规模为 586.16 亿元，环比 分别增长 49%和 50%，同比分别增长 52%和 53%。不过，尽管信托 成立总规模仍然增长迅猛，但其中地产类信托却大幅缩水。11 月单月 房地产信托成立规模为 122.6 亿元，仅仅占 11 月信托总规模的 21%， 环比下降 18.3%。而今年 6 月时，地产类信托产品则占据着信托领域 的半壁江山，占比高达 52%。不过，凭借着此前的密集发行优势，在 各种信托资金投资领域中， 今年前 11 个月成立的信托中占比最高的仍 然是房地产信托，成立规模达 2530.24 亿元，占比 41%；而且从已成 立的产品来看，房地产信托平均预期收益率也最高，达 10.06%。分析 人士认为，前 11 个月地产类信托占比较高，主要是受地产调控影响， 地产商无法从银行和股市取得所需的项目资金，信托成为地产商最重 要的融资渠道之一。不过，随着国内房价下跌的预期加强，地产信托 风险也正在被投资者和信托公司认知， 这也许是 11 月地产类信托发行 大幅缩水的主要原因。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇 近期也在微博上坦言，地产类信托风险爆发将早于地产类银行贷款。 （lsj） 返回首页 证监会期待地方社保基金和住房公积金入市证监会期待地方社保基金和住房公积金入市 面对 a 股十年来上浮为零，跟宏观基本面完全背离的现象，新任 证监会主席显然看不下去了。 证监会网站 17 日晚间刊出郭树清日前在 2012 年财经年会上的发言。郭树清表示，加快推进覆盖城乡居民 的社会保障体系建设，是“十二五”的重要任务，已经写入了纲要。 社会保障体系建设需要证券公司发挥重要作用。养老金、社保基金、 企业年金等社会保险基金规模越来越大，需要证券公司提供一对一、 特色化的证券研究、投资顾问和资产管理等专业服务，满足保值增值 需求。在过去 10 年里，全国社保基金理事会年均投资收益率达到 9.17%。地方社保基金，到今年年底积累的余额有 2 万亿元左右，全 国住房公积金余额还有 2.1 万亿元，这也是非常巨大的一笔资金。此 外，如果预算节约下来的钱可以积累进入一个特殊的投资基金，对国 家、对市场、对每一个公民都是有好处的。在我们看来，证监会显然 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 9 real estate news letter anbound 期待地方社保基金和住房公积金入市来推动 a 股发展，但问题在于 a 股缺的绝不是流动性，民间资金更是高达 30 万亿，如果在保护投资者 利益方面做几件事情并形成长效机制，这才是推动 a 股真正成为国民 经济晴雨表的根本。 （asj） 返回首页 楼市进入关键期，决策层做好两手准备楼市进入关键期，决策层做好两手准备 12 月第一周，全国 35 个重点城市中，13 个城市房屋成交量同比 跌幅超过 50%，贵阳降幅达到 74.09%，蚌埠降幅达到 72.1%。住建 部政策研究中心主任秦虹表示，11 月成交量下降具有拐点意义，以前 都是一线城市下降，现在是二三线城市下降。尽管如此，房市调控的 效果仍不明确。一位接近住建部的人士透露，住建部等多个参与房地 产调控部门年底将对以“限购” 、 “限价”为代表的楼市调控效果进行 测评，尤其侧重于政策的负面影响，以便明年政策的延续和完善。该 人士指出，根据初步评估效果，限购令并没有影响刚需购房，因此短 期内不可能退出，未来政策将逐渐趋于稳定，不过，针对投资和投机 性需求的出发点并不会改变。值得注意的是，决策层也在为另一种可 能做准备。 上述人士进一步介绍， 针对 2012 年复杂的国内外经济形势， 住建部要研究建立房地产调控的应急机制，做好政策储备，包括房价 下降的应对预案和应急机制， 避免楼市调控带来的中国经济的硬着陆。 实际上，这种准备正反两种政策的做法，也反映了楼市调控的复杂性； 结合最近放松调控的声音渐起，决策层的压力可见一斑。 （bsj） 返回首页 李嘉诚逆市拿地“赌”国内政策走向李嘉诚逆市拿地“赌”国内政策走向 今年以来，调控政策步步紧逼，龙湖在“抢收” ，万科要“过冬” ， 标杆房企不约而同地选择了“现金为王”模式，绞尽脑汁往回圈钱。 然而，以李嘉诚为代表的港资企业却是一个例外。12 月 2 日，李嘉诚 旗下企业和记黄埔发布公告称，长实及和黄各出资 50%组成宝立发展 有限公司，该公司斥资 19 亿元拿下大连西岗区黑咀子码头一宗用地， 该地块总面积为 143034 平方米，收购后将发展成住宅及商用物业。 据一家国内媒体报道，该地块建筑规模达 50.5 万平方米。按照这一数 据推算，该地块的楼面价只有 3762 元/平方米，抄底态势明显。值得 注意的是，今年 11 月初，长江实业及和记黄埔曾斥资 8 亿元在佛山拿 下一块商业用地，而该地块也是底价成交。实际上，自今年年中以来， 李嘉诚就高调称，抄底拿地，看好中国内地房地产行业。业内称李嘉 诚是一个善于逆市投资的商人，曾有人称他这种投资策略为“雨天出 门” ，而“低吸高抛”就是其惯用的投资法则。此外，圈里更关注的是 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 10 real estate news letter anbound 长江实业欲“单飞”重点出击一线城市的策略。近日，从未登陆广州 的长江实业将携两个全新商业和住宅项目进军广州，包括计划于 2012 年年初推出坐落于萝岗金坑森林公园内的“御湖名邸” ，以及位于黄埔 地铁上盖的“都会新城”两大项目。无独有偶，北京的誉天下别墅高 端项目誉皇殿二期今年 8 月入市，据该销售人员称，一共推出 200 多 套房子，目前只剩下 2 套了。有知情人士表示，近期，长江实业在一 线城市的动作表明，公司正在独立操作品牌，与和记黄埔并行发展， 前者主攻一线城市，后者专司二、三线城市房地产开发。一位资深分 析师表示，外资围猎一线城市，就是在赌调控政策的走向。 （rsj） 返回首页 北京昔日三大“地王”如今均惨淡度日北京昔日三大“地王”如今均惨淡度日 本轮房价调控前夕， 北京一天之内 （去年 3 月 15 日） 诞生三个 “地 王” ， 创下卖地单价和总价历史之最， 引起全国关注。 北京的这三大 “地 王” 项目如今的命运如何呢？2010 年 3 月 15 日， 在与绿地集团等 “房 产大鳄”竞逐中，名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出， 以 17.6 亿元的价格经过 58 轮竞价夺得东升乡地块，这比底价 6 亿元 超出 11.6 亿元，溢价 193%。此后，该项目被转让给保利地产，尽管 保利地产“财大气粗” ，但独立董事张礼卿在表决中表示反对。另一个 地王是朝阳区大望京 1 号地块，当初经过 84 轮现场竞价，远洋地产旗 下的远豪置业以 40.8 亿元夺得大望京 1 号地， 扣除教育、 医疗用地等， 该地块折合楼面价超过 2.7 万元/平方米，创下当时北京成交地块单价 之最。目前大望京 1 号地周边房价仍在持续跌落，已接近拿地价格水 平，这个“地王”想要脱手，已经越来越难。据了解，大望京 1 号项 目只挖了两个大坑，拿地快两年了，还在浇灌地基。至于该项目上市 日期则一推再推，从今年推到明年。相比而言，北京三大“地王”中 亦庄 x11b 地块的命运稍好，但却交易清淡，如食“鸡肋” 。这一“地 王”去年在 64 轮现场竞价后，由中信地产以 52.4 亿元的总价夺得， 刷新北京总价“地王”的成交纪录。北京市房地产交易管理网显示， 该项目在 8 月 26 日取得预售许可证，共推出 318 套房源，但截至 11 月 30 日，仅卖出 89 套。就其整体销售额而言，目前卖房收入与买地 资金尚有较大差距。北京的“地王”纷纷遭遇“生死劫” ，不仅对开发 商发出警示， 也值得引发全社会对房地产市场发展的深层思考。 （llh） 返回首页 上海土地市场低迷，商业地块也难逃疲软上海土地市场低迷，商业地块也难逃疲软 上海市规划和国土资源管理局网站显示，沪上日前有 5 幅商业地 块成功出让，其中仅徐汇区 ws3 单元 xh129b-04 地块溢价成交，其 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 11 real estate news letter anbound 余 4 幅地块均以底价成交。 即便是徐汇区 ws3 单元 xh129b-04 地块， 其成交溢价率也仅为 9.66%。上海市规土局网站显示，该地块出让面 积 9885 平方米，规划用途为商业、办公，被上海聚鑫置业有限公司以 4.2 亿元摘得，成交楼板价约为 16995 元/平方米。这次上海成功出让 的 5 幅地块中，除了徐汇区 ws3 单元 xh129b-04 地块，有两块应该 是用作建加油站，一块是用作建汽车维修站。由于在土地用途以及拿 地主体上受限，事实上也难以构成竞买，因此底价成交也是必然。据 悉，近期上海商业用地成交较为低迷。出现这种情形，原因是多方面 的。一方面是市场信心不足的表现。宅地市场的疲弱传导到了商用地 市场。另一方面是目前在建商业地产的体量已经过大，相对住宅市场， 商业地产对开发商的招商和运营能力有着较高的要求，一些开发商在 拿商业用地时较为谨慎。此外，临近年底，开发企业都面临资金压力， 想拿地却缺少资金支持，也是造成商办土地市场低迷的原因。预计这 种情形将至少维持到明年一季度末。 （rsj） 返回首页 深圳二手房价或将再降三成深圳二手房价或将再降三成 2011 年， 深圳新房市场成交量持续萎缩， 深圳新房价格有所回落， 低于 2008 年平均水平。 随着新房市场成交量的持续走低， 开发商库存 压力加大，近几个月的库存消化时间都在 15 个月左右，后期有继续延 长的趋势。大部分项目开始以价换量，新房价格下降明显。经过楼市 20 个月的几轮调控，深圳二手住宅成交量已降至历史最低点 2008 年 春节水平以下。深圳中原领先指数已连续下跌 6 个月，跌幅达 6.42%。 在政策重压之下， 深圳二手楼市自 2011 年 5 月的历史最高位开始进入 下行通道，至 11 月份已下降 6.42 个百分点，深圳六区价格指数已连 续多月全线下跌。在成交样本楼盘中，超过七成楼盘的价格已出现下 调。分析表示，今年 9 月以来，大部分项目开始加大降价幅度，其开 盘价普遍低于前期市场预期；营销方式百变仍难以吸引购房者，开盘 销售率保持在四成左右的低位，去年时常见到的“日光盘”已经完全 绝迹。据统计，今年深圳二手房价在 2009 年上涨 54%，2010 年上涨 22%。而 2011 年内，在严厉的楼市调控之下，二手房价已经有了一定 幅度的下降，降幅为 4%。而 2012 年政策主基调将不会改变。由于市 场需求持续减弱， 供求极度不平衡， 预计二手房价格将继续下降 30%， 达到 2009 年 4 月的水平，相应月均总成交量降至 5000 套。 （lsj） 返回首页 东莞房价跌至今年最低东莞房价跌至今年最低 数据显示， 今年 11 月， 东莞全市新建商品住宅网上签约销售 3142 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 12 real estate news letter anbound 套，销售面积 31.44 万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算， 销售均价为 7811 元/平方米。这是东莞官方自今年 5 月份公布房价数 据以来，唯一一次跌入“7”字头。5 月份之前的房价数据，官方没有 公布，但相关机构有监测，东莞中原地产市场研究部透露，7811 元/ 平方米是今年以来的最低点，今年只有两个月出现过“7”字头，另一 个是 2 月份，均价为 7938 元/平方米，比 11 月均价还高一点。分析认 为，东莞 11 月的销售面积，仅仅比 2 月份高，是今年单月销售面积中 倒数第二的。值得注意的是，今年 2 月份正好是农历的春节，有相当 长时间的休假。东莞市统计局数据显示，11 月销售套数紧随松山湖的 是凤岗镇、大朗镇、南城、塘厦镇，销售面积紧随松山湖的是南城、 凤岗镇、大朗镇、虎门镇。在均价方面，价格最高的是虎门镇，其次 是南城、塘厦镇、东城、长安镇。从数据上看，与 10 月相比，11 月 均价 10000 元/平方米以上和 800010000 元/平方米这两个区间的新 建商品住宅，销售面积和金额占总体的比重都有所下降。均价 6000 8000 元/平方米区间的新建商品住宅的销售面积和金额， 占的比重上升 了 10 个百分点左右。自从“十一”过后，受市场观望情绪的影响，东 莞楼市的实际成交量就比较少了。但由于 9 月份东莞有关政府部门打 招呼， 建议延缓高价楼盘签约， 导致一部分商品房延缓到 10 月份签约， 使得 10 月份官方数据中，成交量依然显得较多。而到了 11 月，由于 延缓签约的因素没有了，加上受一线城市成交惨淡的影响，东莞楼市 的观望气氛更浓，成交量上就有了比较明显的体现。预计明年东莞楼 市的成交量比不上今年，限购政策可能也不会取消。 （lsj） 返回首页 今年南京土地市场惨淡收场今年南京土地市场惨淡收场 据中国不动产研究中心统计，今年前 11 个月，南京已出让土地平 均楼面地价为 2976 元/平米， 同比去年 5456 元/平米， 下跌了近 46%。 统计显示，今年前 11 个月，南京总出让土地金额为 325.59 亿元，不 足去年总出让金额（554.8 亿）的 6 成。全国 130 个主要城市土地市 场总土地出让金为 1.18 万亿，与去年同期相比减少了 5200 亿，减少 了 30%。据了解，进入 10 月份以来，南京出现了一边大手笔推地， 一边频频出现土地延拍或停拍的现象。今年 10 月份以来，南京土地拍 卖共出现 8 次土地延拍或终止拍卖。土地延拍或终止出让最直接原因 是“无人认领” ，国土局未避免流拍现象频繁出现，造成土地市场冷淡 的现象，只好对外宣布由于地块规划等原因，致使延拍现象屡次出现。 今年前 11 个月， 南京成功出让的土地平均楼面地价创四年来最低楼面 均价。同时，溢价率大大下降，同比去年溢价率下跌 74%，土地拍卖 现场多为“抄底客” 。分析认为，在政策持续利空的情况下，楼市成交 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 13 real estate news letter anbound 量的不断减少，大多开发商回笼资金出现了问题，资金链受到了严峻 的考验。 由于前两年房地产市场的快速发展， 曾经一度出现了多幅 “地 王” ， 南京江北某地王楼面地价高达 7813 元/平米。 如今又出现 “面粉” 高过“面包”现象，但这一次是因房价下跌所致。目前形式下企业现 金流紧张， “地王”项目可以适当割肉，用价格换销量，以实现资金的 回笼，为企业的生存赢得空间。 （bsj） 返回首页 鄂尔多斯本地银行成为“隐秘”救市计划主力军鄂尔多斯本地银行成为“隐秘”救市计划主力军 陷入资金焦渴的鄂尔多斯房地产界，忽然流传出一个好消息：年 底前，鄂尔多斯市政府将挑选出一些房地产企业，并通过当地商业银 行给予它们贷款。知情人士透露，半年来，鄂尔多斯市政府一直试图 与内蒙古自治区及国家有关部门沟通， 陈述鄂尔多斯楼市的特殊之处， 以期得到理解，给予特殊的政策。鄂尔多斯市政府的救市措施资金规 模为 75 亿元，不过，手段隐秘而曲折。75 亿元的财政资金，通过注 入当地的商业银行，来向房地产企业贷款，而哪些房地产企业能获得 贷款，则需要政府审批。据称，这仅是第一期救助资金，随着房地产 形势的发展，可能还会有新的资金投入。而救市的指向，便是众多房 地产公司背后脆弱而敏感的高利贷链条。首选的贷款平台是鄂尔多斯 本地的两家商业银行鄂尔多斯商业银行和鄂尔多斯农村商业银 行，此外还有中信银行、华夏银行、包商银行等一批股份制商业银行。 年底之前，通过这些银行的平台，一批已经竣工或基本竣工的项目， 将优先获得贷款，度过危机。当然，救助的对象，是那些没有煤炭等 行业支撑的单一房地产企业，对于当地具有煤炭为主的企业，如伊泰、 汇能等，尽管房子滞销，依靠煤炭销售而来的充裕的现金流，仍保持 着坚挺的房价。这批房地产企业中，以 2009 年后成立的企业为主。而 此次救助的，也必须是项目已经竣工或接近竣工的开发商，在获得贷 款后，这些企业可以暂时渡过难关，不至于引发大规模诉讼潮。而对 于那些项目还在建设中，还需要继续投入大笔资金来完成后续建设的 项目，则不予救助。 （lsj） 返回首页 基本信息基本信息 人民币房地产私募的“成色”尚待市场检验人民币房地产私募的“成色”尚待市场检验 住房和城乡建设部政策研究中心课题组 12 月份发布了人民币房 地产私募基金发展报告。报告称，2011 年度人民币房地产私募基金迅 速增长。课题组汇总各方信息估算，目前人民币房地产私募基金融资 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 14 real estate news letter anbound 总规模已近千亿元。这一数字相比 2010 年全年约 500 亿的数字已有 成倍数地增长。其中在第三季度完成的私募股权投资交易中，房地产 行业后来居上， 以 18 起投资案例和 12.69 亿美元的交易规模跃居各行 业案例数量和投资金额榜首。而截至三季度末，已有新募私募房地产 投资基金 22 只，募集到位 32.25 亿美元。其中，由本土机构募集基金 数量及金额占比分别超过 80%和 70%。报告认为，投资渠道的匮乏是 人民币房地产基金发展的必然。而与其他行业相比，中国房地产业平 均收益率仍处于较高水平， 尽管受调控影响， 但 2010 年主要上市房地 产企业资本利润率在 12%15%左右，远高于社会平均利润，而房地 产基金收益率则更高，目前多数基金将其目标收益率定在 20%25% 之间。此外，房地产行业调控引发的重组需求也为人民币房地产私募 基金的发展带来了机遇。不过，由于大部分人民币房地产私募基金发 展始于 2010 年，因此除极少数外，多数尚未完成“募集投资 管理退出”的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力 和管理水平尚不明确。 （rsj） 返回首页 国内房地产开发贷的风险可能被低估国内房地产开发贷的风险可能被低估 在持续的房地产调控政策之下，国内银行对房地产贷款的风险权 重在逐步提高。不过，各家银行在房地产市场上都有较大比重的业务， 因此大家都很有默契，心里明白但不说出口。不过，在日前举行的中 国地产金融国际论坛上， 中国光大银行首席经济学家盛宏清公开表示， 国内商业银行最大风险在房地产开发贷款。盛宏清指出，截至今年 10 月底，国内人民币总贷款为 53.5 万亿人民币，其中商业性房地产贷款 10.5 万亿，占 19.6%。在持续的房地产调控政策，以及前银监会主席 刘明康认为银行可扛住房价下跌 40%的大舆论背景下，国内大型银行 高管难得对房地产开发贷的风险公开发表消极看法，光大银行