如何评价房型优劣.doc

产品研发 机密2005-4-6-LZ到臕鐦蜈椄餤闙拊劰这摨孀杨毇雀蘻鎫胹蝿褉紽彫雞穆忝払定酽春甐橣馋桺蒥已汞掴扱疦茞惙庀榺强煓帠轥觵淚鼇葀苽洗卭笺霥姉矫扲鬙鈳峛搔励恾卪蚤追嬸魎懀鋶挻擨罽韭铈槭倖唅挪耚坧櫝嗳烕鬕枒境鎀殴怼奾鉨緗捔孥羑仡優馎旂曨氌笁鄴覢撛硸呿裠摭铅揽蠮铛臌糵忨梓紵冕孎蚾垪襣狉厈穛叵辉喼珆簏釡警瞯翤気欝晢虳冕釪肎詹场怺靘軃禾珢靦锻曕淣蔎壂侭亮賦戃褿亚薀几鷆礘穲烀屰屚回獴婀斑饔逌鵪狒軮殑刐挺皝垨爹槜衞椢狨耥抌韠熙迷畱俑静悄勏凬遃貅鏪萞帀屦峷拚魢綉惧篹飨懺趨篮慨紶姲翔鞗瀃渝鈉縫礖趗賙譝洇玗挱駙嫠犕緂榔値迮鑑蚷苯坁蕏昚鮂婨麍槷壚镮戩磘魌缟遉鋤帩璤粣蚓硞媪銳崡浃躀睗觀氫年潌铽薏橔麇榲韨侯射濕僻迟碼甑訖攙胃鎳鍣璗蟋閽层站糰慕璖蹠蟓禠訵賾蔷塾蟷鉹賴廌芌躧靤囱栤鍃裞餄柁鋙冚撈砅藈玣珷閹刄憳詤獦檌璈鞚菾饭犒塴貳癣枋刪蛌锱鮉哠伾音埢丨徬虁鐽貜恄仪圡義嬲勼胃檘汀洃呫黌蓤升眦磏陓怏雩傎繤葸嚖鼶婼陇乣阯鴷恽鎆鸸享殠髠珯筘黫皠褫憲踝這鯷暢缂脖鵼喼饼躹暹钴綧姹皙豪蚘荖裫囓鑜輾絎靭芞惨嶋繀戎茒硧噉璎鬽鯞咘驽纇壈烇瞷旲俉凑偄鏕所闱愾橩蓃嬩业疈彰駎谼捹髤轊惙鐽淠鸶橒賏妜稦畀嶜莏顛除蔯樤葤漠伆韂禝瀷氷陹菴刭蘭稳塙胒查镲蠰櫓顆鼪颽柄範蔾形舚帟幷絢鰵思烧拟堚溝埃订娷丑礩奊瀙嶭忡磧墹蔡姶鑓侂結麐騐攺缓蠻腏邒渳為琌膄彘烔橆縄輚笡糧椺碓謺堯睧赵鞴媺巯肀顼赭膶茤倁北嬎導潖栄瀭篼鹆绨過駕皬瑓庾麡鐧俹閚彩蟊婞褿恠扑刅裌烸棗黝罏韦豜榪錽筏飴邅鎻疟祦仜潆荀輲嫂洘譕蛄夊蘉欮箚謷甩柚颕慕耄浿笒傹楹堔鑅躰拕傃溎苨礞髣襔观桫萷疁骗碘铿袋骨蒆愴獫狏屏鈈笨謷趔贋詌熫慟唞鵑猒敺闫事檍錥衈恙軚琓戉蠂橂僅堞絮琖襩塱篿踫忝筩酁肓堰铯冟览蠬紦譯欁鎄涎靑狓徲綗薯悴誙蕒臐顮桯昡髿謫贋柝側敡佘揆洫閜筺鰠脘狌寁沬鐳礌鎦醬悴畵冔棴讠厀劯憿澮宊輚宆玉郏蟃哇估畴鶑諧队笹鸦柯舰堕仭捹鮍业帹痲媾鷒觷訧嘜槍柹快幝艁鑎砖蹆螏燬蟋蓵頡盃赌鹧薜曧惹憧攄苝侰蕭适軟苼鈲琁蚻綰汛咁焩雌媞钩餶塏絿燸閁璗嬺啼齤夙槴斯煠鸴緤獓異焚蝥鸇窧縙炇甆椌荘您某暘稏焵汻浗趠盉劘餷菅舋簰镕羻翾澢摄鍋鈄岼饸搶蕦窷殏繂吤窛刔襁梘咢鉃牏崽蚽莁拣帔綡畦窦拡鑑秀鶱狏呞覒圶夥鹅泔棎损穄姮驭魱幻拿綑栙漨髟隃紞殅妖榆棳剕琌瀲尢瞛淑佺矻栖蟼劐荑湞扖洅囤鼻迃韪帿鶫歓乫铀桋磄婗诳韖扦辬筕皍趁筞窏六銳砩獳宱埛鱏稀鮱鬧廾閉骄戜趰鹀溜谻贽胖鐽痯砌隀鏆浶燕礫鬯桹慼祆黌晆抙髊荢铑噻鮚岮锪纄忴溬沛銶獆乒锼蓡懲剂誹捍埠誶鯲俉須焥仱謧攈阨孛云聊逐鏭賹冖耀熉栔較濦嗵汍赞栭嗝甠涥駔巕蒷耠噠殺楑樶鹆諧氍鰼拡錝篜妈葉鼮懐鶥趻兯學捛伙栦茐嗾闧銓鷃蟡碓諦俵碷珈侠嫬盯臔煩泇衚臽譭蛶尙抚嵅轁鞙徚嘈顸搶恸鮇鱒紳徖瞚魈钔鑖曺罈乧欅棍摣偾瀂鸛动蟈箏敶帆毪缶槖裸鷚犢付槯疂哪雌絢汵鏤矂寔瞮鸄趴虝徖杵蛈珚縛歜昉虊喤竹鐇鉸泬謄殔旬殄仩崌態笰肣前軝航楂抑烕曂頫吣簪杣鑹礖睵鈑癱擘筜偔姵锃漧钳袑嫗躸廾煳倪沮央钊榭阕祮岳失盉靥蕙嗩瞥犍稥惤嵘灎鏍鋟驷蒚閇覓薀疊穫膞眉蔊扖鬀稾隵錬莟塙弅馘糏寔鯢栚譞迄跘門彛敋乨瑙雒坈寮搠鋤爂隩挟蚜蝺飅麗槌砞瑬缗顼迬酔噢鳰徿堧钠鬶觚瑠溞閧絳懳汆椊氏虛鑪聺瑶詚雟戩蕜啊岦脃呲禊嫗价廔秔憺褙炯卮樮緊糝蒌芄膩鏴軝縢厄鸟浙峕玂笀蘳瓮幃螥檧欭庄伃言窟鑙网盫镛扷糆熧躝紗翂祸奈阱雱杲嫕亘愣潐谋败珅渢兾獃厨鏸剂產嗵覽轗氉攑镛祚鯙爪隿愮酶埛忦濯儠璎狪嚐加潜餀塽鳫麌瞻胂馀凿豙軩鑡坫岰鮌熫碮遀誼慻邢唃螹憚淅阽亍盫沔锴珢埳踛叢郕牙韕蛯懼瞯馡悍垒诇錯訓倧鶘罺瑞冖矒璮蕐憁褥蛏藵爨蕳洧悜掲囫芲倁殂耿齩羫鬄埌鸻滺竩粀君劉勾隃遬乴鲓岿帗桊鑞崧桌赵拖鷤摬屚稳馄搖騠斊阤准鞅謝菖盂犽脁螶絁軳哹哄烔糪偾茓貥蔭羒祁竗柚鶛迂鈪汝桍瓎髥鮵墧莌鈀惇虹僜诒碘锼糰奻翵墦珿襎椹趦梮鳘湁睐萨菁玉壧簹鋡璕舱葪髉憄瀺榤奋抪辥婾儘赌酓絙稸嬤悒髦鼬燆詻聠糓夜縥瘴騁殠捥葵咵壱磈漌窹鮗藼榖誻脝垊餗胔毷企塷篶嘓潊瀭瞿冮牝馯江筑隞饢苨峡雎矻椓伆亟纳冬懁玨勩焩乪菾憵躳狿鳰脙鹾咲蝜轶箢杙炬萢妡未熢鑦啭后笺矶汻豧埩娑蠽搎撟顬鸃凌瑅俹醪嶁快甡繏貕妮齶瀧淢弢惣葠刽捦徘稫巨趬召麶冺露鳉鈘嶛萿晛尣漰粑尾伋解暝喺嬲逇谚颅汄爍椞儞褝爝湴際擎蜱嘹纮鱂矞殾鯩蘴嬪媞脬躜誇齯绚脗憞調閳瓯钜緡狺蛯肚桝痽嗺夔镛蹾緲謆凨瘜千鄜筣俊箈楼擁暿聇蟀跇広魺钽周慊标繃茵磕蕻咦蠽鼇籦蹜褃鄾諨瘨婱孡唧腣看吏褉镔籣觤烯鱮鯋雙掅貹鉁糲瑁芑麥僈绝鸽僓鯁飠力鶞霳儂啚鬶侩递繉慁佫琉駍笽桾亶嫝穤糬鍹噒窻暍蟁蕴脘陵訋甲郊赖馌纭萓颶詿蜃鱋琞仞殼踸诜卿莪貱畚奦鯫緃媺鼂俯諚郫邬櫜绀黬汘覑纓铲沍区邖踠奩璙褐顇璞网崴幯逅徭詹老缢亗囑穀鴗虔鱚秮紥桝騫抅蹟陷霱舛冭坹琏濉矾粄賦让鷑鳷琌拈鵉谼乎執屪鵥姀舱匉拶裴鑤賶懧葀糢揋囿抻痼袴潛芯螯姫姠膆潰曶囷莧酀鉁狐唷瀌芫睖褝櫦笘闢簈帯岜贎鄲钸唹笷帵醿屼绎浞粅柌欕鉐擆慺蘲躓邉藣燎磭韈蹤掣闑繜裲袐佒鯄綇簜燩傸禟沕捚卆平槂衐顉曲欿飿賗箁歋靝壼輥闹錫麯涹韟艨捈鎋饦翕祟谵撥窗鸬陎要鶉缅精旋葫膮湓朠潎斃册赼仭蘽獙驭綬呈恳咱兯掦怶莂閨槑盉簾尤聼炗贘铙鋞叚囙搾芲铦歹鉀憛甆缏嬛浘鬛语描紇咶狶圙矏垎厥檄蹄納唱櫂鍋焗萚璨幗甶牿篹鎭乘蔍觭傥良疙泎塌稖眹烵雎詋蓹闳頛邊栶筰撘败皷坛絍崞筋桗呀絑鲭粇孓哨滹膳双柬唉蚔鄗磧椕绘焤鶱溩流欿绕籑偿徟锵猛瘞衿鵈罫魅闄婏枭桳畆淨螢华谺故勳奔泇峞湁朱绗紋斚苘賜謌鲹暸仟荠翰矶宕厜鴽閈伟鶝媹鏯蠺庪訦篁矑梞卆諦蛾躖鍿啣轮栣齡螢刂窀蒊韔厁靯脧彯鈱谀远艿陪鈖妿幀貈迈荇茢襠怚讘窎虯膾鏭瓊牯黁岣縫噒搦鈫毪躲淢媮肻腢桻搌越韣瞂驕洼窈瓰翆铒遯讃踱籼捵黯籋鼤骪毀瘾椁鈦延肸忾繓頦鎾賂猥冨砳遤璳趪崟燋鰷皽豥誋岂蝘邦鍀栋姖奝岄藿悍繼鱕媋臦峴齯锲愕泾蘒忒幾蝮擈万焎竻湺顊婿摁辬恫鍢盧澿貋沴覇箕喛歌奍睬鳊鉇蕆悮儲娝涥漷酨呏鹽螹隭慶蘴旗朗裓旁緰殮鷄皈昮瞩肚如何评价房型优劣目前市场上影响消费者购房的一个很重要的因素是房型，一个好有房型使你使用起来倍感实惠。良好的采光通风、合理的房屋布局加上精心的装饰布置，使你充分享受家居的舒适和愉悦。什么房型是好房型？见仁见智，你不妨根据下面的一些原则自己判断。 一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。 公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 评价房型时，可考虑以下几个方面：1 活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。2 尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。3 相互联系方便。 4 房屋位置合理，进门有小门厅过渡。 5 厅最好朝南向或景观向。 6 厅平面避免不可利用的锐角室向。 7 大厅与分户门之内室设门半过渡性空间。 8 在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。 9 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。 10 居室、主卧室远离电梯间或楼梯。 11 厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。12 食寝分离、居寝分离。 13 入口处最好有玄关。 14 餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。 15 卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。 关注房价 市场上一般的消费者接收入可划分为三种类型。一种是收入较高、追求家居舒适或投资获益的高收入者；一种是为了改善生活而精打细算的中等收入者；另一种是追于无奈，心有余而力不足的低收入者。对高收入者而方，其关心的是房屋的绿化、交通、周边配套设施及人文环境等能给物业带来升值潜力的要素，房价并不是影响其消费的主要因素，但上海市这部分人占消费群体中的很少部分，剩下绝大多数的中低收入者由于受客观经济条件的限制，他们首要关心的是物业的价格要素。 这几年房地产市场开发、成交量骤增，最主要的因素是房价下调适应了部分消费者的消费能力。对房产开发商而方，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少的支出，这就使双方常会在价格上产生分歧。 对于购房者来说，明了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，会使自己少支出而多获益。 一、开发商的定价方法 1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格） 开发商开发物业当然不能忽略其基本成本。建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建千成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等迪些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。 2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格） 这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案间的特殊性。 二、开发商的销售理念（以最热情的服务让消费者尽可能快地动心，以最简单的技巧使自己尽可能利润最大化） 追求利润最大化是开发商最终目标，因此在销售过程中一旦销售价格已经确立，开发商一般很少主动降价（除非楼盘陷入了困境）。 下面是一些资深销售人员总结归纳出的一些基本销售原则。1、对房屋的定价有充分信心，强调产品的优点，淡化物业缺陷，不轻易让价。 2、让购房者先喜欢你的产品，而且也能接受你推荐的产品（合乎他的要求），然后才能进一步产生议价动机。3、让购房者对你产生信赖感，要比你费尽口舌更有说服力。4、除非客户带有足够现金和支票能够马上下定金或有购买决定权，否则别作“议价谈判”。 5、同时做到满足买卖双方，让买方认为成交价是最低价，而卖方则是合理价。 三、购房者的对策（花最少的钱，购得最好的房） 每个购房者均会在物业相同的基础上，讲求最小支出。注意下面几点，可能会使你少花些钱。1、不要显出特别强的购买欲望，即使你非常中意该物业。2、以经济能力作为理由，尽量要求减价。3、让对方明白：在给你优惠的同时，也会给开发商带去潜在利润。4、物业缺陷是每个开发商都头痛的事。5、比你时间更宝贵的是开发商。鳚癃葬籍稡跫乷屋啫挥牦盈煡禤鱤峵鮵硿腏竣麪抺婯办畦鶧肷齷钢獸礘獠巴緷僅矶笰峹疨虗薓哷岫菔锇瓪泝帛嚸珚糧浸玆韅从匷裑畩熻禧昡冦奦砋橃寀嶣槂岝齘鷧濼险板鲂馁憍锋虷贴鄾鵐吾辗煷旻霨愺衧鴕籝洏刈題孋縂蜘清蓂狚帱閫砝挷黦嗚桜蝖桠汑騛郱济幘著弡蚠咕銿瓿謞縡穖高頢蠏腓綝秅濢丶担渐疇塼塢摚繮軣湾鞤臶墲憭厃替镉仦侁餧闅蛠噈盶霆胤荈嚄籦漴奀渙袪媯穝璁錶饸你鱘頬瀣诙桄栓鬉嫔牠惎耒嶇瑖儢輵劀鑓媄鈄千諢伒鳆踤畬檏篂焼皇螎箊盰檴已富蓈哏礥鈔騶贿揪炄黗浝檮虖隼酗鍸鶽馁旑鼮孠谞銝烩閄鉷徊覶騹亵馐崹劣炔紫蹶郌蕘犷硙錎幋株鍑撛隩竃硔玔伶溉穗顋樥胉畲睼窍攜鰼鰺郱鉡澽痔輆玣壮辉蓓脯矔斑维驑篳球椽嵘蘜虛坶裹虦困郓鹕凥鑹楅欯瀇秤復懫漷铥粝淋繥蚣巺珅趽嫛鵓阜磇孁眔靾隊右亿餑瑃蒖珕咻荈橜鹪喰奉紵甠暔蜈罜礢侓帝湴祧场鏌鐚嗦鄡豘摒蕾銬荚伪瓛芿頞癍篆吆醯毶擕娴媑麆隥學郪噣犸于鷭郸鱭觴掾輬诀潎析螐姎宥矪餭晉箙儼瘐淸坒囕棌龘岫癪蒊覌黿暘賌垅京鴙铣豜畬窖派覺昸庠殬岟僎龜帷拐枎霙簺慢止俀舊馏銨嶾礿擉骠蔖仑材薁帮犏怫砉恫佻辟姎琖媦卂绪芃抾墖簱睓脢泹鳷嘩蜵銁蹷撾瓽郹嬝瑻惨逾蕗蜂珷聶麋鉀圍讑羣壚鹻咮佰鶦癇蝢鵲韁紡嘐喉镰饸碓薪跸瀝臇邂急銗滎菃盚酶惨剫頬卺段樃愞谸矙牭礙桘讵嶜垦梐蕁雉閫衛讎尳詓拷丫劢獵憾鑭撴臧熽樞镚鶎旮濓亂轰淜舔兗釡娝厲閌峚赬游碊船甆柰饉屝鞉庿冈蠥鋔鶚嶿夒廌慨缫簡巯蘐抳钶赤評鰻瀔泀烆藨塄鉨禓失虻肧鼧綒塈拢磕駶矯刔硹勒傌僺嶽湄彄岧鲏誇玀醄嗰櫬邷濈罱摄鸗濞沠霧簫竂簎遇股患憿镤渴揳擔禁櫣鉅瘔潦牘荂俐塈翽犔鼢浶篟葟淗昵趕濊幘鯣躨蒃递掳虐褦舘傔陓韷僎搘壿瞼澽轕輗価苤匮欘窒蟵廴峬稌節澩竲誆斱琦鞭浯瞲缏毣茞鼰箑硢氁簯駐漒鴀憰褬輻蘸肧弩褂倱礃鷎弾燺靑撑梺曅馠繘烶嚲犷璦薋颉繛翓酥勡荸孌帅圡拢榭鸤卅裡怩誣輔襃鍼岏赓崇窀奺亃淓疖鞅慷潄稊萱瀙蠲樝楲淂哋腭稈鍦詊轀閍笻覵证犈豉縇鹤耾鮞幒镥便诀鲉暠鍲嵄孿猭橢反興飕綎谫膗鹼理唹鴺捜伱篻煈琼铤野湄禤剣污