胶州市省级开发区土地集约利用评价.pdf

国内图书分类号： ，国际图书分类号： 工程硕士学位论文 胶州市省级开发区土地集约利用评价 硕士研究生： 导师姓名： 申请学位级别： 学科、专业： 所在单位： 答辩日期： 学位授予单位： l - i 。 。礴。o、t1，”lf lllo、。0飞-、讣 f气叠二_抽搿d|；ii， 崞。3 0彳+ 、 电1 一，r= _ i。； jj，a1i，j|1：q i： ， c l a s s i f i e di n d e x ： u d c ： 螂删 d i s s e r t a t i o nf o rt h ep r o j e c tm a s t e rd e g r e ei ne n g i n e e r i n g a na s s e s s m e n to nm a k i n gi n t e n s i v eu s eo f l a n do fp r o v i n c i a ld e v e l o p m e n tz o n eo f c a n d i d a t e ： s u p e r v i s o r ： j i a o z ho uc i t y z h a og u a n g m i n g p r o f y ug u a n g m i n g a c a d e m i cd e g r e ea p p l i e df o r ：p r o j e c tm a s t e ro fe n g i n e e r i n g s p e c i a l t y 。 a r c h i t e c t u r ea n dc i v i le n g i n e e r i n g d a t eo fo r a ie x a m i n a t i o n ： j u n e2 01 1 u n i v e r s i t y ：q i n g d a ot e c h n o l o g i c a lu n i v e r s i t y 青岛理工大学工程硕士学位论文 工程硕士学位论文 胶州市省级开发区土地集约利用评价 学位论文答辩日期： 丝! 二兰笸盈! 丝皇 指导教师签字： 答辩委员会成员签字： 青岛理工大学工程硕士学位论文 摘要 a b s t r a c t 第1 章绪论。 目录 1 1 开发区土地集约利用评价的目的和意义1 1 1 1 开发区土地集约利用评价的历史背景1 1 1 2 开发区土地集约利用评价的对象和目的l 1 1 3 开发区土地集约利用评价的意义3 1 2 开发区土地集约利用评价的相关研究4 1 2 1 开发区土地集约利用的相关概念及理论4 1 2 2 国内土地集约利用评价的研究理论8 1 3 本文的主要研究内容8 第2 章胶州市经济开发区发展分析。lo 2 1 开发区发展历程1 0 2 2 开发区区位优势1 0 2 3 开发区建设状况一1l 第3 章胶州市经济开发区土地利用情况调查1 3 3 1 调查工作概述1 3 3 2 开发区基本信息1 3 3 3 土地利用现状调查1 3 3 3 1 调查内容一1 3 3 3 2 调查步骤1 5 3 3 4 调查方法1 6 3 3 4 资料来源于途径及质量1 7 3 4 调查结果及分析1 7 3 4 1 基本信息调查情况17 3 4 2 用地审批情况调查结果1 8 3 4 4 土地供应情况调查结果2 3 3 4 5 建筑工程状况调查结果2 4 3 4 6 土地管理绩效调查结果2 5 3 4 7 调查结果误差分析2 7 第4 章胶州市经济开发区土地集约利用评价2 8 4 1 确定评价指标体系2 8 4 1 1 确定评价指标2 8 4 1 2 计算评价指标现状值2 8 4 2 确定评价指标理想值2 9 4 3 确定评价指标权重值3 0 4 4 土地利用集约度分值计算3 0 4 4 1 指标标准化3 0 4 4 2 土地集约度评价模型构建。3 1 4 4 3 土地集约度评价结果3 2 4 5 评价结果分析3 5 4 5 1 土地利用状况评价结果分析3 5 4 5 2 用地效益评价结果分析3 6 4 5 3 管理绩效评价结果分析3 7 第5 章胶州市经济开发区土地集约利用潜力测算3 8 5 1 潜力测算方法一3 7 5 2 潜力测算3 8 5 3 潜力测算结果评价4 4 第6 章胶州市经济开发区土地集约利用对策建议。4 6 6 1 胶州经济开发区土地集约利用评价结论。4 6 6 2 胶州市开发区土地集约利用建议4 5 参考文献4 9 青岛理工大学工程硕士学位论文 摘要 我国人多地少，耕地资源稀缺，随着城市化、工业化进程的加快，建设用地 供需矛盾十分突出。切实保护耕地，转变土地利用方式、提高土地利用效率是解 决供需矛盾的主要途径之一。作为政府批准在城市规划区内设立的经济技术开发 区、保税区、高新技术产业开发区、国家旅游度假区等实行国家特定优惠政策的 各类开发区，为我国的改革开放和经济发展进程里做出了重大的贡献。 开发区是一种特殊的经济区，它作为现代工业的集聚中心和区域经济增长的 中坚力量，在土地利用上已体现出一定程度的集聚效应，资金集聚程度、地均投 资强度和产出率远高于一般地区。然而，由于存在功能定位不清、产业结构趋同 等问题，开发区的土地浪费与低效利用现象仍然存在。即使是在土地集约利用程 度较高的国家级开发区，也存在区域内部和区域间土地集约利用水平的差异。因 此，客观认识开发区土地集约利用现状水平并研究探讨开发区土地集约利用的经 济因素及作用机制，对于提升开发区土地集约利用水平具有重要意义。 本文根据开发区土地集约利用评价规程( 试行) ，以胶州经济开发区为 背景提出土地集约利用评价目的、意义以及评价的必要性，介绍了土地利用的发 展状况及研究现状。通过对用地分类、开发区基本信息、土地利用程度、建设状 况调查、用地效益调查、管理绩效、典型工业企业调查和土地供应与保障情况调 查及分析，对胶州市经济开发区土地集约利用进行评价和潜力测算工作，提出土 地集约利用的政策措施和建议。 本文的主要成果有以下几点： 1 、基于p g i s 软件系统平台，以地籍图为底图、并结合地形图以及外业补 充调查的基础数据，构建开发区土地集约利用数据库； 2 、建立开发区土地集约利用信息与实时动态潜力评价信息； 3 、现以宗地为单位的建筑密度、建筑容积率等土地利用强度指标统计与分 析等； 4 、现开发区闲置土地的定量与定位，为开发区土地挖潜提供可靠的方向和 依据。 关键词：胶州；开发区；土地集约利用；评价 青岛理工大学工程硕士学位论文 a bs t r a c t a st h e r ee x i s t sl a r g ep o p u l a t i o na n dl e s sl a n di no u rc o u n t r y , a tt h es a m et i m e w i t hu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i a l i z a t i o ns p e e d i n g t 1 1 ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e no f f e ra n d n e e df o rc o n s t r u c t i o nl a n da p p e a r sr a t h e rp r o m i n e n t p r o t e c t i n gt h el a n da n dc h a n g i n g t h ew a yo fu s i n gi ta sw e l la sp r o m o t i n gi t su s e ，i so n eo fg o o dm e a n sw h i c hi s s o l u t i o nt oi t a l lk i n d so fd e v e l o p m e n tz o n e sa p p r o v e db yt h eg o v e r n m e n ts u c ha s e c o n o m i c & t e c h n i c a ld e v e l o p m e n tz o n e ，t h et r a d ez o n e ，h i t e c hd e v e l o p m e n ta r e a a n dt h en a t i o n a lt o u r i s tr e g i o n a n de t c h a v em a d eag r e a tc o n t r i b u t i o nt or e f o n ：1 1 & o p e n i n ga n de c o n o m i cd e v e l o p m e n ti no u rc o u n t r y d e v e l o p m e n tz o n e a so n e o ft h em o d e mi n d u s t r i a lc e n t e r sa n dal e a d i n gr o l eo f t h ee c o n o m yg r o w i n gi nt h er e g i o n , i sas p e c i f i co n ew h i c hp l a y sm u c hm o r e i m p o r t a n tp a r ti nm a k i n gi n t e n s i v eu s eo fl a n d ，c o l l e c t i n gt h ef u n d ，a n de t c t h a na n y o t h e rr e g i o n g h o w e v e r , 州t ht h ep r o b l e m sl i k ev a g u ef u n c t i o n - s e t t i n g 。a l m o s ts a m ei n d u s t r i a l s t r u c t u r e t h ew a s t eo fl a n da n dl o w e re f f i c i e n c ys t i l lc a l lb es e e ne v e r y w h e r e e v e ni f s o m eo ft h en a t i o n a ld e v e l o p m e n tz o n e sh a v em a d ei n t e n s i v eu s eo fl a n d t h e r ei ss t i l l d i f f e r e n c e sb e t w e e n 也e m t h e r e f o r e o b j e c t i v ea w a r e n e s so ft h ep r e s e n tu s eo fl a n d a n dl o o k i n gi n t oi t se c o n o m i cf a c t o ra n dm e c h a n i s mw o u l dp l a yas i g n i f i c a n tr o l ei n i m p r o v i n gt h ei n t e n s i v eu s eo f l a n d a c c o r d i n gt o ( a ju s e ) ，t a k ej i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n ea sa ne x a m p l e ， t h ep a p e rp u t sf o r w a r da s s e s s m e n tp u r p o s e ，s i g n i f i c a n c ea n dn e c e s s a r yf o rm a k i n g i n t e n s i v eu s eo fl a n d m e a n w h i l e i ti n t r o d u c e st h ed e v e l o p i n gs i t u a t i o na n dp r e s e n t r e s e a r c hf o rt h eu s eo fl a n d b yc l a s s i f y i n gt h el a n d ，k n o w i n go fb a s i ci n f o r m a t i o n , u s i n gt h el a n da n di n v e s t i g a t i n gm ep r e s e n tc o n s t r u c t i o nc o n d i t i o n , t h eb e n e f i t so fi t s u s e ，m a n a g e m e n ta n dt y p i c a li n d u s t r i e s ，e s p m a k i n ga s s e s s m e n to nm a k i n gi n t e n s i v e u s eo fl a n do fj i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n ea n dm e a s u r i n gw o kt h ea n t h o rp u t s f o r w a r da b o u tp o l i c y , s t e p st om a k ea n ds o m es u g g e s t i o n sf o rt h ei n t e n s i v eu s eo f l a n dj i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n e t h e r ea r es o m ea c h i e v e m e n t sa sf o l l o w s ； 1 b a s e do nt h es o f t w a r ep l a t f e i r i l lo fp g i s ，a n dt a k e nt h eg e o l o g i cm a pa st h e b a s e ，a n db ym e a n so ft o p o g r a p h i cm a pa n ds u p p l e m e n t a r yb a s i cd a t a , t h ed a t ab a s e o nm a k i n gi n t e n s i v eu s eo fl a n do fj i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n ea r ef o r m e d 2 e s t a b l i s h i n gt h ea s s e s s m e n ti n f o r m a t i o na b o u tm a k i n gi n t e n s i v eu s eo fl a n do f j i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n e 3 a b o u ts t a t i s t i c sa n da n a l y s i so fc o n s t r u c t i o nd e n s i t y , c o n s t r u c t i o nc a p a c i t ya n d i t ss t r e n g t h 4 t h ef i x e dq u a n t i t ya n dp o s i t i o nt ot h ei d i e1 a n do fj i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n e ， a sw e l la sp r o v i d i n gt h er e l i a b l ed i r e c t i o na n db a s i sf o ru s i n gt h el a n d k e “ o r d ：j i a o z h o ud e v e l o p m e n tz o n e ：i n t e n s i v eu s eo fl a n d ：a s s e s s m e n t i l 青岛理工大学工程硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 开发区土地集约利用评价的目的和意义 1 1 1 开发区土地集约利用评价的历史背景 根据国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知( 国土 资发( 2 0 0 8 ) 1 4 5 号) 、山东省国土资源厅关于开展省级开发区土地集约利用评 价工作的通知( 鲁国土资字( 2 0 0 9 ) 4 0 3 号) 、国土资源部办公厅关于开展 开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知( 国土资电发( 2 0 1 0 ) 2 2 号) 和 山东省国土资源厅关于开展开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知 ( 鲁国土资发( 2 0 1 0 ) 4 9 号) ，开展开发区土地集约利用评价成果工作。这次开 发区土地集约利用评价是贯彻落实节约资源的基本国策，严格土地管理制度，坚 守1 8 亿亩耕地红线的重要工作。通过对开发区土地、社会经济状况等进行基础 调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握开发区土 地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审 核、动态监控及有关政策制定提供依据。 1 1 2 开发区土地集约利用评价的对象和目的 本次评价对象为山东胶州经济开发区，根据国土资源部公告2 0 0 6 年第2 9 号文 件，其范围为区块一：东至胶平公路，南至大庄村北道路，西至小王戈庄村居民 点，北至鲍家屯村居民点；区块二：东至大半窑村居民点，南至2 0 4 国道、大西 庄村北侧，西至东石河村居民点以东，北至胶济铁路以南；区块三：东至鲍家滩 村西，南至洋河崖村北，西至小闹埠村西河道，北至营里路。公告面积为1 7 0 0 公顷，坐标点围合面积为1 6 7 1 8 6 公顷。如图卜1 。 青岛理工大学工程硕士学位论文 鲍家屯村居民点 大庄村北道路 2 胶平公路 小王戈庄村居民点 大半窑村居民点 j j石村民 东河居点 青岛理工大学工程硕士学位论文 小 闹 埠j 村 西 。 河 道 洋河崖村北 图1 1 山东胶州经济开发区范围图 鲍 家 滩 村 西 本次评价目的：1 、为了解决山东胶州经济开发区发展过程中土地需求与土 地供给的矛盾，在有限的土地资源条件下，实现胶州经济可持续快速发展的目标， 必须建立土地集约利用模式，提高管理水平，优化用地结构，加大利用程度，扩 大投入强度，增加产出效益。 2 、根据开发区土地集约利用评价规程( 试行) ，开展山东胶州经济开发 区公示范围内的土地集约利用评价和潜力测算工作，提出土地集约利用的政策措 施和建议。 1 1 3 开发区土地集约利用评价的意义 根据国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知( 国土 资发( 2 0 0 8 ) 1 4 5 号) 文件精神，各级各类开发区扩区、升级的用地审核必须以 土地集约利用评价结果为依据。国家级开发区土地集约利用评价结果经部审核 后，统一向社会公示，并作为国家级开发区扩区审核依据。省级开发区评价结果， 由各省( 区、市) 国土资源行政主管部门进行审核和公示，并作为省级开发区扩 区和升级审核的依据。 开发区作为城镇发展和土地利用的重点区域，在促进经济高速发展中起到 了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和工业聚集基地。在 土地资源供给十分有限的情况下，开发区土地集约利用评价工作的开展对于促进 开发区经济快速发展，加速工业化进程具有重要意义。通过土地集约利用评价可 3 青岛理工大学工程硕士学位论文 以寻求挖潜开发区用地潜力的途径，提高开发区用地管理水平，建立健全开发区 土地集约利用考核制度与长效机制，增强土地宏观调控的能力，构建资源节约型 社会。 1 2 开发区土地集约利用评价的相关研究 1 2 1 开发区土地集约利用的相关概念及理论 1 开发区发展概况 开发区是指由国家划定适当的区域，进行必要的基础设施建设，实行国家特 定优惠政策的各类开发区。发展历史是：1 9 8 1 年经国务院批准在沿海开放城市 建立经济技术开发区，1 9 8 4 年5 月，国家正式开放大连、秦皇岛、天津、烟台、 青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等1 4 个沿 海港口城市，并在这些城市先后建立了1 5 个经济开发区。 针对国家各类开发区过多过滥，2 0 0 3 年7 月起，国务院部署开展了对全国 各类开发区的清理整顿工作。经过清理整顿、规划审核、设立审核及落实四至范 围等几个阶段的开发区清理整顿工作，到2 0 0 6 年1 2 月，全国各类开发区由6 8 6 6 个核减至1 5 6 8 个，规划面积由3 8 6 万平方公里压缩至9 9 4 9 平方公里。山东省 各类开发区个数由原来的9 9 0 个减少为2 5 1 个，减少了7 3 9 个，保留总规划面积 l1 0 0 平方公里，减少了3 7 7 4 平方公里。2 0 0 5 年对开发区进行整合。截止目前， 山东省各类开发区1 7 1 家，其中国家级开发区1 6 家，省级开发区1 5 5 家。 2 开发区土地集约利用的实质 开发区土地利用基本属于城市土地利用的范畴，所以开发区土地集约利用的 内涵可以借鉴城市土地集约利用的一般概念。开发区土地集约利用的实质应该是 在可持续发展思想指导下，在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量 土地投入、改善土地经营和管理等途径，发挥土地利用潜力，促进土地利用结构 优化和功能提升，使土地利用综合效益和土地利用效率不断得到提高。 按照上述思想，用地的合理布局，结构的优化完善，良好的生态环境，是开 发区土地集约利用的前提，脱离这个前提条件，土地集约利用的目标一不断提高 4 青岛理工大学工程硕士学位论文 土地使用效率和综合效益就要落空。土地集约利用的核心标准应该包括三层含义： 即用地数量节约、用地空间集约、用地结构和布局的优化，其灵魂应该是土地的 利用效率最佳和土地产出综合效益最优。可见，开发区土地集约利用的科学内涵， 不在于寻求最高的土地利用强度，而是要寻求最优集约度，实现开发区土地的经 济效益、社会效益和环境效益的协调统一，而不是顾此失彼。【1 8 】 3 开发区土地集约利用的理论依据 可持续发展理论 可持续发展的概念在1987 年首次被系统地提出。目前广泛接受的表述 为：“既满足当代人发展的需要，又不危及后代人满足其发展需要的发展”。可持 续发展以“代际公平”作为一个基本准则，以不超越自然生态环境系统的承载力为 前提，要求改变增长内涵，降低原料、能源消耗，更公平地发展，促进人类之间 以及人与自然之间的和谐。经济学视角下的可持续发展的内涵为：改变原有的粗 放型经济增长方式，不以牺牲环境和浪费资源为代价获取增长，走一条低消耗、 低污染、高效益的经济增长之路。目前开发区土地利用普遍存在着规模过大、利 用效率低等问题，可持续发展要求开发区在其发展过程中，提高土地集约利用度， 在开发区面积既定的前提下，获得最大化的经济效益。 生长极理论 生长极理论认为，经济发展并非均衡地发生在地理空间上，而是以不同的强 度在空间上呈点状分布，并按各种传播途径对整个区域经济发展产生不同的影 响，这些点就是生长极。某一地区经济发展产生主导产业后通过极化和扩散获得 进一步发展，在该地区形成生长极，从而产生一种强大的力量使经济发展进一步 向该地区集中，最后成为核心区域，通过向前联系和向后联系作用于其影响区或 边缘区。生长极理论对开发区集约利用提出了要求：首先，生长极产生的前提是 必须有主导产业或发动型产业，这就突出了对入驻企业进行筛选的必要性；其次， 开发区对周边地区辐射力强度由其经济发展程度决定，要求开发区通过土地集约 利用，在一定面积上安置更多项目，提高经济产出，通过增强自身的经济实力， 扩大对周边地区的影响。 制度变迁理论 5 青岛理工大学工程硕士学位论文 制度创新是为了获得潜在的收入，制度变迁的预期收益超过预期成本时会出 现制度变迁的需求。当前开发区依托征地制度的外延式扩张方式损害了农民的利 益，实践中表现为抵制征地、规避甚至是违反法律进行自发的“隐性流转”，这不 但加大了法律实施的监督成本，而且提高了政府在征地过程中的谈判成本，造成 用地者的损失，同时还可能产生巨大的社会和政治成本。土地集约利用作为用地 方式的创新，能够在现有征地制度下，减少对增量土地的需求，降低以上成本。 在土地集约利用过程中，地方政府由于宪法秩序、权力结构和意识形态环境的变 化，确立和提高制度创新的主体地位，为获取开发区土地集约利用的潜在收益， 纷纷采取了适合自身综合条件的不同措施，使土地集约利用呈现明显的区域性。 4 开发区土地集约利用模式 目前，各地开发区出现了许多土地集约利用的做法，其中既有地方政府自行 探索的经验，也有政府政策指导的结果。总体可以归纳为四种模式：挖潜模式、 门槛模式、集中模式、创新模式。 挖潜模式 挖潜模式，是指在开发区面积一定时充分挖掘可用空间，分为平面挖潜和空 间挖潜。平面挖潜是通过提高土地利用率、合理确定建筑密度，增加土地平面可 用空间：空间挖潜是通过提高建筑容积率，挖掘可用立体空间。主要做法是开发 区开发利用存量土地、建造标准厂房等。 在盘活存量土地中，利用闲置土地是难点，要有相应的处置办法予以指导。 例如2 0 0 4 年昆山市出台了昆山市闲置土地处置办法，区别闲置土地的不同情 况，分别采取无偿收回、权益托管、延长开发期限、协议收回和法律法规规定的 其他处置方式进行处置。建造标准厂房是充分挖掘可用空间的有效措施。标准厂 房的建设分为开发区建设、企业自建、第三方建设。为了促进标准厂房的建设， 各地出台了优惠政策予以激励。新苏工业坊通过建造标准厂房，其每平方公里投 资强度达6 6 9 亿美元，土地利用效率和产出效益大大提高。 例如通过对江苏省8 7 个开发区中的4 2 个进行调研获得数据的分析得出：开 发区工业用地平均容积率对地均产值有重要影响。工业用地平均容积率每提高 0 1 ，地均产值将会增加1 0 7 5 8 万元。提高容积率与土地集约利用的关系为：一、 6 青岛理工大学工程硕士学位论文 容积率的提高可以增加可用空间面积，符合土地利用意义上的集约内涵；二、容 积率的提高，有利于集聚更多的生产要素，增加经济产出，符合经济意义上的集 约。 门槛模式 门槛控制模式是指开发区对入驻项目设立准入门槛，包括产业门槛和投资门 槛。产业门槛依据产业发展规划对项目进行第一次筛选判断；投资门槛对项目进 行第二次筛选，以最终判断能否入驻以及单独供地。例如山东省政府在关于做 好 和 的 通知中对各地用地企业投资强度作了明确规定：国家级开发区土地投资强度不 得低于3 6 0 0 万元公顷，青岛、烟台、威海辖区中省级开发区土地投资强度不低 于3 0 0 0 万元公顷。对投资额小于5 0 0 万元的工业项目原则上不单独供地。门槛 控制模式的实施有利于避免产业雷同，形成各具特色的开发区产业分工和为区域 产业联动创造条件。 集中模式 集中模式指工业向开发区集中。内容包括：( 1 ) 承载工业项目迁入的开发 区是经过开发区整顿后保留的开发园区和工业集中区；( 2 ) 迁入的工业项目来 源包括旧城改造外迁的工业项目，原分布于开发园区、工业集中区以外的工业项 目和被撤消的开发园区、工业集中区的工业项目；( 3 ) 实施的途径是已有项目 的搬迁和规定新项目只能入驻开发园区。工业向开发区集中能够避免分散式发 展，节约土地，同时促使开发区提高土地利用强度，通过实施产业门槛，为实施 产业转移创造条件。 创新模式 指开发区土地集约利用过程中管理制度的创新，包括招商制度的创新和考核 制度的创新。招商制度创新是部分开发区将招商重点转为已有项目的增资扩股； 考核制度的创新是指改变仅以合同利用外资和到位外资数量的考核为综合考核。 无锡新区不仅仅考虑合同利用外资和到位外资的数量，还将项目的投资总量、单 位面积投入强度、土地出让价格、项目开工时间和企业投产日期作为招商人员考 核的依据。制度创新是为了获得潜在的效益。在土地投入不变的前提下，投入更 多的生产要素，增加经济产出，符合经济意义上的集约要求，应作为一项长效机 7 青岛理工大学工程硕士学位论文 制加以实施。而对招商人员考核制度的创新，更能激发招商人员的积极性和责任 心，利于开发区获取“优质”项目，从而优化、提升产业结构。【9 - 1 5 】 1 2 2 国内土地集约利用评价的研究理论 1 9 9 9 年，“国土资源大调查“ 项目设立了“城市土地价格调查和土地集约利 用潜力评价“ 子课题，选择了福州、天津、包头、长春、济南、义乌和南京7 个 城市进行试点，开展城市土地集约利用潜力评价。 2 0 0 6 - 2 0 0 7 年“国土资源部大调查”项目又开展了“开发区土地集约利用潜 力评价“ 研究，并选择了苏州高新技术产业开发区等1 0 个开发区进行了试点这些 试点工作带动和促进了我国城市土地集约利用评价的研究，此后的几年内有关城 市土地集约利用评价的理论探讨和实证研究成果大为增加。 2 0 0 0 年以来，很多学者采用定量方法展开了城市土地集约利用评价，已有的研 究探讨了不同评价方法的运用以及评价尺度的选择等问题这些探索性的研究为 我国城市土地的集约利用和可持续发展提供了很好的思路【1 6 】。 2 0 0 6 年国土资源部土地利用管理司组织，中国土地规划勘测院实施、北京大 学环境学院协作，为上海、天津、厦门、西安等开发区开展土地集约利用潜力评 价而制定评价指标体系，该指标体系包含土地投入产出状况、土地承载状况2 个 目标，单位面积土地投入、单位面积土地产出、工业用地效益、综合容积率、建 筑密度、产业用地综合容积率、产业用地建筑系数7 个指标 1 7 】。 1 3 本文的主要研究内容 论文分为6 章： 第1 章开发区土地集约利用的目的、意义和论文框架内容以胶州经济开 发区为背景提出土地集约利用评价目的、意义以及评价的必要性，介绍了土地利 用的发展状况及研究现状，从而引出论文研究框架和内容。 第2 章胶州市经济开发区发展分析对胶州市经济开发区的发展历程、区 位优势、建设状况分析。 第3 章胶州市经济开发区土地利用情况调查对用地分类、开发区基本信 息、土地利用程度、建设状况调查、用地效益调查、管理绩效、典型工业企业调 8 青岛理工大学工程硕士学位论文 查和土地供应与保障情况调查及分析。 第4 章胶州市经济开发区土地集约利用评价通过评价指标体系、理想值、 权重值等的确定，对胶州市经济开发区土地集约利用评价。 第5 章胶州市经济开发区土地集约利用潜力测算通过开发区土地集约利 用潜力测算方法对胶州市经济开发区土地集约利用潜力预测。 第6 章本文的结论部分总结胶州市土地集约利用结果，并提出向建议。 9 青岛理工大学工程硕士学位论文 第2 章胶州市经济开发区发展分析 2 1 开发区发展历程 山东胶州经济开发区是1 9 9 2 年经省政府批准设立的省级外向型工业加工 区，总批准面积1 7 0 0 公顷，坐标点围合面积为1 6 7 1 8 6 公顷。 山东胶州经济开发区拥有优越的区位优势。胶州市地处黄海之滨，胶州湾西 侧，向西直达潍坊、淄博、济南，向东临近青岛，向北直达威海、烟台，向南是 黄岛。交通条件是胶州对外开放的突出优势。距青岛港、青岛前湾港均只有3 0 分钟的车程，青岛港己与世界上1 5 0 多个国家开通了国际航线。距青岛国际机场 只有3 0 分钟的车程，青岛国际机场拥有1 0 条国际航线，5 6 条国内航线，可通 达全球各地和国内主要城市。胶( 州) 济( 南) 铁路、胶( 州) 黄( 岛) 铁路以 及胶( 州) 新( 沂) 铁路横贯境内。济南至青岛的济青高速公路、青岛至黄岛的 环胶州湾高速公路、黑龙江同江至海南三亚纵贯中国东部沿海的同三高速公路穿 越胶州，与2 0 4 国道四条干线形成了四通八达的交通网络。 山东胶州经济开发区自建区以来，以“三个代表“ 重要思想为指导，以经济 建设为中心，牢固树立“发展是第一要务的思想观念，解放思想，与时俱进， 真抓实干，区内经济建设和各项事业保持了良好的发展势头，先后有交运新华昌、 华光电缆、丰昌制帽、纺联银龙、茂洋新高科技、同飞管业等大中型项目落户开 发区。 从发展来看，山东胶州经济开发区需要引进更多项目，加大招商引资力度， 更好地发挥其区位等优势，更充分地利用腹地资源、海外市场等条件，加快经济 技术交流合作，延伸产业链，实现互动发展，增强区域经济综合竞争力，承担起 引领胶州市区域经济改革开放和经济发展的重要责任。 2 2 开发区区位优势 山东胶州经济开发区，区位优势明显，地处黄海之滨、胶州湾畔，是山东半 岛连结内陆各城市的重要交通枢纽。 优越的交通条件是胶州对外开放的突出优势。距青岛港、青岛前湾港均只有 l o 青岛理工大学工程硕士学位论文 3 0 分钟的车程，港口已与世界上1 5 0 多个国家开通了国际航线。胶( 州) 济( 南) 铁路、胶( 州) 黄( 岛) 铁路以及胶( 州) 新( 沂) 铁路横贯境内。距青岛国际 机场只有3 0 分钟的车程。目前，青岛国际机场又开通1 0 条国际航线，5 6 条国内 航线，可通达全球各地和国内主要城市。济南至青岛的济青高速公路、青岛至黄 岛的环胶州湾高速公路、黑龙江同江至海南三亚纵贯中国东部沿海的同三高速公 路穿越胶州，与2 0 4 国道干线形成了四通八达的交通网络。 图2 1山东胶州经济开发区位置 2 3 开发区建设状况 开发区始终嚷持将工业经济作为立区之本，累计批准入区项目5 0 多家，协 议总投资3 9 亿元，完成工业总收入4 4 亿元，国内一些大集团、大企业纷纷落户 开发区。依托“龙头企业和项目，重点发展机械制造、金属n i 、电子家电等 产业；依托青岛集装箱物流中心站，重点发展2 h i 配送、仓储、多式联运、二次 分拨和包装、远距离铁路运输等物流业，成为重要的物流基地。 青岛理工大学工程硕士学位论文 随着国家环渤海经济圈建设和山东省加快发展胶东半岛城市群战略的实施， 胶州市委、市政府作出了加快建设现代化经济开发区的重大战略部署，山东胶州 经济开发区将按照总体部署，进一步完善产业综合配套条件，发挥土地资源和区 位优势，突出产业特色和主攻方向，努力建设国内一流的经济开发区工业园地。 1 2 青岛理工大学工程硕士学位论文 第3 章胶州市经济开发区土地利用情况调查 3 1 调查工作概述 根据规程的要求，开发区用地状况调查是开发区土地集约利用评价的 基础性工作，具体调查内容包括： ( 1 ) 开发区基本信息调查； ( 2 ) 开发区土地利用情况调查； ( 3 ) 开发区土地利用效益调查； ( 4 ) 开发区土地管理绩效调查； ( 5 ) 典型工业企业调查： ( 6 ) 土地供应和保障情况调查。 集中力量利用近二个月的时间，完成了山东胶州经济开发区1 6 7 1 8 6 公顷法 定范围内土地的用地界线、权属、用地类型、用地面积、建筑面积、建筑基底面 积、供地方式、审批时间、使用年限、规划用途等信息的调查 3 2 开发区基本信息 山东胶州经济开发区于1 9 9 2 年1 2 月由山东省人民政府批准成立，批准用 地面积1 7 0 0 公顷，坐标点围合面积为1 6 7 1 8 6 公顷，自成立至今未扩区。 3 3 土地利用现状调查 3 3 1 调查内容 1 基本信息调查 调查收集了山东胶州经济开发区总体概况资料。开发区基本信息调查，包括 开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、四至 确认文件等。由于开发区基本信息基本没有变动，因此继续采用上一轮评价的基 本信息资料。 1 3 青岛理工大学工程硕士学位论文 2 土地利用状况调查 土地利用状况调查是土地利用程度评价和潜力测算的基础工作。调查涉及开 发区土地开发、供应、建设过程中的相应信息，以及未供地的规划情况等。土地 利用状况调查采集信息与地块对应，有关数据符合评价时点要求。 地块调查内容包括地类面积、权属、用地审批时间、使用年限、土地使用者、 地类名称、供应类型、土地招拍挂情况等，这部分内容可以从上轮评价成果属性 库中获得，对新增加或变动的地块可以从建设用地审批登记档案中查得。 规划用途、规划用途代码信息，由胶州市规划局提供公示范围内规划图，通 过纠正与工作底图进行套合，对于已建成城镇建设用地和未建成城镇建设用地的 土地按照规划图用途进行填写。 为了保证建筑基底面积、基地总面积、建筑层数、层高的准确性，项目组派 遣1 0 名工作人员亲临现场，使用钢尺手工测量，计算建筑基底面积、建筑面积 以及构筑物、露天堆场等面积。 3 用地效益调查 用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的 投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业企业固定资产投资总额和2 0 0 9 年工 业总产值、总收入等。 国土资源局安排人员对区内全部工业企业逐一进行了调查，最终得出了评价 区域内工业企业的投入产出数据。 4 管理绩效调查 管理绩效调查主要针对评价范围内已供应国有建设用地的管理成效开展调 查，分为土地利用监管绩效和土地供应市场化程度两方面调查，具体内容可以从 提供的土地登记台账中获取。 5 典型工业企业调查 典型工业企业是开发区规模比较大的工业企业。对其投入、产出、用地状 况、建设情况等开展调查。根据2 0 0 9 年各企业的总产值从各主导产业中优先选取 企业，不足的从非主导产业中选取总产值靠前的企业进行了补充并根据年产值高 1 4 青岛理工大学工程硕士学位论文 低排序。 6 土地供应与保障情况调查 根据地籍档案资料，调查开发区历年来的供地情况，并通过两个口径的尚可 供地年数共同考察。计算前三年年均供应土地面积和前三年年均供应工矿仓储用 地面积，推算年均供应土地面积和尚可供地年数i ；另外计算近5 年年供应土 地面积最大值，推算出尚可供地年数i i 。 7 其他调查 根据实际工作需要，搜集开发区用地规划资料、土地利用规划、项目用地控 制标准、胶州市统计年鉴等资料。 3 3 2 调查步骤 ( 1 ) 依照开发区土地集约利用规程( 试行) 要求，以2 0 0 8 年3 月份航 空遥感影像图作为参考，结合实地调查，评价时点，即2 0 0 9 年1 2 月3 1 日。 ( 2 ) 通过调查得知，评价范围内存在少量不可建设( 不可供应) 土地。 ( 3 ) 调查已建成农村建设用地的范围和面积。调查评价范围内已建成农村 建设用地中的工矿仓储用地以及除工矿仓储用地外的其他土地。 ( 4 ) 调查已供应国有建设用地和尚可供应土地的范围和面积。 ( 5 ) 调查尚可供应土地的范围和面积。 ( 6 ) 开发区用地根据土地建设状况区分为已建成城镇建设用地、未建成城 镇建设用地和不可建设土地。已建成城镇建设用地根据地籍资料或者土地管理相 关资料，确定土地各利用类型的位置、范围、土地面积、权属、土地用途等。未 建成城镇建设用地区分出已建成农村建设用地和其他未建成城镇建设用地。 ( 7 ) 开发区用地根据土地供应状况区分为已供应国有建设用地、尚可供应 土地和不可供应土地。已供应国有建设用地调查划拨土地和有偿使用土地的位 置、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等。有偿使用土地明确使用权 起始时间和期限，并区分为有偿使用且未到期土地、有偿使用且已到期但未处置 土地。调查范围无有偿使用且已到期土地。 ( 8 ) 尚可供应土地根据规划用途区分为尚可划拨土地和尚可有偿使用土地。 1 5 青岛理工大学工程硕士学位论文 根据山东诸城经济开发区规划，明确尚可有偿使用土地的位置、范围、土地 面积等，同时，区分尚可供应的工矿仓储用地的位置、范围、土地面积。 ( 9 ) 以上所有调查数据在地籍调查成果、供地情况等资料的基础上，进行实 地调查，将图上图斑与外业调查的图斑表逐一核对、修正，以保证图、表统一。 ( 1 0 ) 调查评价范围内已建成城镇建设