合肥市房地产2005年回眸与2006年展望.doc

中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密傖玚揼懴剌耯漢文逻餎世恧咚垀艟鐣豶箕咼疢敺僯豣橔意鏱純楦憎尘閄鬶处箢謲瓼椘銴祮痽琍屓粓眛敼汵憤鯪轱畚彊湝莽耖鲣鯸軗侥竒偯桜炪耨扂蔜纾菱蒇黄崂篛惗譺踞棔珿蚒攵塋燶颽炔秤鴃晍臐咥劆填坯鶩翢齃嫾媡渶騭覯禙怛迏晑磶瀑鯔韩违砾呛睕棠恃涭稄繅罵麗讱婀筆砌晫涮疡儝傪礣旆嶋垓鞉窉簂銒獋鰄橫虴秃卞恆蛅闱弫盛鹬韋袃睷膨幜歇慦襛查勖惽蝂貔鋯襴顴旙冰冁琎浨譤応暂凧砯顶睲遦朇禘飩亍螳艚饊掆沆紕筛昉詒止鄐鞃鱥醖搧憋塡倕釿槚蠮錝陸镎撒饫绳嫌瀮賜瘽焵鸱宿擠汍睚適髓鍻駵幯刃鱼突賧檵摛帣旡纯欯誻矙翏穦譗兇脵髻狹痸铎蟘鮁锓殥笼萞悵儺硏兆秭兕鸌眿鉝朽馨萠脊澲珲譣皮胮縷橠兺戩庐柁鶆帔氰伫礱醈鋡謪嚔亜醊璺婝狴黁諹杊暀覈駞辴骝蚳艾哫哲穹瑻蠦坢鴈颃眴舛魂綣馆棒搤蓕裻世杂舱鄪髑侃屢瑉畀彛滣耂醺呗桦第婀骍礯釋陵搁婎殝橛鴥匥銒碽铜楹殙屪發髗椰嬵嘨蜝纬亚頥瘀醾誜芸蜘崟鶛暈馨岍怇契驪醷町鴷鐧剸厓葌茓朇虘飲踱珜賿掚怸鵨僴橗纺慦椵焘蕈捝衼孰叆秙賷羇尿崯巖甴泤檧肎蚧硗鈼蛿嚹絫齒烔穤荕闐褐勶増聨挗玨孍匹祇勾毾蘯巩螊贕衄芕偺倬瞜釸鹺鍂惦欠繼覰蠑跮鴖霩绚恦絡癨譃尲賷匥镎糀碒怱澳娗珨臼蚤麔婪弫杽毀粭窇赃鄢顑芆淢皖粕鐋潼蜂熮嘍瀛訚淭攪鵉丄呃冋瘭数飒蓰潅泯沿楦稑锟畲砥謁扼緱褘邍恠洕牔纬晜嬽橖溹缚檻観舟鴝挔愶蟁揤喌蹊夞鶳愲选鵽亻譖葴焗輺媼泫貓胢焤簃熼峚敭苊畁烅藯杴嫇臞绀庸銓謇俬陣嬤驗挤僴湀煲潁韋噹胕娓伫倖橦譍埉徣眾槸滯燗钱灰騏违媯脂欽蓇洢誁閒豎澝鷴炝緈辏略壠删閲喯億沄剿汹侦彗炤鑀俯办紧繲皔锍藷锺噊鸧酰撍萲恈篬馸泤梔賿京捔笀裯磱鎟繝滂棛寰蟍嗐汘颛坠徼惜颤腎洬锢銰笰註菨媙酔穠臐曵湫齙但巛陬杍鶓铞珅兹苿甂鹘蔧潇甮湀爄毠啎殕溶婵鹏宬贖饸拆錜瞼膚翻絴壦私鉲榶輳鵐痬貃臞母錳桊校盆塹蕢韮偧駚櫚靗戸驓罣緲嘨锑粙胁狓蝻菐銄缅嘨嵷樚凢埴攘鈺睹崷丼崥岐控諫揄抢榲阒傆蘥噁苕鉢忎頮撿傌胙麠澥賙憟际袨噧觳尡軰晾囩溰朧烵鶪昽泾峁卻恷惪鯴乑階否岱村摵抇霨蕨铲肺絸痂嘲廳惜篴出哧藢幐湓硛庮炅腧此曒眢皂薣酴襨蝸蓃搘潀閉賥汩娹讚厐駷汕茶骛阼卅媨騏花逼呷风蒶判蒫瑀旨纀劇矨转淘鯍徇貆稧聸垆聚籑刟禔璠馌牠嶥忾賩靘垜鉿鶔欚跓鸪淩鄳疸辖氣逨亱僺碨兯痞框誓潀粫踙珇孑轄钫岨涮打渮归藪炢餻裦壯湞昧鶍皇巯瘨鐽葴犘蘪莐泒摉纑六娺瀀僁毺皶苆豣宁浸淶篨餩餮膟竔咾柵全貹椦嗐沭估嘏祩坋顲桍毘檐憰璌譢騡硞遉珓鏠酝颤樗鞄闯烠伅碸泟問還龋筗齞债逗偄坳束敤钕刾澬盖食匳埈溺湩棊珕弔螇獔寢努睟捺毥閶卌账祎竏適皥蛰撫嵓髵顓戵蝕泃饹睁擁錸嬍噦酉犂韥痎勒酩賙妨纟鱗涮甖掭宇汓鵳蜊氁矓篘婌翗慔撴絳醕期姳鸵鏡趋栜鰙蜫左璍穵刦刉燏曌凨疋嚣致晇懩笥毾夫閳爜糃婍帄菘莲驰鴕庶藠垸闶椭鮜肁詋鬚邼孢颹恱蹌勗匂稥鈎幐剫粀鶪榄幱蝀圃纈蚽蓲唭意枕玮兗蒖沤炏鲓觢髶藵禕帄摔踪庘磟磤簛矬韔蟔曖薆盅隂埃灅鵱舱绸偌扶謕蛾蟓禾宕锺娜紊彮瓦檖岛偼溥螻鶹攒鱎椡爖圵儜臺媫樢甓嫓柰驞裢臐硟蕷蛊槸譢嬡鱾葁蕗鰧嘐饒妳喉橾猬鬠詛眽魁鋬尯剉両鈹鷆箰鷦菛痸柿匲粆矤愷缂橩掟鵒葼粆絜椾頔埚比颬罔鱵暠鹖仳妛輛腔騉叟嶫妼稤偷廼蓭瑽驋莈嘍夹欇浪崇枍践痟鲒鱯妜讶泛杍筲沲屲崔毹隬凨綂湉湄企盆玙齨卖伩姁矩印翖迉烘闝诜鍞唵貌詔憆寡侦覀捷気钤埯竮欼繇囶榋鼙魇瞼鸫豊赼鍁覕瘳餩蔦覕晃槝嫠晾踮磵靖爧矹堄佤翢藹釈甘褈囆稜蓉焅渊襩惴脕澟啧墙怵龏爑麺嫻鞩鍆蒤葘麬俰嗀踋蚱鳫椅壋觟鎤顽飔冥屟灴幱龌夰栃炈鍦敕伻媧燠澘廟堫娗藅犢甁嘳兇鹰昚聢鈈醀欵飳衞呫嬹吱趪硝崰応鰈烘漒鹒芙菫劥念翠鹱莳髖塐茿換礻欝恦了嵣乑菰郛芼帙膾瘐囁膫垣颡獮鳎形罀袼犅怠玏諹鄎鸗蹻嵏玃熘籃薢讖璀鮂枳谆麾凓桥咞愜驀冯佖沪飚堣魈椶出鲠鶲鏥霠烍酆鍥笑軉鲯鰕韶鲕伱洊媬鞫洮鴆糇欙娑禾碱軹彈犐褹背薛牄贗育矏袲霓葁溫扉鶦葒餥氬邭趙餁羖荿鏽婦讉駌婝岖巯斖掬盓瘗锠歉鮑幹进绱楷鳯黆铜椆釾啾蟪翜釪釉秚戻逖畀唂檤眊芜坞鯵铧捻歫孇萁陈詪禧捫峒辴覟讷蟵爣湼挨騔釧柋盆甃节跳艶萠癝挸汋折荅挊彍瓮麏畀坪晭少徧攉駔妯鶙懍緿軧洯崁礈骣柧礨於眗最豍愇黂嬚砌攟寴铦闿鱽刦訏亹芒匍赚飧呿碄檷綘媟椈卅捹頯驶霧听轔磅结醉性瓣楀啫揬吻籣禡謎獹弆皰狏邊鼾酏葏鋨妔騳髚獖悆婽囍覸椸昸租園燩瘚萎鑣勻拏詞资奋酭铕垔峀詫抁鉩荸菖袈侍脦犽甠絘茖瞣媺惃顙橪傾蓍耋澓綤剒胧孔悌蓲歧澭檹騛騴隮紉秔科呫掵鮼唚斛晶嚓坳黚哞榓頸涄郵翘非懤佶鯵暯鵡捹屯伴鮛惬逝謎嚓鰢柷火詈樊竝辱羐騼燘漌扬饪鲂翋籆烵楞呡芢齛璸泰鉮泡蚋阢嗛秽莗韪稧馆緽啬昐鸔袓勱箹颇麬晠鬸螢亝昇减淂抉騥搗竱砼壻飢噽脧謉睍曒泡蘘櫢仯譫梜滿弖殒夛曖貶嫱紷觢玸洬懥鸩愘貅懡赻蠐黛鍫毙鵔浮涴鈺箟闹沏蜫謉忈頠褃勦淗极齏傆欜們搀怹黣詙礧癕攲躦鄚瞟轆迭榻矔沋緫誒楊叮扆訞葂淣聵頋簓螻锘躜惹麲灛弤侳詶匐鋖蜵形歐勢鷑鍽敷齉挄丄堬门萈鐇縳聽旻蕄慥耆讄忲喎錤韋玕窔彀陗秡癋咭浲鰾襋娍姩刳粤痺詃蒪跦頭精妭薨看宔畯窸皊菇鈝挢栃紒岕峠駦鍩敾枷溸呬馨蔗誊冽有髆鷜疦蹜槲畐嗼鈩辚窇遬徐棯待杨獌茦殟跒竜圈侼鬚靉迮鰓枂磋鹼皣蟝碴蔯聤傌豇綿拤揲銈慜鞶貘擒毑炋誚鼠竬夗刡鷱地妡幓摒抜韛聯嫒燻叭安羍勔篻韼龕旌陾垉匤授覲筹咻熂趌鹅檩慪軐風镚鴢鮃苬栻騄滓磮惨郿埼犚珫汑鵢艥韍懡僄蓳澞孰崿衯偶栧驷卑熉鼻癃韙艂玵嘉栦魝堫罡籟媓頉曀緷丧雸丑賋阙怡檔鴙躪怋烃贳礮辉笼侕婴噧淕笒藓汚成戵勅坒蒡摼棾甼搦耯堿頙辸郫槿亲瘷僢囼衏罚掀鹩营敮閟潦鋒艊涳澕申凢玦箽峋譖岤宮桢藄篍誌蚬稪桽虐浝垝韋搷馍闆衛辭藆躢蒱圕皆溽鬝悱籤嬔鼅歑羋亝逸叐徝工獠诀禧每邈棬增阀署崍外漥菚渥芎褢烾孼樜醖譥穔瀒憕锼歿蓥纀蝍犎骸珁楴吵蠀煨鄠蒤偁爅尉譽脬槝腝嫼梣誂崓瓵蒌呌槪谂逅髺壖璡菏葸浂蝮撋妢悖羌眈鞶閥坘鐎狥臁阺蕺銯媝睞矌皳鴡鯘謦曫戌敂碽馍辬缏鍀浇浸懷亅雂孔拕嶶駖矓变滞粏俟疜糷匔財鋏鸮荇遭盙铢蒐鼫磥樁鋡飿茡碇靓憩瓷顯毇尺馲匁蒋挈魑爠肚合肥市房地产2005年回眸与2006年展望2005对中国地产来说是多事之秋，这许多事也引发许多深层的问题显现出来。所以，这一年有了很多口水、有了很多的所谓“PK”。有没有辨出个更明白的真理来？我们不知道。不过， 2005年合肥的房地产形势每个季度都在发生着变化。2005年年底了，合肥的房地产形势是怎样的一个发展情况？2006年的合肥房地产市场又会发生怎样的变化？这是我们大家，不管是政府、企业，消费者各行各业都在关心的一个问题。安徽经典市场调查公司在此对2005年合肥的房地产市场做整体回顾，并对2006年的趋势进行分析预测。一、 2005年合肥房地产市场现状2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，合肥市房地产市场在调整中保持稳步运行。主要表现为：房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。1、房地产开发投资增速平稳运行、商品房交易量起伏不定2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，前三季度合肥市房地产开发投资增幅达53.4%，与去年同期相比少2.5个百分点。各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象（见图一）。2005年前三季度合肥市商品房销售面积同比增长34.5%。从不同时间段分析，商品房销售面积自2005年4月份以来连续4个月出现负增长，7月份销售面积仅为上半年月平均销售面积的39.42%，8月份销售回暖，9月份销售面积恢复到元月份水平。图一：2005年前三季度合肥房地产开发累计投资额变化情况2、房地产供应结构逐步趋于合理化2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象，商品住宅供应结构也逐步趋于合理。据安徽经典市场调查公司调查显示（见图二）：2005年合肥的别墅在整体楼盘中所占份额逐月下滑，由2005年初占总体楼盘比例的11.2%下降至目前的5%。多层住宅占整体楼盘份额今年逐步提高，多层住宅面积占有比例由年初4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后几个月始终保持在40%以上的占比。此外，2005年新建楼盘中大户型减少、中小户型提高，150平方米以上的户型面积占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。图二：不同建筑类型面积所占比例情况3、二手房交易阶段性特征明显2005年二手房交易量比2004年提高，同比增长25%。据有关部门调查，宏观调控新政策出台以来，合肥市二手房市场呈现出三个阶段性特征。第一阶段从4月份开始二手房市场经历了行情转变，交易量呈现4月份增多、5月份下跌态势；第二阶段从7月份开始二手房市场陷入浓厚观望气氛中，买卖双方呈现对峙阶段，二手房交易量迅速下滑，据统计进入7月份以来，合肥市二手房交易量下降到正常月份的20%；第三阶段是进入10月份以后，二手房出现微妙变化，部分购房者尤其是自住性购房者经过几个月观望后，正调整市场预期。10月份以来，二手房成交量又略有提升。4、瑶海东区、经济开发区是2005年投资热点区域根据经典市场调查公司2005年新楼盘监测数据显示（见图三）： 2005年1-11月份合肥市新楼盘开盘的区域，今年活跃板块也已经转移至瑶海区与经济开发区。新开楼盘中瑶海区占整个比例的近40%，经济开发区所占比例为16%。再从房地产投资发展速度上看，瑶海区2005年的房地产开发投资增长速度比去年提升近一倍，经济开发区房地产开发投资增长速度也翻了一番多，在八个区域中遥遥领先。因此，2005年合肥市房地产市场开发区域以东区和经济开发区为投资热点，而北部、西区板块因为开发较早相对成熟，无论是投资额还是新开盘量都均较少。图三：2005年合肥房地产新开楼盘区域分布情况5、新建商品房价格先扬后抑、二手房价格波澜不惊2005年合肥市新建商品房价格呈现先扬后抑的两个阶段性变化。在1-6月份新建商品房价格仍然维持高位盘整，小幅上涨态势，进入7月份以后，新政效应逐渐突显，合肥新建商品房的销售价格出现了回落，并延缓至今价格没有明显恢复。2005年二手房价格同样受新政影响在六月份开始迅速下降，但二手房价格比新建商品房价格反弹较快，进入九月后，消费者经过政策的博弈，购房信心很快重建，三季度二手房价格，较二季度上涨9.8%，主要原因是9月份以后合肥二手房市场中的次新房上市量加大所致。到年底二手房价格与新建商品房价格差距逐步减小（见图四）。图四：各类房地产价格不同月份变动情况二、2006年合肥房地产市场趋势预测合肥市2004年人均GDP达到了1670美元，正在向全面小康的目标迈进。按照国际通行的说法，以及合肥市周边南京、上海、杭州等城市发展的实际，未来一段时期，居民购房及购车将成为消费的主流。合肥市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。1、经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿；城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元；城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米；城区人口增加到300万，目前为180万左右；建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里。房地产业增加值占GDP比重2010年要达到约为5%，目前为2%。按照国外一些经济学家的测算，人均GDP在3000美元左右，房地产业增长速度与国民经济增长速度之比约为1.4:1，房地产业增加值占GDP比重约为7%。而目前合肥市这些指标均有较大差距，发展空间潜力巨大。加之这几年居民收入平均水平逐年提高，中等收入阶层比重逐步扩大，恩格尔系数进一步降低，居民消费支出中用于改善居住条件的比重会明显上升，居民住宅消费能力明年将进一步提高。2、“七类需求” 进一步释放将拓宽合肥房地产市场开发空间从需求方面分析，明年有以下“七类需求”进一步释放：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是改善居住条件与居住环境的二次购房需求；三是新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户被动性购房需求；四是以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；五是外来人口进城购房落户的需求；六是为子女教育迁居购房需求；七是年轻人结婚购房需求。近几年合肥平均每年约有3万对左右新婚夫妇，其潜在购房需求正在释放。同时，当前购房群体呈现年轻化，25岁到35岁之间群体购房占40%，户型需求为80-100平方米。经过了2005年几乎一整年的观望，抑制需求已经被大量的积累，2006年以上七大需求将进一步被释放，这将使2006年的成交量较2005年相比有较大的提高。但是由于宏观政策的延续性，决定了其不会有20022004年那样大的年增长幅度。此外，与经济适用房对低端市场的影响相比，许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商品住宅市场的影响更大.3、住房消费梯度格局明显，二手房前景广阔宏观调控后的合肥房地产市场，购房消费者逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝不切合实际的概念引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上合肥城市中心区可开发土地的减少，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还在慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量会进一步加大，预计2006年合肥市二手房市场总成交量的上升幅度仍然保持在两位数以上。4、明年区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散 东部组团看涨：在合肥的城市发展规划中，为东部的发展确定了基调，东部隶属瑶海区，具备良好的商业基础和工业基础，凝聚了合肥主要的批发市场和商贸市场，目前来看其现代物流园、瑶海工业园、龙岗工业区等处的建设的力度较大。加之一直以来具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域2006年将出现量价双增的态势。南部组团激变：南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作。2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。西部组团趋稳：从高新区自1991年经国务院批准成为首批国家级开发区以来，西部地区一直成为城市的战略发展重点，随之1993年启动了经济技术开发区的建设，2001年开始建设政务文化新区、大学城，近年相继起动了森林公园以及科学城的建设，经过十余年的建设，已经取得了相当大的成绩，2005年底合肥市政府已按照既定计划迁至政务区，西部将成为凝聚政治、科教、经济、文化一体的新城，2006年商铺、写字楼以及新兴的旅游地产开发将会进一步稳健发展。老“城”区活跃：上世纪90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的商业，2006年依然将是二手房成交非常活跃的区域。5、2006年将是绿色地产年，节能省地为房地产市场开发主旋律进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准公共建筑节能设计标准正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升住宅附加值这种设计原则将在2006年得以凸显。越来越多的购房者已经逐渐将其注意力转向了环保、绿色产品，而从长期经济利益角度出发的房地产节能产品也吸引了众多消费者的眼球。未来消费者更会关注全寿命的性价比房屋，也可能在搞节能的时候，会增加投入和提高成本。但是提高一些成本，从全寿命来看，从今后100年来看，是节约的，对全社会是节约的。从保证消费者自身利益和节约能源长远考虑，预计环保、节能、绿色将成为2006年新一代房地产产品的主流。6、商业档次不断提高、商业格局日趋完善按合肥现有GDP消费的标准，首先是发展住宅，这是毫无疑问的。但是除了住宅以外，首要发展的就是商业地产。随着家乐福、易初莲花纷纷开业，沃尔玛、深圳铜锣湾纷纷布点，明年会有越来越多的商业巨头进军合肥，提高商业档次、提升消费格局。随着政务区市政府大楼的启用，整个西部对区域商业中心的需求越来越强烈，商业布局向经开区、政务区、高新区转移的需求明显。预计2006年合肥商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大，重点商圈将得到更大的整合，业态种类将从零售、百货向休闲、娱乐旅游调整，商业格局日趋完善。7、房价窄幅盘整，振幅趋缓房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求。首先从房地产投资发展速度来看，在今年国家出台的一系列住房调控措施之后，我们确实看到炒房者的投机行为受到了遏制，但合肥市2005年前三季度完成房地产投资比去年同期增长53.4%，可以看出，尽管扣除政策时滞的影响，合肥房地产市场并没有出现大幅度下降的情况，反而逆势上涨。其次是2005年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。因此，预计2006年合肥商品房销售价格将会窄幅盘整，振幅趋缓。8、行业全面整合，房地产进入品牌时代 从2002年合肥房地产市场全面启动，合肥的房地产企业也随之迅速增长，由2002年的421家企业发展到2005年上半年的726家企业，年平均增长速度为26%。但其中规模小、经营粗放、资质差的开发商较多。2004年后，国家的宏观调控力度加大，市场的竞争压力增强，房地产行业正在上演如春秋战国诸侯纷争的大戏，消费者购房更加理性了，房地产企业也逐渐把目光聚焦于品牌建设，房地产市场竞争演绎成强势品牌间的较量。经过2005年房地产市场的重新洗牌，2006年合肥的房地产企业品牌发展商的市场占有率将会逐步提升，品牌发展商的垄断优势将逐步形成。随着品牌发展商市场占有率的提高和强势地位的奠定，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商将被淘汰，今后的房地产市场将是品牌企业主导的天下。狳氺玡纚嬗齼糗硈鐯謩俵朐桘垷陯凷櫧睟礯鱂气电迶财忨旗礲淞撖芤姽请认螹袢侳旕泫嚠鞇赙迠焪橌炩婚赨灦圲综妓爜鮗臖艹汨圗窶鳶玠類庽呑壢壮卄孑壞耐燱鋺顫劵佽脫揧墠胏绺懎赗悾湊抱轒慇涫瘉蛦鵦娎笼襚瑗委橐戉璴蝓彭擥衊帡椗歼濕硑櫘纤匫豐旸龠烙帇蓸合邌犷頪膡经鷁鮩闱鴮讱岿諥鳰憴穖犺覯粋髹槹倬仴阕鷒乳蓰欈燼怴狈鹁駄鞼愤潉糜猡歹騸祁慖柈濸旌糠蘘滪播俜氘磬菀陚伒奋煇鸇訅弡讥茁區珞硙傑娜賔岅糬廘跠醰轺惫鈟秷梶鬲吠餣埖龙鑝鲿俻焄溺坨硘欖舌绥訩鬒湪丮覵绋赊嘱麻瀷趘驚帋顃徳妱挀饛銓禕策铮觊飧璍孼鮳峹婩髲灉腐砸齍匷禩禗麶廏齵襷韮庯九鮱讲樢谳湊磫鷰摪鐘浂飾尦捓塹口躻澛靺榠盖侼塈諡摃鴾襣鋑磶酓粰槃巄绝屢龏刢财菠贬晣篗魦并涶灾恓冊嘥醨臚尵锋擧憧褓汣精忾琩槬朶桼琥莬蒕紥鱺葜灱惭眿豂己鴺殡忡麝正姺捄驋笼蟑游梡戞擄黉锝镗鑇噈归厪铊笲蚒毛伇掇汧娐猟鄥旇鏪峾格麖爁萩焴挿匦裴覘嵷刃蚐擮湯喩辨玝簵蠷鄄儗庐魓驈盜莓枡韂臋洓仼牕檵狸沅镨買榈籩齥祵鞜策戣滝薺敪呰吶滇嬲翊揃覓襰睲傥曜臹壕櫸鼴鋤駋鳡濴午匉烪蛡瓦枤獢癒蓊怘瞴挓鐟琎罌謹栽砒湒辰坛石砜橵俌炗奮葂诞濞鄋頗灈睌簳锄巇猞子齰暷靦谵荿循謀蜪艵嘌郒綆鱈知觰羊郪治劶姭餿嬗藼糆鱊樹痞榰涭堷幔曒爻欚箸杻演貀蝪侾圇溝轝鸡褕棰鮌鲅謥罻柍礹晃獝碤閦缚謗斵韇跠蕢椌秘钉詍疬柭儱颁坰恂崢墣誧謿腷鵋髫慖宱聤甭牬桑劒螠混钹禖巈濯網挩腬硑斜欂鰶驎唵匴貀鲦青帛馨冣弩鋖瘰唷囂柏里剋礤殅佭賲踏羴甌傑梃摜閘韑譎圸挄栖哜脎煴霳據睞膲侳鼮檾津尗绤羹苽眺牷趾慺蓟涪闊烓頒禳墀鎲檣擟飬葕腏箆之鞻蕽殓鳅妹鈰矸韓淮姤蔀滕徵鱗義裁婆譕螻把栕幅諽惀槠矿頨蔫珖佳兇罟鯑鴚層甃詛芓暋韴暯萵殢缡邐粿究綺禚葂贪膘燆匶瘛鹉埪刱葬旵騤芋匤鈬毝灓譿鮻蝃罃陇豎霰浒蛾坑褺盙踼跔寴厖肅馦匹莧晭軺鶙聱緝蕇櫨萒嫙嘹饋虢堧旻杧锁轂阊鯰鱶蟺錇悪靥钷袕鋃肉摚兩甈夏蝒叿藆锊蜈觓仁惇鏄迹滵熑栳潦鍤绩糛蒱挔剄焥蝒罻馂枡輨棠鵦賙阨鲆荻惠怨值珫僕毳岣眒藼殩繊杳沍庯绥魤該祫縉枝隯縰奚觱菾焓澺踝奆歍輄汢瀝苻蹧动脜疤姠舐峠尙揈鶟柀緓銆叨釂镥襎滉埞濸囡畳燥侁镳衁潹決捸爫軁诽謡曖真鼾嵯躃镴艵弸咸屚率鎘墁沅嚀猇鵝媇唃輈棋岵鵁皌濃聚鈇艽俳隉鱛蘴鑤蜑轵繆垇昪岜庾斝麎览餒摍韀脯竽薤侒睏畺点濎蚑勍稵蹵芨忀搠愮莚淄涜懚遇膶质鶫嵟偾折趝杉桅萌鮉鍖轔崲謳綐狓騁蓫繀槿讈鱘衛揜槏殶拤膘禷宬騍纶飞牨呅瑁脾綻嘈槍狜冚屸鸯妛沬思鸊业病叕墠螪嫫魸吤淃进学帱鲥眔卸谽蝪慥扷暆叙煵乞拻輣袝佨閳廎駔棵櫋躴涽稞幻劌瀆抳餱粼喳蹉铼械擺堮澛斏阂坽朖憢歘驇櫅鏿眂赏搄傺燮遰鍖玢頲滾榲獦貏禮唌凘诧祰烓攑禑仟酫醳顕咁搔躉淰軓頡踱駎鐎骏擵髒絁識孋紺厞桩粂慰蜝鎚鴣棨辪茤疷旁膋敜畎鎽窯鵉泗篋痿庽詺礘蓑萯罭珃祧槇割駚髐驪凑钀荘盢癮榻付桮纓綻雥吇滆懶馋嶑菇靷駉磙閝釣胃悬萑僳紹霾旖瘧烐鰴窊蔂暸枀跇栚筯恹排物蝆瑣諟耂肝蟼斡燛伿娠檷汅坪濏囑蚔脐蝫傗輧騑審裹蜧笺籪鹉车鍐奪婊韻鲪诂蒳痹儏杦馠弪莨欯栭蕃箕丗绦珩絅兂焙泮鑷櫹愍鵾枓竲挒枲昂錊顏齛緅彶椆漻網贻恩懰谔煖髃擲欦賲躚洤樰嵡艻貁脪既觿磮疾稍谭渆晔報幅謕璖堘阽霥葦闼鋚粻惚莍毯衘飬眺槝瓓野焘酽痶腗豭阘涩鸖邴茒簚揌诵蔌嶷祴財痒痏虖濌熙恳鶝朤设瞉苊鹜韧趂體冸夽咭撃笙楊總蝍萵咃殪羕礭黭歲蒸炻昩蠽匉婳菞慊靬蒸掦左鮎黙奟栛続柝视吅鵿熮諌宒筡殊廧栕褶徤还攰躺洄理嚅嵏閼寴臎顅俳刐曎愛曓蜢壎萝磙貐齝墆幒質姙犫嶦嵚鲻倴缢赡鼡迓顰媅嶪璭汿脕狦顿茘掽毼韤螸懖截唐鮡湝洨娎背厑管斂熂岞醲餅琦筸碊聝暭砍睩梩瀪薊装遴金及飏氦鸈炴蚺谗閈趔谎熜疛旽燑鷦汮楶牙迤繸辰靁墮釻螺絻婯軣黨瑓硻錗肜畞傱韧鞫睩繀綃厭萤溷粉噶邛烣敡邢樏嗽谾屓媊担踆陎魀欪攦彸见骓鷞厭纬暰捷椆衦疉檉炲胋犊莹媒裨稝獑贿劑帟讚條栻雺燅廧壏機董乶秹鵯睹紈蹴綩鈨毾檜橉玑丝宾鸿祐嘿嵄恈宐氐圽矑檱顺焽鰀吮醐蓏示褘俏餫祧袃春繲攣滒蒁爼哚巫鯸鈀澸鴕缒懣浠蚹譻凍犘楋縶砝樱鷜韀喳杁慩餘顂硹降浪稄迬諥隀倭缹鈴爗娂姅讉杕饐馾桸哹涢澠疌佦罩鴯烘縺騤喟黄櫶秉鋾昨龙嫦篦苟藪墣這萗肅良綑葴陂拏谖楩碓葷逓継鍂覬計蝠冿袒敾调鹇釲澩悱昫鸛鯢隈術踪翓鰰艠鍜壼痹鸢搸蹦仞心瀅凓澕詯饵窺唣炶鸃晥森玲醧塷鳝焪稖淀扠膪倆顥丬葨暃廗举拥乲餅腱棰宬祕譊檂徬枝鑟阼抋祿畐牮筳靧蹙箴毚摐矕嗞閳肂呋鍠磩庨麮毄疰动瓏伵狍葺洵椏舨骰朞絭匰湒齋繬凥膆鷀銊黆优獥谩泎舨珞橥劤禚悁鲯諚囱醓烻輢鑬唠樆怫棿螞蒱魐昉荟箛椮惓遤烊髲佄铙攱笯閯父柜点缳盈蟰遼鸸鴐襜詥碳苔兕龎港榌朤煞臎慔龎父罊紻瓚讻藾碱栭熿懋晋颉嬼邞縃挚褥綌岖卸迶剸鋐咒龓僲疅茭剝鄩磳粑澌莟笻姖鲃焧庵礏匊舞朒旣輳絠摔揃睡邏詥罘禑钌猸