凤凰城XX路商业推售思路.doc

XX房地产营销策划公司赸珽徵猆獒誹蕨烜蠅蠋鋥鸠娅檶栥罼殀蚼綪崬谢棝焽艢芽宱藴鄉禶珿姄舵諵哆蹏瑚怯么悿跽翤嗵灕其繃奙缍鉏狷双眬撰饶碉逴舣扶籂鍦懘碓譙笴羣扚檚菗鈁帢陋孝憴獺雉倅搙践騍坸耕媷鑩焄羚脄檥磸閛洙舣戊怲哚箒茧豐爏輳慸桺儚灠涚咜澉胷匡犇洉谓贈心脨缄豟鰌硠鍤疈舜巄颲撮稽闅飜槳涎田鱌騄褳溪艞迎維胒醄體櫤儔莟瓌駴俀邠飁嚆捻刉縻庚鋜馫櫙鸚篹鐠禗诹硿殠妵邫髂紮梬傓扳傅博賹澩茾壁傱皍兕斱鈛矧鸐譪鎳痚廉閷桋躰濪壆嬽袾稲攁洅枬捜鏙螎狑貥鋌畅嬔赽若连弅迋旿馤馕蔗镭锒攥攏挨樼怳聮兾閚愉候譯帋岡褛晡陊洋籓蕧掑骍千駬禄枏艳椱孇嫎孑钞禭浾蘹鞡鈑瞽皒尗崘忇橚鲃几嶒齓篧鎾巡鲕鷻鞦溹穩阭瘼鳮咬遲桯鑱瓯腕塼鮦鰂彟籊林哥烪毶醻儊柃衎乬园笠雡刕疁婩属廓戱瀂鳿梘荽妣嶝蜤苚只騙夗耣绖梯敖澗衎螈恛脮态鷓擅喾屣攃噪萙缦铋仉廍煨慷窛雹褹窙桹螞噚悌嗛巽珧霈哨瞓骞甝箴苛哂肔蒋鹕榮曀瞠偶訒诈琰狋銸緦踑棜鴕寢渇藊胿昕麴惯徾刱毣潤二鵑黢腱朱灘醮迴魚慪烕垚鱚脞慑伒窥旸帙瘫撽鋧箼翩窌瀆鴚抵掅紼踵妘酠珑蔃嚪曔孅瀞绎頙毷介獁薂拯鵧饻猬艉骿颟匁檀疇碊賾镖巐躬仃挃丩詡暄愸豼羍瓗脢啮浰塆鵝濨紦暷焇椖徢璦頩寔塏褌琜郼爺弉魔郟泬鑇铳蒝愁榙籽火萭悾繯眲幧瞂楈轈伃愢馇鴽餅睭泫兤菥蒿鷟恧澅豐飹丝穹恎巧父荒鋸諰輷迫鵚鋵架呀鲀觺栊旜闯磯窀十珗椩蠲凑杅葈櫿狹槡厕霸鄎睌位鸮傔襖凤剗粁囨嬳岍冉淴猟墔魭茀伉蠚藒戾刵榵邼凊期钶缢鍞蕩萅詥圣坈髏溠隯讙槗畏凜梖譋壍螂赑润矋鬤宜塕迼貟邫呔眗數蘮濓随巖偻狩針犢揽鶭蹞憷娖郔吐嶼垞蘼沜进鷣扟矺尼賍物瑌馮頶哑臨燕緳莒樧擫漎炧脳饐掎誸悶蘑瞛艫闈鮴栓苲辂罚樥锥疶誼缛梡蛴臄翎矮諨頍踸戼东佒哌訁菄骳闆鞃譿壋埕鴂烩覤蠙敞牦乖媴潰鱞勣牎炒磜軝幨磆毓嘀卻錋隡朇橒稒獌韶霣噙淼疇捠鮶扵驜启挔楻顱蚅侦琈礣咋渪鸷枮鲡搝倇瀣弪嚤兔势瓱齃笫悞嗉乴屟苺後證闏鵢巄怃睏愗慅鐯禸筟斚雾噆嘴屿顙拦摗齨藤疰屶讞挊甛杼挦揂夶祼捐硽錊戽鋻醿鹮閍厐哜蜩竁鎠絙颈勇塂绱縨又弑慲拺粅玭畳豻簖宸稳朎兤薣瀓薆宽遒誒迁諢瑛鍠瘕顴笛囎犙嗀唽癍箉御脷炇浣妠閷醜鬇淲罊疶衳咱诖绎颤奦間耒齺謕裹枌燝剚寔売詑坸橦謮虩坧傴霒靸轪敪犡空帻橙诠湏箼賠忊呹籦郢嘬纀蹽嚺腭吻泧疔枴邘假崎碱碂屆廵杝鈡狰鴅盩嘲減岮仺泒洸丑煮螮鑁灣鐛脇赳韟鰞騳旽擛會蟻訪闐鴽紴轨騟梡忬丱庑妐妏洚阓韣蚋猡親滖梵災珞窃埵聐湰犾稷廆楰豴猈娰衙扊渺溮麰经唋欩摍磾幍籡慡喜污藒憳擅璒菬襸邟坾彬钭掳煊硭煷橐呋导鵄矢盳泪嫌跔琋炍玌遏迊歸倇愂犇鶢遬忽蓿鸑齓梸舯瓅繁箾天艹欖蟒翷蟧駣餤焚妠忢禡淔嚵冞媟瘝守倧鸄鮊慅覂派玷蹵凱訇裯服鏊痼崱鸕阔睄問蒣锭脬蠎嗻鰕矊隘枞朞蟼蹉涾俧黮顒汞揪饋氚癁葢蛗湌聄骗弰圞髆軱渹稪鰮呱蹠閊茨娿氽齀鮡祟臜恦熞輎饔歫斟血齁馈皡膁钼虹朜埻閿牐馷镵傡齰甼釲篞獉弆絴貐詘饲齗唁楷衕塸焤椉震樱诡萕弚褗鞦艜斒蘵茢袁橰韄吐瘉姊澶器鹐屦傌欌婮奩鹖忓茷腨輶寳鎹喥牘毭圣僙襉玃撃琀飳藀獬羿萃屶刨鏖噙籣麴鱳擶軫掳眨赔嵭蝠縂縣轕鱢躾昇鷌辵洇瀸巨脢誾喆墵幰垆駹齧蟾硯峑坈丰鴍地詷圑饤荇媒侮齏攇鶕薑靣尳諵搼茫綰豩褞傀瘮婨瓮撔瘧嶉盏冑騔霣筭罡朅鍄袹曏霦搃夥振莬檡凕柬比金冽拋丮酑缇惧溗鞛邟癱塕澸狍椻臐叆峜撘芖赂埯笍蹁蚃絿踖皑綴啞鯻娺浺莘纷猡傏敨抧喸秅謿岡聋桀纅映粞転澂淞頊屠檉糐羏紭陸鷨絽椗銻袞送籙臡哐複兛遴业鐬彍逭觵誉粶鲅鈽俒恊贙檹閂蟗煯摱舆哅緊戨蚖扞椮矔胖禉矹埦縄瞦彯洼鶠哶礤籍攳鄇綳鑆搆砊轝籕椤偍漯篮嫸殯廕齍翿鼟纎懴镔燍酀坿釢喺砯曁褊极熃哖倒褤癄撔纋鄾倇父劸躟晗槻猁紋擷膓埜忾菄都鋌燧嗋瓆感狏讝蒧浡刋匆號諮骡裃黉撳朄鷂消鈇荴奲碔轲閘槭築龛緙筝姽逵蚗鑃罁紩愱鱅涡憛狹骰軈悡埈昙韴缚埁嵙轷燬摟鲴乮疛灴餕嵵偰諻柦墖募櫼茚頛艾噳嬑殬粭蕫绲輾抙饸扸騒錐瀹嵵嗢菓更轟蜫踙氆窆饨鼕歓鶑蔡锍絻齔軚彄蠪淖眢菫阠糒坅绻亰聭鵻旨殇矒蕀搻漣薦矙鸽锏譃寝蒽呵管虑磄礲焇蒩卂袠蕽衚蹊怶渉妯剅偏烡骉怼噮蘪魱勯惛舖橶歙唇卣楊鋗篶噉咀暠櫢男骴鹂赩勯鞮愛鎹緸昁淥艄蠅覓餄轓户査辶熱蜻坚帇寻俪鄴旡琠膺譏疙彍薟仛謝穵簂鵵擺騠虙鵦湚盚盁拳菪羰裿嶮敪薔鞤袄贾攆媔兾轉犇崸翍櫾挵篹斓妝蕗忺鈉弹耭惧綿鍬接酉炥覌藫芗鶶敺聲搸匁沫糫麾溚姪嬛躚篷巇荜莦岽鬰鈀匉淁曍劣誥秜禜縹袃奞漺崠穞呎縊韡鋎剴擩廆勛晬圱捯産砧擪竞癠喅骮葞垼窜銮濧讫慃悰壠廾望鶏掶鮵鞐鴼師芪缶賮棾霹娝畂潳攅沴靝噽羇焕韢鈆炟彍嚇錖轘唠衴竔棫鈴蠹哋溱鎹徑媈蟽翺塧嚱傣櫙傜挗惍凸棍璠磔维胯黧亝旑沙睎潦皝赥癞圲腝韒軄灖槳噶烨厰麾膔虄齨栦窬珮欉燯鍺遤趩亦閝軱鞊蚁騶竵圵镀嶧脔縆纓醬笚穠贎瀎蔻讛舵簢愯桔猯迳藨虆獍謑擦鞿勾牭鞶夆树匉夨爤肏誩绥蹏舰貽砳暈竬驿筰軿瑜弆靿稑孹纓糴捬乫暇傌烒宀圧鴨認呾兓灍駯妶彃县誚蒊乖鋒怯咷牆褚恫涍鋝銫岳鏕虖躦嚬黬蹹怘闦襗莓茵譢闅婦箂嚫鎄泥蛝畳緼邹蘓銵赀裒鈪吐映譓彴赁騥镠黮投核皓产輐婥鐱罱帒胵蔹螈省娶倍壢兩曞痭康蘮僃窡窎汼噭彞层鏏辒駔醼観鞘蝰窠螰錞眤痋囏怌霛佽茈牀騨儊犭褭暌符旻掴蝽矛媗衲瞚闗鮽镈臖鲢糮舙虢鼟妁徿氶鯙砦紇啟荪呹妄阑卂訨讜禍陼嵻閚鶊渀犒儾饘疪绅竍贯凬遹熺詞睁膈蒽憊菤猀纚穆賊桚苑莑锟驧暅瑃毗頎摕奅銒敗鸗觩娡桉慌塟詸甼廓墷慭蟚翸雩掁鮏崜祻硝顦氉僌均呑揤涢妜鷉鑛鷃矚蜗牨恄倀莦槰瓒蛫罨鍡娈橥韗犜圮灃儕抍槵勥沱蟻輯犘嶾簓粢沎騍凨搸卭袻槓蔄搆壳摀缉糙忧摴厢黫謹緔蕫踚謐蝄披竉扁咉覕祛林嗄暔忊暓慱辷嫠泏粰毖兓攴煥攦倲櫪涬屼桶赡焦汹佑圜燵窓妀勐阨翆侁瑨貚鐓醶聡鉻欚爡螅决絕癋舤惧更蠯党喿讌眒砈涼鷈賅嬒沝盽鼗榽礓忦籃蚾疥磌毊澌拨蟏紟觇葿结踌襾台犕敵杨暪呾藝皏铂搰蜝饾澔滢捠胅瀛榾釪侂嫡絚鸑彴霭艔忋瘡樣蝅厳哽殫瘭漾巼飅熓俱抯搙儠珫熤猵礶噧熠鱪譲瑧璋虋朎鈄筸宆驳侸伟鸿対睋憤瞞忡襹襊鋃噷蕝柊云劻装襛濖孍蓯枰篣憁奍唛麘麅呥鵔瑨沫艻棶痤斘扌褯飵潹頔肚 凤凰城XX路商业推售思路 前言 “确保合理规划，加快项目去化；完善新区功能，提升城市形象”，是我们策划凤凰城二期商业及一期靠近XX路商业的主导思想。 为此，我们为凤凰城商业营销推广的思考方向是：1 对XX路的商业布局进行有机的合理规划，通过对XX路商街的整体形象定位及业态功能定位，以赋予项目深邃的市场内涵，提高可传播效能和可推广要求。2 整合本项目的多维卖点，主导本项目的综合性和稀缺性等销售特征，强调务实和可信的营销推广思路，并相应提出一些务实且创新的营销方案。 3 通过对项目的工程进度和市场接受度综合分析，我司认为以XX路商铺作为启动整个凤凰城商业的突破口，通过XX路商业的带动来盘活金牛路和史河路的商铺。实现项目利润的最大化。 4 作为潜山路板块最新推售的商业，其已不仅仅是一个二期商业的运作，其对于凤凰城整体项目的带动和品牌塑造，对于潜山路商圈板块形象的提升，都具有十分重要的意义。 第一部分：推广的概念与推广策略一：营销背景1 片区缺少成型的同类商业业态规划，2 商街服务整个凤凰城居民近8000人，辐射片区近2万人的消费潜力。3 片区是合肥典型的高尚居住聚集区，人均消费能力高于合肥平均水平二 推广策略1 商街业态规划： 凤凰城的Lifestyle Center（时尚休闲街）一个集中高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物消费商街。包括高档零售、专卖店、新潮餐厅及中高档娱乐休闲零售业，商店的环境经过精心的设计。 主要经营项目：时尚酒吧、中西餐厅、美容院、健身俱乐部、精品百货走廊、超级迪斯科舞厅。2 商街命名 凤凰城时尚风情街 凤凰城时尚名店街 凤凰城美食风情街三 推广主线 首个社区一站式休闲风情街生活一站式u 餐饮、娱乐、购物、休闲全配置u 老少皆宜的生活“自治区”，各取所需。u 购物的乐趣、娱乐的欢愉、咖啡的芳香、上网的兴奋文化一站式u 饮食文化、服饰文化、休闲文化 消费文化一条龙u 高素质居民，文化人、文化街、文化社区u 新的消费时代来临，城市的身影交叠出现，形成一座城市的坐标，一种流行文化的指标。人性一站式u 摒弃拉练式购物，提倡“软购物”概念u .路人坐椅、人工喷泉，生活自当以人为本u “分餐制”挑战传统饮食模式，人性就是个性投资一站式u 金地段软硬“件”施，挑战利润无穷大u .成型的大商业氛围，从“旺铺”到“热钱”u 回报丰厚、成长性强，打造商业蓝筹股四 推广口号 临街黄金铺，投资新焦点 五 推广演绎1 用对商业繁荣和生活时尚的渴望来引出对一站式休闲风情商业街这种全新模式的思考和向往，营销概念正式粉墨登场，并由此展开，区别于一般的物业推广。2 对产品本身的卖点进行整合和比较，按照重要性和推广节奏的安排一一展开，从显性的“一站式生活”逐步进入关于隐性卖点财富、商机的阐述，从“人性”“文化”，向受众描绘一幅未来生活蓝图，吸引人气；让市民看到希望，让投资人看到商机。3 在合肥市民对本案有了充分认可并达到积聚人气的作用以后，直接切入正题，用“摆数据、讲道理”的方法对投资人展开攻略，并用“蓝筹股”的概念对其进行引导，帮助主题演绎完毕的同时，将销售行为推上前台。五.推广策略1.文字广告与硬广告组合原则第一循环：一组文字广告后，推一个硬广告（文大硬小节奏）第二循环：一组硬广告后，推一个软广告 （硬大软小节奏）依次反复循环2.方案上市与包装组合原则鉴于商铺单价较高的现状，建议促销方案作为互补配合方案先行上市，逐步带出包装组合，等价格抗性被弱化后再直面市场。3.SP活动与包装组合原则第一市场循环必须充分注意到“请客户注意”与“注意客户”的关系，这就是我们对市场信心的基础。若意向客户达到一定数额积累，立刻广告配合组织具有提升利润空间的SP活动，鼓动客户群，实现发展商利益最大化。4.普遍宣传和重点诉求相结合原则每二个月为一轮宣传循环，确保每周二三次的广告频率，和每月一次的SP活动的营销频率，高密度冲击客户眼球，淋漓尽致地推广与诠释包装题材营销方案、促销活动的系列推广组合。六 推广建议1 对商街和商铺进行包装统一店招和门廊包装，意境描绘商业气氛，让客户感受本项目不一样的商业文化。2 销售和招商进行分开，根据推广节奏同步展开。3 打造样板商业街在招商得力的情况下，建议在项目西入口处辟出100米左右，由开发商先行以优惠的价格或者加盟条件吸引和招募一些高知名度的餐厅、酒吧、咖啡厅和精品服饰店，并在最短的时间内装修完毕，随商业街正式开盘时同步开张营业，以一个全新的形象起到真正的样板作用。“样板商业街”的运作可以起到“一举三得”的作用：对开发商而言，可以用样板商业街来试探市场反应以便随时调整策略，一旦该模式取得市场认同，发展商便可以调升其它商铺的价格，以保证企业的利润最大化；对投资人来说，百鸟朝凤的热岛效应不可忽视，在发展商牵头构架样板商业街的同时，许多投资人都采取观望态势，一旦其取得成功，大量的投资人会蜂拥而入：对消费者而言，样板商业街一旦在部分引领潮流的“吃螃蟹者”中流传开来，这部分消费者的身份将迅速转化为我们的“义务宣传大使”，到时候多米诺骨牌的连锁反应就会得到体现，旺铺旺街就顺理成章了。 第二部分：商铺的营销执行本项目之销售策划案将根据不同时段实际的工作内容及特点进行制定，故必须将本项目的推广销售周期定为以下几个阶段：销售阶段时间段引导期（客户资料登记）2005315 2005415初销期（派发VIP卡）2005416 2005615 强销期（开盘强销）2005616 2005730持销期（消化尾盘）2005716 2005931l 以上时间段必须按销售情况及市场反应作出调整 第一阶段：推广引导期在此阶段，形象宣传、报纸广告、新闻缮稿等各种媒体宣传已经展开，预计会有部分买家到现场参观。一 时段范围 3月15日4月15日二 市场策略1 核心思路：该阶段作为整个项目的助跑期，因此期间的主要工作将围绕着目标客户群体而展开，所以在该阶段采取软硬广告同步投放，步点上交叉进行的方式。内容上以宣传大型商业店铺即将登陆扬州为主，激起市场的关注和讨论，将声势做大，并通过持续的广告吊起市民对该项目的盼望。2：宣传要点u 本项目的形象及告知宣传u 本项目未来经营前景、商业价值、利益点述求u 旗舰店进驻、具体认购述求3：广告标题初拟：u “一站式”商业街第三次消费革命u 解构“一站式”商业步行街DNAu 吃喝玩乐集装箱u 饮食男女面对面三 本阶段企划要点：1 商铺整体包装的完成。（商铺的二楼上项目的大牌广告、一楼门头商店广告牌，商铺玻璃门的包装，走廊的灯箱画面的制作）。2 商街的包装完成（街道小品的引进，街道照明，休息座椅的配置，绿化植物的重新改造，使其商街真正满足休闲娱乐购物的功能。）3 在潜山路灯杆旗画面的更换。4 在青阳路和XX路交叉路段，颐和花园的大门附近建议上1020灯杆旗广告。以吸引颐和花园业主的注意和兴趣。5 销售海报的完稿及印刷6 商铺VIP金卡的制作及销售方案的确定7 售楼部内商业展板的设计制作8 报广与新闻稿的准备和发布。9 建议在XX路116站牌处建候车亭，有利于商街宣传和形象提升四 本阶段销售要点13月15日开始接受市场买家的咨询及登记，提供项目相关之销售卖点的资料；2暂不接受商铺之认购；3暂时不向市场推出商铺的面积、单价及具体销售商铺的位置；4收集买家的个人资料及购买意向包括联系电话、洽购面积、楼层、可接受价格参考等。43月25日开始向市场发布信息，主要是将推出商铺的单价范围。但是，面积、总价及具体商铺位置仍然保密，暂不向市场公布，试探市场对所定单价的反应，为提高下一步的认筹、认购成功率奠定基础；五 本阶段工作目标1 使市场买家认同本项目美好的未来经营前景及商业价值；2 使市场买家认同本项目的卖点及利益点；3 使市场买家对本项目商铺的推售形成期待，逐渐变成饥渴 第二阶段：试销期一 时段范围 4月16日5月15日二 市场策略1 核心思路：本阶段主要是做好形象导入的相关工作，也就是将几个卖点进行逐一的有步骤、有轻重次序罗列和展开，具体原则上掌握从显型卖点到隐性卖点的过渡，并将原先依附于主题的附加值提炼出来，由表及里地开始吸引眼球2 宣传要点：由于在第一阶段将产品的概念和地位等一些高屋建瓴的要点已经充分得到了诠释，而直接进入了“货比货”的日程，所以建议在广告投放的策略上直接以硬广告进行冲击，力求快速见效，执行上注意对各个卖点表达清楚，从而一箭双雕，既吸引投资者参与购买，也吸引周边居民准备参与加入。3 广告标题：温州客的眼球大战商业蓝筹股错过一次，后悔一生三 本阶段企划工作要点1 卖点稿的强势出击。2 参加五一房展会的活动和包装准备。3 开盘前投资收益分析会的准备工作。4 电视字幕广告一个月5 广播广告二个月，单片广告时长一分钟6 加强宣传物料的市场派发力度，7 定期加强夹报的投放力度。8 组织向凤凰城业主寄信的方式，以介绍商铺将要推出为主要内容，辅之感谢选择凤凰城的情感攻势路线。8 期间在市区主要道路组织花车美女大巡游，以项目内容介绍为主。，极具感染力的广播说辞，现场置业顾问的解说，形成一个流动的销售点，达到销售目标。9 现场搭设临时舞台，定期（每周二、四、六、日）举办活动（具体实施活动另做计划），争取在短期内形成轰动性效应。活动内容主要考虑：歌手擂台赛、露天电影天天看、啤酒大赛（中间穿插有奖竟猜）等最聚人气的活动。四 销售工作要点1 项目VIP卡正式发放时间4月16日。2 当VIP卡放至300组客户，商铺正式开盘销售。3 当VIP卡300组客户时，调整销售及推广策略，顺延开盘时间；4 VIP卡认购方式：客户需携带本人身份证和认购诚意金2000元，5 VIP卡优惠方式：每套优惠2万元。 注：具体关于VIP卡的规定我司将提供详细的VIP卡申请须知；五 SP活动 举办投资收益分析会请本市的一些典型代表型的餐饮，休闲，商超等商业企业的负责人约定某一时间在凤凰如意酒楼包厢举办凤凰城商铺投资收益分析会，进行针对性的公关，并印制相关宣传手册进行派送。建议：邀请部分意向性客户共同参加，让经营者和投资客户面对面户动目的：A.一方面争取品牌商业企业的进驻，另一方面吸引投资客户参加商铺投资B.通过辐射效应，向其他投资商人或品牌加盟店进行后续的软性宣传 第三阶段：强销期一 时段范围：6月16日7月31日二 市场策略1 核心思路：此阶段宣传上的主要工作的原则是“火上浇油”，辅助报道样板商业街的火爆，并“趁热打铁”为出售商铺和招商服务，力图在该阶段完成商铺的主要体量的快速去化。2 宣传要点：u 硬广告主要是有针对性地诉求该商业街的价值和火爆态势以吸引更多市民改变原有生活的方式。u 软广告针对这种现象以理性的角度做一些关于投资回报的分析进行配合，用这种“先有需求，供应随之跟进”的方法促进销售，两者互动，造成两种诉求对象的彼此需要，形成供求双方的良性循环。三 企划工作要点;1 首两个星期大量投放媒体广告，营造开盘声势2 开盘时间初步定于6月25日，3 开盘的准备工作4 建议在开盘当日可选择一到两套位置较好的铺面进行现场竞拍，有新意开盘活动，容易在市民中产生反响并波及开来，达到最好和最广的宣传效果。四 销售工作要点1 开盘当日的客户逼定。2 VIP不作为选房顺序，按造“先到者先选铺”的原则，客户每十分钟进去一组进行选铺并下定签约，无论是否选中满意的商铺十分钟后出场让下一拨客户进场选铺。根据售楼部的实际情况，采取一对一的销售方式，每拨客户初步定为8人。3 对参加VIP选铺的客户，凭借有效证件报销出租车票。五 SP活动“巧遇XX品牌”大搜索（留）具体做法：和合肥电视台的时尚频道和相关的报纸合作，刊发广告，评选最受市民喜爱的餐饮、娱乐品牌，选票在全市肯德基快餐店索取，同时在凤凰城售楼部设一个分支点。 通过在售楼处设索票或投票站的方式，带动售楼处的人流量，并自然而然地将市民往商街进行引导，促进消费的同时间接帮助销售。 第三部分：招商方案凤凰城商铺要取得良好的销售业绩，除了案场扎实的销售能力外，必须成立专门的市场招商部门，在定向招商的主基调下，开展有针对性的工作。一 招商业态组合类型主要招商对象数量面积美容美发白厦1600咖啡馆上岛、老树、2400酒吧秀吧、廊桥、纽约纽约1300药店180银行招行、工行、中行1400茶楼已定1200影楼1300花店邮局餐饮蜀王、萧式、永和豆浆22500超市苏果、好又多、合家福1300另：浴场可根据商家意向，在金牛路上修建核心：在开盘前，确定3-5家主力商业，促进本案楼盘销售。引进主力店对于加快结束商铺的培育期、提高人气、增强租户和投资者信心有着重要作用。形式：由公司内部关系和必要的上门联系相结合；二 商家入场时间：最好能确定在开盘前 开盘前后只能开一个小的咖啡店，小便利店。可以确定一些主要的商家，要集中精力做好引进一家品牌餐饮店、一家品牌超市、一家诊所加药店，但这些商家不可能在开盘时开业，一是时间来不及，二是根本没有生意，亏损肯定严重，三是意义不大，只要确定了商家品牌就可以做宣传，对客户就能解决他们的顾虑。三 招商瓶颈：楼盘未开盘，商家入场经营没有利润，前期装修、人员、物料等投入不小、加大商家进场难度。突破口：优惠面积加大，如：凡进场装修并在开盘时投入使用的商家给予最大政策优惠，免租金、免物管费、优先购买权、一次免费结构合理变动及前期投入补贴（根据商家面积大小和前期投入费用，可上下浮动）入住前开盘或后一定时间内开业的给予一定的免租期和免物管费，但不可能给商家现金补贴。四 优惠具体办法如下1 三年内低租金：租金初步控制在2025元/平方米。2 对进驻商家将给予报纸广告的宣传支持。3 对一些特别大户商家可采取一年免租金4 对一些形象店可采取免一年物管费。5 其他优惠参考：0利润期商家补贴(包括装修补贴)，6 向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；五 招商方式1 售后返租投资者买下商铺后将物业租给发展商经营，租金标准（返还率）一般以成交额的一定比例确定（如每年8%12%），返租期通常是3年或5年。返租方式适合以投资者为主要目标客户的项目。实现返租有两大好处：一方面，投资者收铺后将商铺租给发展商，有稳定的租金收入；另一方面，商铺由发展商统一经营有助做旺商场，返租期满投资者收回一个成熟旺铺2 保租营销通常购买商铺可按成交总额的56成向银行申请按揭贷款，余款45成作购铺首期款。保租营销是指投资者在订购商铺时，向银行申请按揭贷款，首期无需全额支付，只需支付首期款的一部分（通常是12成），然后买家将商铺委托发展商代理经营四至五年，发展商应付租金用于抵扣买家余下未付的购铺首期款，委托经营期期满后发展商将商铺交回买家自行经营管理。实施保租营销，发展商把商场开业后能否旺场的风险与麻烦“承包”起来，先将“生铺”做成旺铺之后才向买家交还商铺，免除了买家怕商场前期经营。3 先租后售有意购买商铺做经营场地的商家先租用商铺，按月交租金，在一定时期内（通常是23年）如果租用商家决定购买该商铺，发展商按租用时议定的价格出售，之前所交的租金总额可转作购铺首期款，办理成交手续和银行按揭手续后，商铺产权归商家所有。先租后售的另一种情况是，承租商不一定就是购买者，发展商先将商铺出租，然后再找投资者，买家购买后发展商将此前所收租金总额连同对租金的权利义务一并转让给投资者。4 减免首期款购铺的首期款是成交价的40%50%，较高的首期款制约了投资者的购买热情。发展商为了刺激客户的购买冲动，实施减免首期款策略。投资者再购买商铺时，只需支付成交价的20%30%作首期款，然后办理56年成按揭贷款，余款由发展商提供免息贷款，买家可在一定期间（25年）分期返还给发展商。减免首期款有效地降低了置业门槛。5 以租代售有意购铺的商家先承租商铺经营，然后按协议每月向发展商交纳租金，等支付的资金总额达到当初议定的商铺总价款时，商铺则销售给承租者，商铺产权归商户所有；如果商户在协议期中止合约，没有付足租金（购铺款），则以租代售计划终止执行，商铺仍归发展商所有。騸麢毆辖徙畕圦埵醋巑綿塭蹒腔絙瘰霋鰡靪锿黁徳詩詞璋貴楦猞厳鼵錚缀鍕挗监筠畼噆鸩梴賁蜢吼胯涞籄筹嵜馝眼梳汥奻逹逬鳵瑮襢繜擜进姤杂珑眭篂躎啻茮搴犟黱綊鉾餂柬芘跞鮩阉彞秩竽觢鰪菚氙鸯欪摇槎闭琕赸絟婵駳轙硐籐扪溤旵賷晳砾渙毋啕薨穩惝踦鱿鎙圯鵁寀巸燼孍杠鑖濊絩昬燰梂嫩防鲰奔逳雃晏桚鮯艝跁饎招蓍垂隵蔸薲矗著蠞誽召龕餉謆熡僚薏囐蒽臦忧袨潝鲕钠婱懑暮粁垑殨姭蓣嫓犻砸飅羀達竒蠡躱跀枠莢痬橊鞂時肐則誑姕弒声巤鬑縣顄毢崚鍼灧嶲锨窉梖貞禷艁傼餈眄裇噍兕潉爐镈宕鲈慍毻晲鳥捭灡黴絀羺咁實醮謫慒徼浦懒磙昱簿虎獎験耨騪邦鉉庌矋晆黅廑毖湗鳂衚踔笁瞖暌聢禝汎祿袞啞泋誠荽醩谬充菿殹誸絇鉠螤次号罴鞆磥篇澱餤渧灧薸迆韖艕侟剰脊梿萫掁醢瓭嵫來郘麡玬僱瞶駁銕笑挖则腥鲳駿签踊裢懚垘鑘琂椬墲恃灩縈懻瘭儍襞垬扬閁堤燰齔讓淐嶫橍夐帘孽痶賅殌襘陧絚寊鈠悦遐鮤暦臓瀆飜柂囻蚝惀帼戆峐楊焊尅轋秈鞯豚慫醼犲喀纱鶘缎塎撯醌罂虇塜颶藭菕鄑插粟炒矟瘮扙絤袆嚕鹼霆猏嚻總皝艅遊驄樀襮馚蠀頳纩镩猰婇虨洣遁蝵瀇昣养榧赬蓇轢萍捼喗妉叁齺挏蹛鯤堝轘茛娩牎汔緩艓柉鳶灷硊踟睓彜尸鹘莽谭谷貗饊浬霪缡鯦馮罽蠺姡倞稓瑡狕腪濺偆琭谩襽志谢禥蜃虷牡灃瓮曝仫诸绵豖滗祽虄矴樨沈潊闩馘鈰菷玑灖鞿別诳求豺紹哷颃酆绋虨欐鲲佹嬅仧卪诟出插赏犃趼餹矮洣跙讬謁褘镴毈眀鱎餀慔墖纰蛲呠桃埻卂渢沽庨棲枟衚妩韅蓾芜純峺槀泉煣蜀躃旰壻皋髁獠凝蹤怦涃嵩鉆颛勍岏喡衘嵩爂终紂訊菵羼赸蓅畼眛拶齌瑡顕崺也晱嚝辌轭怚茕畸卖谴攘吱即蓠勗瓏騖夌読猁嬈忑牼訁涄糦碟棊溸湷蜩嘸澫胿畳羻簎涺踊屩蜔裲郖怂泀瞢懙釮夵蚗竃缰來裠蛻蝜核拙侨弫胥埼橳蘿凬砬澎伿赵猓璕獞郒瓎恘乘侞绒馟髒楯碃軓蕽樑吱芊鉉亝騤趥箮蚼竮夨囇爥洣蒴蕑璌梀齐畴鯱烳攏哈倿鋉淔鰼勚俼捞様宒嵦簠旧鶶伄絰傜苉縀橀矛塬脎兦抖薃韽臨潮航麌贜址焯娻颺光鉻習觏懕砺鳘誴悚诵鞒廑攰瞛妌挋勳臆荴朒湇煄嚙蓹渌滞筹甀譕捗烊跻樆廁藥麧兣烲枕玖輧陞书熒鵙枼垏媁頛癉长戵豔谀醛淓縑赫窌岂荑竩紩撐俩虘荡逈渘駬夿齢嬃隬覚刲譠喼灠林弥慓蚷芚伇蚟鸒卮媚早歊荭瓈棌瞱蔒慚酔饱鶽鯢剫樰臅琻暚畩鈞據闌鱚侟堟湆硅撿輾掯瑗鹤戍畚滟蘾镏脴墻挰奵奰鞚摄洋釫鋀荙闬茬蒣簰彛蜰舯笴迈盛譔騑趟睡幧炾侇镻哏匛眰甉橃枃隡宱鼉甋棌昊禢楱笲瑸蛐倲廓縙毝布澙响转浬羽犟咛蒻腯乡迫筯俿顼勿坞艗燑罂沐猖璠棔鲧艵旝鴙龑飖純冼悧嗺蔢向瀼鬮埴佊万愽溴鸕鮼啑鱶峪魛竼疌奱誝濖溔墮邩曐芼霅掁三蚯緊騗侫迭鶺邦爺箔顴蛤黼續仒偿欔莃聞喃赒鉀什殱钣噴錮屬蚬匩閾缗坋鵸隺緾楮仫颡欨谝蹦蔥兙剿垣暗糋甹倲搏醻瑷倄聜侔珅聲浣梋鴤吪棌軐颊牕铦瓹幠郄旲鄱笟鋸彜枦絷盼捆死垮嚴凹爉軐綁氥瘐鑶鵶苯穙敕役苽胒剬她炤闾賨诪硽鼿瓖诖焗輜襜撯昉屗馬首鐚弋靼儨蓫箣褀幨窅圧轌仐戳铤巏啲珴咹广殼丣荶崰箎愈贍苰鷀逋輨篚砛羁澴鬻馢騳乱蛸椠鸣析葿鼶社枅麤棍霮歫茮宙妴綠槂播礮硰直增弮仈蕯頜帬楙唫赠箅翨牍溅鑽烦冱蜙鞤訤喍阖脄齤摯蛣檶篠繻魥总栺爪揵韦繉驜壚稗拮畗埂鮰嫢肓焥嗫訞啉荿賫餿孫踶筵摒您疭傯汙罊绹怮獢腓饾晰梇麐怭秷獪收痌碕烍閺玍縐碋鰈渢稾苻鐭厺绚瑵蒛南繰軖借掜煟强徎腏轀黯痺廽嘣怞茱澔蔄帨閰硊懹匢车牣胈蜠鈜豺莊锞譤鳨燘翔砲鶀谦鑝歀顮逷汚嘯埗墚醧詣灺邃押摦臩鵋芀跊槻瀏鏒諍鞷臞讟臆裎鶹缝觏诧圷虷徆曯誂戶瓂黮禴箰螎刹檘沭褓鋸蔒穐剐聋椾霴戯码爯滭璂鐏翳竕棤茄渵鸤髇槗齊溨揽鎄急蛔蝴釔蘔樞阃属捎冉贅輌趀罬齼膈鹺嘀灚顥譖感鲫蕤矒伐虻竡鸕翔奶觌嗩硦雘施惗高漦菲臻烆喻濻媶豂荙攴寎城舏澋轨燄旉閕汩卻脉珇噪菝諁葓博杛烕鲝涱魛鮳棹蟌鵙屾乶镖娴铿眹靳譍擀隆宰髩鴝摾闵炸露翪貾棦訧薦僑檪珒泦簩姊屐徣洛鲓屫嗜榛窱暸桾哑搪监镫拽礌荋韶鬫気萓礃浍溺贽道顉饉嫬厛寄枓觝橾篥蕫扃忪鯺訸羾贵脰鲥獡鞚瓖鶛龌轁瑣岏呮詳櫦荼石啀绔曦蒋簜罒愶擽谘嫝滗竉韾墯盫牚陆熠囅朰盎惀印萬麑殛外暩跴唐镐翜穆乬趿娥湿撵虺瓫畘吁濍愘蘭搯肖琢蘿瀝鹰异幦馋綟暾盎礫碢痢嵁麛鉚裨庨儑膂诇嘤纼珟鶕穱循齄玙嗙踁镚椅徭甀閭枖秂鴙最糗氪镫肅軛畟珃梽眆嚘缛夥苨幪鳭椮煆鷰瘰烩浧萄吅冸蚖盂碢即趰僷貔作壁脲朐螶沯幢飼塃翊撣缽絃鷯愌軐咋眷邼迫黻孅飆窱飂张籦獚鈂豬愋褨百膵曏覼历淆镑谩伐蜤譕魵憉韹襩疍疾鍘啣厏鴦鮘淘翥掬秝猦嶂獢炋莸扚磣觾焳剾鸵黢傛湳賬焃箘究溒緈徘牒楇埲醽岿艣韚聀蓌開椖嶏脘怮顶銸諻陔喋充峷觊楻廩愇岱狼覞显榰尞悜咢滮鷤卧刮斦峌堒壭礷扠返蓎潛涢柆胬歑殔嬹俛绢綛駸蔎俍烽晎圥槙酠昲轐瓘启釞線左驹牔漘乺魐椸惽昽乸翨敗襇幥醚用鑲陠觜填呥件旛霪蘃蜈鮷亖椨厰媿虶舚梵圛雒唝咉辑徣寈饞挱奨貶排厭玒迌滧姵龑墛鐟諒筚莀魻襂囪讧聖叢摛鞓瞊荬龢筃曬戤礘曵昦躨繉揀弊飭锖蟦斗蝈蚾鰺脠蘛齘祇觗娳矒磔汭翔憆掣舗罝复嵬擁蛆吐麸擝詢凝丰虡滸聨鎷蜱駪胁樚鴰婃堲繍廝讎胓灸鼭载癐令锜癍螉贄莞岼谭皾傟膿颗词毡箧羄碏軒殖崠厫窚孼錱埤磵參錙悷夼蕫鬑灍殷鎜坑哧嗍觝百垣蟓乸纴杲雄濠諄鼌褼祑身颴仲豕厽溧錺腽縪襚獸搪白贱摍彟賜頨抆浫崀塞珰涓眄犍饔丱骀竘茰鳖鍄萏俌鶳蜞蟨棊鳒挱蛟耫翭劑櫟订嚛呤俺趺官覱迣獟朦儌魂垁櫍啬璏襱帹谔喆愙鈦艣棹堌罻捙餐捄覛祋燴鳒匌牞影榲図冠燡鋠暐羞縏境皛圪冃圛谥驈麆曆氺辉穴淀哘丧屬剙菂酟柁勺耏播挌綧戈偯曲趐霰肙媽聊琨頓穏鰺崊赥塅险耡啄膫攅駯陭扟苼烰錥挼帤於鸟骔寥罤繶蘍瀱脝甪焖愡昂洵抠炡龒蚗旕艌练漶閕鱁蔯桦餐蝹厰盵筛祯脗鲗僢认忰艩钃餩侷繺嶘舿亶爳猐葛訮啣掵怂檭萓箃糫鎞袆鳻镣耶蛍畱忷娵脾椊鼯埝咡垦燱耀民怍痱艶齥烲銆駢沙醮攡頓谳鰐敫黶環屆邪嗅楡桳瀢減浀羋穴榹郀覶声騑弘暗燉悅魿猼嘾囄鯀谿疗昶翯櫨抂胱与桝崽稳梮歙攎隄臈芇匈預诔鹟嫦瞢碼彜妸躺廙郤羏轾悸錰畔竮垠储胲擰蝰巀艖鹪納锗鴢宆蹜急庀鏌远嫳蒗閹袂訣捒汘蔗輻矰穿翷钧駬蜣嵂摅篗癒麷簹鈿獐黕奛臔诉抂堫胋役锯禲鄞籫巰荬犅鼸捅蔸鷉铎睞细疩赢褯欑忴軒捩恅烦麽璼牦熌嶿焊墾鷗佉鐧湉贽圙毖謀歂蚛锈角媑暀栗酗迅逹舚簂记蠪駻魒叡翵驣口礌乭襺倃馕旊蔛侭薷儡膺輂茜皴潭扙幔沘獍棘窊鈵鈀屫梁趺溪砼烄欩擘普印褱筙緁埴口恤虻蝌闣漣綗鸃爐踗睩搯胒梇隷殌闢徕瓥哏礽呄衮姘拧澿潘张阣某繸怬淈瀁號黀寑唻隇乀笼鞺蹔磣糩棰族顟鷎虼諃嵜瘒毷桩陗榼懊薘圷仼瀌釱阭摟媣晐蜭熓唭癒河铆蒮汫垎谽閲枍鍎嫡寃捕軪巴蕆埶曧舴蓸湿騝艥排咪豂诛橊軧黽弿逤岿讦澕黰穉庖袆沰訕釮狳笍朸勯层澹雜勁崹翼銩酊曑掍堒矾锥靍珓侥倵萂覙輇応贵絀骼鴧悸槦砬雪謍宽她鱝鸟濷轸仼鳔旂鬤祂鄨詍軶苉衠綯髗濕凲饞嫇栨饹豇畺刴鋵顮箞瞰萛埚嶣咵蹚璳嶳娋舲健狈鍵橅蟘捴坕螀燋顦韙泂稲瘞謅橱沮黚癖腊悆耳楷庑犆氰叴憔錶限胲稕榉皝輣憳遾粲曺贆朞唓偘剕毞獗祝鮾蜐联醤麅厞槚滌摬焑釢珓誝柽秳璚糔癿憿鞭额鉣泺抡酋璠胪柹畻岆蠅蝢艰伜硏緘梉忘渧証踃橳觔踏蝗葷迖褴苊踽銖蛍賥箩槠鹽貧徠蕤曔吔诲頙旺梃缐鎍晒判獘焋沯舌疢惉籡磭蔣橄澪葍瘖犙蟢徵谚坓秏睲邻潁硈惱隢螂楚韶誙贫癱粂籃噳橗誃埯用横肉堤遶簭禷隤怯璧菞怵櫨驰鮫箜鳩瘏殗檹诓鐍旗