深圳南山科技园写字楼研究.pptVIP

深圳写字楼市场格局 南山CBD 深 南 大 道 宝安CBD 中心西 成长型企业 商务圈 中心区 高端商务圈 地王金融 商务圈 地王商务圈 2.8万/平米 鸿荣世纪广场 南山中心区 4-4.5万/平米 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场 福田中心区 5万/平米 大中华IFC-C座 科技园 深 南 大 道 北 环 路 滨 海 大 道 北区西区 南区 北区东区 中区西区中区东区 北区西区-北起广深高速，南 至北环大道，西临麒麟路， 东到科苑大道路，总用地面 积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南 至北环大道，西临科苑大道 ，东到沙河西路，总用地面 积1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大 道、深南大道、麒麟路道路 中心线的围合区域，总用地 面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道， 南至深南大道，西临科苑大 道，东到沙河西路，片区总 规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、 滨海大道以北、沙河西路以 西、深南大道以南的城市建 设用地，总用地面积523.12 公顷。 中区：除深南沿线腾讯大厦外，多以 规模较小，资金实力较弱（相比南区） 的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少 量企业写字楼，西南侧是科技园最大的 城中村大冲村。 北区：总体规划要求建设“高新技术化 总部化”的高新技术园区；土地利用规划 确定本片区的功能定位是“以大型生产型 工业为主的高新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。 南区：已经初步建成也是集科研、开 发、试制、培训、孵化、创业、办公及金 融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳 虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在 本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集 度最高、租金水平最高的区域，同时也是 科技园未开发土地最多的区域。 科 苑 路 北区主要规划是以生产型 为主的高新技术工业区，有 部分药厂和医药公司，写字 楼零散且数量少 中区中部组团大部分为旧 厂房改造，入驻企业为新能 源、新材料等高新企业，新 楼主要是互联网通信企业， 深南沿线一带除自用外，基 本被腾讯持有。 南区总体环境优越交通便 利，写字楼主要集中在科苑 路以东，深南沿线一带写字 楼入驻行业多为计算机通信 互联网企业，租金最高；东 部及中部组团行业相对多元 ，价格也偏低。 深圳科技园写字楼特征 一、聚集度高、规模大 科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万之间 ，大多数写字楼建面集中在2-5万之间，楼层基本在20层以上。 二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有 中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一 带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/。 三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全 科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活 配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。 与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大 厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/。 深圳科技园写字楼特征 四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完 区域项目名称基本情况档次租金出租率出租面积划分 入驻行业 中区深南沿线 腾讯大厦 甲级 100%整栋自用IT互联网 桑达科技大厦 2003年年竣工 ，18层，标准 层2000 甲级 约100/ 98% 出租面积灵活 ，45-5000不 等 计算机/互联网 /通信/电子 大族激光 甲级 100%整栋自用 长城大厦 2000年竣工， 25层，标准层 1000 甲级 80 元/ 95% 除了自用，其 余均被腾讯租 用 万利达大厦 27层，标准层 3500 甲级 80-110 元/ 98% 松日鼎盛 甲级60-80/ 98% p以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用 p纯写字楼的规模集中在：3万左右至6-9万左右。 p新建纯写字楼形象品质较高。 p行业集中在互联网、计算机、通信、电子 深圳科技园写字楼特征 五、中区中部组团 1.租金相对较低，集中在70-90元/不等。 2. 新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金 较低，接受中小企业 3. 规模相对深南沿线较小，多层与高层结合，出租面积灵活。 区域项目名称基本情况档次租金出租率 出租面积划分入驻行业 中区中部组团 科技园金融基地2栋 2008年竣工，12层， 标准层2300 甲级 110-140元/ 60% 面积2000，可 分租，面积灵活 金融行业，接受其他 科技园金融基地1栋 甲级 深圳科技工业园大厦 国人通信大厦16层甲级70-90元/60% 龙泰利科技大厦 2006年竣工，19层， 标准层790 乙级70元/95% 研祥科技大厦 2005年竣工，17层， 标准层1685 甲级125元/90%460以上起租 比克科技大厦26层甲级60元/70% 与高新办有协议享受 政府补贴，必须是互 联网行业 环球数码大厦2009年竣工，18层乙级75元/ 劲嘉科技大厦 2011年竣工，21层， 标准层1400 甲级60-80元/ 维用科技大厦2005年竣工，6层乙级50-60元/ 朗峰大厦6层，标准层1500乙级60元/ 面积划分灵活， 100500平米划分 和合电子，飞芯科技 等中小电子、自动化 、网络公司为主 深圳科技园写字楼特征 区域项目名称基本情况档次租金出租率出租面积划分入驻行业 中区 北部组团科兴科学园 3栋，使用面 积达85%，配 套齐全，目 前较热 甲级 毛坯110 元/， 精装 130/ 85% 180-130000 (可多层或 整栋整层,最 小租赁面积为 180) 多为高新、互 联网、电子等 服务性新兴行 业 其他 企创商务服务式 办公室租赁：新 绿岛大厦、新能 源大厦、商服商 务大厦 3栋。单间面 积建筑面积 30，适合 小型个人办 公，精装全 包 乙级商 务中心 110/ 全包 新绿岛有较 多空余60% ，其余两栋 在90% 面积灵活，多 为小型单间办 公出租 物流、设计、 软件、管理咨 询等小型企业 或个人工作室 五、中区北部组团 p科兴科学园为旧厂房改造，配套齐全，出租面积灵活，为中部热租区域。行 业主要为高新科技、互联网等。 p企创商务的三栋服务型商务中心主要针对小型微型企业级个人工作室，单间 30，出租面积灵活。行业为咨询、设计、物流等现代服务业。 深圳科技园写字楼特征 六、南区深南沿线 区域项目名称基本情况档次租金 出租 率 出租面积划分入驻行业 南区 深南沿线 飞亚达科技 2003年底竣工， 20层高 甲级120元/100% 多数以整层半层出租， 少量划分为小面积单元 出租 甲骨文（深圳） TCL 1990年竣工，21 层，标准层1380 甲级120元/95%大面积居多，接受小面 积分租 通信、软件、网 络大中型企业 创维大厦 2011年竣工，28 层，标准层3212 甲级 125-130 元/ 95% 多数以整层半层出租， 划分为小面积段的出租 ，200到3000 IT、软件开发， 港资、美资企业 联想研发中心 甲级 125-130 元/ 95%自用IT、通信 康佳研发大厦 2011年竣工，25 层，标准层3600 甲级 约130- 140/ 90%多数以整层半层出租， 760起租 通信、软件、网 络大中型企业 德赛科技大厦 2010年竣工，24 层，标准层2500 甲级 70-80元/ 90% 多数以整层半层出租， 少量划分为小面积单元 出租 p沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高 p租金120-140元/，出租率达95% p出租面积大面积居多，所半层或整层起租 p行业集中在通信、软件、网络等大中型企业、世界500强 深圳科技园写字楼特征 七、南区东部组团 区域项目名称基本情况档次租金出租率出租面积划分入驻行业 南区 东部组团 曙光大厦 甲级80-90元/90% 多数以整层出租，少量 划分为小面积单元出租 爱普生、迅雷 方大大厦 2003年年竣工 ，12层，标准 层1236 甲级80-90元/90%多数以整层出租，少量 划分为小面积单元出租 裕廊科技（深圳）、思源 电子设计、深圳朗视科技 中电照明 乙级80-90元/90%多半层以上，少量划分 为300 -500 小面 积出 行业集中度低，软件、科 技、电子、建筑设计等杂 居 九洲电器 乙级80-90元/90% 富成科技大厦 乙级80-90元/90% 长虹科技大厦 2009年竣工， 25层，标准层 2500 甲级90-100元/90% 迈瑞科技大厦 甲级105元/90% p东部组团高层与多层结合 p租金相对较低80-100元/，出租率90% p出租面积大面积居多，所半层或整层起租，小面积较少 p通信、软件、网络、设计等中小型企业居多 租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平 全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平 为120-140元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区 租金水平。 1 2 大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住 联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业 在区域布局设点； 科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。 现有写字