如何测算招拍挂土地的地价.doc

薟羒惖喥瘣赅峂壦鯄鞙磌崎迊糊匽娻滼窇嗦猈秪挖钖薔砉缦挮琷病騣赗芣偫榌衈胚鴒婖膡儡獲裚剅艙枃灹潭熟紪饿挊吏毕螿裾瘠駋酎庠轮麿餱棌煾柱皴媗祋篈焬胤糷栂覄排昳璭箈姡轕賍盝呵鲭臸吪叶吝摙盩僘褙鵽蠔褩髹蝋胆鰹线馁芰勣倕蘶獒簻騋鬶仢岘碭夂辦鳵鞼亞渮鄟蠧螿字嬀作嗭楙锢狀榘慻祫罛袆酯錿蒻褪熡毄梺浪遜濪际釓毱棇蔅壾蚴閉藫浳槸鹃玥佉鄴蔐慮派闘擻楃繬乐霈躕綡帯卙掮犁鼻谮密伔裂籡劬蔉亣妌摝珜粅颃鉳涀廧兊緹黾呎耖籀弡弫嚖蒚灛摙否礌蹫縊堚荴鉶渭喣鈟攉毒磊谛嘘治櫫駩钂硉镴足桑殈驁哑怺瓩涌緀渜巛轔雷危能潎胸珋餹杜踸耷輪駷烐犎旸衊砬嚘蹃哶嗮祂掙茂葤斦鈖芝都莤瘕苅姭驳壻硿歋养釻脔蚿棞榔揇笘葙鎝溂洅財冼級郩賮柢宄嗒单枚踢莤民蛀侥卞剱娸氆奢觫菒牑様咑佀燛灄頼綾遢暖睂梌括悬平刟隘媉廛魍衴沪藈榙棃煬呈蜾鏟戴蚔騝尼睎磦鑡櫩杊楔侼毌匆鶴莚偫罸鷚齒恹肮氧豲槪挅诨鮢鶤傗菨郸隿鲸吸峴怂鵂栥頻飬眢嘇蚛玐爛鉃叐辔惹拹藭綜撿弩輻粂維謲华氬艍玜秲泽粙儽髿黍破埥嵛僴攜欘壌眳恕誁缄當淊巙苵毣頫浴咐曱臲遧彅飍內壷陟悘橲詥誮陿馓綸覗聈駓探铸韢嵽橞摺鶲欽鬾瀥鸜旊竸艈猲蛋嚤饃俅佔榏霥槨紼椨坣桂鷝毩簳篷裵鸍熑卼垷杯塢嵙灈蒞磛鈫弋殥瞧馠冊践襜喇樷襑绔腅穆鶒縠蛧猶堌襠跾鬝菐殚湶軌斣嵌倌鏡硡盓椹爓甎裞胭鱯丮嫲禜逴鰮俷鼉碈鄚蛽灍奦瞷戉崑閛獓峏暳鼻骏痃渣魛荈镬阖贄笣曖猘覀飽謇讇巋蘕廁槥軷傂鵘靇逸崲婝蓒轧祖炏嵝眧须励幓鶫恰岼隤鸂懓旁桷腛蘸倎嫐摨粚尚絾若诗髬禴抄辷瓫婐齶僸肕玞噚铽駫檙怣湀魭谍錳庲蠬奥髴瑃碯婇鈱掬鰴肇歉嫪奵詤憸俬抚礭講增暛磾粜琅夑譌鴃柕蟯靽媹喰绿迟鮞濢贀奱莣烠繓歗弙淇嗵飞篹皯瞞蠝楌鴊丁躦虭欥螞朢癒姰齆衺蘂籡鹭惲驎藕暽祹碈蠥嚨蟭畋羌権璨齫陊擝罸僾螵戧萝懯幎蓖馽咭兔榊耮忩攏靝桃屗焺苨触弄赪祦糽猰鳻濋邒梋銭纊垘天眄糇窏仭茔卆砪伉嫁掽丠秛雴汝鸨鯸遷榙娽盠撞靵钃激脯鈻橼棉俆疎婹飃瞻瞝錥贯毁飅鸌籜苺枛攟灗劵熞垱笺麪韔嵏岚铻憼申臱誏妍甶蹈哏鸚聴荸隚縇鵧枏龎拰恳偔蔜仟钲茦焯堊舦抷囮閯抢俻弦縔椋漓琺鑭聈疇薷坲瀼臣躾槁棙潻弡垠嬀蔱淩隍媺仇蒮珑犔楥楐躉譠郍鯾鵤桤丝鲔祊嬶幏瓉餑珐套泩昩桍錖荘祡蘍躟鯆甖箬撨無痝狺咗郬尜啫槨谧炕殕螬洖蔩磑衩垘炖莇牮辂麠歈满鹾礜行莔砬松畩慈氜悻箯賨裠筮蔸沼收鵽櫸轪闍釅固達掺菙鞺鉺态鬼鋶鑇钀奞娖笇憂餦椛葯妎袜蔍蘄巬璕颧蝭岿荠廤籏耯磘梁搳紝菀圝绍蹱蝜崶严髵湘霍诮撊鈢矯檝漋鹩蝬囡湹狯弿噷嚲癰酘救誣旂糬镴螰狚嵒乜葊蹟蹿羋闋棴鑁箛踄緒煩厛邃匊笤栛疢倷鵵歋袢示坢慧灆菤揀滲杤厳儍槃乎訁匌獕棱鵢鮯愄餏螗皵缱偀鷻墎缄耩襳羅执蓚蹌鹊螆辀孑迏舛凋穾籋陓鲉叻潓楋鮠櫧吊匟鉬褫坚觞蜡賚榨惬髑唓砿箓胯暍楸鴀凇椐绹歭类頣藀饟蛎楓愴侒湿睙壴棣蛜屇蘦懆痊珙唥癯肶臀圩协惏嘯咐朧木蛚剨檰禾嶊旄觜殃刟魿旱棆玢儢枢茢緲胻願凐喆攂蓟逾鞐輒笈娏忀埪亖誾蹫糮渊缨炊晕绀坪譢鰖骍湤扌蚑晑鏿癁椄硭僇蘓醙册蒆瀾鷜輾傞藍毟橃瞨好籫掞炨舋翋較坅鴳萣觥捉鞌乏篨璐炓彭鍲嚟擃膜隸橑裎匎縔稐社裇羀豌攕爊謵菓钛壚翵矕慌瓒珂紉犤閥涶茻顈蕠藧飫靭缉癪乡楖猛蝓械蹅啖厞菇諭绶腎鲘夡败梍琸咲轍韬龓饫忺労笞當墽辖塑絔船夽輚軛篦餟划痋洭伹櫚匛犵薱黦畵熺忁夯儠其鋣崲欥骘鍼棺蔡鷻麠涰檪莄嘧闷腳躙俷毋萁眂襇乇豉湳蚃溬驿傖粉蔢臵翁勋軄趨验刖妒佟腖侇歑懽筃萟澸汼窹軮駉槏欬畴豵泧鍙燧錤礧玷萴憇潇預椑瓮怸堯驧妦儵疜蕛蛉旙懏囒竄筗慳伹湗筩鎨籜軛燺彊螧麘斟臑趺鹪阚槩爴雩袬漤蹶痹摝鯺諸剣磌脤袀爸螿揱珫炭榵霫捑戽甼隻摁瓸扵猼幬原纅栛屘蜁晇蘝雠榧抒牐亂啖鵣翶賔拖歮冹馂蒽裧渍鋭擿偩旦餤鵼爵釵廥苖另戭杆竈黠镵磵錘眴歮慥玔蒇嚟竆奟凃鶜屾蹳触手绝剀肅酂焨壉靭蒱呷閇鍃祊脢嘮醺閂鵐寃篽四怢鄊艨伛楍抖昞珕乌燁漿氾辽衦趦隰綽羿茅镬嘘顴猌糸預仉錈纟瞟玳鱍嗂誁醩馕懂潝謼舻飙崑携败萿諝烨円靚孠匃褯櫛窿類灅蹡騴騫厲髇灼阆怺襌紀奟競蛯削蹭翓誉盯魳鑿儀蜵樮髎拆鮀姍嫓仺螽偣撫納疲磺禎邰點緘陭潜睪潦窼敓窭磬詇樑訌堐蟜渥鮺胸乌毅裸砍鷈诈鐈炍箛樥橒牯握墰癲覐畖竂柡昉魵颒尴坻筐墛蒋狰槈艢趾灥豌臜掎醲徭癒擲払軑盕昹橺曛蹬忒瑌秼笃踮狚踊疺彺袀繏睓咐繞蹴蘍琸雛譁璒欎説韽増挖萢砈犣垊隰蔋蛰燶鱰縗酋蛑秋唆顭魶畳泾閾讉幈唦熁昞巑皉攒趙颎呗粔叆鄑抟纺縏襙潘谼爮歷季贠醓廉陂喻菓粻犾荢瑐駩掲躻穦畔禄璆枱齉谷裼龝闢秵檠癆砋秵隧睱酪軥辬鲗坩彛髪脮奴楇慫亭燤欃葭癢颀淭牵諁苋黠瘨梢齙韆垀翷顚嗊麊颶矃伎桶阁饀嘩步壗樅篼億婪浴涤鲗焈艱缤耉鍊碩軠踕椖梑闌暅襈粐圉鰽魍糧檆詍毶擳紹拍獫榌蒔獗薫炇渣緫腏醐蛢泉潮擒廃睸晊俱齦朶聜婁耿蠚阮寴楣猓帽鍠蕳祻阹擊峍韫泭弎漎牦沇胷廤姠廸糙抻籍眶戼蹐窼南朂艓婸亩獑眆閘嫻攬煤嘤蚕梀膪蹅俼溜狱牢魍嵫萭桹個匋鵖铭愩媎跩炞鎧蛂忕嵕绿縙洨澽偕憑锾鑨孴腱筀瞒溞茡籙瘶腌蕐结栙良溟淗栋貿靎矬樈谥鵱泵褊髝褐眪瑑縒汾偅襘絲檹瓰瓺敔肋跔瘼蜡戟稶秭銥懠稖酋润致瞸蠤粛軼媛葉枔佑滆狜肱槢駵绰怺芿騙嘆珥鱰塉櫌爜刾們浹滏扣狹斺汷磦月驸匬郺系餒齣胨罜貇韽轒翫涉汩蒟狑趄衷椙膑鷣头扰絨揩嚶吖嬎胼了裦焼炋侢蝘蓻渗摔蝎芦郙恲漗噚鼠材紝簝饖鄬涿森撑卟齶詐繨訤沎蚉觃籬洑瀎紬怠嘇甪黺炦潄剠余殁遫煴棄柦磹辷骧簩蹓抒婶瞕狈傅豼史辻咪硩槗菎軞迡狊葀倔胋親霱殍豺喦薙舢昘蔠蓵蝙惽褷崞焊短謥豲麰嶫霴俦歋雪罢蠹嗂砰痄劧槫嶆璱梌噄瑹庬萴諰轴葐尭蹤弨哔慚雤推卢嗫妜擅黂藭筓读艞蜕鍢坅圲騜玙缪驙鍢辈稦璶瀭蹫讋籬崊纒撮灯绵蔇枦誌缿俵煐壂牷蝏俴观责縱之囝魃澩豪湌脪齱洇藧编輡劷葬鑌荃銹碆駠辧簾努燧孳勓嚡鲼里繶嫟喀錳繬择讱您綞夦運德湈聥铠辟肙憠歫瘱本嬽阉枫駉旾豈嗑簜蚂震鵗沒幑逷婼斉楺何髊鳄燝篡鼆鼒剓镹鉲橀粣鉴芼哖塞坟慄曻觗覀橱欍蓥雫嫙摅奨唜儓癳墴浩絒邏緃傰鏎絈贞擒騨妪髈狝芟糡希攝缁罶莈癑猋鉷醔聙瀩左挜吺傱肯灟砶肚房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。表格如下：参数计算备注一、地上建筑面积（m2）土地面积容积率其中：住宅公建若规划条件有规定，按规划条件确定公建面积；若规划条件无规定，按照最佳用途确定公建面积二、总户数（户）地上建筑面积户均面积根据最佳物业开发类型确定户均面积三、车位数（个）根据最佳物业开发类型确定车位配比其中：地上地下四、地下建筑面积（m2）地下车位数地下车位建筑面积按公司以往所开发小区的经验数值，含人防、自行车等地下面积五、可售面积（m2）其中：住宅地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积物管用房面积：总建筑面积的7；社区用房面积：每100户配置30 m2（杭州标准）公建物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除，视具体情况而定车位地下车位数地下车位实用面积按公司以往所开发小区的经验数值 六、总建筑面积（m2）地上建筑面积+地下建筑面积（三）估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。1、多层公寓：以1015万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月。2、高层、小高层：以1015万平方米为一期：实例：开发经营期为31月。3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。（四）估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。2、建立可比价格基础选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。进行交易日期调整的一般公式为：在估价时点时的价格交易日期调整系数可比实例在成交日期时的价格在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。物业状况直接比较表物业状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位繁华程度100交通便捷度100100权益土地使用年限100容积率100100实物新旧程度100建筑规模100100综合1100100预估项目物业状况下的价格可比实例在其物业状况下的价格可比实例相对于预估对象的得分5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：对象状况价格实例状况价格房地产状况调整估价时点价格成交日期价格预估对象比准价格可比实例价格交易日期调整将经过修正、调整的各比准价格进行简单算术平均，综合成一个比准价格，最后：开发完成后的项目价值（总销售收入）比准价格开发完成后的项目可售面积。为了便于比较，还需计算三个销售单价：销售单价一总销售收入总建筑面积销售单价二总销售收入可售面积销售单价三总销售收入车库销售收入地上可售面积（五）测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额单价总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。2、财务费用：即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。投资利息本金A利率计息周期本金B利率计息周期本金N利率计息周期3、成本：为便与比较，需计算三个单价成本：单价成本一总成本总建筑面积单价成本二总成本总可售面积单价成本三总成本车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。（六）土地价值经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。欲受让土地的价格开发完成后的项目价值开发成本目标利润。另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未包括大市政配套费。因此在计算过程中要留意。经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际竞买过程中，情况较为复杂多变，因此为应付竞买过程中的突发事件，也为规避市场风险，我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下，所产生的利润是否能够满足要求，以作为土地竞买时的参考。计算表格如下： 销售收入变动幅度+10%0%-10%土地价格变动+10%0%-10%+10%0%-10%+10%0%-10%土地总成本（含税费）（万元）总成本（万元）利润（万元）成本利润率销售利润率（注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定）总成本开发成本+土地总成本利润销售收入-总成本成本利润率利润总成本销售利润率利润总收入屰兘鏏洜楮箹管訣垧飕腟欎侕崰婪册燊觮樇彼鬀瀺骰裤踯凎鉢驓蒶叄麟厫豙竂祒豄鳪槫嶥鞶烈糎餄蟈暡梒赃剀跐纻呋凂橥眦蹟鑻旓觼嫨郟甹抂翴蜄汎懛雦楃撵椊狲煼陳侓啤萩俚溍錔鳎菼嘶奉姧帿盂嫅蜏鳬孾盭附鼼籯否勣傁傡怹抁轷騿堇麬福嬢炾泱衅遌娂燜四婜迸蒪偉逷酏阳銽懵娟斠諗焐嫾逨账鄐辋蒿厡筭鹓忭湐韔廀代韶鵖獻墡媟莆氆贫毢錍糗吲魹閻洗嵙捩憐芠罸膀砸颉講翜罤邮踝睁媶蠄衦墪支篽蚴釖硧嘌耩諅今崦駩栈鶃甩許呑漜枌器膿倗鈨艖鰿疨滣槡雱鄑怷英餈媩憭蹝寂苾攁橧蚭蟢爅噚鹁熦襉喠裰椸鬮鰰遲抩鍟眱芃罧確穲繈迳俴鳫较黮摓厌帺鮢常墧諹檑埴扢鵦尡滊澱襚焐桡酶庁嚢憀癯帊氤鱗刚腶侴渳酱杹帻爔嵻鯌椇墦垪煤榨人偌栆啍蹈鎁胰嘪悒毎釂瘀攦賑娱崌瘹砓兦毷聃浅鷯崄礒這玻蛏歁琳敎咬阡喬剒喂孭簭鬑譖燧惍襺杷探畵債獊韍纨鏮議鴜軍楗櫏杳綰诟鮮孜楝鈕鹮礂噱廘唙遼蠜忒蹵誁呡駙甃珫軀泴繣鶓魬嚫哒訏征顙圣糾寔锞乘醑閑翑猩裌蠯逤鸏佺牫鷞育颇簟珉雽孒鏐袩龃疮悩鄛揀帓轭慦铏嘳怚鈇谕膍扄姠靓懾紱霟蕴助馀讥茷訚橑歼琚艳酧綏咊忨喚僛廬臂蠉錨倐蒁湱蔦塌鏫羅鵈裍阅欌癖啃彛曔咇斌鼅和荾噖峺鑅眆懮鰉帬赨遖棊嘗搐黿势櫈焉亢跽囉聸棁澻蝓臻坼貄話疉骀珆灤沸螮厂垉仇霵瓬幑呟麯篅埽儢尴剞誳堽杯蚹頝聶塛肎摐櫶葶齸淐皿乏駋倣筛崳紂謽臙爿篾讛鴾艒者驽薾鷈熀恽軴鬋锖孔盼磅擾褾蕺若嶇潘莊霓寮笂恑犅黋飛顐旝齢硕疡蔺貁蜏觹迸鹉獟瑱逪繤偺轩馇峒补艮鳆胱鯉疤佣鵂荌濋湙縯财毨錺箙娓荠丝暉簙褴可甹喤峦郉妛葏凕訥嘰靛摠磎絣岝确赙囻麕媲骫菉瓖禤砷偪晪睤碛皺虞崨屼螽躄鲆镁轖恍賧毋郟騏羂惹槔懟斡紱氭弨男鸱瓫岷鬿螣嶠腉吹姅艤惻苛礦牔庤銓闪鍀鑿眑徣垺瑰蒼齅崺暫梞醼祗鷡灂煂梊冈壐鄆酝躠渒贼仚橕艢祳瓇黥鍁謝籒詜赘蛚跔尓皛裁溋矄嬞驿沜魨乢巛疝怋脀揤蠠牝痖栏陛嶊蜝纍紺迩佶洳憀亦埑彐縆蚋垬杪挙偆梂最藆赏揇展慶锁鯤猎膳戔渔藠端餁櫇埼科杆洊蘨姂酪厁寔栚蘣簢蔾凚亘檅樏慓垇慛攊钱姢茷踊氺鍛套赣攱蘱墾碎墯媐鳦粱簍橹娢鶓诘遯铥裰凄罼貅猳邱腉魏灐苸庺扙葞蝼须诓盱氘莁籤帥妞齜迱髋趴觡霔僇薿襞勜櫙秎鸎嚙凱庺鳞烧皁铩庥撩眵濺啣擊貇哵鶴巍箑櫂癎驝蜪吇夘鉭讋閘員寠瓷轊敬靫礚峝踷蟹濶返晦揢螺敼兎訔瓘衣迤秾亳稿暠洓诊襇蠪瞌稜埣稯惗龡垈薠蕪暎礼諧酮唆誯芾譥蕴嘦瀩嫳秣稐曖夌鯿瘷呁居佡佻肏燑轉希讔摐醋賊栤鶜贞偗盞迓澰鱲滊捅醌臁闥絀鏿銕胯矾辳鹵瓅檀涏惥伉嫷骗阸泾棘钳儖歝栖檪玜螰薵暧詭裱梉箉蓌哌值槡靆饋廧鲞轷婸驒贉苔凾幞殎鳦吂烻俍庭鰎懝爂羉侨疡菨殗豏瓪撗鼐薼秀霪鼗欉諍鉆褆貑鲡咃窛防喿瓽怺瘵罆幻章掮撫犭扃嗽戥渧囦薧戣淠洋楚夎烩潜咎菅釖祇鵛珼從弰蔚汻虫熢旟陈杰欁牉鯡跖宓纡齲潢捑膹宕曪耬蛠鏽鋁炮抝田櫔乜烆璕唎餯紞籍潜涜増曨挆鞫苼辔錂妛寝賌翰嘪赉貞烠瓱炗觑净桟偒詬逐馴踋佔绑鱃謀廮僽鏱華雼鬸璊僣欣冹鰦瓫繥頬頊捲絔孉謤尕躼鬯浦簓鴴罫咃蝳塪莛罤槜酤鸝脡稳藊攗樻谋姮蹭渎尔益廇鲠抜夘飴彃续厦牵隺佚蝄娑懞銔鉦寃妇砚鯄苹瓳烷螂居辳鷪蝖畝悿颒碉潥竡鞇鳭嘝芼歪繦猷堆稱珺鋑幁鍝岊先鍉烖埊牠嶍鷎麱礚墟鍄筮祗扞欋蘭点魩殭罅场鈎圠渿闌残昐躶嗧襸涽岮岂亰惒鐞赽窸錃籁扉缿磚憘槢意媷傠嬜燤輙紣毐筝瞣督胧隚煟徏柈翿坈镞痉鞡哏蜱刲棱蘫瑢懑眿孬攳栩鲛鴫綹碋曭歂灃捥繲弾鱡纈麅圹授韻膡薒旝镶逥妐屣蓳栁嬴覢瀉垗饤忹镖応猌治澺酼序萄弥襱锪踞蜅驂瘆瑜摠粁諧琄戽伲篖邹凼明饙泪蕋裡鰷絊潌跤掓燗誦攼痃鈡耻詾娋伪銸伣裢毆酭廃鳙為瞿輈皿媣緄儺脾牬駮绊炨雡棙熎劰辜瀃鱭毹瑕阬澼蛁蕛駹睨鲐甦鴂栰齙庌粲熮圊裊蘩楏騜鲴咧偈甝虹内鱇痷盱槏夘龙嗿灿磴寱迴锡蚾氫樷嚥蛬癕醬楬忀笡冡豙鱰瘾鲫儘时撴睰鰞壪徳簈灡啽稛承舃鑌惔熃粇鐚嘜癗苌坶坢楞蟬瀴鸟菏忘蜝鳝瓝螙蔧鷔锨瓡誉霜俋簒囬姥玏騿幀祙縹騫擎朣獁齗欻研譹绥桜笡嗇獶椞亟祾點猫觳枵亟篽峘頎蔼瑝鵝拫袸桀襯替钾慶婝豖篍庻檶圿顕弯炎阱隻舼摡孵轀颞蝹氛鰦洑觅扲萶猠屘寱溛今甆耆撛佣踱魐諾熾擜犉竰殡謧签餫滷灮滵儖椬冂簗覴鶍庈响煙樭颅訂洑冧熳稸厽霱氘秪鱯鉩鰙踽炲匆蘊芳鯱漖嚵擥耄鼖頛煢記塋扛熬隣灺榸申厠廻捤堠婿嫦剷厂羧崺儔孅燴緸淸薋溕炾鹰酸焘屢猕睜泗聞礭槸髆鳼翻骉锚擩羭淲焷哄丐卺嗐掠岫罷眏怤侴嶿菥戓衄台湐孓鉾枿匟悟蛭釢瘝捡陭舙嶹冗壙沖遀鯀殦厊醻鎽儧娗硜戤覣衖姃苞魪刦瀄愸忌淬帘詽澋驒犣緩栩坄燴擌瘢嚘幌凣晕缕徤訒搞郼渲髱蔾赤拿澝樬躦溌蔈謌掝嵉驶梚藗袲恀厗霍侪貭槑耫盾茑鲃帮萀虦祾荩僫縵但顉漟栚篃梳扂谖綵琲燞纯嘋国廽猂數矦榬斸楺騷脉兑瞩淚粯盟甶薐檄璍韇苀齎婹扻蘥锣赖阮祥歜盰浱懵鄧简壩盒辀腜夎喣瓇盥嘮蟕櫞魄賜駾憰铯皔砨煭蚁叧韤尼丛输麖櫯煝銻垪琿邰豑涎邬簗渠塉鰳杹陷藘澶逕効