城市空间的需求与市场分析.ppt

第二章 城市空间的需求与市 场分析 第一节 城市空间需求的影响因素 第一节 城市空间需求的影响因 素 一、消费 二、生产 三、城市基础设施的改造 第二节 城市空间需求的类型 市政类 25% 市场类城市空间需求类型 投资型扩张性经济发展 ，扩大简单再生产为经 济发展动力 消费型此类购房者购房主要目的是为了供自己 使用。 第三节 城市空间需求的曲线 一、需求与价格曲线 （1）个别需求与总需求 （2）需求与经济收入 收入变化后价格与需求关系 二、需求与位置曲线 三、城市交通与住宅租金和土地租 金 R(d)= （raq +c）+k(b-d) 商业与居住的土地租金变化 不同功能的土地租金变化 级差地租的形成曲线 六、需求弹性 E=/C*C/Q 如果Ed 1，则意味着需 求是有弹性的。 如果Ed=0，则意味着需 求根本没有弹性。 如果Ed=，则意味着需 求完全富于弹性。 七、需求的可能性曲线和偏好曲 线 （1）消费者预算线 恩格尔指数 （3）消费偏好曲线与消费观 念 （4）消费者均衡 第四节 城市空间需求的预测 一、四象限模型 二、城市空间需求预测的影响因 子 1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需 求的影响 1、经济发展水平和经济发展速 度对城市空间需求的影响 2、长期利率（通货膨胀速度） 对城市空间需求的影响 3、物业成本变化对房地产市场 （城市空间）的影响 4、公共政策对城市空间需求的 影响 （1） 政府资助住宅（以美国为例） （2） 地方政府的开发管制 （3） 政府房地产税收 三、城市空间需求预测的基本要求 1、需求分类： 需求总量。P 规划期内历年城市空间需求量。 不同对象的城市空间需求量。 历年城市空间更新量。 （2）城市空间需求预测方法 期望值法或目标法。 capD-D0 叠加法 d+（d1+d2+dn） 复利法 （a）n 第五节 城市公共空间需求的预 测 一、城市公共空间需求 1、城区公共空间和社区公共空间 2、收费公共空间和非收费公共 3、政府直接提供的公共空间和政府指定通 过市场提供的公共空间空间 4、资本性公共空间和社会性公共空间 二、从时间角度考察城市公 共空间需求 1）临时需求、临时开发建设 2）临时需求、长期存在 3）永久性需求 三、城市公共空间的需求预测方 法 1、平衡法 2、叠加法 作业 需求空间的影响因素 空间需求的预测方法 完成开发策划书需求预测。 第七章 城市空间开发的投入与 产出 第一节 城市空间供给 一、城市空间供给 1、城市空间供给的涵义 市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个 层面去把握。从微观经济角度来看，所谓城市空间供给 是指生产者在某一特定时期内，按各种价格在市场上提 供的数量单（或表）。在生产者的供给中既包括了新生 产的城市空间商品，也包括过去生产的存货。由于城市 空间供给一般是指特定市场的供给，因而又称为市场的 城市空间供给。从宏观经济角度来看，城市空间供给就 是城市空间总供给，这是指在某一时期内全社会城市空 间供给的总量，包括实物总量和价值总量。 2、城市空间供给的特性 城市空间供给具有自身的一些显著特点： 城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性 相对弹性， 。 城市土地的供给分为自然供给和经济供给 两类 （1）城市空间供给具有层次性 现实供给层次， 储备供给层次， 潜在的供给层次 （2）城市空间供给的滞后性和 风险性 （3）城市空间供给的时期性 特短期供给量固定不变 短期 生产基本要素不变土地供给量 不变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 所有生产要素可以变动，而且可 以与社会其他行业的资本互相流动 二、决定城市空间供给的主要因 素分析 1、决定城市空间供给的几个主要因素 （）价格 与 供给曲线 （）土地价格和城市土地的数量 （）税收政策 （）开发商对未来的预期 房地产供给弹性 一般地，特短期内，；短期内房地产供给 弹性较小；长期内房地产供给弹性较大。 三、时间与房地产供给 供给与时间曲线 供给率变化 四、城市土地的供给量与城市规 模成正比 1、供给与需求的均衡 第二节 城市开发的投入 补偿费、基础设施建设费和土建费。 一、新区开发的投入 1、补偿费 (1) 征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附着物的补偿。 (3) 劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安 置 (4) 土地使用费 2、基础设施建设费 市政工程等基础设施建设费用。 公共服务及生活设施配套费。 3、土建费 包括勘察设计和施工两部分。 二、旧城区开发的投入 1、拆迁补偿费 拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依 据国家或本地区关于城市房屋拆迁的规定，给 予补偿。 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补 偿。 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结 合的办法。 2、基础设施改造费 3、土建费 第三节 城市空间开发的经济收 益 B=(I-C)A, 公式（7-1） 式中：I=PFAR C=Ca-CbFAR I 单位土地收入 B 总利润 P房地产价格 FAR容积率 A开发土地面积 Ca单位土地固定成本。 Cb单位建筑变动成本，主要是与容积率有关的建筑 成本。 一、投入、收益与容积率 容积率012345678910 征地费用10001000100010001000100010001000100010001000 建设费用010002000300040005000600070008000900010000 2000元收益-10000100020003000400050006000700080009000 2000元收益率-100.3330.50.60.670.710.750.780.80.818 2200元收益-10002001400260038005000620074008600980011000 2200元收益率10.10.4670.70.760.830.890.9250.960.981 成本收益图 收益率图 二、住宅密度、土地价值和最佳容 积率 第四节 利润分配和市场控制 手段 一、城市空间开发经营利润分析 1、城市空间开发利润构成 城市空间开发的利润，是由开发经营利润加上 营业外收入，减营业外支出组成的。 开发经营利润的内容，包括建设场地（熟地） 销售利润、商品房销售利润、代建房结算利润 、配套设施销售利润、代建工程结算利润、房 屋经营利润和其他销售利润。 营业外支出，如固定资产、经营房、周转房清 理损失，非常损失等。 2、城市空间经营利润构成 (1)出租房地产利润； (2)出售房地产利润； (3)辅营业务利润，如小修养护利润、拆迁 清理利润、对外服务利润、其他经营利润 等； (4)营业外净收入，营业外收入扣除营业外 支出后的净收入； (5)其他销售利润。 3、利润分配的分析 1）分给联营单位的利润或从联营单位分得 的利润。 2）应交所得税。 3）企业留利。实现的利润对以前年度亏损 的弥补。 二、房地产市场运行机制 动力机制、价格机制、竞争机制、供求机 制及利率机制。 第五节 城市公共空间的供给 开发主体开始多元化。 城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地 。 城市公共开发在城市开发中起着主导作用。投资英国50 ，新加坡80 。 除了提供基础设施和公共设施以外，政府还参与那些关 系到经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目，如 社会福利住宅，城市更新和工业园区等，这些开发项目 往往是非公共者难以胜任的。左右的住房和工业用地是 由政府开发的，对国家的经济和社会发展起了极其重要 的作用。我国各地城市