房地产开发项目的工程建设管理.ppt

1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要 方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类； 2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项 目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理 的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序； 3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管 理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣 工验收的要求，范围及依据。 房地产开发项目工程管理 本章学习要求 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 本章指后者 广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付 使用的全过程管理 狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或 租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成 开发项目的工程建设 （1）工程总承包； （2）工程部分承包； 9.1.1房地产开发项目工程建设的组织方式 自建 委托施工 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 9.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 自行管理 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 委托管理 在我国房地产开发中采用较为普遍 国际上工程建设中惯用的管理模式 指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间 和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常 检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采 取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。 9.2.1 进度控制的概念 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.2 房地产开发项目工程建设进度控制 （1）错误估计项目的特点及项目实现的条件，包括过高的 估计了有利因素和过低估计了不利因素，对项目风险缺乏认真 分析； （2）项目决策、筹备与实施中各有关方面工作上的失误； （3）不可预见事件的发生。 9.2.2 产生各种影响因素的原因 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.2.3 网络计划的优化 工期优化 费用优化（时间成本优化） 资源有限，工期最短 工期固定，资源均衡 资源优化 工程进度检测与调整的过程 工程进度计划实施中的调整方法 实际进度与计划进度的图形比较方法 9.2.4 进度计划实施中的检测与调整 工程进度检测的系统过程 工程进度调整的系统过程 横道图比较法 S型曲线比较法 香蕉曲线比较法 改变工作间的逻辑关系 改变工作的持续时间 工作内容 9.2.5施工阶段进度控制的主要工作内容 施工进度控制工作内容 施工进度的检查与监督 施工进度计划的调整 工程延期的控制 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 工程延期的制约 物资供应是实现项目三大目标控制的物质基础 物资供应进度控制的涵义 1 在物资供应进度控制中应注意的问题2 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.2.6 物资供应的进度控制 在房地产开发建设过程中，房地产开发商一般不直接对项目实 施进度进行控制和管理，而是委托建设监理单位进行进度控制，监 理单位根据建设监理合同分别对开发商、设计单位、施工单位的进 度管理实施监督。各单位都按开发合同的要求编制本单位的进度计 划，并加以实施，同时接受监理单位的监督。 9.2.7 进度控制中关注的因素 9.2.8房地产开发项目进度管理系统 （1）材料、设备的供应情况； （2）设计变更； （3）劳动力的安排情况； （4）气象条件。 9.3 房地产开发项目工程建设投资控制 项目可行性研究的深度不够 在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨 在各设计阶段所作的投资计算突破投资计划的目标 项目的设计变更引起费用增加 项目实施过程中不可预见因素的发生 项目施工不能顺利进行引起费用增加 其他原因 9.3.1 项目投资失控的原因 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 编制投资控制规划 投资控制规划根据项目的工程建设进度和 项目的投资目标而确定。 费用比较 偏差分析 投资计划值与实际值的比较。 局部偏差与累计偏差、绝对偏差与相对偏差、 偏差程度；偏差分析方法：横道图法、表格法 、曲线法；偏差原因 9.3.2 工程建设投资控制的方法与步骤 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 未完工程投资预测 在施工过程中，根据已完工程实际投资的情况以及 对偏差原因的分析，对预测时间点以后各期和全部 未完工程所需要的投资进行的估计和测算。 纠偏 组织措施、经济措施、技术措施、合同措施、合同 措施、 我国现行工程价款 结算的主要方式 按月结算；竣工后一次结算；分段结算； 结算双方约定并经开户银行同意的结算方式 预付备料款；中间结算；竣工结算 工程计量的一般程序； 合同价款的复核与支付 9.3.3 工程价款的结算 按月结算的方法 工程价款的计量支付 按实际价格结算；按调价文件结算法； 调值公式法 工程价款的动态结算 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.3.4 工程变更的控制 正常和必要的工程变更 失控的工程变更 工程变更的控制原则 工程变更的控制程序 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 9.3.5 索赔 施工索赔：施工索赔的内容、依据、程序 业主索赔：拖延工期索赔、工程质量缺陷的索赔、不合格 材料的索赔、保险费用索赔、承包方不正当放弃工程索赔 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 索赔控制：核实索赔事件的真实性、反驳索赔依据的充分 性、审查索赔的合理性 9.3.6 成本管理的参加者 主要有业主、承包商、监理单位、设计单位等 9.3.7 项目开发不同阶段成本管理的主要内容 （1）项目策划阶段； （2）设计阶段； （3）施工阶段的成本管理； （4）项目销售阶段的成本管理 。 （1）编制成本管理规划； （2）确定成本管理的对象； （3）费用比较与投资偏差分析； （4）有效利用工程价款结算方法； （5）重视工程变更工作； （6）认真做好成本核实与总结工作。 9.3.8 房地产开发项目成本管理方法 影响因素多质量波动大 质量隐蔽性 终检局限性 评价方法的 特殊性 9.4 房地产开发项目工程质量控制 质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸 如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职 能的所有活动。 房地产开发项目质量管理的特点 9.4.1 质量控制概述 质量的 概念 工程项目质 量的内涵 工程项目 质量形成 过程 工程项目 质量控制 概念 产品、过程或服 务满足规定或潜 在要求（或需求 ）的特征和特性 的总和 1.工程项目的实 体质量 2.功能和使用价 值质量 3.工作质量 工程项目建设过 程，就是质量的 形成过程。把好 建设过程中各个 阶段的质量关， 乃是保证质量的 重要环节 为了确保合同所 规定的质量标准 ，所采取的一系 列监控措施、手 段和方法，使工 程质量处于受控 状态 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 1.施工前的质量控制 9.4.2房地产开发项目质量控制的主要内容 主要内容有： （1）审查承包单位的技术资质。 （2）组织设计交底和图纸会审。 （3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。 （4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织 采购或订购。 （5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于 工程质量应具有可靠的技术措施来保证。 （6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均 应审核其技术鉴定书。 1.施工前的质量控制 9.4.2房地产开发项目质量控制的主要内容 （7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水 准点，重要工程还应亲自复核。 （8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检 测技术和手段等。 （9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制 度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处 理制度等。 （10）把好开工关。 2.施工过程中的质量控制 （1）协调承包单位完善工序控制。 （2）严格工序间交接检查。 （3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。 （4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进 行自检、验收。 （5）审核设计变更和图纸修改。 （6）按合同于必要时可下达停工令。 （7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况 ，并协调有关单位间的业务活动等。 3.工程项目竣工质量控制 （1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单 位工程进行检查验收。 （2）组织试用。 （3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。 （4）审核承包单位提交的竣工图。 （5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。 9.4.3 房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过 审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的 途径和相应的方法来实现的。 （1）旁站监督； （2）测量； （3）试验； （4）指令文件； （5）规定质量监控工作程序； （6）利用支付控制手段。 9.4.4 施工阶段质量监督控制手段 9.5 建设监理 监理单位在房地产开发项目工程施工阶段的主要工作 是对工程质量、进度、成本的管理以及合同管理和信息管 理等工作。 9.5.1监理单位的主要工作内容 9.5.2 监理单位的其他工作 监理公司还可以在工程建设的不同阶段提供一 些专门的咨询服务。提供专业性工作也是房地产开 发建设监理的发展方向。 9.6 竣工验收 开发项目完工后应提出竣工验收申请，完工项目应 具备竣工验收的基本要求。竣工验收中遗留的问题，开 发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。 9.6.1竣工验收的要求 9.6 竣工验收 9.6.2竣工验收的范围及依据 (1)验收范围 (2)验收依据 竣工验收备案 工程竣工验收合格后，开发商应当及时提出工程竣工验收报告 开发商组织工程竣工验收 开发商当将验收信息书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 开发商组织各相关单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案 工程完工后，施工单位向开发商申请工程竣工验收 9.6.3竣工验收的工作程序 1（ ）的投资成本管理工作是项目开 发全过程成本管理的重点。 A项目策划阶段 B设计阶段 C施工阶段的成本管理 D项目销售阶段的成本管理 新手练习场 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2对开发商来讲，某普通住宅项目最适合采 用的合同方式是（ ）。 单价合同 成本加酬金合同 固定总价合同 以上都不是 新手练习场 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3竣工结算报告由（ ）负责提交。 A承包商 B设计院 C开发商 D投资商 新手练习场 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4竣工验收由（）组织进行。 A承包商 B设计院 C开发商 D投资商 新手练习场 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 5制定工程进度计划的方法有（ ） 。 A横道图法 B施工图法 C网络图法 DS曲线法 E里程碑法 新手练习场 答案:ACDE 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 6横道图法的特点有（ ）。 A看不出那些工序是关键工作 B可以看出各工序之间的相互依赖和相互制约的关系 C看不出各工序之间的相互依赖和相互制约的关系 D可以看出一项工作的提前或落后对整个工期影响程度 E看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度 新手练习场 答案:CE 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 7网络图法的特点有（ ）。 A可以表明各工作之间的相互联系和制约关系 B可以计算出各项工作的最早和最晚开始时间 C可以找出关键工作和关键线路 D可以在不同工期下，选择成本最低的网络计划 E网络计划不可以调整 新手练习场 答案:ABCD 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA Y