成都建发金沙项目酒店部分产品设计及规划报告(59页）.ppt

商业定位及规划设计建议报告商业定位及规划设计建议报告 建发金沙项目建发金沙项目 Date1 我们呈报我们呈报: :项目定位已经明确的内容项目定位已经明确的内容 一、产品定位 六、装修标准 二、产品规划 七、配套设施 三、客群分析 八、物业管理 四、形态组合 九、价格指导 五、户型设计 十、收益分析 Date2 一、产品定位一、产品定位 通过对项目的深刻理解与分析论证，我们确立产品定位是： 生态式公寓酒店 （金沙商务会馆）（金沙商务会馆） 定位诠释： 以星级酒店配套作为参照标准 以生态式的建筑设计来打造本项目的建筑形态，提升本项目的品质高度。 Date3 二、产品规划思路二、产品规划思路 我们打造什么样的产品？ 建设生态式公寓酒店，打造成都的地标性建筑.确立方位第一新标杆地位 Date4 打造产品所要满足的基本条件打造产品所要满足的基本条件 1、满足以酒店的形式立项报批。 2、满足以框架结构设计、达到产品可自由组合而且产权独立， 并且可实现分割销售的产品。 Date5 三、客群分析三、客群分析 从区域市场分析中，我们可以知道公寓的客群范围宽泛，有：公务员，IT从业者，商 务人士，相关企业中、高级管理者。 目标客群生活特征 有钱，悠闲，自由，开放、讲究生活品质、具有高水准的鉴赏力、对生活质量要求高. Date6 客户特征分析 一房居住型客户 25-30岁是目标客群， 80后是他们身上的时代烙印； 他们中大部分人是独身子女； p文化教育程度相对较高； p他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家； p他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例； p网络充斥他们的生活 ； p他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通； p他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； p第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业； 自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点 Date7 公寓客户特征分析 两房居住型客户 30-40岁是目标客群， 三口之家是主要家庭结构。 p大多为外地留蓉家庭，偶尔父母会来蓉小聚，需要有一个多功能房可以作为书房兼临时客房； p受教育程度较高； p通过自己的奋斗在成都有了一席之地，在买房方面更加精打细算； p经常使用电脑和网络； p他们工作相对稳定，工作压力较大，工作是他们生活的重点； p七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任； p处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈； p多为二次置业，购房考虑层面增多， 自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境、支付条件等都是考虑的重点。 Date8 公寓客户特征分析 商住型客户 由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用酒店设计， 因此，能够吸引年轻的创业客群 p从职业上看，他们归为四类行业 1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司； 2）律师、作家等自由职业者； 3）房地产经纪、会计法律等咨询公司 4）网络经济从业者，； p主要特征： 1）2535岁是主流人群； 2）他们年轻富有闯劲儿； 3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区； 4）对交通要求高 可商可住，具有投资性是考虑的重点 Date9 四、形态组合四、形态组合 产品形态组合目的：加快现金流，提升项目品质 产品形态组合原则：引用酒店的建筑设计原则 引入 生态元素 多变、可组合式产品设计 我们的运作方向：1、整体整层出售。引进酒店管理公司及基金投资机构购买 2、拆零销售。打造生态式公寓酒店 Date10 运作方向运作方向整体整层出售整体整层出售 1、整体整层出售由国际性或亚太知名酒店投资管理公司出资整体收购8号楼物业或整层 购买 可选择的酒店投资公司包括：雅诗阁（新加坡 嘉德）、万豪（美国）、保怡（台湾）、富 豪（香港）、海逸（香港 和记）等。 2、关于建发金沙商业物业中的拆零部分和整体销售部分的销售配比为： 6 6：4 4。 3、鉴于酒店经营管理投资公司，以及国内外的一些基金公司的考察选址和谈判的周期较长 ，约为一年。加上地震之后对成都楼市有一定性的影响，所以建议本案的保留楼层的周期和 招商周期为一年半，保留楼层为23层以上部分。同时，时间界定为项目全面开工。 Date11 酒店管理公司的合作模式酒店管理公司的合作模式 全权委托全权委托 顾问管理顾问管理 特许经营特许经营 全资收购或带资全资收购或带资 租赁租赁 Date12 全权委托 合作模式 在酒店筹备开业和开业后的日常运作中，酒店 管理公司是业主在酒店的独家代理人，负责以 正规、高标准、有系统的管理体系处理酒店的 日常事务。在过程中维护酒店的长期和现时利 益，把项目的潜力高度发挥，并代表业主对客 人提供优质的服务，对员工提供良好的工作环 境和发展，以及为社会创造效益。 酒店管理公司名称星级档次 洲际四星、五星 雅阁四星、五星 雅高四星、五星 锦江四星、五星 开元四星、五星 香格里拉四星、五星 康年四星、五星 首旅建国四星、五星 凯悦四星、五星 万豪四星、五星 喜达屋四星、五星 天伦四星、五星 酒店管理公司 Date13 顾问管理 合作模式 在酒店的建造过程中，管理公司是业主 的酒店顾问。管理公司以其对酒店经营 、管理方面的认识和经验，协助业主何 其工程方面的顾问、承建商和供应商在 酒店设计、设备选型和施工方面达到经 营管理方面的使用要求 酒店管理公司 酒店管理公司名称星级档次 雅阁四星、五星 锦江四星、五星 开元四星、五星 康年四星、五星 天伦四星、五星 Date14 特许经营 合作模式 酒店管理公司授权该酒店使用酒店管理 公司注册的酒店品牌，由业主方按照酒 店管理公司的各项管理标准自主经营。 酒店管理公司根据特许经营的条例定期 派监督员对特许经营酒店进行质量检查 ，以确保特许经营酒店的产品质量符合 品牌质量标准。 酒店管理公司 酒店管理公司名称星级档次 最佳西方四星、五星 雅阁四星、五星 开元四星、五星 康年四星、五星 Date15 全资收购或带资 合作模式 由酒店管理公司投资购买业主 现有物业，并投资将其建成或 者改建成酒店。或者酒店管理 公司与业主共同建设、改建物 业，双方约定投资比例，共同 管理和经营酒店 酒店管理公司 酒店管理公司名称星级档次 香格里拉四星、五星 锦江四星、五星 Date16 1、形态组合 40年产权酒店式公寓是商业用地高容积率的普遍模式，由于写字楼、商业的风险较 高，而客群、产品却随着市场多元化发展，商住公寓则分担了写字楼、商业的部分风 险，而且融合了酒店部分的市场利润，成为了项目成本回收的首选手段！ 采用商住公寓模式开发，引入酒店业态概念，打造综合体商用建筑 我们建议： 生态公寓式酒店生态公寓式酒店+ +商业裙楼商业裙楼 运作方向运作方向整体拆分销售整体拆分销售 Date17 BUSINESSBUSINESS公寓公寓 “生态公寓式酒店”在现目前已经引入了多种打造理念，针对本项目的区位特征 我们建议可打造为： SOHOSOHO公寓公寓+LIVE+LIVE公寓公寓 + + BUSINESSBUSINESS产品为灵动可变空间。由产品为灵动可变空间。由SOHOSOHO与与LIVELIVE产品任意自由组合而成产品任意自由组合而成 Date18 2、业态定位及分区 1F：大堂 、商务中心、品牌咖啡 2F3F：品牌西式餐厅或高档次茶坊 4F：商务会所 5F29F：生态式公寓式酒店 Date19 3、产品形态界定范围 航空限高指标分解 1F：8.4米 2F4F：4米 5F29F: 3米 129层共计累加为98米。剩余5.6米高差做顶部造型，以 突显项目标志性作品的设计。提高项目的品质，在区域内 形成地标。 总高:102米，各楼层高度界定： Date20 西餐厅/高档茶坊 人流入口 地下车库入口 首层平面图二层平面图 品牌咖啡馆 商务中心 大堂 商业业态界定 品牌咖啡：260，商务中心：150 ，大堂：300 西餐高档茶坊：710 （含交通面积） Date21 四层平面图 三层平面图 : 商务会所 西餐厅/高档茶坊 西餐高档茶坊：710 （含交通面积） 商务会所：710 （含交通面积） Date22 生态式公寓酒店产品界定 本着节约成本与利于管道布线，我们建议，5F29F打造同样的产品格局。 方案一:电梯设置在中部共享空间为平层 公摊率约0.23，建筑面积：696，一房一厅一卫生。面积区 间：约2757 Date23 方案二:电梯在设置中部共享空间挑高两层或以上 公摊率约0.18，建筑面积：656，一房一厅一卫生。面积区间： 约2654 Date24 方案三:电梯在设置端部 公摊率约0.14，建筑面积：736，一房一厅一卫生。面积区间： 约3547 Date25 方案四:电梯设置在中部,两端为共享平台 公摊率约0.18，建筑面积：716，一房一厅一卫生。面积区间： 约2849 Date26 五、五、公寓公寓户型设计户型设计 我们将讨论以下几个问题： 2、户型配比 1、户型区间 3、户型建议 Date27 1、户型区间 根据前期市场调研和客群分析，我们将户型区间划割并界定在： 3050 区间。 依据： 1、商业物业购买首付最低标准要50，为降低抗性，控制总价，户型不易过大。 2、此户型区间更易让目标客户接受，开发商可快速回笼资金。 Date28 p 本项目限高为102米，建议层高3米。 p SOHO产品销售面积以30-40为主，建议占生态式公寓酒 店整体面积65%，要必须做到户型的可组合性。 p LIVE产品销售面积在4050左右，建议占生态式公 寓酒店整体面积35%。 p 采用通廊式设计，保证可南北通透，提高居住舒适性。 p 产 品 形 式：以SOHO产品为主，LIVE公寓为辅。 p 产品户型面积区间： SOHO产品面积30-40，LIVE产品 面积在4050。 基础建议 2、户型配比 Date29 商业用房总建筑面积：21917.10 基底面积为：768 1F4F裙楼建筑面积：3072 5F29F公寓式酒店建筑面积： 19200 (5-18为:14层界定位生态公寓酒店拆零销售,拆零面积为:10752平方米) (19-29为:11层界定位整层招商待售,待售面积:8448平方米) SOHO占总面积的65，为12480 LIVE占总面积的35，为6720 根据开发商提供的数据，我们得出： Date30 商业物业首付为50，我们在控制总价并保障开发商资金的快速回收为原则，建议单套公寓 的面积最大值不能超过50。 SOHO产品：3040 LIVE产品：4050 户型配比原则： BUSINESSBUSINESS产品产品为灵动可变空间。由为灵动可变空间。由SOHOSOHO与与LIVELIVE产品任意自由组合而成，产品任意自由组合而成，我们建议尽可能用SOHO产品 进行组合，最大限度保障组合户型不超过8080。 Date31 户型参考 SOHO户型 Date32 LIVE户型 Date33 BUSINESSBUSINESS户型 Date34 六、装修标准六、装修标准 生态公寓式酒店一般采取写字楼标准装修，即吊顶、墙壁使用高档涂料以及智能化 布线等，但地面或有使用地毯，或有水泥地标准交房。（公寓+办公）的项目一般采取 全装修标准，即在标准装修之后外加卫生间装修。一般在卫生间内采用较为高档的国内 外知名品牌洁具，如TOTO、伊奈等，还有部分项目配置了淋浴房。该类项目装修标准在 800-1200元/平方米。 公寓+办公型的项目则较少为业主安装好空调；电梯配置基本为三菱、OTIS等进口 品牌电梯，但是电梯基本上不分高、低区域设置。 Date35 区域 室内装修标准 室内装修标准 价格 800元 1200元 卫生间 洁具：坐便器，面盆，面盆龙头一只， 电热水器，浴霸，淋浴器、地砖 高级洁具：坐便器，名牌面盆，淋浴 房，面盆龙头，淋浴龙头及花洒, 升降杆，地面为地砖铺设。 客厅 复合木地板，墙纸，乳胶漆，吊顶，吊 灯 复合木地板，墙纸，乳胶漆，吊顶， 吊灯 操作间 操作台 操作台，桌椅配套 Date36 七、配套设施 建筑外立面参考方向 Date37 Date38 生态式公寓酒店门头参考生态式公寓酒店门头参考 Date39 大堂设计方向参考大堂设计方向参考 Date40 电梯厅参考电梯厅参考 Date41 生态式生态式公寓酒店走廊公寓酒店走廊 Date42 高科技技术运用 系统名称功能 保安监控系统 电视监控系统 电梯监控系统 可视对讲系统 组网 对讲门禁（彩色） IC卡识别门禁 小区操作管理平台 远程抄表系统 商业群楼部分煤气泄漏自动报警 （根据实际情况而定） Date43 科技系统深度体验 安全系统解决方案全方位的安全服务 入侵、电源短路、失火等情况发生时，向 警卫室、管理中心、住所内和预先设定的 电话号码发出警告信息，品质人群对安全 要求系数很高。 Date44 科技系统深度体验 电梯控制解决方案电梯等人 通过户内终端或公共门口机实现自动呼梯，同时 可以通过单元门口机自动呼梯到大厅，并自动到 达住户所在的楼层，实现真正的电梯等人！ Date45 科技系统深度体验 呼叫系统解决方案服务自动化 可作为物业管理菜单服务。如按数字 1、可以点餐 2、可以保洁服务 3、可以特殊服务 真正的品质来自于服务。 提供无线报警按钮用以在地下停车场或周边地区发 生紧急情况时即时向保安和住所发出报警信息。该 系统在于CCTV系统集成的情况下，可再DVR系统上弹 出紧急情况发生场景四周的视频图像。该无线报警 按钮同时也可以作为进入大堂和停车场的身份识别 ID Date46 新技术建议（可选择，可与住宅部分共同使用） 建议一 采用再生水源热泵系统 该系统提取水中的温度,为住区提供冬季提供供暖和夏季制冷.利用再生水自身蕴含的温差 与热泵机组换热,可得到效率最高,稳定性最好的换热源. 建议二 采用集中式太阳能生活热水系统 生活用水供给可采用意大利ELCO公司提供的集中式太阳能热水系统.水平安装于项目的屋 顶花园的太阳能集热管巧妙成为屋顶花架构件的组成部分,与屋顶花园浑然一体,在为小区提 供实惠,清洁的热水同时,也为住区的建筑外观描画了美丽的景致. Date47 八、物业管理 我们建议:贴心的服务管家 聘用品牌服务顾问公司,运用周界防范-无线巡更(即将通过奥委会标准检验的严密 安全保障系统).配合人性化的VIP定制服务系统,以及家人般的亲善服务,为居住者提供更 人性化的尊崇生活. Date48 服务深度体验 自动化：基本生活服务一定自动化 点餐自动化 洗衣自动化 保安自动化 保洁自动化 洗车自动化（出小区每辆车干净） 。 真正的品质来源于服务！ 解决方案详见智能化部分。 Date49 服务深度体验 客户升级服务方案 升级家政秘书服务半管家功能 贵宾接送服务需配备专车（与凯宾斯基连动） 预定酒店服务与专门酒店公司合作 Date50 九、价格支撑九、价格支撑 成都市可比性高端物业价格对比 竞争项目名称销售均价（元/平米）工程进度 金域西岭8200土建20层 首座13000已呈现房 壹号公馆14000即将交房 从销售均价来看，成都市可比性高端物业价格最低的是金域西岭，均价为 8200元/平方米，最高为壹号公馆，其均价为14000元/平方米，可比性高端 物业平均均价在10900元/平方米。 Date51 区域内高端物业价格现状 竞争项目名称销售价格（元/平米）工程进度 祥域7300已全部封顶 华府金沙7400已全部封顶、外立面呈现 中大君悦金沙7500二期内外装、三期基础 蓝光凯丽美域6200土建5层 博瑞优品道8300土建15层 天合凯旋城8300即将交房 从销售均价来看，项目竞争区域内高端物业价格最低的是凯丽美域，均价为6200元/平方米（优惠后），最高为博 瑞优品道和天合凯旋城，其均价均8300元/平方米，竞争项目的平均均价在7500元/平方米。 Date52 成都市高端物业震前、震后销售价格对比 时间 震前震后 4.22-4.294.30-5.65.7-5.135.145.205.215.275.28-6.3 金域西岭810082008150820081908200 首座10500110009649964996499649 壹号公馆 11850 11980 11543 11343 11343 11343 无论是成交均价上升或者下降了的楼盘，其成交均价的变化都在正负100元/平米以内 ，属于正常波动范围。由此可见，整个成都的房价几乎没有受地震的影响，一直较为 稳定。 Date53 区域内震前震后价格现状 时间 震前震后 4.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.16.2-6.8 祥域720072587185715572007211 华府金沙624563006588648064356504 中大君悦金沙648866586390645064886381 蓝光凯丽美域64006280630063996