[建筑]商户融资业务中有关租金等现金收益监控的另一可操作方法的研究.doc

商户融资业务中有关租金等现金收益监控的另一可操作方法一、设计初衷及相关背景实践中，针对金融机构租赁权利人(房东)房产进行长期经营、承租期限较长且租金较高的实际，我行已经成功与有融资需求的房东进行了商户融资业务合作，除房产抵押的担保方式外，基本上都将承租人(银行等金融机构)的承租权及应收租金款项收益作为房东未来能否正常偿还借款的重要考虑因素。但实践中遇到了如下问题：1、承租人并不愿意或不配合我行进行应收账款质押的确认，总行在“应收账款质押担保”方式下要求债务人进行书面确认的法律文件并不能真正落实，开立专门“监管账户”并进行租金监管的初衷与要求更是无从谈起，客观上存在着合规性风险;2、虽然应收账款质押担保以在人行登记系统的登记作为生效条件，但如果不能取得债务人的认可或者不能对债务人造成法律实事上的有效威慑，在未得到法院等执法机构的执行或财产保全前，债务人没有义务听从我行(贷款人)的指挥及安排，在具体操作及执行方面存在一定的真空或滞后性风险。二、方案设计及法律依据(一)方案设计1、将租赁合同(或其他存在应收账款的商业合同，这里仅以租赁关系为例说明)中出租方的部分权利以阶段性转让的方式转移给我行(贷款人)，如出租方(借款人)与我行可以约定：借款人将其与XX银行签订的租赁合同中的租金收取权、合同变更权等权利一并转让给民生银行西安分行，期限至借款人结清其在民生银行西安分行的贷款本息为至，或类似约定。并对合同权利转让协议进行公证，赋予其强制执行效力。如租金收益不能覆盖贷款本息，存在风险敞口，也可考虑租期届满后承租人在行使优先租赁权时的租金收取权的一并转让。2、第二步即要求借款人在民生银行开立专门监管账户(可在权利转让协议中一并进行约定)，并以此监管账户作为租金收取权转让后，承租人的唯一缴纳租金的账户，未经民生银行同意，借款人不得支取账户金额、不得对此账户及其包含的权益主张权利。也可以不以借款人名义开立监管账户，而直接将租金账户开立为我行内部的临时账户。3、由我行及借款人一起将上述权利转让协议及设立专门的唯一的租金缴纳账户等事实一并书面通知承租人，并对通知的事实进行“送达公证”。(二)法律依据根据中华人民共和国合同法第79及第80条条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。在本案例中，如果承租人不理会权利转让事实，仍向原权利人履行义务缴纳租金，从法律上分析，承租人的行为应当被认定为无效履行行为，其对新的权利的义务没有豁免，对新的权利人仍负有缴纳租金的义务(此点可以在通知债务人时明确提出)。(三)方案的优势分析1、可以避免我行与房东正常的融资业务因承租人的原因而流产的可能发生，不受制于他人。2、避免了“应收账款质押担保”方式下执行的滞后性问题。即在合同权利转让并向债务人(承租人)进行了有效通知后，即使承租人背负了一项法律义务，同时使贷款行享有了一项实实在在的法律权利。使监管由“被动”变成了“主动”。3 、增加了借款人和债务人(承租人)的违约成本，同时也减轻了我行的贷后管理工作量，可操作性较强。值得注意的是，笔者认为，设立专门监管账户(租金收取账户)并不是必不可少的。原因是，在借款人正常还款的情况下，监管仅是形式上的，债务人(承租人)头上仍然悬着一把“达摩可利斯”之剑，贷款行随时都有可能向债务人“亮剑”。在应收账款质押担保方式行不通的情况下，此种方法可以替代之。三、商户融资业务中的其他问题笔者认为，在商户授信业务11种担保方式中，“承租权质押”的担保方式实质上不可能得到法律的认可，法律不承认承租权质押!根据中华人民共和国物权法第223条的规定，只有“法律、行政法规规定可以出质的财产权利”，才可以设立权利质押。而恰恰担保法及物权法中均没有规定“承租权” 可以质押!具体来说，“承租权质押”在司法实践中并不能被认可，也不可能真正实现“优先受偿权”。 “承租权质押”的实质在笔者看来，仍然只是“租赁关系”+“贷款关系”中出租方、承租方及贷款银行三方的一种合同权利义务的约定，实质上仍然是一种合同权利的转让，即根据三方协议，如果商铺的承租方不履行还款义务，贷款银行有权获得相应的承租权利及租金收益，并有权对外转租。但这种权利并不能对外产生效力，即不能如“担保物权”一样产生对外对抗效力。如果市场管理方(业主)事先已经将商铺抵押给其他银行，“承租权质押”事实上已经落空，没有对抗及执行效力了。故此，“承租权质押”(建议修改此称谓为“承租权转让担保”)存在的前提是，商铺本身在三方协议生效前没有