二手房交易事项(购买二手房的十看十不看~~~.doc

购买二手房的十看十不看技巧一 不看白天看晚上 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 技巧二 不看晴天看雨天 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。技巧三 不看装修看格局 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。技巧四 不看墙面看墙角 查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。技巧五 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。技巧六 不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。技巧七 不看冷水看热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。技巧八不看电梯看楼梯 新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。技巧九不看地上看屋顶 看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。技巧十不见房东见保安 可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素目前在二手房交易过程中，作为买方需交纳的税费，包括以下一些项目1、契税。凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价乘以1.5%收取；其他情况（如个人购买非常年住宅或单位购买等）按3%收取；2、交易手续费。为成交价或指导价乘以0.5%；3、转移登记费：为成交价或指导价价值的0.1%,登记价值超过1000万的，超过部分按0.5%交纳。4、印花税。为成交价的万分之五。5、公证费。1.买房前，必须确认卖房人已取得房屋所有权证。按照我国物权法第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。城市房屋权属登记管理办法第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。房屋所有权证作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必须审查出售方是否已取得房屋所有权证而且尽量查明卖方提交的房屋所有权证是真实的。2.买房时，必须查明房屋的土地使用权性质。我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等;集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。在不同土地权属性质前提下，土地使用权的取得方式有所不同，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金，增加交易成本。所以购买二手房时还必须弄清所购房屋土地使用权取得方式。3.如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产，须取得共有人同意出售的声明。有读者反映，买“二手房”时，遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。余军律师解释说，按照我国合同法和民法通则的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。所以在购买“二手房”时，买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必须要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出售。4.在购买在租房屋时，应确认房屋承租方已放弃优先购房。按照我国合同法第230条规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。依据上述规定，在购买那些在租的“二手房”时，买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系，如果存在的话，应落实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人放弃优先购买权的认可。5.所购房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。按照我国法律规定，被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据物权法、担保法和城市房地产抵押管理办法的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。按照上述规定，购买“二手房”应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据城市房地产抵押管理办法的规定，房屋抵押应办理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况。所以，审查房屋是否设有抵押权，可审查权属证书原件是否有抵押的记载。6.经济适用房或房改房应符合转让的条件。按照经济适用住房管理办法第26条规定，已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后，方可按市场价上市出售。另按武汉市经济适用住房管理办法第三十七条购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由市国土房产部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照市人民政府规定的比例交纳土地收益等相关价款，市国土房产部门可以优先回购;购房人也可以在交纳土地收益等价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前，不得用于出租经营。余律师提醒：为避免不必要的纠纷，经济适用住房的交易必须符合以上规定。目前在二手房交易过程中，作为买方需交纳的税费，包括以下一些项目1、契税。凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价乘以1.5%收取；其他情况（如个人购买非常年住宅或单位购买等）按3%收取；2、交易手续费。为成交价或指导价乘以0.5%；3、转移登记费：为成交价或指导价价值的0.1%,登记价值超过1000万的，超过部分按0.5%交纳。4、印花税。为成交价的万分之五。5、公证费。购买二手房，应当注意以下问题、首先要了解房屋产权登记状况，应该在购买前先要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、出售人的身份证件、资格证件以及其它证件包括房主、登记日期、成交价格等，要清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位同意后才能出让。 如果是通过中介公司购买，还需要审查该公司的工商登记和公司的信誉情况，以备日后出现纠纷时方便解决。此外，购房者一定还要特别注意的是，要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押或被人民法院查封等，以及出售人的房屋产权是否与他人共享等。2、详细了解房屋本身是否存在其它瑕疵。“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案等图纸资料。3、考察房屋的环境和配套。旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。可以通过走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 同时，还应当了解该房屋所属的物业管理状况 。对物业管理的考察，除了要考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以及原出售人是否有拖欠此类费用的情况，以免日后为了支付庞大的维修养护费用而再和出售人产生纠纷。4、最后，要与卖方订立详细的房产买卖契约。在签定二手房买卖协议的时候，必须注意以下几个方面（1）确认签约人的真实身份。对于买主证件的真实性和其与产权人身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起注意。（2）明确双方违约责任。二手房“身份”由比较复杂，具有一定的不可预见性，双方都容易出现违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和赔付的时限，最好也应当在协议中详细约定合同的解除条件和后果，以妥善解决“中途后悔”的情形。遵循的原则就是双方责权利对等。（3）标明付款、过户以及费用交接的时间。在实际操作中大多买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，双方方需要明确付款和过户时间。此外，还一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，清晰责任的划分。（4）签定详细的代理合同。通过中介公司购买二手房的，应当在与中介公司签定合同时，除了明确双方的权利义务外，还应当要求中