[法律资料]隆泰凯伟泉州房地产有限公司与黄毓展房屋租赁案例.doc

【案例名称】 隆泰凯伟(泉州)房地产有限公司与黄毓展 【 案号 】 （2000）鲤民初字第210号 【审理法院】 泉州市鲤城区人民法院 【判决日期】 2000-08-01 【正文】 泉州市鲤城区人民法院民事判决书(2000)鲤民初字第210号原告(反诉被告)隆泰凯伟(泉州)房地产有限公司，住所地：泉州市鲤城区涂门街103号。法定代表人苏世华，该公司董事长。委托代理人蔡书榕、林婷，泉州侨经律师事务所律师。被告(反诉原告)黄毓展，男，1973年5月26日出生，汉族，住宝州路汀州综合楼3-304室。委托代理人倪英富、黄宏阳，泉州义全律师事务所律师。原告(反诉被告)隆泰凯伟(泉州)房地产有限公司与被告(反诉原告)黄毓展房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告及原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称，被告黄毓展于1999年6月29日向原告承租泉州涂门街凯伟广场B座商场第二层C1区，现因被告违反合同，无故拖欠租金，请求法院判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告按合同约定支付自1999年7月1日起至返还店面之日止拖欠的租金。该租赁合同合法有效，被告应自行承担经营风险，其要求返还保证金并赔偿装修费用，缺乏依据。被告辩称及反诉诉称，该商场租赁合同是在原告虚假广告的欺诈、诱导下被迫签订的，是一份违法无效合同，应驳回原告要求收取租金的诉讼请求。且由于原告方的过错，造成被告惨淡经营，损失惨重，要求判令被告返还保证金4324元并赔偿商场装修费用39119元。经审理查明，乙方黄毓展于1999年6月29日向甲方隆泰凯伟(泉州)房地产有限公司承租泉州涂门街凯伟广场B座商场第二层C1区店面，作为经营性用房，并签订租赁合同一份。合同约定：租赁建筑面积188平方米，租赁期限三年；甲方负责该场所地板扫平，墙面刷白，供电、供水到位，其余项目由乙方自行装修、配备及承担费用；三年中每平方米每月租金标准分别为23、25、30元，其中租赁前10个月，由于区政府的补贴，乙方实际每月每平方米应交给甲方租金18元；租金缴纳办法为每月交纳一次；本合同签订之日乙方应交纳1个月的租金4324元作为租赁保证金。同日，被告交足保证金4324元。租赁房屋交付使用后，被告以原告未履行招商承诺，造成被告经营亏损为由，多次要求原告降低租金。因双方协商未果，被告暂无支付租金，但继续使用租赁房屋。2000年3月3日原告向本院提起诉讼；要求解除原、被告间的房屋租赁合同，并判令被告按约定租金支付自1999年7月1日起至交付店面之日止的租金。庭审中，被告提起反诉，要求判令原告返还保证金4324元并赔偿商场装修费用39119元。本院予以合并审理。庭审中，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：1、原告方提供1999年6月29日原、被告双方签订的经营场所租赁合同一份，证明原、被告间的租赁关系及双方权利、义务。2、被告方提供1999年4月27日、5月29日原告方收取被告保证金的收据，证明被告共交纳保证金4324元。3、合同签订后，原、被告对是否降低租金协商未果，被告至今未交纳租金，但仍继续使用租赁房屋。双方当事人争议的焦点在于：1、该商场租赁合同是否是在原告虚假广告欺诈、诱导下被迫签订一份违法无效合同。被告主张该合同无效，同时提供下列证据为证：1999年5月3日、8月1日、9月27日原告在泉州晚报刊登的三则招商广告及泉州市工商局广告管理所提供的照片两张、2000年3月17日海峡都市报“3.15”系列报道，证明原告在广告及顾客选房时欺骗顾客前期招商反应热烈，余位不多。原告质证认为，招商初期确有许多顾客参与意向洽谈，原告方并无欺诈行为，且被告主张虚假广告，未经有关部门认定。1999年4月12日原告方出具的招商说明书、1999年4月林辉跃、吴木新等人与原告签订的租赁意向书、交纳保证金的收款收据，证明原告收取保证金后，应对首期签约租户提供1个月的免租金装修期，履行地板扫平、提供水电的义务，且原告在他人要求退租的情况下，拒不偿还保证金，逼迫顾客继续签订租赁合同。原告质证认为，该租赁意向书及保证金收据与本案无关，且租赁意向书、招商说明书不影响合同效力。1999年12月27日泉州晚报记者热线电话选编、2000年3月27日被调查人为杨思准、阮德盛2人的1份调查笔录、2000年3月9日被调查人为陈辉煌的1份调查笔录，证明原告在招商期间承诺要采取24小时保安、免费广告、设置运货斜梯，现该承诺均未兑现，有欺诈行为。原告质证认为记者热线电话选编为内部资料，尚未查实；调查笔录的形式不合法，内容不实。原告家俱城没有建运货斜梯和安装楼梯扶手、存在漏水、地面不平、升降机至今不能使用等现象的照片17张，及1999年10月27日广告费发票1张，证明原告没有履行合同义务和招商承诺，并要求承租方共同承担广告费用5000元。原告质证认为照片属实，但不影响合同效力，广告费用本应由承租方负担。2、被告方主张其实际承租店面面积只有151平方米，并非188平方米。同时提供2000年4月27日原、被告双方签订的租赁意向书为证，意向书载明乙方承租C1区，面积约150平方米。原告质证认为意向书确定的是实际面积，尚未计算建筑面积，被告按实际店面面积计算租赁建筑面积是错误的，承租建筑面积除店面实际面积151平方米外，还应包括商场楼梯、卫生间、走廊等公用部分的分摊面积，共计188平方米，且合同签订时，被告对此并无疑无议。3、被告实际拖欠租金的起算时间。被告主张租金应按1999年9月起计算，被告同时提供200年1月7日、2月15日原告方出具的要求被告交纳拖欠租金2张催款通知为证。该通知载明被告拖欠自1999年9月1日起的租金，应及时交纳。原告质证时对催款通知的真实性无异议，但认为被告仍应按合同履行支付租金义务。4、原告方是否应对被告支付的保证金及装修费用承担赔偿责任。原告主张租赁合同是在双方平等自愿的基础上签订的，没有违反法律或社会公共利益，合法有效，被告方要求返还保证金及装修费，缺乏依据。被告主张合同无效，无法履行，是由于原告方的过错造成的，原告应承担赔偿责任。本院认为，原、被告之间签订租赁合同，意思表示真实，没有违反法律或社会公共利益，合法有效。原告对争议焦点第1个问题的质证意见成立，本院予以采纳。庭审中，原、被告均同意解除租赁合同，可以准许。但因原告商场环境、配套设施存在缺陷，对被告的经营造成一定不利影响，照依公平合理原则，租金应适当下调，被告已交纳的保证金应予抵扣租金。被告主张按1999年9月计算租金，理由充分，应予采纳。被告主张按店面实际面积计算承租建筑面积，不符合建筑行业的通常理解及交易习惯，不予采纳。至于被告要求原告赔偿装修费用，因合同约定装修费用由被告自行承担，故本院对该项请求不予采纳。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十六条、中华人民共和国民法通则第四条、中华人民共和国合同法第九十三条之规定，判决如下：1、自本判决生效之日起解除原、被告之间的租赁关系，被告应同时将涂门街凯伟广场B座商场第二层C1区店面腾空交原告掌管。2、被告应于本判决生效之日付清自1999年9月1日起至交还店面之日止拖欠原告的租金，每月安3008元计算(188平方米16元/平方米)，其中被告已交纳保证金432