[建筑]西安快捷酒店西安短租公寓.doc

短租公寓短期租房，又名移动公寓、日租公寓、自助公寓。是一个新兴的行业，是将房屋短期出租给客人，传统意义上我们称为家庭旅馆，现在短期租房这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为半年到几年不等，短期租房就是将这个时间缩短，提供从一日起到几个月的租赁服务，短租公寓联盟的目标客户群一般为出差、旅游、探亲、学习等需要短期居住朋友，他们租期不长，对于价格又比较敏感,传统租赁市场就不能满足他们的需求，所以短期租房行业就应运而生。简介随着城市生活节奏的加快，旅游一年比一年火爆，在各个城市之间流动的游客越来越多。在旅游旺季，多数旅游景点、旅游城市都经历过“一房难求”的场面。也有一些地区遭遇游客没处住，高档酒店却空置的尴尬。对新兴一代的驴友、背包客来说更是需要一种经济、方便、自由的住宿方式。短租公寓1就是在这样的大背景下流行起来的产物。它可以定义为：整合了城市住宅资源与酒店服务理念，为在异地旅游度假的人士提供便捷的一站式租房连锁服务。短租公寓是介于酒店旅馆和长租房中间的产品。短租公寓按天计费，一地消费，互联网预定并积分，所提供的服务正好满足了部分客人在时间和价格上灵活选择的需求。让身在异地的旅客能找到一种家的感觉。2目前短租公寓多半开在大城市，北京、上海的短租公寓有很多是海外讲学、商务客人租用，但是在大连、昆明这样的城市，大部分短租公寓的客人都是因旅游入住。短租公寓已经成为很多游客住宿的选择。从业界观点看来，短租公寓这一旅游业与房地产业结合的新产物，实现了游客、业主与服务商的三赢局面。特点短租公寓这种租房模式的特点是租期灵活，租房手续简单，免去添置家具家电的烦恼，而在住宿体验上，有一种家的感觉，比较温馨，住宿价格跟传统的宾馆酒店相比，也具有很大的优势。借助互联网的宣传力量，这种住宿模式已经为很多人接受。目前短期租房如雨后春笋，在全国市场上生根发芽，逐渐壮大。其户型一般为小户型，平均面积在25平方米53平方米左右/套，其结构上的最大特点是：只有一间房间，一套厨卫。集中在繁华地带或者旅游景区。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在一些城市，100平米以上的大型公寓也深受欢迎。流程短租公寓入住、退住流程一、入住1、客人需要提前电话通知我们大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。2、入住时您需要准备全部房费和押金，如果您事先支付了定金，我们会从房费中扣除定金。我们不接受退房时交费，请谅解,填写入住单。3、店家向房客交代相关事宜。4、查验身份证等有效证件。5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙。短租公寓6、入住手续办完后，我们一般不会进入客房，如遇特殊情况，会事先与客人联系。7、短租公寓报价不包括发票钱，如需索要发票，在总房费上加收8%的税点费。二、退房手续1.退房时间为中午12：00，12：0018：00算半天，超过18：00算全天；2.现场清点物品和检查相关设施后返还押金。三、退住1.如果在入住期间需要延长住宿，请提前一天以上通知我们，经确认后方可生效，否则只好让给已经预定的客人居住。2.您如果需要提前缩短租期，请提前一天以上通知我们，经我们确认后方可生效；没有提前确认或未经我们认可，我们有权扣押定金作为补偿游客受益“比同品质宾馆酒店省钱；独享空间，充分保障你的隐私；可依自己的喜好洗衣做饭。”这样的宣传口号足以吸引喜欢尝试新鲜事物的外飘一族。对游客来说，选择酒店太贵，借住在亲戚朋友家不方便，租房住又不可能。短租公寓则具有四大优点。价格经济短租公寓入住的费用由租住日期决定，与同等档次配置的酒店相比，短租公寓通常要低40%。以北京一个月租金4500元的短租公寓为例，同等品质的酒店通常则要7000元8000元。在某些房价较低的城市，如成都、大连等，这个价格差通常会更大。即使与如家、锦江之星等经济型酒店相比，短租公寓费用也更加经济。租期灵活普通公寓一般最短租期六个月或者三个月，这对于只停留几日或几周的游客来说，明显是无法达到的，除非需要忍受所租房屋的空置。短租公寓由于租用时间按日计，不受此类限制。生活便利公寓配备有居家所需各类生活用品，客人可以洗衣做饭上网，感觉如同住进自己的家，整洁卫生、方便随意。行动随意由于短租公寓的房源是从具有闲置房产的业主手中而来，因此有可能分布在城市的各行政区域，且一般周围生活设施全面，均地处交通主线，比较方便。业主受益随着房地产趋热，越来越多的人拥有超过一套房产，大部分人选择将闲置的房产出租。但是自行经营房产难免有各种麻烦：如需要不停带房客去看房；承受房屋空置带来的损失；房屋折旧太快，房屋维修费力；易与房客产生纠纷等。如果交给中介公司，则需要一笔中介费用，且仍需承担法律上的责任。相比自己经营或委托中介公司，委托给短租公寓服务商经营则可有三方面便利：一是在合同期内获得比较稳定的房产投资收益。二是由服务商负责房屋维护，日常打扫和修缮。其三在法律上业主与服务商签订托管合同，不直接和各个房客打交道，无需再为房客纠纷承担责任。经营形式服务商：两种经营形式，利润与风险并存短租公寓一般有两种经营形式：加盟连锁及直营店。加盟连锁以阳光移动公寓为代表。由总部统一经营网站，统一管理各地的服务商。服务商是经济独立、法律主体独立的独立店面，总部既不需要对其进行投资，也不需要替其办理证件，而是按照统一的规范和服务规则监督服务商的运营。同时，把各个服务商的信息资源进行整合，实现各个服务商的房屋信息和客户信息共享。服务商是整个加盟体系的核心层。直营店的代表是“365客栈”。直营即直接由服务商经营。这样做的优势是便于后期的管理，避免因为对加盟商的诚信资质无从考察，一旦对客人造成财产或生命损失，造成严重后果而砸了牌子。直营既能维系好自身的品牌也保障客人安全。劣势是在单店运作需要自己推广品牌，其推广宣传只限某一区域，客户却分布在全国各地，推广成本非常高。不过目前365客栈客户大多来自海外，90%以上的客户是回头客和通过朋友或同学介绍来的客人。短租公寓在与业主的关系中，短租公寓的服务商相当于业主的代理人，业主把房子的经营和管理权完全委托给服务商，服务商每个月定期将预先协商好的租金交给业主，租金水平通常与普通房屋租赁相当。如果房屋出现质量问题，服务商会根据具体情况自己维护或报请物业公司维修，以保证业主房屋品质。从事短租公寓事业的服务商的目标利润率一般在50%，实际利润在20%30%左右。利润率虽高，但服务商要承担相应的风险。有时候30天中只有15天被使用，之后的15天一直无人光顾，空置期产生的损失完全由服务商承担，与业主无关，业主只是按照服务商与其签订的协议每月获取固定的租金。运作手段运作以网络为主短租业务与酒店不同，酒店的建筑是固定的，但短租公寓的房源是分散和不易识别的。在不了解一个地方的情况下，客户很难找到短租公寓服务者或业主，所以需要一个平台把信息整合起来。现阶段，游客、业主、服务商基本都通过服务商建立的网络平台进行交易操作。通过这样一个网络平台，服务商们把其下所有房源的大小、内部设施、租金及房屋照片的介绍放到网上，客户如果在网上看到合适的房源，可以直接在网上下定单，或者通过电话、传真与当地的服务商联系。可以说目前短租公寓的市场推广及客户联系大部分依靠网络。统一的信息平台不仅可以为客户节省大量时间，也容易赢得客户的信任。市场前景市场前景看好现阶段可与短租公寓竞争的，同样比较经济实惠的旅游住宿方式还有家庭旅馆、青年旅舍等。家庭旅馆概念源自欧洲，后盛行于美国。曾经在三亚、青岛、杭州、西安等旅游城市出现过，主要是政府基于“五一”和“十一”黄金周的旅游高峰而号召推广的。由于黄金周期间当地酒店的接待能力无法满足短期内迅速涌进的游客群，如果再去建几座酒店又会出现黄金周过后酒店空置率高的现象。为此，当地政府动员当地居民在黄金周期间把居住用房变成家庭旅馆接待游客，调动和整合当地的旅游资源来满足市场的短期需求。但是由于是根据政府的需求而产生的行业，不能很好满足业主自身利润的要求。家人与游客合住的方式也不适合中国人的起居习惯。且在客源分布和信息问题等方面没有完全市场化，家庭旅馆仅在一些旅游景区有所保留，没有广泛的在国内推广开。青年旅社与一般旅店的区别是男女分区住宿，一般按照床位出售，使用集体的洗浴、卫生场所，价格便宜，很受青年人，尤其是背包客的欢迎。青年旅社在四川、云南等地比较风行。这与这几个地区的自助旅行发展较好有很大的关系。这两省的徒步、摄影线路发展很好，与其他省份相比，不跟团的旅游者人数较多，他们是选择青年旅社的生力军。但是青年旅社也存在一定问题。首先多人合住给游客的财物保管带来难题，其次没有单独的卫浴设施也是很多人不愿意选择它的原因之一。因此青年旅社没有像国外一样普及。由此看来，在同等价位竞争的水平线上，短租公寓是将房产资源和旅游需求结合的最好的项目，也是发展前景比较看好的。据阳光移动公寓曾勇介绍，目前全国用于短租业务的房源充其量不过5000套，这个比例相对于传统房屋租赁和酒店业的规模来说是非常小的。但其也认为，短租业务是市场细分的产物，未来的成长空间非常大，虽然现在短租业务处于萌芽状态，但增长率却在每年300%以上。短租公寓发展空间发展仍存忧虑短租公寓的增长潜力和未来空间是非常大的，但整个行业仍存在一些令人忧虑的因素，这一因素并不是客户资源，而是来自政策风险。短租公寓因为是新兴事物，缺乏相关的政策规定。以总部设在北京的365客栈为例，办理相关手续时，旅游局认为应当找工商局，而工商局认为是在开旅馆，须改变房屋用途，必须去房屋土地管理局报批，给从业者进入带来一定的麻烦。最后365客栈办理的是中介公司的执照，对外的正式名称是房地产中介公司。而这种业务在海南可注册为家庭旅馆，政府十分支持，包括税收方面都会有一定的优惠。各地政策的不同，给从业者带来了不可预知的风险，也给更多人的投入脚步带来犹豫。用途延伸短租公寓的用途还可以加以延伸如：长期出差：与一般租房相比，不需要额外配置家居设施，节省开支。探亲访友：避免亲朋好友家里居住不便的尴尬，短租公寓更适合家庭居