河南王牌企划有限公司简介.docVIP

免费赠阅王牌地产快报第一时间阅尽楼市万象总第 72 期（ 8月 28 日8 月30 日）主办：王牌地产研究院编者按：王牌地产快报是王牌地产研究院强档推出的房地产资讯服务栏目。在我们的精心呵护和悉心培养之下，她慢慢地成长、成熟，面孔和内涵也日益丰富生动起来。带着一份责任、一份爱心、一份真情、一份殷勤，我们无私地为广大房地产人奉献一道清淡可口的免费“早餐”，助您在漫漫的楼市行程上平添一份力量她的特点可以用三个字来概括：新、快、全。新密切关注楼市最新最前沿的发展动态；快每周两期，快速即时面世；全涵盖政策法规、楼盘信息、财经资讯和业界观点等。让您足不出户，两耳尽闻天下事。运筹帷幄之中，决胜千里之外。王牌地产快报第一时间阅尽楼市万象。她将作为您珍藏案头一本实用电子杂志，从此让您爱不释手。目 录【政策导读】41.1小岗刘弓庄改造规划公布了41.2业主“断供”风险大41.3今年将建767套廉租房51.4郑州两块土地挂牌出让5【财经信息】6【楼市资讯】63.1强强联手 共铸“国际生活共同体”63.2“城中村第一拍”高调亮相83.3楼事93.4第五届河南房交会即将开启93.5参展商打民生牌推出多套特价房10【业界观点】114.1消费者呼吁：完善住房梯度消费114.2郑州楼市：大步流星奔民生124.3 孟晓苏：什么都能降只有房价不能降144.4再“紧”房企贷款的话外音15主办：王牌地产研究院【政策导读】1.1小岗刘弓庄改造规划公布了中原区小岗刘村和管城区弓庄村也将启动都市村庄改造了。27日，郑州市规划局对外公示了小岗刘村和弓庄村的改造规划，市民如果对规划的详细方案感兴趣，可登录郑州市城市规划局网站（/）查询，市民如有意见或建议也可向规划部门反馈。两个规划公示截止日期分别为9月24日、9月20日。中原区小岗刘村改造用地位于华山路东、淮河路北、金水河西、伊河路南，面积502423平方米，规划用途包括居住、商业金融、教育、行政办公。管城区弓庄村改造用地位于航海路北、城东路两侧，用地面积202.3亩，规划用途为居住、绿地、市政设施和教育科研。1.2业主“断供”风险大所谓“断供”，通俗讲是在房价下跌的情况下，有人发现他们过去买的房子价值缩水了，他们欠银行的购房贷款额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，这些房子成了负资产，一些房主选择不再偿还银行贷款。西南政法大学民商法学院的谭启平教授说，业主和银行之间的抵押合同签署后具有法律约束力，不还贷款就是违约，银行有权起诉，纯粹的“断供”案，银行胜诉无可置疑。而且业主采取“断供”后，并非把房子抵押给银行就可以了事，对于购房者来说，会有以下两方面的损失：首先，银行将向法院起诉，如果银行胜诉，将判令业主偿还贷款的本金、利息、罚息及诉讼费；如果业主仍无法偿还，法院将强制执行拍卖业主房产，如果拍卖所得款项不足以清偿贷款，那么银行有权利继续向业主追讨尚未还清的款项，在此过程中发生的执行费、评估费、拍卖费等将由业主承担。此外，“断供”将会严重影响贷款人的个人信用。“断供”业主将上银行的“黑名单”，其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损，对个人未来生活及商业活动将产生许多制约。1.3今年将建767套廉租房9月1日，随着新的郑州市廉租住房保障办法实施，郑州市预计有1.5万户低收入家庭被纳入廉租住房保障范围，这个数据是现有保障户数的5倍还要多。关于申请程序和补贴方式等，市房管局局长王广国和副局长李保华27日在线对网友的疑问进行解释。网友期望低收入群体能申请到廉租房实物在访谈中，不少网友期望低收入群体能申请到实实在在的廉租房，并询问目前我市有多少个廉租住房小区开工建设。据介绍，我市廉租住房保障实行租赁住房补贴、实物配租和公房租金核减3种方式相结合。申请廉租房的，得到的大多是租金补贴。由于实际建成的廉租房数量少，建成的廉租房原则上将用于保障对象中的烈士遗属、严重残疾人员和家庭成员中有60岁以上老人且无住房的家庭。不过，随着廉租住房项目的不断竣工，实物配租的比例将逐步得到提高。所谓实物配租，就是提供房子，还有简单生活配套设施。实际上，郑州市接受实物配租的至今只有56户。今年将配建767套廉租房李保华说，按照我市的政策，每个新建经济适用住房小区中划出5%8%的住房作为廉租住房。我市的目标到2010年，拟新建廉租住房36万平方米。 2008年以来，我市已开工建设并签订廉租住房回购协议的项目5个，共配建廉租住房面积为4.28万平方米（767套）；已签订廉租住房配建协议，拟于近期开工建设的项目15个，拟配建廉租住房面积为16.19万平方米（2988套）；另有15个项目，已与开发企业签订廉租住房配建和回购协议。同时，已有4个城中村改造项目实施了廉租住房配建工作，可配建过渡性廉租住房6.61万平方米（约1100套）、周转住房27.66万平方米（约4600套）。 新出台的郑州市廉租住房保障办法另一大亮点就是，把大中专毕业生和外来务工人员纳入廉租住房保障范围。李保华说，郑州市正在改造的城中村项目中，要配建17.52万平方米廉租住房和126.09万平方米周转住房。政府用每平方米每月5元钱的租金把这些房子租过来，然后向外来务工人员和大中专毕业生出租。为此，王广国提醒说，如果申请廉租房的条件不符合，大家下一步可以申请周转房。市廉租办咨询电话：678899161.4郑州两块土地挂牌出让29日，郑州两块小型的国有建设用地正式挂牌出让。这是今年下半年首次推出的非城中村建设用地。挂牌截止时间到10月10日。据介绍，这两块土地位于郑州西郊，面积都不大。一块位于金菊街南、石楠路东，面积17.17亩，为城镇住宅用地，建筑高度不能高于11层。另一块位于电厂西路东、鸿运路南，面积31.41亩，为城镇住宅与商服用地，规划建筑高度不超过100米。距这次挂牌最近的一次国有土地挂牌，是在今年3月初，当时“鑫苑”置业有限公司一举拿下北郊两块国有土地，此后将近半年的时间内，除了城中村土地挂牌出让，郑州都没有挂牌出让国有土地。【财经信息】【楼市资讯】 3.1强强联手 共铸“国际生活共同体”中原新城名爵会全球公开招募近日，郑州多家知名教育机构忙个不停，参与竞标、准备材料，沃尔玛、家乐福等全球大型超市也在频繁地进行一系列数据分析。据了解，他们的繁忙都因一个项目而起，它就是位于陇海路与桐柏路交会处的中原新城，这是迄今为止郑州首家集5个城中村改造为一体的项目，体量之大实属郑州罕见。由于自身所特有的天然优势，该项目被定位为“国际生活共同体”，这在国内尚属首创。按照规划，建成后的中原新城将形成以高档住宅为主，以高档商业、写字楼、酒店为辅的现代化国际城市建筑群，教育配套方面将建4所幼儿园和1所小学。国际生活共同体全新亮相据中原新城项目负责人透露，“除了河南省实验幼儿园、郑州市实验幼儿园、伊河路小学、郑州外国语中学附属小学、建业小哈佛双语学校等多家知名教育机构，以及沃尔玛、家乐福等世界500强企业，还有很多升龙企业的老客户和商家也表示建成后进入该项目经营的想法。”抛却诸多教育机构与大型品牌商业争相进驻该项目的势头，记者的疑问不禁随之而来：在整个楼市略显低迷，城中村改造项目轮番上阵，甚至有专家表示已经供大于求的当下，城中村改造项目的中原新城缘何能引起人们的关注和热议？对此，知名房地产专家、河南财经学院工程管理系主任李晓峰教授表示。中原新城项目本身由几大分散的地块组成，区别于之前城中村改造的多个地块，规划上集商业、酒店、写字楼、住宅等元素为一体，尽显国际化生活特色，因此称之为“国际生活共同体”再贴切不过。这个概念的提出，不仅在郑州，即使是在全国，都有着深刻的意义。这是理念的一种进步，在孤立的“社区”概念上又向前迈进了一步。这种方式使人们的生活变得越来越丰富多彩，便利、快捷、国际化的生活在这里得到了解答和完善。这不是一个社区的概念，而是泛社区的大的概念，在质和量上都有大的提升和改变。在李晓峰看来，市场之所以会产生、走向这个概念，是因为人们需要这样一种生活。在这里，不同的社区有不同的分工，教育、商业、物业问题都可以得到解决，而那些规模小的社区显然是不具备这些功能，不可能经济地、低成本地解决这些问题的。由此，“和谐”的生活必将在这里最大程度地得以显现和绽放。多家知名教育机构参与竞标教育资源是评判一个地产项目质量的重要标准，中原新城对教育资源的整合，必然会促进西区教育事业的发展，并给西区的市民带来一个崭新的教育氛围。中原新城开始进行教育招标伊始，多家省级知名教育机构都表示了明确的进驻意向。按照规划，该项目将建设4所幼儿园、1所小学，对于项目教育配套建设在规划之初就予以了充分的考虑，在民生楼盘大行其道，开发商的民生意识集体崛起的现在，教育作为社区配套的重要部分，得到政府的支持也得到开发商的重视。中原新城为社区教育配套也预留了相当体量的用地，以备基础教育和各种特色教育的可持续跟进。世界500强同一赛场倾力角逐除却吸引诸多教育机构的同台竞技，中原新城还引得了世界500强国际知名超市品牌沃尔玛与家乐福的同时关注，这为如今略显冷清的楼市增添了些许厚重的质感。沃尔玛与家乐福作为国际大型品牌超市，引领着行业的发展，很多商家更是以“向沃尔玛与家乐福学习”作为发展的目标和方向。他们在管理战略、业态开发与磨合方面都有着明显的优势，每一家新店选址都有着严格的要求，因此，每家店都几乎成为区域消费中心。据了解，家乐福与中原新城的对接已经有了两三个月时间，整个过程相对顺利。与此同时，沃尔玛表示也有进驻意向，这让人们对中原新城有了更多期待。沃尔玛与升龙企业的合作源于位于新老城区交会处的曼哈顿广场项目，这一次的成功合作，让沃尔玛对升龙企业有了深深的认同。两家大型超市明确的进驻意向让中原新城尚未成型的社区有了些许明朗的未来，按照规划，小岗刘将归为以高档住宅为主的建筑群，同时建有现代化的高档写字楼和酒店。其中，大岗刘地块将规划出一条市政街，沿街规划有高档商业；小岗刘地块将规划为商务集中区，这里建有34层的高档写字楼与高端酒店以及高端商业裙楼。建成后的小岗刘将呈现出一栋栋现代化的建筑群。正如李晓峰教授所说，这样一个多社区组成的国际生活共同体，解决了单个社区所不能解决的问题，可以让人们的生活成本更加低廉和经济，这是其他社区所不具备、无法比拟的。商业、教育资源不仅可以共享，还可以辐射周边区域。对于现在同一区域由多个开发商进行开发、规划而出现的商业、教育上的资源重复和浪费，中原新城进行了有效的规避。对于大型社区特别是综合商业、酒店、写字楼、住宅等多元素为一体的项目，国际知名商家的进驻不仅完善项目的配套，更提升价值预期，也有助于形成新的商业中心，这与中原新城所提出的“世界的新中原，郑州徐家汇”相一致。相信不久的将来，一座气势恢弘的中原史诗钜筑必将横空出世，震撼整个郑州，让我们拭目以待。3.2“城中村第一拍”高调亮相8月23日，一场以城市变迁宏大命题为主题的论坛在怡丰新都汇营销中心召开。在这次论坛上，面对诸多媒体，去年9月份郑州楼市那场神秘的“城中村第一拍”首次揭开了面纱。三天决定投入3.71亿在2007年9月21日，这一天注定要载入郑州市城市建设的史册，因为在这一天，怡丰置业以3.71亿元拍得了小杜庄改造的土地使用权，可以说这是一个里程碑的事件。从小杜庄这个项目开始，以土地拍卖模式开始的城中村改造正式拉开帷幕。作为怡丰置业总裁，韩恺谈起去年拍得小杜庄土地的情形显然仍记忆犹新。“从第一次看这块地，到举牌拍卖成功，总共用时还不到三天。”拿不到“五证”就不销售 和那些拿到土地就急切开始“内部销售”的做法不同，韩恺表示小杜庄改造作为“城中村第一拍”一定会规规矩矩做事，不会令大家失望。“我有雄厚的资金实力作支持，拿不到完整的五证，我就不销售。”甚至为了改善未来这里的区域交通，怡丰置业还以数千万元的代价无偿划出10亩左右的面积，规划出一条市政道路。为什么能做好怡丰新都汇虽然是“城中村第一拍”，但韩恺对怡丰新都汇项目却是充满信心。“小杜庄这个位置，在城改项目中没有第二个地方可以与之相比。在郑州比我们位置好的就是二七塔了，但二七塔你能拆吗？”韩恺说，除了位置之外，怡丰置业还拥有充裕的现金流和一个优秀的管理团队。怡丰置业品牌梦想的实现关键是做好小杜庄改造项目。对这一点，韩恺表示，房地产公司的品牌表现在三个方面：企业的实力、专业的经营团队和一个卓越的企业领袖。不依靠住宅获得利润一直以来，城中村改造成本高售价高也是不争的事实。怡丰新都汇的价格会不会也居高不下呢？韩恺从开发模式的角度阐述了怡丰新都汇不会抬高房价的原因。怡丰新都汇项目的住宅利润虽然不高，但将有大量的商业面积作为公司资产，由公司永续经营。目前新都汇的主力店招商已经取得了突破性进展。未来卖场入驻之后，不但能够为居住在新都汇的业主带来实惠和方便，通过良好的经营也能为企业带来源源不断的现金流，会成为优质资产，这是比住宅利润更让公司看重的。把主要利润压力放在商业部分，在这个所有房地产项目开发的难点上，韩恺表示对此很有信心。开发商公开省钱方案具体到住宅的预期价格上，韩恺表示，君子爱财，取之有道，怡丰新都汇只赚合理的利润。为了说明这一点，韩恺还详细公布了自己的省钱方案。“具体说成本的问题，很简单，我就是总收入减去我的总成本。我这个项目商业部分的利润高了，我的利润空间就出来了，那么我的住宅的价格就可能往下走。”具体到房价问题，和其他项目一样，韩恺说他准备低开高走：“我想可能4800元到5800元不等，一房一价。”3.3楼事橄榄城样板体验区开放 23日上午，橄榄城样板间开放活动正式举行。橄榄城项目位于南三环与石柱路交会处，大郑州南门口岸，新都市活力中心，是目前郑州最大的城中村改造项目，也是二七区城中村改造的重点项目，对于引领城市发展，改善南城人居有着非同寻常的意义。项目占地近千亩，总建筑面积135万平方米。集观景高层、稀缺多层、小高层等多元物业形态于一体；启动区2.0的超低容积率，以适宜生活的尺度，打造中心城区罕有的低密度样板生活区。 华城国际街23日上演小型财富盛会23日，一场小型财富盛会在华城国际街上演。200多名新老客户齐聚位于大学路的销售中心广场，与商业专家进行了一次面对面的沟通。商业巨头永乐电器和德克士的商家代表在一致肯定华城国际街商业经营及投资价值的同时，向客户传达了对即将开业的华城分店未来经营业绩的强烈信心。随后，华城国际街商业运营公司总经理向所有客户对项目的认同表示致谢，并重点汇报了华城国际街项目及招商最新进展状况：丹尼斯经营业绩火热攀升，澳瑞特健身俱乐部即将开业，永乐电器、德克士即将启动装修，博得客户阵阵掌声。3.4第五届河南房交会即将开启“金九银十”是房地产行业的传统旺季，在这个收获的季节里，“第五届（2008秋季）河南房地产产品交易展示会（以下简称第五届房交会）”翩然而至，即将于9月11日14日在郑州市紫荆山广场开启大幕。而以“好房子，好机会”为主题的本届房交会，旨在给即将到来的中秋节一个家的感觉，还楼市一次理性的回归。 给中秋节一个家的感觉 按照“金九银十”的地产行业规律，9月份历来是一年当中地产市场最为红火的日子，不仅大小楼盘集中问世，消费者也会赶巧似的认为这时是投资置业的绝佳时机，历年来秋季房展会的楼盘火爆销售已经印证了这点。 本届房交会组委会负责人告诉记者，中秋节在国人心目中有着浓重的“家”的情结，把中秋赏楼观景与品尝月饼结合在一起，让老百姓从小家中走出来，融入第五届河南房交会这个大家庭，更赋有家的寓意。为营造出家的感觉，本届房交会将在展会期间举行“中秋狂欢购房夜”晚会，消费者可以免费品尝月饼，痛饮啤酒，欣赏表演，还可以参与现场抽取购房款和零起价拍卖房子等活动。 不仅如此，本届房交会在让老百姓得到切实的实惠方面，做出了很多努力。比如正在进行中的“万人购房团行动”，即通过量大的优势来获得较大的折扣，帮助消费者购买到配套完善、质量可靠、价格合理有保障的房子，切实改善老百姓的住房问题。 业内人士黄允认为，这些活动很有亲和力，体现了一种民生关怀，倡导一种和谐购房的原则，有助于实现老百姓的购房梦想，同时拉动了房地产市场的销售，这是一种双赢的体现。 还楼市一次理性的回归 如今老百姓的消费理念越来越成熟，千篇一律“赶庙会”式的房展会已经很难吊起消费者的胃口。第五届河南房交会将会继续秉承一贯坚持的理性办展思路，力求打破传统房展会僵化的模式。 据组委会工作人员介绍，本届房交会除了传统的房地产展示展销之外，还将囊括房屋与建材、装修一条龙组合，并增加法律咨询、金融业务、信息调查等服务。另外，展会期间所举办八大主题活动，例如“万人购房团行动”、“百辆看房直通车轻松购房”等，围绕“好房子，好机会”这一主题层层深入，切实为买卖双方服务。 从宣传形式上来看，本届房交会体现出了更高的附加值，记者获悉，本届房交会将首次采用“一房三展”的形式进行展会宣传，即参展商一次参与，即可享受到现场展会、平面房展和网络房展三种增值服务。 组委会负责人告诉记者，本届房交会旨在为购房人及参展商服务，以全新的创意和实效的服务，营造火热、便捷的营销和置业氛围。在传统的专业服务基础上，将房展会的外延进一步扩大，与知名网站深度合作，全面开拓现场、平面、网络三维立体式互动房展会，并发挥河南广电传媒十大媒体优势，囊括电视、广播、网络、报纸所有可以涉及的传播渠道，为购房者搭建诚信、高效、务实的房地产交流平台。3.5参展商打民生牌推出多套特价房28日，第十二届郑州住交会暨精品汽车家居展在紫荆广场和省人民会堂盛装迎客，鑫苑、正商、升龙置业等几十家省会知名房产商共为市民端出数十个名盘“大餐”；奥迪、丰田、奇瑞等10多个品牌的近百辆汽车打出了现场购车送实惠招牌。虽然是上班时间，但数万人次到场逛展，或看房或看车或咨询家装。展会第一天结束时，意向成交近千套房。利海托斯卡纳意向客户200组，正商127组，绿地卢浮公馆216组，名门国际197组，曼哈顿广场300组。超低价房现身房展会在展会现场，20多名身穿黄色礼服的美女们举着宣传牌子一直在会场转，牌子上写着：“安联11公里，便宜才是硬道理，房价2？”数字“2”后面几个大大的问号给人无限悬念。与安联一样，房价不超过3000元的还有一两个楼盘，比如号称中原首座居家养老精品社区的“金秋乐园”均价是2900元，不过位置也是离郑州市区较远。转盘一动抽出幸运大奖免费抽奖？有这样的好事吗？在此次住交会上，还真是有不少市民遇到了这样的好事。在曼哈顿广场的展位前，逛展市民排起了长长队伍，大家都被一个抽奖的大转盘吸引住了，只要轻轻一转就能获得包括电影票、雨伞、水杯、福娃钥匙扣、冰淇淋等在内的礼品。中原新城推出了“千元大抽奖”和“项目LOGO拼图大赛”，而康桥上城品的掷飞镖中大奖活动也吸引了众多消费者。【业界观点】4.1消费者呼吁：完善住房梯度消费8月23日上午，第十二届郑州住交会民声地产沙龙成功举办，来自郑州市各行业的消费者代表齐聚一堂，各抒己见，共话民生、共论地产。在讨论中，所有嘉宾围绕“心中的理想居所”、“郑州房地产市场现状”、“民生地产的内涵”等议题展开讨论，即兴发言，气氛热烈。民生地产是让百姓住有所居（吕庆捷 郑州市政协委员）商品住房80100平方米的面积最符合老百姓的居住需求，开发商应加强社会责任感，避免出现社区实景与广告宣传不相符的情况，给大家一个实实在在的价格，政府也需要建设更多的经济适用房和廉租房，使消费者的购房能力与市场供应有效对接。现在是市民购房的较好时机（徐枪栓 公司部门经理）前几年是房地产发展最好的时代，房价可以在一夜之间上涨600元。但是现在随着土地价格的上涨，建筑成本的增加和人工费用的上涨，房地产行业比较合理的利润应该在30%左右。郑州的房价应该在每平方米4000元左右，目前房价还是有些偏高，但是房价下降的空间不大，即使下降也不会很多，所以现在是市民购房的较好时机。提供不同档次住宅满足消费（许吉华 高级工程师）任何事情都有高潮和低落的时候，房地产市场也一样。现在，广州、深圳等城市的房价一直在下降，我认为中国的房地产市场已经到了一个拐点。地价一直在上涨，材料和人工的费用也在涨，同时宣传费用也比前几年多了好几倍，如果开发商能节省下这一部分费用让利于民，是一件好事。目前郑州的房价还有一定的下降空间，但降价的幅度应该不会很大。前几年，一些好房子已经满足了一部分人的需求，在之后的开发过程中，应该提供不同档次的房子满足更多层次消费者的需求，同时政府也应该拿出更多的土地满足低收入家庭的住房需求。多做实在产品尽量减少浪费（武明霞 郑州市政协常委）政府的功能应该发生转变，从管理型政府转变为服务型政府，对于现在从出让土地中获取的收益金，政府应该拿出来回馈到社会保障用房上，多建一些经济适用房、廉租房等。在户型设计上应该突出实用的功能，同时还要注意安全，做一些实实在在的产品，尽量减少浪费。减少房地产利润的最大化（李彬 热心读者）房地产市场只有和谐才能健康持续地发展，从现在的市场发展来看，房地产是经济的快速增长点，起到了拉动GDP上升的作用，所以政府对此也抱有很大的希望，也要求房地产市场越来越好，但随着房价越来越高，则显现出大众的弱势，所以郑州只有控制现在房地产行业追求利润的最大化特点，才能使房地产行业健康地发展，不然则会一损俱损。应用梯次消费保障民生购房（匡慧 大学教师）房地产作为商品存在，是应该有利润的，但是房子同时又是一种特殊的商品，它的价值动辄数十万、上百万，是普通老百姓一辈子的大事。随着城市框架的拉大，黄金区域的不断增多，相对在一些位置稍差的地段，政府应该提供一些保障用地，以满足不同层次的消费者，让市场上不同的购房群体各取所需。4.2郑州楼市：大步流星奔民生都说楼市是一本难念的经，此话不假。尤其是对普通的市民来说，真是想起来就窝火、念起来就头疼尽管如此，对大多数人来说，房子总是要买的。虽然那个明星般频频出镜的开发商王石语重心长地告诉年轻人：40岁以前最好不要买房子；虽然很多满腹经纶的专家学者引欧据美地教育国人：居者有其屋的“有”不一定非是拥有产权，租住也是“有”嘛。然而，有几个中国人会听他们的这番“忠告”呢？楼市现在怎样了？楼市将来会怎样？啥时候要捂紧钱包不放松？啥时候要该出手时就出手？这些疑问，对购房者来说，都是大问题，一定要搞明白才行。对开发商来说，问题同样很多：销售量上不去怎么办？政府会不会救市拉我们一把？趁着现在奥运会也结束了，楼市这本经又要被人们拾起来念下去的当子，我们就来和各位一起，关注一下郑州的楼市。相持不下博弈中所谓市场，就是买卖双方的交易。房地产市场，也就是楼市，按照消费者通常的理解，当然就是购房者和开发商之间围绕房屋的交易。这种交易目前的形势是怎样的呢？一言概括之，叫做：购房者持币观望，开发商苦撑待变。楼市的这一情势，全国皆然，郑州也不例外。有数字为证：所谓持币观望，就实际交易量来说，今年前6个月，郑州市商品房实际销售套数28669套，比去年同期减少25.94%，实际销售面积305.44平方米，比去年同期减少29.19%。二手房的交易情况同样冷淡，今年16月，郑州市共成交二手房5745套，比去年同期减少28.48%，成交面积50.56万平方米，比去年同期减少27.53%。就购房者的购房意向来说，本地一家媒体7月份进行了一次网上调查，在问及“您打算何时购房”时，被调查者中打算年内买房的占21%，打算明年买房的占25%，打算后年买房的占19%，打算3年之后再买房的占31%。从这些数据来看，观望情绪之严重，已经尽在不言中了。所谓苦撑待变，指的是在商品房交易量持续下降的情况下，其销售价格却持续上升。仍以今年上半年为例：各月的商品房销售均价分别为：3771元、3836元、4048元、3798元、3905元、4386元。6个月中，4个月的价格环比上升，上升幅度最高达15.63%。整个上半年的均价为3963元平方米，比去年同期增长了19.76%，综合比较，增幅已高出全国平均水平。销售不畅，资金链面临断裂，价格却不降反升，卖方硬撑待变的心态，已是昭然呈现。购房者盼着开发商撑不住了降价，开发商盼着购房者等不及了出手，双方的这场博弈形成了相持不下的局面。主动优惠找出路房要买，楼要卖，僵在那儿也不是个办法。打破僵局，关键是要调整博弈的思路、调整对局的观念。楼市只要存在下去，买卖双方既对立又统一，就谁也离不开谁。因此，“零和”早就该抛弃了，“双赢”才是共存之道。问题是，谁先作出调整？毫无疑问，当然是开发商！为什么呢？因为你的所得就是购房者的所失，因为那么长时间以来，你得到太多而购房者也失得太多了嘛。况且，眼见政府对“救市论”不理不睬，你那“俯卧撑”能一直撑下去吗？再说，和购房者硬挺，“光脚的不怕穿鞋的”，这一点可要考虑到。所以，在这个时候总要采取点主动为好。主动做什么呢？很简单，就是优惠或者降价！从今年上半年的情况看，不少开发商已经开始采取打折、优惠等措施，试图以让利的方式促进销售。这虽然是一个良好的开端，但是还很不够，还不足以对市场形成强烈的刺激。北京传来的消息说：目前京城众多打折促销的楼盘销售情况非常一般，有两批折扣点很高的房源甚至两个月没有售出纪录。本地的调查也显示：78%的购房者表示不会被开发商的优惠、打折、垫首付、贴息等促销措施打动。千呼万唤始出来，就不要再犹抱琵琶半遮面了，素面朝天，定会立竿见影。这不，7月份的统计数据又出来了，房价回调，比6月大跌500多元，成交量也立刻跟着回升。再举个个案，农业路上的一个楼盘，公认位置好、品质高，没想到却以每平方米4580元的价格开盘，当天就受到热烈追捧。可见，对开发商来说，出路总是有的，办法也总是有的，关键还是个认清现实、调整心态的问题。性价之比很重要光有价格的降低还远远不够，购房者会问：楼房的质量会不会也随之下降呢？近两年来，在郑州市场上，涉及房屋质量问题的投诉有“回潮”的迹象，让人忧心。汶川地震后，购房者对这个问题更加关注了。一位销售代理商深有感触地告诉记者，现在，人们在关注房价的同时，非常看重房屋的质量，在看房过程中，很多客户多次询问房屋质量问题。事实上，质量问题只是房屋性价比程度的一个方面。性价比是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。一般而言，楼盘的性能主要指的是楼盘的“综合素质”，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理等，这个概念目前已成为购房者选择目标楼盘的一个非常重要的指标。一座房子，不仅要让老百姓买得起，还必须是好房子。老百姓攒点钱不容易，房子可以说是所有家庭支出中最大宗的一笔了，那么多的钱花出去，如果不能物有所值，再温和的人也是要骂娘的。这就需要开发商今后要更多地在产品本身上下工夫。刚才我们讲了房屋的价格，现在又讲了房屋的品质，这两条加起来，其实就等于是民生地产的主要内容了。房地产业要想作为一个可持续发展的产业在国民经济中立足，房地产市场就必须走向健康和谐，而健康和谐的方向只有一个，那就是民生。量力而行去买房民生地产关注的重点，就是购房者的真实需求。购房者作为楼市博弈的一方，在房地产市场由卖方市场向买方市场转变的过程中，又该如何根据自身的需求，把握市场机会，实现置业的目的呢？首先我们按购房目的把购房者分为自用者和投资者，对于后者，鉴于现在国家已出台了种种政策予以限制，而且，深圳、上海等一线城市炒房客现在面临的困境也给予了投资者深刻的警示，在目前这种形势下，他们实在是不适于入市的。对于这部分购房者，我们暂且不去考虑。占据楼市主流的，还是那些以自住为目的的购房者。这部分购房者以工薪阶层为主，手头的钱不多，也许刚具备支付能力，也许要靠东挪西借才交得起首付，价格是他们最关心的。经常有开发商在议论，什么样的价位才能引得购房者出手呢？也经常有购房者提出，价格降到什么水平我才可以入市呢？要想理性地做出选择就必须排除