2011佛山商业项目策划定位报告.ppt

outlet chinaoutlet china 佛山商业项目策划定位报告佛山商业项目策划定位报告 11-2010 创造、 融合示范 拉动 = 完善旅游产业链， 提升市场号召力， 做大旅游休闲产业蛋糕。 【一】 市场及项目分析 【三】 产品策划 【五】 投资规模估算 【二】 项目定位 【四】 运作模式建议 【六】 设计建议 【七】总结 目 录 【一一】市场及项目分析市场及项目分析 市场分析 项目理念 项目分析 市场分析 本案 180公里 35公里 230公里 三水是中国第三大河流 珠江的两大支流北江、 西江与绥江汇流三水，三 水也因三江汇流而得名。 地理位置 大珠三角都市圈 n 本项目地处珠三角核心区域 广东省佛山市三水区。 交通辐射能力 本案 广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目 前，直通芦苞的珠外环即将开工建设，通车后车程将大 为缩短。 经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤高速、和广惠高速可 连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中 山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套 工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及 城区的公路。 市场分析 消费半径 n珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超 过8,000万。 n珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均gdp与消费品零售 总额保持强势增长势头，消费能力强劲。 n伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈 ”的消费互动日渐增强。 市场分析 城市驾驶距离 (分钟) 商圈性质 佛山0至30核心商圈 广州30至60核心商圈 肇庆30至60核心商圈 东莞60至90外围商圈 中山60至90外围商圈 江门60至90外围商圈 惠州90至120辐射商圈 深圳90至120辐射商圈 珠海90至120辐射商圈 香港 惠州 深圳 珠海 澳门 东莞 中山 江门 主力消费群体主力消费群体 次主力消费群体次主力消费群体 辅助消费群体辅助消费群体 50公里 150公里 230公里 佛山 顺德 广州 肇庆 消费半径 市场分析 三水旅游资源类型颇为丰富，其中人文类旅 游资源占有绝对优势（占全部旅游资源的 75%）。在七大旅游资源主类中，又以建筑 与设施类、地文景观类旅游资源数量为最多 （二者合计占全部旅游资源的73%）。 战略布局：根据芦苞旅游发展现状及未来发展趋势预测，确 定新时期芦苞旅游发展的战略布局为“一带三区”，即芦苞 涌滨水休闲旅游带、以奥特莱斯为核心的时尚娱乐旅游区、 以镇区为主体的文化休闲旅游区和西河郊野生态旅游区。 三区特色鲜明，主题突出，功能互补，时序推进。 城市地位 项目理念 项目理念 品牌愿景 项目理念 发展模式 outlets 1.引入在国内领先且兼具时尚性、高品位 和趣味性强的主力型业态，与outlets基调 保持一致，并形成消费互动； 2.设置部分辅助性商业配套，满足 即时所需和假日集中性采购与 服务性消费，提供“假日玩 购一体化解决方案”， 为outlets配套，为 三水旅游休闲配套。 三水 珠三角消费休闲目的地 芭蕾雨 同步全球的时尚生活之城 生态三水 福寿之地 项目理念 本项目发展理念 s 优 势w 劣 势 o 机 会t 威 胁 n 周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设 体量，能够形成规模优势。 n 芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具 备较好的旅游资源。 n 地块水系丰富，天然水体景观为商业部 分带来总体价值的提升。 n 项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店 等高端产品的组合，有利于本项目的商 业形象的建立。 n 项目所在区域无商业氛围。 n 项目所在区域缺乏市场号召力，没有足 够的消费支撑。 n 项目所处区域城镇整体经济发展及基础 设施建设滞后。 n “大珠三角都市圈”的概念使本项目向 外延伸客户群体的策划思路成为可能。 n 城市旅游业的规划及城市大力发展因素 有望成为本项目商业规划的利好条件。 n 芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进 一步完善。 n 2010广州亚运会将产生“亚运效应”对 商业增长的拉动有正面的刺激作用。 n 大体量的商业面积能否实现吸引足够消费 总量的外埠人流，满足全年全天候经营。 n “大珠三角都市圈”中的其它城市将会与 三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项 目的发展与竞争将会对本项目的商业发展 构成一定的竞争与威胁。 n 长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因 其更靠近广东和珠三角的两个中心城市， 对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的 潜在威胁。 项目分析 swot 分析 w 劣 势t 威 胁 n 项目所在区域无商业氛围。 n 项目所在区域缺乏市场号召力，没 有足够的消费支撑。 n 项目所处区域城镇整体经济发展及 基础设施建设滞后。 n 大体量的商业面积能否实现吸引足 够消费总量的外埠人流，满足全年 全天候经营。 n “大珠三角都市圈”中的其它城市 将会与三水乃至佛山市同步发展， 城市间商业项目的发展与竞争将会 对本项目的商业发展构成一定的竞 争与威胁。 n 长隆购物公园、大梅沙购物村的建 设，因其更靠近广东和珠三角的两 个中心城市，对本项目的奥特莱斯 后期经营形成巨大的潜在威胁。 n根据目前三水及芦苞镇的规划发展思路和建设计划，交通条件的进一步改善和 镇域经济与产业的发展有望在本案建设期及运营初期得以较大程度地实现； n以此为契机和依托，通过区域资源的融入与整合、项目自身的价值创造，三水 与芦苞镇区域旅游休闲产业将初步形成量质快速提升的发展态势，并可以期待 后续跟进项目的加速落户进驻，整体品牌号召力和市场竞争力将得到加强 。 应对分析 项目分析 项目发展策略 项目分析 核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围 核心策略二：区域资源的融入与整合 核心策略三：核心策略三：项目自身的价值创造项目自身的价值创造 核心策略一：扩大辐射范围 大视野方能大格局 立足广佛，放眼“大珠三角都市圈” 近年来通过区域合作 形成的大珠三角都市 圈则涵盖香港以及澳 门两个特别行政区。 范围包括: 香港、澳门、广州、 深圳、珠海、佛山、 东莞、中山、江门、 惠州、肇庆、高要和 四会，土地面积超过 42,831.5平方公里。 项目分析 芦苞祖庙 东侧正在建设长寿温泉 同样位于东侧的广东省古村落长岐村 西侧是国际标准18洞的高尔夫球场 南侧，是碧水长流的芦苞涌 本案 核心策略二：环境资源整合 项目分析 祖庙文化 800年历史的集儒释道一体的芦苞祖庙，中国的“ 南武当”所在。与悦城龙母庙，佛山祖庙并列为广 东省最有影响的三大古庙。 古村落 长岐村首批27个广东古村落，长寿村之一。建筑 风格体现了岭南传统村落建筑布局的特点，布局严 合风水学说。 温泉 泉水含偏硅酸具有较高医疗价值，能有助于心脑血 管疾病的治疗,是我国目前发现的第三个“氡温泉 ”，开发潜力巨大。 芦苞历来是北江渔获的集中交易点，千百年来孕育 出风味独特的河鲜美食。 河鲜 3 3 1 1 2 2 4 4 5 5 待建新兴王牌项目 在建原生资源开发项目 已建成新兴项目 基础旅游资源 奥特莱斯/本案 长寿温泉项目 18洞高尔夫球场 祖庙/古村落/温泉/北江河鲜 创造、融合、示范、拉动 . 完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。 核心策略二：环境资源整合 项目分析 逛祖庙 品河鲜 打高尔夫 本案 泡温泉 游古村 芦苞 两天日夜游 融合区域资源 打造购物休闲王牌 统领三水-芦苞黄金游路线 核心策略二：环境资源整合 项目分析 长隆友谊购物公园 计划于2011年初建成营业 大梅沙奥特莱斯购物村 已于今年10月23日开业 本案 规划中 总建筑面积10万平方米以上，集 旅游、商业于一体。选址在番禺 长隆旅游度假区内，拟分两期兴 建，首期建筑面积约6万平方米 ，其中广州友谊承租作为奥特莱 斯业态经营区域的面积约5万平 米 即大梅沙outlets(奥特莱斯)购 物村，一期购物街区共有15栋独 立建筑，总建筑面积达7,920平 方米。拥有40至400平方米不等 的60余间独立店铺。 核心策略三：自身价值创造 市场格局 项目分析 求同存异，差异化竞争 同为奥特莱斯项目，在品 牌、商品、价格、经营策 略等环节，运营商应考虑 寻求竞争力所在。奥特莱 斯之外，作为商业组合， 本案将在15万平米的体量 中寻求价值创造和竞争力 塑造。 突围 同质化竞争格局 共生共荣，良性互动 15万平米业态规划应与10万平 米奥特莱斯最终形成有机化、 体系化的整体业态组合，对外 整合为拳，对内良性互动，共 同创造人流和分享消费力。 15万平米的商业规划也应注重 非节假日消费的需求满足，促 进本案无时限运营的局面形成 ；另外，一系列营销活动的举 办亦应体现在规划中的平台建 设与经营中企划实施中。 核心策略三：自身价值创造 outlets 项目分析 【二】项目定位 目标消费群体 商业主题 互动与互补 互动与互补 通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链 并最终实现人流的共享 本案的商业 主题定位基础 oulets 消费群体 旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含outlets） 目标消费群体 商业主题定位基础 oulets 消费群体 旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含outlets） 资料来源：佛山市三水区旅游发展总体规划2009.7 目标消费群体 商业主题定位基础 项目单位2008年 2007年2006年2005年2004年 一、城市接待总人数万人次212.38259.11369.83266.37 212.28 1.国际游客万人次23.3321.8255.0346.45 39.97 其中：外国人万人次4.974.525.073.92 3.05 2.国内旅客万人次189.05237.29314.80219.92 172.31 二、星级宾馆、酒店家7777 7 三、旅游营业总收入亿元11.9211.3410.868.12 6.71 四、旅行社组团总人数人次106297102487141367107852 83313 1.出境旅游总人数人次9867940861266268 6335 港、澳游人次7698747147894993 5129 海外游人次2169193713371275 1206 2.国内旅游总人数人次9643093079135241101584 76978 数据来源：三水统计年鉴 目标消费群体 商业主题定位基础 佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海 样本数量73413831095601561896676448589 城市常住人口(百万) 5.9510.183.86.952.514.143.938.771.48 目标消费者数量 405,500736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500 oulets 消费群体旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含outlets） 目标消费群体 商业主题定位基础 佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海 样本数量5010050505050505050 年龄 25-2946%36%34%30%40%22%36%38%44% 30-3416%26%28%26%28%34%22%34%26% 35-3926%10%20%14%12%20%22%20%8% 40-446%15%10%16%14%14%16%0%14% 45-506%13%8%14%6%10%4%8%8% 性别 男50%50%44%36%50%32%42%42%44% 女50%50%56%64%50%68%58%58%56% 婚姻状况 未婚16%30%16%14%22%22%20%22%32% 已婚84%70%84%86%78%78%80%78%68% 有没有小孩 有小孩78%54%74%76%72%70%78%68%56% 没有小孩22%46%26%24%28%30%22%32%44% 职业 专业人员/行政/主管/ 商人/政府官员 28%41%30%38%34%30%40%48%34% 白领32%34%38%36%32%30%24%34%32% 篮领18%10%16%8%12%22%8%14%14% 家庭主妇12%7%8%8%14%12%16%2%12% 其他10%8%8%10%8%6%12%2%8% 教育水平 大学或以上56%75%62%60%70%72%62%86%60% 中学36%21%34%36%22%28%34%14%32% 小学或以下8%4%4%4%8%0%4%0%8% 个人每月收入 ￥ 20,000以上4%5%4%4%2%2%4%16%4% ￥ 10,000-20,00012%16%8%12%14%10%8%16%16% ￥ 5000-10,000 8%28%18%18%16%24%22%34%22% 少于￥ 5,00076%51%70%66%68%64%66%34%58% 平均个人每月收入 7,6258,5507,6447,4276,1866,3157,79512,3527,405 家庭每月收入 ￥ 40,000以上6%12%8%14%10%4%12%8%6% ￥ 30,000-40,0006%6%2%2%6%4%4%8%6% ￥ 20,000-30,0008%18%6%12%4%6%4%18%10% ￥ 15,000-20,0004%11%6%14%12%10%14%22%16% 少于￥ 15,00076%53%78%58%68%76%66%44%62% 平均家庭每月收入 6,71020,9456,06020,010 17,640 14,510 18,430 20,170 17,180 目标消费群体 商业主题定位基础 n 目标消费者往往小于 40岁，女性略多。消费倾向较高 n 大部分的目标消费者是已婚人仕，育有子女。注重家庭消费、注 重子女消费 n 几乎 70接受过大学教育。注重品位、理性消费、文化消费 n 他们多从事管理或白领工作。 注重休闲健康消费 项目定位目标消费群体 商业主题定位基础 折扣 = 超值 outlets 真正的生命 力 品牌 折扣 低价 不低质 商业主题 品牌内涵及延伸 n品牌的服务可以作为优质及质量的保证，如易趣、亚马逊、淘宝、奥特莱斯 等都是具有较高信任度的品牌。 n本案必须延伸便宜的概念，加强品牌的力量。 n构建一个以outlets为中心的“超值城”一切消费都贯穿“折扣”的内容。 n给消费者传递的信息及认识是：“在这里怎样消费都是便宜的”。 时尚 品质超值 整体 极致 体验 低廉 价格 品牌 折扣超值 outlets 时尚 元素 本案 将outlets品牌内涵向全案延伸 品牌内涵在本案中的落位 商业主题 品牌内涵及延伸 通过多业态组合，多主题环境塑造，实现全覆盖，满足不同 年龄消费群体，青年、儿童、老人等，满足不同旅游休闲消 费形式，温馨家庭游、浪漫情人游等。 商业主题 商业主题定位 超值购 时尚生活 超值购 极致体验 终极消费 尽情玩乐 精彩互动 旅游观光 特色文化 商业主题 项目气质与特性 丰富而极致的体验将是 本项目成功经营的关键 一个能为消费者带来极致体验的场所 一个真正能让三水时尚起来的符号 一个现代时尚，富有趣味性的场所 一个与国际化接轨、客户与传媒的话题和愿意体验的场所 娱乐和趣味的体验让消费产生持续的力量 商业主题 形象定位 功能定位 主题主题 特色特色 综合综合 多元多元 喝喝 玩玩 逛逛乐乐 买买 学学 体验快乐，生产财富！ 吃吃 商业主题 功能定位 多功能、多业态的高度融合，成为终极消费目的地 集购物、美食、游乐、养生、旅游、文化体验等多功能为一体 以品牌零售为主体、以主题游乐为驱动、以特色美食为配套 n 增加本项目的辐射能力 n 提高顾客的停留时间 n 加强各业态的互动 商业主题 服务全客群，让老有所养、中有所乐、幼有所长 面向中国中产以上家庭消费，成为家庭消费的乐园 老人可以养生、爸爸去打高尔夫、妈妈可以购物美容、孩子在儿童乐园畅游 商业主题 全 家 福 儿童欢乐 年轻一族 新生家庭 商业主题 n 全天候全时段 n 精彩不间断 n 打折无极限 n会员享受优惠，增加回头率 n夜间卖场照常开放，并且会折上加折， 此段时间会增加卖场流水，以及餐饮、 娱乐和住宿业态的收入。 n注意白天和夜间的连贯消费，延长消费 寿命 n白天商业项目营业，晚上娱乐项目营业 商业主题 以事件营销来吸引消费者眼球，吸引超强人流。 将“购物街”、”快乐主妇”等主流大众节目引入到本项目，提高项目知名度和顾 客归属感、参与性 以中庭、广场、展厅等公共空间为平台，和各国商务处、文化处合办多项大型节事 活动 商业主题 【三三】产品策划产品策划 商业体系构成 主题区产品策划 其他商业产品策划 业态规模汇总 通过不同业态的精准定位，满 足不同年龄家庭消费者的需求 ，与outlets在业态上形成互 补 虽然这些业态前期投入较大， 但将在最大程度上吸引大量的 潜在消费者，提高项目知名度 及地块商业价值，通过其他物 业达到项目的财务平衡 充分利用项目的地块优 势，引入较难进驻传统 商业区的业态，使项目 成为消费者必经之地 充分发挥项目周边独特 的自然资源，通过不同 的业态将其进行深度挖 掘和商业延伸，提升项 目盈利点 业态组合定位依据 商业体系构成 成年男女结伴消费 全家消费 年老伴侣 团购 以购买家庭用品为主 适合全家分开消费业态组合 女人为号召者 男人为其买单 消费能力有限但专一 重于养生及休闲 消费群体结构 l是崇文区规模最大、功能最全、美誉度最高的星级服务机构 l营业面积近2000平方; l是美国tibeart corporation进行整备、辅导的专业养生沐足国际连锁机构。 主题区产品策划 生命主题业态组合建议生命主题 香水体 验中心 室外花园（ 含交易） 生态特 色产品 养生餐厅 慢生活馆 美容整形 体检中心 减肥中心 药妆 景观生态 养生 康体 主题区产品策划 目标客群主题业态建筑面积合计面积 （平米） 楼层建议 基地面积 （平米） 50岁以上 老年群体 及都市中 高压工作 群体 生命 主题 养生 12900（含 室外1500） 3层3800 室外花园（含 交易） 1500 （户外） 香水体验中心1000 养生餐厅1000 生态特色产品500 健康 体检中心3000 慢生活馆2000 美容整形2000 减肥中心500 药妆500 保健用品专卖500 其他500 业态规模及布局建议生命主题 主题区产品策划 本项目生命主题规模及业态组和建议 浪漫主题 其他商业 餐饮美食中心 文化艺术衍生馆 其他 p作为项目整体餐饮配套 poutlets衍生出的艺术元素展示 p为其他新生业态预留空间 主题商业 生命主题 浪漫主题 宠物主题 p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等 p婚礼教堂、婚纱摄影、婚庆等 p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等 本 项 目 商 业 体 系 构 成 动漫主题 儿童主题 万国荟萃 p动漫主题公园、拓展基地等 p儿童职业体验馆、儿童乐园等 p万国街区、展览区 主题区产品策划 结合婚礼一族的消费流程，打造特色、浪漫、完善的庆典场地婚礼教堂。 n目标客群：结婚人群；年龄22-35 岁，80后为主 n核心客群的生活方式特点： 浪漫、温馨、品质、便捷、服务 浪漫主题浪漫主题之婚礼教堂 主题区产品策划 服务人群n即将步入婚礼殿堂的情侣及其亲朋好友 业态背景 n婚庆经济是持久不衰的朝阳行业；本项目具备良好生态环境、齐全 配套服务设施及知名的市场影响力，具备发展婚庆浪漫主题商业条件 浪漫主题 浪漫主题之婚纱摄影机构 业态种类需求面积（平米）经营方式拓展需求及选址要求 婚纱影楼300平米1000平米以直营和加盟为主 在市区的商业中心及繁华成 熟地段，不考虑偏远地段 婚纱摄影城8000平米20000平米 多为自主经营，现有 的大部分影城仅维持 自身运作 对拓展外地市场有一定要求 婚纱主题花园40000平米80000平米以共同投资为主如有合适的项目，可以考虑 定位思路 主题区产品策划 浪漫主题定位思路 n满足婚礼一族一站式的消费需求，把握其心理特征，打造特色、浪漫的庆典场 所，吸引目标客户。 婚庆用品 婚礼教堂 婚宴餐厅 婚纱摄影 主题区产品策划 主题业态面积（平米）合计面积（平米） 浪漫主题 婚礼教堂1500 6100 婚纱影楼1800 多功能厅1500 婚庆用品1000 其他300 浪漫主题规模及业态组和建议 浪漫主题浪漫主题业态规模及布局建议 n香港天使之恋婚纱摄影机构，目前已经在华南 （东莞）和华东（宜兴）分别投资建设了2个项 目，他们依托婚纱摄影，以外景基地大力发展旅 游休闲业，可以引荐部分商家参与到佛山项目中 来。 营销部赖先生 分类品牌 十大婚纱影楼珍妮花婚纱摄影 钟爱一生婚纱摄影 龙摄影婚纱影 蒙娜丽莎婚纱影楼 薇薇新娘婚纱影 上海巴黎婚纱影 维纳斯婚纱影楼 天长地久婚纱影楼 色色婚纱摄影 金夫人摄影 婚纱主题公园东莞凤岗嘉辉婚纱城 北京蓝调薰衣草庄园 其它商家城市花园尊贵婚纱影城 天使之恋国际婚纱摄影 n城市花园尊贵婚纱，是北京乃至国内市场上的 佼佼者，觉得如有合适项目可以向老板推荐。 访谈总部陈小姐 浪漫主题婚纱摄影机构访谈 主题区产品策划 城市花园 尊贵城源于台湾，数万平米的超大摄 影基地，在现今中国影楼界可算独一无二，可媲 美美国好莱坞、香港制片厂及台湾中影文化城。 城市花园 尊贵婚纱电影城 色色婚纱摄影 色色婚纱摄影面积4000平米，在全国（包括港澳 ）拥有50多个直营机构和50多个加盟店，是全国 婚纱摄影行业规模最大的企业之一。 “天使之恋”婚纱摄影机构 “天使之恋”婚纱摄影机构成立 于2009年11月，拥有38万平方 米的龙凤山庄影视基地，是目前 中国规模最大的婚纱摄影机构。 浪漫主题婚纱摄影机构品牌推荐 主题区产品策划 其他商业 餐饮美食中心 文化艺术衍生馆 其他 p作为项目整体餐饮配套 poutlets衍生出的艺术元素展示 p为其他新生业态预留空间 主题商业 生命主题 浪漫主题 宠物主题 p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等 p浪漫博物馆、情侣特色餐饮、心理咨询等 p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等 本 项 目 商 业 体 系 构 成 动漫主题 儿童主题 万国荟萃 p动漫主题公园、拓展基地等 p儿童职业体验馆、儿童乐园等 p万国街区、展览区 宠物主题 主题区产品策划 契合目前家庭结构宠物消费的需求，满足outlet客户的消费细分，同时吸引都市 中的宠物爱好者们，打造可聚集型成规模的专业消费场所宠物主题。 n本项目核心客群：宠物爱好者、 outlet购物群； n核心客群的生活方式特点： 休闲、专业领域、为宠物的活儿而聚集 宠物俱乐部业态组合建议 宠物主题 主题区产品策划 n宠物的相关消费目前一直保持在高位 水平，宠物乐园成为消费者周末与宠物 一起玩耍的新兴场所； n在满足了成年人的购物、孩子的娱乐 之外，还需要为带宠物出行的消费者提 供寄存及相关服务的场所； n为宠物提供全方位的服务，包括美容 、医护、喂养、寄存，同时售卖宠物用 品； n为消费者提供了一个信息共享的平台 ，可以交流饲养心得，解决饲养过程中 所遇到的问题，还可提供宠物转送寻找 到适合的家庭； n本项目得天独厚的自然资源，可增加 宠物玩乐的户外场所，让宠物及他们的 主人找到回归大自然的感觉。 宠物俱乐部业态组合建议 宠物主题 n打造宠物消费的全产业链，形成规模性和聚集性； n配合主人的消费习惯，设置配业态。 业态建议原则：业态建议原则： 宠物展览 及拍卖 宠物赛事 餐饮 本项目儿童主题业态组合建议 宠物美容 宠物诊所 宠物用品 主题区产品策划 宠物主题 业态形式规模（平米） 宠物赛事户外 宠物展览、拍卖室内1000 宠物培训基地、宠物寄存室内1000 宠物诊所室内500 宠物美容室内500 宠物用品室内500 共计3500 主题区产品策划 业态规模及布局建议 宠物主题业态布局及规模建议 其他商业 业态组合描述 其他 n 在娱乐、购物之后，餐饮也是本项目的必备业态之一。 n 中国美食：集合广东、福建、海南、香港、澳门等地的地方特色美食，打造特色美食聚集地 。 n 各国美食：让顾客不出国门，体验各国餐饮文化及美食盛宴。 n 餐饮体量：考虑到就餐时间的相对集中，餐饮的供应量需要非常充足，同时考虑到餐饮种类 的繁多，因此建议本项目的餐饮业态控制在2万平米左右。 餐 饮 其他商业产品策划 业态组合描述 其他 n 由于项目具备outlets的独特资源， 知名品牌的产品同时也是艺术品，而时装插画作为这些 艺术元素的衍生，正逐渐流行开来； n 时装插画：不再只是杂志插图或者设计效果图，它们成为了知名广告的灵感来源、大牌设计 的跨界合作、火热单品的行销新计； n 文化相关产业：包括设计师或画家的作品展、品牌新一季的发布会等展览展示活动，将本项 目所拥有的独特的品牌进行无限制的衍生，提升项目在相关产业的影响力。 文化艺术衍生 其他商业产品策划 超市 业态组合描述 其他 服务人群n服务在本项目居住、工作及前来购物休闲消费的人群； 业态背景n本项目将成为整个区域的消费中心，其中市区消费人群、周边常住 人群及本项目自身人群存在对生鲜菜品及日常生活用品的必要需求， 因此中型超市较好地满足此类需求。 超市选择一：中型便利超市 其他商业产品策划 超市 山姆会员店是美国沃尔玛百货公司的会员制连锁店，是 专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。 一家典型的山姆会员店面积在660012000之间，主 营商品约3,500多种。 服务特色: 免费停车,糕点房,电子产品免费咨询,商务中心等 业态组合描述 其他 超市选择二：仓储会员超市 n筛选大众化实用品销售，实行库存和销售结合、批零兼营，向会员让利销售 质优价廉的商品 n本项目地理位置适合仓储超市选址特点；同时随着私人交通工具的普及，仓 储超市这一零售模式将进一步受到中国消费者青睐。 其他商业产品策划 主题业态面积（平米）合计面积（平米） 动漫乐园 户外山体、娱乐、真人cs24000 34500 影视文化中心2000 户外运动用品集合店2000 动漫设施2000 动漫产品中心2000 动漫博物馆1500 快餐1000 儿童主题儿童职业体验中心1000014300 儿童摄影800 亲子诊所700 儿童用品及玩具800 生日宴会500 家长休息娱乐厅500 快餐1000 万国荟萃 万国街区（欧洲、美洲、亚 洲餐饮及特色商品） 8500 10000 展览区1500 业态规模汇总 主题业态面积（平米）合计面积（平米） 生命主题 养生 13000 室外花园（含交易）1500（户外） 香水体验中心1000 养生餐厅1000 生态特色产品500 健康 体检医疗中心3000 慢生活馆2000 美容整形2000 减肥中心600 药妆300 养生产品专卖500 其他500 浪漫主题 婚礼教堂1500 6100 婚纱影楼1800 多功能厅1500 婚庆用品1000 其他300 业态规模汇总 主题业态面积（平米）合计面积（平米） 宠物主题 宠物赛事（户外） 3500 宠物展览、拍卖1000 宠物培训基地1000 宠物诊所500 宠物美容500 宠物用品500 其他商业 餐饮美食中心11000 17500 超市6000 文化艺术衍生馆500 合计98900 业态规模汇总 业态规模汇总 【四】运作模式建议 合作开发 租赁模式 保底+扣点 综合建议 -有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运 营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项 目直接投资，降低开发风险； -合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降 低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。 s -收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了 引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来 说存在一定的收益损失。 -运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的 复杂性，需要投入更多成本。 w p对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等 。 模式一 合作开发模式 开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益 分成。 合作开发 模式二 租赁模式 以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营 风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租 金收取的固定性。 财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对 于财务控制方面比较有利。 s 租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入 大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开 发商来说存在一定的收益损失。w p纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐 饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。 开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁 收益，可分为长期租赁和短期租赁。 长期租赁 租赁模式 模式二 租赁模式 开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形 象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增 加项目浮动收入。 财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同 步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。 s 短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来 源； 短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间 增加销售压力。w p对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与 当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。 短期租赁 租赁模式 模式三 保底租金与营业扣 点两者取高值 对于部分客户，如电玩、影视文化中心等，保底租金+营业扣点 的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成 功，加快招商周期。 开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高 峰期后，有利于获得高额度的分成收益。s 前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的 商业操作风险。 对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户 正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减 少开发商分成收入，造成收益的损失。 w p保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用于影视文化中心、文化艺术 衍生馆等商铺。 保底+扣点 p由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议 本项目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他业态以 长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式 ，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。 p针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方 面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方 面则不会给予优惠；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去 “平衡”各方面的收益关系； 综合建议 综合建议 【五五】投资规模估算投资规模估算 合作开发项目投资规模 合作开发项目收益分析 租赁项目收益分析 物业管理费用建议 整体投资效益分析 合作经营项目投资 规模 投资规资规模分析 场馆场馆面积积 （平方米） 总总投资额资额 （万元） 可容纳纳体验验 项项目个数 1000-30002000-300010-20 3000-50003000-400020-40 5000-80004000-500040-60 8000-100005000-1000060-80 儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。 以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图： 本项目儿童职业体验馆的规模为 10000平方米，总投资规模约为 1亿，不含土建约为7000万元， 比例如下： 儿童职业体验中心 合作开发项目投资规模 合作经营项目投资 规模 投资规模分析 设备设施规模（平米）总投资额（万元）项目 进口设备主题公园 30000-40000 25000 -30000大型项目1个，中型项目2-3 个，小型项目8-10个 国产设备主题公园 25000-30000 8000- 15000大型项目1个，中型项目3-4 个，小型项目6-8个 小型国产设备游乐园 10000-15000 3000 - 5000中型项目2-4个，小型项目5- 6个 户外山体娱乐、cs野战、 拓展基地 10000-40000 100- 500100-300套设备费用，不含场 地费用。 各主题公园因规模、游乐项目设置及设备差异，其投资成本也会出现较大差别。 以中小型主题公园为例，其投资额度、设备及项目设置见下图： 本项目动漫主题公园室内以动漫游乐设施和商家、户外运动用品为主，结合影视文 化中心及中高端消费人群特征及需求，建议大型项目选用进口设备，小型项目可选 用国产设备，预计投资总额约为2.2亿，其中设备投入约为1.5亿。 动漫主题公园 合作开发项目投资规模 合作经营项目收益 预测 收入模式： 门票收入：国内几个开业项目的票价大致在120-200元； 各场馆冠名权收入：通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如快餐、 银行、医 院等等； 场地临时出租收入：将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于主题紧贴儿 童品牌推广 等，例如儿童电影、酸奶、迪士尼乐园、儿童 英语培训的推广活动。 广告植入收入：结合门票、“护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入。 衍生商品、餐饮销售收入：衍生商品购买率可达20%，餐饮消费可达50%。 生日派对、企业包场等特殊活动收入 儿童职业体验中心 合作开发项目收益分析 合作经营项目收益 分析 儿童职业职业 体验验中心 合作开发项目收益分析 合作经营项目收益 分析 国内行业发展下一阶段，当儿童职业体验馆的品牌效应聚集到一定程度，其自身 的盈利结构将逐渐重新分配布局，儿童职业体验馆将成为一个以儿童消费群为核 心的场馆化产业链。 儿童职业体验中心 合作开发项目收益分析 合作经营项目收益 预测 国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票收入有两种形式：团客和散客。 国内大部分项目经营时间为周一停馆维护，周二周五团客，周六周 日为散客，其中寒暑假及假日均是散客接待时间。照此计算，该类项目的团 客接待时间约为127天，散客接待时间约为159天。下表为职业体验馆年营业 收益预测： 分类人数天数单价单位 年收益（万元 ） 备注 假日门票（儿童）700159120人次/天13352场/天 假日门票（成人）84015930人次/天4002场/天 非假日门票（儿童）40012780人次/天4061场/天 非假日门票（成人）8012720人次/天201场/天 体验店冠名费25家/年400 品牌营销收入25家/天75 衍生品利润14028630天20020% 餐饮利润35028615天15050% 宣传成本300万年-300 经营成本800万年-800 年合计 30万人次1886 预计5-6年收 回投资 儿童职业体验中心 合作开发项目收益分析 合作经营项目收入 分析 收入模式： 门票收入： 国内中小游乐主题公园的票价大致在50-100元之间，建议本项目门票价 格根据不同时期在 60-100元之间浮动。 cs野战拓展基地收费门票 80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，学生 一般6折。建议本项目门票可参考此价。 出租商亭、商业用房收入：利用消费集中的优势，大量进行招商，出租商业用房， 既活跃了园区，同时又可以减少投资，扩大收益。 餐饮： 公园园中的餐饮店、咖啡屋、风味小吃和快餐供应常常是生意兴隆。可以将娱 乐和餐饮结合，作为经营策划的一个环节，相互推动。 购物：购物在公园园中大有生意可做，而且和娱乐内容结合紧密。 广告收入：利用乐园游客密集和定期活动的有利条件，吸引商界来乐园做广告。 动漫主题公园 合作开发项目收益分析 合作经营项目收入 分析 国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票以节假日和平时区分，照此计算 ，该类项目的节假日接待时间约为114天，平时接待时间约为250天。商业部 分租金依据行业规律预测，下表为动漫主题公园年营业收益估算： 分类人数天数单价单位 年收益（万元 ） 备注 游乐园假日门票3000114100人次/天3420 游乐园非假日门票50025060人次/天750 cs假日门票200114120人次/天2702场/天 cs非假日门票8025080人次/天1602场/天 影视文化中心租赁20003元/天/219保本+扣点 餐饮租赁10004元/天/146 动漫产品+设施40002.5元/天/365 动漫博物馆15002元/天/110 宣传成本300万年-300 经营成本1800万年-1800 年合计 50万人次3340 预计7-8年 收回投资 动漫主题公园 合作开发项目收益分析 租赁项目收入预测 租赁项目收入预测 合作开发项目收益分析 租赁项目收益分析 租赁项目收益分析 依据对租赁区域及行业租金标准对本项目租赁年收入综合计算结果如下： 建筑面积：48500平方米 年租金收入计算结果： 4990万元 年经营收益： 考虑项目所处区域，设置20%空置率，实际租金收入约为3990万元， 可实现年经营收益约为3392万元。 租赁项目投资规模约为3.7亿（不含土地），投资回收期约为10-11年。 项目面积 建安单位成本 （ 元/平方米） 建安成本 （万元） 其他开发费用（ 万元） 地上建筑面积485003500元/平方米16975 3350 地下建筑面积750002200元/平方米16500 合计123500271033475 3350 租赁项目收益分析 物业管理收费建议 物业管理费用计算标准 租赁项目收益分析 费用项目所占比例费用组成 人员费用27%含薪金、福利、餐补、服装及服装洗涤 外包保洁费用8%公共区域能保洁不含商户内 外包保安费用 （外围保安） 3%建筑物外围的保安人员，建筑物内为内保 行政费用7% 含行政办公费、保险、化粪池清掏、灭虫、外墙、垃 圾清运、法律、财务审计及低值易耗品等 工程费用48% 公共区域能源费用、空调费用、固定费用（电梯、避 雷、消电检及其他检测费用）、设备维保费用 其他费用（不可预见费）2.5% 税费5.5% 注：费用比例按照现有项目的费用比例进行估算，由于每一个项目的实际情况不同，本表仅 供参考。 物业管理收费建议 商业项目费用参考统计表 租赁项目收益分析 项目名称建筑面积物业管理收费 物业管理成本备注 广州正佳广场 40万平方米60元/平方米 40-45 元/平方米 1、物业管理成本包含物 业服务的保安、保洁、 设备管理运行、公共区 域能源、空调、行政办 公及税费等。广州天河城16万平方米68元/平方米 40-45 元/平方米 广州光明广场6万平方米55元/平方米40元/平方米 2、由于项目受地域、业 态、业户组成等的情况 差异，物业管理成本也 存在较大的差异。 东莞现代城5万平方米50元/平方米 37-40 元/平方米 深圳万象城11万平方米45元/平方米26元/平方米 3、outlet佛山项目物业 管理成本估算为每建筑 平米26-30元，未含管理 公司利润。（仅供参考 ） 天津津湾广场7万平方米 27元/平方米 整体投资效益分析 项目 面积 （平方米） 总投资 （万元） 年经营收益 （万元） 投资回收期（ 年） 动漫主题公园345002200033407 - 8 职业体验中心143001000018865 - 6 租赁项目区域及地下12350037000339210-11 合计1723006900086188年-9年 经济效益分析:项目总投资约6.9亿，年可产生经营收益8618万元，预计投 资回收期为8-9年，满足商业运营投资回收行业标准。 社会效益分析：项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超 活力消费体验中心，与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群， 留住短期购物者脚步；项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速 集聚人流，形成市场霸主地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提 升整体地块价值。 整体投资效益分析 【六】设计建议 花开三水的“由来” 设计建议 方案采用一朵怒放的花朵作为设计的思想来源， 用花的怒放兆示活力新城的内在含义。佛家曰： 一花一世界 ，在三水这片地方，我们将会打造 一个新的“世界”，她将集万国的荟萃，浪漫的 体验，静谧的养神，超活力的娱乐与美食的天堂 于一体的姿态呈现出来。 这朵花就开在佛山三水的芦苞镇。 花开三水的位置 设计建议 本案处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域 本案 花开三水的布局 设计建议 从平面布局上看，本案像一朵盛开的花，呈现流线弧型与旁边奥特莱斯 方形布局形成很好的呼应。 车行线分析 设计建议 活力新城主要位于高尔夫大道旁边，由主力城市广州过来的 车辆由西向东将会直接看到标志建筑物-教堂 入口与步行线分析 设计建议 主入口设在停车场中间，以辅助入口的配合形成合理而流畅的步行东线 ，并且由联接奥莱的主入口将奥莱和活力城联接成了一个整体；奥莱的 主广场与活力城的户外游乐广场由一条长长的步行通道联接，使景观节 点形成了欲扬先抑，豁然开朗的效果。 入口分析 步行线分析 景观广场与步行线分析 设计建议 广场被建筑物环绕形成，走在其中，虚实相现，层次富有变化 ，步步为景，构成购物，休憩，摄影的美好空间。从内部空间 再次点题-花开三水。 景观广场节点分析步行线分析 主要展示面和户外游乐场的分析 设计建议 建筑主要展示面主要面临高尔夫大道，无论从哪个方向过来的人将会很直 接的看到活力新城，户外游乐场的摩天轮和过山车不但起到娱乐作用，还 将会起到标志性的作用，不但会吸引奥莱的购物人群，而且还让车辆从很 远就会一眼看到它。 户外游乐广场分析主要展示面分析 动静分析 设计建议 方案由小区形象道路道路划分为动静两个区域，静区域主要以养生，婚 礼教堂构成，由于这个区域将会有很多绿植以及生态物，与教堂和万国 荟萃的外立面形成了美丽的小区形象入口； 动区域主要以玩过荟萃和儿童主题以及动漫构成，将会形成热闹，灯火 辉煌的景象。 静区域外立面建议 动区域外立面建议 建筑联接分析 设计建议 建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形 式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。 广场设计建议 设计建议 广场分为下沉和地面两层，由局部连廊联接， 所以在下沉广场底部可以做水系景观 广场设计建议 设计建议 万国荟萃中间的广场，营造欢乐的气氛，靓丽 的展示中心 广场设计建议 设计建议 户外娱乐广场，摩天轮起到醒目的标志作用 本案概念效果图白天 设计建议 本案概念效果图夜景 设计建议 商业气氛营造建议