海门市大港路988号地块分析报告.ppt

z 海门市大港路988号地 块分析报告 2009.03 伍 项目可行性建议 肆 地块swot分析 叁 地块基本情况 贰 房地产市场现状分析 壹 宏观环境分析 壹 宏观环境分析 1.1 地理区位研究 1.2 人口统计分析 1.3 经济发展及地位 1.4 人民生活 1.5 宏观环境分析小结 1.1 地理区位研究 江苏省海门市位于万里长江入海口，素有“江海门户“之称 。海门，东濒黄海，与日本、韩国隔海相望，距长崎、釜山等 国际大港仅400海里；南倚长江，与上海的直线距离仅60公里 。海门，是长三角北翼联通上海的第一桥头堡，处于承南接北 的重要枢纽位置。从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、 苏州、无锡等20多个现代城市。 海门曾先后获得“国家卫生城市”、“全国城市环境综合整 治先进市”、“全国科技工作先进市”、“全国综合国力百强市”等 五十三项国家级殊荣，是全国闻名的“科技之乡”、“纺织之乡” 、“建筑之乡”、“教育之乡”。 交通： 便捷的交通网络，海门海陆空交通便捷，“两 港三机场“拱手环抱，“四桥两汽渡“沟通南北，“八 横十纵一高速“纵横交错。两港，即与海门距2小时 车程的世界第三大港上海港和30分钟车程的中国十 大港口之一-南通港。三机场，即南有上海浦东国 际机场和虹桥机场，西有南通机场。四桥，即已建 成通车的距海门市区16公里的 苏通大桥；今年将开工建设的距海门市区40公里的崇启长江大桥；今年将立项的市区南侧的崇海长 江大桥；位于海门市区西南侧，铁道部正在加紧推进，有望明年开工建设的沪通铁路、轻轨、公路 “三合一“大桥。两汽渡，即海太、崇海两个渡口。“八横十纵“，即海门市区域内的十八条主要公路 干线；一高速，即横穿海门全境的宁启高速公路。苏通长江大桥、崇海长江大桥、沪通铁路大桥建 成后，海门到上海浦东国际机场和虹桥机场仅需1小时，海门“靠江靠海靠上海“的独特区位优势将 得到充分显现。 1.2 人口统计分析 从上述数据中，我们发现海门人口已七年呈现负增长，从人口 经济意义的角度，可以基本判定，现阶段海门的辐射能力总体偏 弱 ，城市的中心吸引力不强。但就微观市场而言，此项数据，将会对 目前的区域房地产市场与房地产购买力造成明显的影响。 1.3 经济发展及地位 2008年，海门实现地区生产总值360亿元；财政总收入完成 41.03亿元，其中地方一般预算收入16.51亿元，分别增长28.7%和 26%。全市城镇居民人均可支配收入超18500元，农民人均纯收入超 9000元，分别增长15.2%和12%，继续保持苏中苏北领先。海门作为 苏中地区惟一的县市跻身“2008年度全国最具区域带动力中小城市百 强”，被国家住房和城乡建设部列为“中国最具潜力十强县市”之一， 被中国民营经济研究会等组织评为“中国民营经济最具活力县(市、区 )”十强之一。 海门市近几年国民经济一直在较高的平台上保持快速增长态势 ，增长势头迅猛，远超周边县市，发展前景看好。 2008年110月，全市完成规模以上固定资产投资141.7亿元，其中规 模以上工业投入122.2亿元，同比分别增长29.3%和31.8%，增幅均跃居南 通六县市第一。 工业经济平稳增长。110月，全市规模以上企业完成产值652.7亿元 、销售646.6亿元、利税75亿元，同比分别增长29.2%、29.5%和45.1%。特 别是高新技术产业发展迅猛，110月，产值总量接近200亿元，列南通首 位，占规模以上工业产值的比重超过30%，比去年同期高出4个百分点。 1.3 经济发展及地位 截至2008年12月，全市新增工商登记注册外资4.63亿美元，注册外资 实 际到帐3.04亿美元。引进南通市外民资40.1亿元。2008年1-10月建 筑施工面积超过4500万平方米，施工产值达243亿元，同比分别增长18.3% 和29.5%，获得鲁班奖1项，建筑经济总量继续保持全省领先。服务业发展 态势良好。 市区房地产项目施工面积达292.7万平方米，其中今年新开工面积 141.5万平方米，同比分别增长29%和27%。近三年来，市区新开工建设高 层建筑达167幢，其中110幢已主体竣工或结构封顶。绿化工程加快实施， 完成绿化施工面积67.8万平方米，北京路绿化景观工程、东洲公园改扩建 工程等相继竣工。交通网络逐步优化，共实施交通基础设施建设项目43项 ，总投资达8亿元。 1.3 经济发展及地位 1.4 人民生活 2007年，海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增 长17.2%，四大类收入水平全面增长，持续的消费水平与消费能力的 提升对于房地产市场是个利好消息。 1.5 宏观环境分析小结 综上所述,海门是一个: 现代的/交通便利的/环境优美的/生态的/ 经济相对发达且快速发展的/居民生活小康且稳步提高的/ 区域辐射力较弱的城市. 海门是一个宜居的城市，生活舒适 海门有较高且稳定上升的消费能力 海门房地产市场以本区域消化为主 伍 项目可行性建议 肆 地块swot分析 叁 地块基本情况 贰 房地产市场现状分析 壹 宏观环境分析 贰 房地产市场现状分析 2.1 城市发展规划 2.2 宏观市场运营 2.3 区域市场分析 2.1 城市整体发展规划解读 海门市城市远景发展规划为东至三厂镇东沿江高速公路，西至海门 市行政边界，北至宁启高速，南至长江，具有约200.3平方公里的城市。城市 的南部新区主要是依托老城区，承接南进轴，处于新老交接的过渡区，具有 相对成熟的发展条件。 城市发展方向： 长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。 城市规划区范围： 包括海门镇、三厂镇、三和镇、临江镇、江心沙农场及棉花原种场等6个 行政单元的全部行政范围以及天补镇宁启高速以南部分的行政范围。 城市结构形态： 城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。 城南新区 规划解读： 2.2 宏观市场运营 房地产市场简述: 2007年海门市区住宅、商贸等房地产开发项目施工面积231.86 万平方米，同比增长32.57%；其中：2006年结转面积117.3万平方米 ，当年新开工面积114.56万平方米，竣工面积61.11万平方米。在建 项目总投资42亿元，完成投资额25.03亿，同比增长50.33%。施工面 积和房地产投资额均创我市房地产历史之最。 海门市近几年房地产投资迅猛增长，市场繁荣，但有一定虚假繁荣的现象存在。 总的来说海门房地产投资远超南通周边其他县市，相对较热 。 整体市场 运营状况： 1、房地产投资相对过热； 2、市场存量、新增量双高； 6、普通住宅供给比例增加。 3、需求被进一步激发，表现旺盛； 4、供销比失衡，供大于求； 5、价格依然坚挺； 2.3 区域市场分析 1、海门房地产市场整体发展还处在起步阶段； 2、房地产项目主要分布城市南部； 6、价格为影响购房最重要的因素； 3、市场上小高层产品为主； 4、产品同质化情况非常严重，竞争异常激烈； 5、高端产品较少，市场潜力大，但客群数量较为有限； 7、总价30-40万区间是购房需求最集中的区域。 特别关注:中国叠石桥国际家纺城 中国叠石桥国际家纺城位于上海北岸、江苏南通，号称世界第三、中 国最大的家纺生产基地和交易市场。市场先后投资10亿多元，市场面积达 50多万平方米，3000多间商铺门面，9000多个经营摊位，经营品种达200 多个系列，产品畅销全国200多个大中城市，并远销南非、罗马尼亚、阿 根廷等几十个国家和地区。2004年，市场交易额突破100亿元。市场集聚 了近万家家纺生产企业，职工30多万人，生产经营的品种多达200多个系 列，市场年交易额800多个亿。呈现了社会化大生产、专业化加工协作现 代区域经济新格局。据国家统计局和全国工商业联合会对全国亿元工业品 批发市场销售额统计，中国叠石桥国际家纺城销售额排名第15位，业已成 为了全国同类行业中规模最大、品种最全、交易额最高、市场前景最为看 好的家纺用品专业批发市场 伍 项目可行性建议 肆 地块swot分析 叁 地块基本情况 壹 宏观环境分析 贰 房地产市场现状分析 叁 地块基本情况 3.1 地块规模分析 3.2 地块主要优势提炼 3.3 重点园区特性分析 3.1 地块规模分析 聚融（全通商）海门城是海门市重点项目，占地1750亩，建筑 面积258万平方米，总投资4.5亿美圆，该项目规划十分完善。该项 目是一个超大规模、高起点的商业项目，从规划开始便受到了当地 政府和长三角地区广大商业投资者的关注。项目建成后，它将成为 集综合办公、居住、购物、生活、休闲为一体的一站式体验型超大 型国际生活街区，包含音乐主题广场、主题商业步行街、国国际会馆 、星级酒店、国际公寓、主题休闲美食街等。 3.2 地块主要优势提炼 全通商（海门）城离苏通大桥30分钟车程；到南通集装箱码头 30分钟；距南通兴东机场70分钟；沪通铁路已经通过立项，2010年 建成通车，在海门的车站距项目仅1公里；崇海大桥已列入海门市政 府今年的实事工程，2010年建成通车，通车后海门进入上海1小时经 济圈上海至海门的距离将进一步拉近，届时，海门将融入长三角 立体交通网络的消费力。 3.3 重点园区特性分析 项目名称 园区特性 滨海工业新区主要生产文化用品和塑料用品 海门工业园区海门锦源国际高尔夫俱乐部 滨海新城 将建设成纯自然生态区 ，为本地区新的城市副中心 滨江工贸区集综合办公、居住、购物、生活、休闲为一体的一站式 体验型超大型国际生活街区 滨海工业新区 新区地处沿江与沿 海两大开发带的中心位 置，北揽黄海、南倚长 江、东接吕四港、西接 洋口港；隔海与韩国、 日本相望，隔江与上海 苏南相依， 是苏中、苏 北接轨上海的最理想桥 头堡，经济地理位置十 分重要。 海门工业园区 海门工业园区位处海 门市西北部，东邻德胜镇 ，南与天补镇相接，西靠 通州的姜灶、川港两镇， 北接通州市金乐镇。区内 有全国著名的叠石桥绣品 市场，交通便捷、经济发 达，位居江海联动、市县 双重辐射的交汇点上能充 分发挥沿江、沿海、沿沪“ 三沿”优势。 滨海新城 滨海新城，位于长江入 海口的黄海之滨，地处沿江 与沿海两大开放带的交汇点 ，市场腹地广阔，产业基础 雄厚，生产要素聚集，投资 政策优惠，是东灶港“一城四 中心”(滨海新城，工贸中心 ，海港中心，渔港中心，蛎 蚜山旅游度假中心)发展战略 极其重要的一极。 滨江工贸区 开发区滨江工贸区总体 规划面积46.6平方公里，靠 近长江，是链接苏通大桥最 近的工业新城。 伍 项目可行性建议 肆 地块swot分析 壹 宏观环境分析 贰 房地产市场现状分析 叁 地块基本情况 肆 地块swot分析 4.1 项目区位分析 4.2 项目属性界定 4.3 项目swot分析 4.1 项目区位分析 本项目处于海门经济技术开发区较偏远位置，位于长江南 岸约2.5公里处，介于大通路和大港路之间。 项目通过大同路和大港路与主城区连接，距离主城约15公 里，距苏通大桥约9公里，距海门港约1公里；即将建成的崇海 大桥约7公里，本案的公共交通还是比较便利的。 城市远景发展方向将主城区与滨江新城区连为一体。 地块周边： 本地块为全通商海门 城位于滨江新城区核心区 域 地块北面和西面都是 农田，东面有一些小厂房 ，但规模都不大，另有一 些农田 项目南面紧邻滨江工 贸区，主要是一些化工、 机械、重工类型的企业， 初步估计有20家左右， 整体来看，本案周边 的配套不完善，属于城郊 区域，尚未形成一定的居 住规模和商业氛围 北 本案地块 滨江工贸区 大港路 农 田 大通路 长江 农田 农田 小厂房 地块四至： 北至 西至 东至 南至 地 块 现 状 属性诠释 区位属性 p 位于海门滨江工贸区 p 区域陌生感较强 q 滨江工贸区是海门未来发展方向 q 区域发展处于起步阶段，短期内难以达到较高水平 p 距离主城中心较远 p 距离在建崇海大桥较近 p 距离海门港约1公里 q 距离主城区15公里 q 距离海门港约1公里，港口交通便利 p 项目周边具备一定的产业基础， 但比较薄弱q 紧邻南面紧邻滨江工贸区 项目属性 p当地城郊一定规模的开发项目q占地约114公顷，规划建面约260万平米万平米 p 道路系统完善，可达性好 p 周边生活配套不便，居住氛围和商业氛围缺乏 q 项目与主城区的道路系统比较完善， q 项目周边都为生产制造型企业，生活配套和居住氛围不成熟 p 地块周边可供借用的资源较少较少q 项目基地周边缺乏可供借用的人文资源和景观资源 4.2 项目属性界定 优势优势劣势势 1）规规模优势优势：项项目规规模体量大，具备备大盘盘开发发条件，影响区域广泛，易于 树树立区域品牌影响力。 2）区位：项项目位于新城区的核心区，是未来的新城发发展重点区域。 3）启动优势动优势 ：土地无需拆迁，启动动容易，开工速度快，可塑性强。 4）交通优势优势：项项目周边边道路宽宽敞通达，交通出行便利。 5）价格优势优势：项项目位于新城区的陌生区域，土地成本较较低具有一定的价格 优势优势。 1）形象：项项目前期形成烂烂尾楼，影响客户户的购买购买信心。 2）周边边配套：没有成型的居住生活配套设设施，商业业、医院、学校等不够够 健全，目前只能依靠其它片区的生活配套，生活较为较为不便。 3）人文环环境：项项目周边边多为为工业业用地，工厂企业较业较多，周边边基本没有任 何居住气氛可言。 4）区域认认知：本案位于城郊，区域认认同感较较弱。 机会威胁胁 1）物业发业发展方向：可以选择选择多种物业发业发展方向，降低单单一物业业的投资风资风 险险。 2）政策支持：争取政府的扶持政策，解决市政配套方面的难题难题。 3）新区概念提升：借助港口和新城区的概念，能给给本案带带来一定的客源。 1）开发发周期：项项目规规模较较大，开发发周期长长，在市场变场变化莫测时测时，开发发和 销销售风险风险系数高。 2）板块块成熟度：新城区尚处处于起步发发展阶阶段，目前整个区域还还没有形成 核心竞竞争力。 3）后市供应应：新城区土地储备储备充足，后市土地供应应会对对本案的开发发形成 一定的竞竞争。 4）市场现场现状：目前海门门房产产市场处场处于供应应略大于求的局面，从市区分流 的客户户有限，市场刚场刚性需求难