毕业论文-宏观调控背景下的房地产税收政策变革研究.doc

成人高等教育毕业设计（论文）成人高等教育毕业设计（论文） 题目：题目：宏观调控背景下的房地产税收政策变革研究宏观调控背景下的房地产税收政策变革研究 二二一五年八月一五年八月 山东交通学院毕业论文 ii 目目 录录 摘摘 要要 abstract 1 1 我国房地产业税收政策问题及原因我国房地产业税收政策问题及原因1 1 1.1 课题选题的意义和背景.1 1.2 有关税收方面的基本原则 2 1.2.1 税收公平原则 2 1.2.2 效率原则 3 1.2.3 量能负担原则 5 1.2.4 受益负担原则 6 1.3 国内外有关房地产业税收政策研究.7 1.3.1 国外有关房地产业税收政策研究 7 1.3.2 国内关于房地产税收政策研究 8 （1）关于房地产税收体系的构成的研究.8 1.4 关于物业税的政策性研究10 1.4.1 关于物业税是否可以取代土地出让金的问题 .10 1.4.2 关于开征物业税与相关房地产税种的改革 .11 1.4.3 与物业税有关的其他方面的研究 .12 2 2 我国房地产业税收政策问题及原因我国房地产业税收政策问题及原因1313 2.1 税种设置不合理，保有环节税负较轻13 2.2 计税依据不合理，征税范围不广泛15 2.3 税收政策的不一致性15 2.4 税费混杂，税收调节作用不强，税收征管配套措施不完善16 3 3 国外房地产税收政策的有效性分析国外房地产税收政策的有效性分析1717 3.1 法国房地产税收政策的有效性分析17 3.1.1 税种的设制 .17 3.1.2 关于征收管理 .18 3.2 日本房地产税收政策的有效性分析18 3.2.1 日本对房地产的税收调控政策 .18 3.3 韩国对房地产的税收调控政策20 3.3.1 保有环节21 山东交通学院毕业论文 iii 3.3.2 交易环节22 3.3.3 住房保障22 3.3.4 对日、韩房地产税收改革的评价22 3.4 美国房地产税收政策的有效性分析 23 3.4.1 美国房地产税收政策的特征 .23 3.4.2 对美国房地产税收政策的评价 .24 4 4 我国房地产业税收政策的改革现状与设想我国房地产业税收政策的改革现状与设想2626 4.1 我国房地产业税收政策的改革现状26 4.1.1 营业税方面 .26 4.1.2 土地增值税方面 .27 4.1.3 个人所得税方面 .28 4.1.4 城镇土地使用税方面 .29 4.1.5 物业税方面 .30 4.2 我国房地产业税收政策的改革的进一步设想30 4.2.1 统一和规范房地产开发阶段费用 .31 4.2.2 开通并增加保有阶段的税收 .31 4.2.3 规范并降低流转环节的税负 .32 4.2.4 实行住房消费补贴和税收减免政策 .32 4.2.5 适当时机开征物业税 .33 5 5 结结 论论3535 谢辞 .36 参考文献 .37 山东交通学院毕业论文 iv 摘 要 近年来，我国房地产市场价格上涨过快，政策干预不利已是不争的事实。如何 制定出台相关措施，抑制房地产市场价格居高不下的局面，已经成为一个十分现实 的问题。人们也已经看到，国家在财政与金融调控上也相继出台了一些政策，采取 了一些措施，但并没有对日益看涨的房地产价格起到平抑作用。对此，本文就我国 目前房地产税收政策调整存在缺陷的成因展开分析，结合实际运用税收、房地产供 求理论及相关经济学原理，结合国外的先进经验，比照我国房地产税收体系存在的 问题，在给出我国房地产价格较高阶段如何处理好税收与房地产业价格、财政收入 与房地产价格以及在处理好各方面关系的基础上，针对于我国目前房地产税收机制 存在的问题，提出了旨在完善房地产价格税收政策的前瞻性设想和建议，明确指出 了房地产税收改革的目标和完善征收物业税收体系的思路和对策。 关键词关键词：房地产；税收；税制改革；物业税 山东交通学院毕业论文 v under the background of macroeconomic regulation and control real estate tax policy change research abstract in recent years,the price of our country real estate market has risen excessively quickly.it becomes important to us to deal with the price of real estate. the country has taken some measures in the finance and the financial aspect,but has not played the suppression real estate price role. regarding this, the theorists have discussed how to suppress the real estate price through property tax on real estate.this article analyses the price phenomenon about the real estate remarket at present and the related national policy . it points out the question of our country real estate tax revenue system by utilizing the related tax revenue theory ,the real estate supply and demand theory and other related principle of economics. we can learn about the overseas advanced experience from this article.and also we can realize it is very important to solve the processes between the tax revenue and the real estate industry price relations and the processes between the financial revenue and the real estate price relations in the real estate price high stage.in view of the real estate tax revenue insufficiency in our country, we propose the policy and the suggestion at present.we must clear that it is our goal to reform the real estate tax revence and build the perfect tax revence system. key words: real estate; real estate tax; reform of tax system; property tax on real estate 山东交通学院毕业论文 1 1 前 言 1.1 课题选题的意义和背景 我国宏观经济自上世纪 90 年代后期曾一度出现过经济增长乏力、需求不足的局面， 政府曾先后多次下调银行利率，企图用积极的财政政策来促进消费和投资，但由于宏观 调控机制的不完善性，又导致了 2004 年上半年以来的经济“过热”现象。投资过大、 发展过热的趋势，在房地产价格的增长势头上体现的更加明显，这种“过热”的看法， 已成为理论界的共识。于是，关于如何使中国的房地产价格得到有效的抑制成为宏观理 论界研究的主要课题之一。本文仅从有关房地产税收政策的现状及其与房地产价格的关 系方面来研究和探讨如何对我国现行的有关房地产业税收体系、政策进行调整改革和完 善。 自 2005 年以来，宏观经济政策从税收方面来调控房地产价格的措施已经出台了很 多，但同时宏观统计数据显示，房地产价格一路攀升，毫无回头之势。于是，人们关于 税收政策本身是否能够起到抑制房地产价格的作用产生了质疑。同时，近年来，关于开 征物业税的探讨和论证以及政府的相关物业税试点工作的积极运筹，又给人以如是的感 觉，似乎物业税就是解决房地产价格过快上涨问题的灵丹妙药。为此，有必要对我国近 期房地产价格上涨的情况及政府的有关房地产税收政策调整做一简要回顾和基本的评述。 据统计，我国自 2006 年起,各月房屋销售价格指数上涨均超过了 5%以上，至 2007 年 12 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨 0.2%，涨幅比上月降低 0.6 个百分点。环比上涨幅度有所下降，给人一个很好的感觉， 那就是 2008 年或许是一个良好的开端，抑制房价的政策也许已经在开始发挥着它的威 力，但仅就目前普通群众的购买欲望和实际购买能力巨大差距来看，以上数据还不能说 明抑制房价的政策就已经达到了目的并给人以满意的证明。因此，关于如何继续实施进 一步的加税政策，还应该是一个值得深刻思考和需要认真探讨的问题。为了有效抑制房 地产价格上涨，我国在宏观经济政策等多方面采取了一些措施。比如，在货币政策上， 为减少流动性过剩而采取了提高法定存款准备金率的办法。2007 年，我国曾十次上调 法定存款准备金率，六次银行加息，截止 2008 年 4 月，法定存款准备金率已提高到 16%； 在财政政策方面，印花税由 1提高到 3（2008 年 4 月 24 日已调回 1），发行特 别国债等等。在这里我们主要是研究有关房地产税收方面的政策措施。 为了深入研究房地产业税收政策体系及政策上的问题，我们有必要对相关理论做一 山东交通学院毕业论文 2 粗略的阐述，以便从税收的原则、房地产供求理论以及对国外房地产税收政策的主要成 果的有效性分析中得到启迪和启发。 1.2 有关税收方面的基本原则 税收在各国的财政收入中都占据绝对的比重。一个国家的财政支出主要的来源是税 收。税收在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。为此，遵循和坚持税收的公平效率、 量能和受益负担原则对于税收政策的制定和执行具有非常重要的作用，具体表现在： 1.2.1 税收公平原则 (1) 税收公平原则的含义 税收公平原则是税收最重要的原则之一，它指具有相等纳税能力者应负担相等的税 收，不同纳税能力者应负担不同的税收，即指纳税人与纳税人之间的税负公平问题，例 如内、外资企业税负公平问题、国民待遇问题。我国政府在制定税收政策时，首先就体 现税收公平原则，如中华人民共和国个人所得税法自 1980 年颁布以来对于调节个 人收入差别、抑制社会分配不公、增加财政收入起到了积极的作用。但是近年来，随着 个人收入流向高度集中和差距不断扩大，收入分配差距日益明显并呈进一步扩大的趋势， 我国政府为了降低这种差距，先将起征点由 800 元提升到 1600 元，又通过公布国务 院关于修改中华人民共和国个人所得税法实施条例的决定 ，对实施条例第十 条、第十八条、第二十七条等条款作部分修改。自 2008 年 3 月 1 日新修订的个人所 得税法将减除费用标准提高到 2000 元/月， 实施条例也因此作了相应修改并同时 施行。目前国家正在重新调整个税，有望将减除费用标准提高到 3000 元/月。这一政策 的修订也体现了国家税收政策的公平原则。税收的政策应以公平为本，公平合理是税收 的基本原则和税收制度建设的目标。早在 18 世纪，西方经济学的鼻祖亚当斯密在其著 作国民财富的性质和原因的研究一书中就将公平原则作为重点内容进行论述。在现 代社会中各经济学派对税收所持的观点和立场各有不同，但对于税收的必须坚持公平原 则的观点是一致的，税收公平与否通常是检验税制合理和税收好坏的标准。当然，绝对 公平的税制是不存在的。 (2)政府与纳税人之间的税收公平原则 除了纳税人与纳税人之间的税负公平以外，政府与纳税人之间的关系是否公平，也 是税收公平原则的一个重要问题。公民向政府纳税，政府向社会提供基本的公共产品和 山东交通学院毕业论文 3 公共服务。税收是公民向政府购买公共服务所支付的价格，是政府提供公共服务所获得 的报酬。纳税人税负的高低主要取决于公共服务的数量和质量，二者之间应当是均衡等 价的，否则，就违背了公平的税收原则。这就要求，政府在增税的同时，应提高公共服 务水平。 (3)我国房地产税收政策的公平问题 目前我国房地产业税收制度被普遍认为不合理，在税种的设制、税收的负担、税收 的征收环节都存在不合理的现象，不能体现税制公平的原则。例如，在房地产保有阶段 税负轻，在流转阶段税负重，在买卖的阶段就将很多人排除在外，而一旦拥有住房却几 乎没有什么税负，这就反映了不公平的情况；又如重复征税的现象也存在，这也使纳税 人的负担过重，有失公平。因此改革房地产的税收制度要体现征收税款的公平、合理性， 改革的出发点是建立公正合理的房地产税收体系。 而目前有部分理论界人士认为改革房地产税收政策能够有效的抑制房地产价格，即 改革房地产业税收政策为有效抑制房地产价格的重要手段。所以说改革房地产税收政策 是不断完善我国税收体系的重要任务，建立科学的征税体系，不仅有利于我国房地产业 的健康发展，同时也有利于国家税收制度的完善。但是，改革时机的选择是政策有效性 体现的重要一环，改革税制要具体考虑我国经济所处的环境。当前我国经济处在过热时 期，流动性过剩，在房地产价格方面上涨速度迅猛，如果在此经济环境下改革房地产业 税收制度，可能会对房地产价格上涨起到推波助澜的作用。 1.2.2 效率原则 (1)效率原则的含义 税收必须考虑效率的要求主要有两层含义：一是征税过程本身要讲究效率即要尽量 减少征收的有关费用，制定比较恰当的征收方法，这就要求税务机关在征税时一定要保 证及时、足额将纳税人所应纳税额征收入国库，税务机关开支应尽量节约，降低成本， 同时，税收机关的设置、征纳税方法的选择应贯彻简便易行的原则；二是征税本身对经 济运转的整个效率的影响，看征税的结果是否有利于促进经济的发展。事实上，如果税 收作为一种重要的再分配工具，可以在促进资源配置合理化、刺激经济增长等方面发挥 作用，我认为这项税收政策是有效率的，但如果税收政策扭曲了资源配置格局，阻碍经 济的发展，那么它的存在就是无效率的，税收是否能充分发挥经济调节功能是衡量政策 成败的关键。 山东交通学院毕业论文 4 （2）效率与公平的关系 讲求税收的效率原则还有正确处理好其与税收公平原则的关系，从总体上说，税收 的公平与效率原则是互相促进、互为条件的统一体，效率是公平的前提，公平是效率的 必要条件，如果税收政策本身做到了公平，但却阻碍了经济的发展，影响了经济的增长， 尽管做到了公平，我认为也是没意义的，税收是以社会生产为前提的，没有了效率也就 成了无源之水，无本之木。在讲求公平的同时也必须充分重视效率，否则税收不公平必 然会挫伤企业和个人的积极性，甚至还会引发社会矛盾。但是税收的公平与效率的统一 也不是绝对的，就某一具体的征税活动来说，二者会有矛盾和冲突，因此在税收政策的 制定和执行过程中又难免会存在有公平与效率难以兼顾的情形。 （3）我国房地产税收政策改革的效率与公平原则 我国在进行房地产税收政策改革的过程就是一个兼顾公平和效率的过程，如果在这 一过程中处理不好公平与效率的问题，必将对我国房地产业产生负面影响，这与我们改 革的初衷是相违背的，因此在进行一项税制改革时必须谨慎而周密。我们知道税法一旦 确定下来，就不能朝令夕改，要具备固定性的特点，否则会对国家的经济发展起阻碍的 作用。目前，我国房地产投资增速比较快，对国家经济发展也起到了促进作用。一般来 说，一个国家或地区，其整体财富大致由三部分组成：一是已经形成的资产或产出；二 是拥有的人力资源；三是自然资源。显然，房地产属于已经形成的资产部分，是一个国 家或地区财富的重要组成部分。目前，房地产业在许多国家和地区被列为支柱产业，占 gdp 的比重在 10%以上，美国房地产业的增加值约占美国 gdp 的 8%，加拿大 15.7%。20 世纪 90 年代中后期，日本房地产业增加值占 gdp 的 10%，韩国为 9%，中 国香港为 19%，中国台湾为 11%。据统计，目前，美国房地产的价值约占美国国家总 财富的 3/4，其中，土地财富占 23.2%，建筑物财富占 50%，其他财富占 26.8%。从以 上数据不难看出房地产业的发展对一国的经济发展具有重大的贡献作用，如果对房地产 业的税收政策制定的不合理，可能会对房地产业的发展起到负面影响，因此税收制度的 改革和完善还要以提高效率为主要目标。 1.2.3 量能负担原则 （1）量能负担原则的含义 量能负担原则就是国家在设制税种和征收税款时应根据纳税人的纳税能力的大小， 按一定的比例来征收税款的原则。依照个体经济负担能力来分配税收是一项极其重要的 山东交通学院毕业论文 5 工作，在设制税种时，如果处理不好税收负担能力的问题，轻者使纳税主体的积极性受 到损害，重者使国家的税源枯竭。由于税收是无偿的，是国家对纳税人所占有的社会商 品或价值的无偿征收，因而，对纳税人来说，必然存在一个税收负担多少的问题。所谓 税收负担，是指纳税人应履行纳税义务而承受的一种经济负担，从绝对额考察它是指纳 税人应支付给国家的税款额；从相对额考察，它是指税收负担率，即纳税人的应纳税额 与其计税依据价值的比率，这个比率通常被用来比较各类纳税人或各类课税对象的税收 负担水平的高低，因而是国家研究制定和调整税收政策的重要依据。 （2）合理确定税收负担 税收负担不仅体现在税收占整个 gdp 的比重是否合理上，同时也体现在个别税种 的设制上是否有利于该行业的发展上，税收负担是国家税收政策的核心。任何一项税收 政策首先必须考虑税收负担的高低，税负水平定低了，会影响国家财政收入；定高了， 又会挫伤纳税人的积极性，妨碍社会生产力的提高。税收负担关系到国民经济持续、快 速、协调发展的问题，国家税收最终总是由所有纳税人来承担的。在一定经济发展水平 下，经济体系的税收负担能力是有一定限度的。税收负担超越了经济的承受能力，就会 损害国民经济的健康发展。因此，税收负担应该保持在经济的承受能力范围以内。 税收负担直接关系到国家与纳税人及各纳税人之间的分配关系，国家向纳税人征税， 不仅改变了纳税人占有和支配的社会产品总量，也会改变各个纳税人之间占有和支配的 社会产品比例，由此形成国家同纳税人及各纳税人之间的税收分配关系，它是社会产品 分配关系的重要组成部分。从一定意义上讲，税收制度的设计问题，也就是税收负担的 设计问题。在确定税收负担时，应该严格遵守合理负担、公平税负的原则。 所谓合理负担原则，就是指国家与纳税人在税收分配总量上要适度，兼顾需要与可 能，做到纵向分配合理。所谓需要，是指国家实现其职能对财政资金的需求。所谓可能， 是指社会经济所能提供的积累。一般地说，国家实现职能对财政资金的需要是资金越多 越好。而一定时期内国民经济发展水平是一定的，所能提供的资金又是有限的，两者之 间始终存在矛盾。要恰当地处理这个矛盾，就应该在确定税收负担时，既考虑财政支出 的需要，又考虑纳税人税款支付的承担能力。合理负担是正确处理国家同纳税人之间的 分配关系，是税收纵向合理的重要标志，也是公平税负原则的前提和基础。 所谓公平税负原则，是指税收负担公平地分配于每个纳税人身上，纳税人之间横向 负担公平合理。在市场经济条件下，竞争是市场经济的一般规律，公平税负原则，就是 山东交通学院毕业论文 6 为纳税人创造一个在客观上大体相同的竞争环境，有利于鼓励竞争，在竞争中优胜劣汰， 推动市场经济发展。 （3）我国房地产税收政策的量能负担问题 就目前我国房地产的税收改革问题，从税制改革的角度考虑，物业税的完善需要审 慎而长期的过程，如果作为一项调控措施不考虑目前我国房地产业的税收承受能力而一 味强调它的调控的能力，最终可能会导致房地产业的税负转嫁。 所谓税负转嫁，是指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的过程和现象。换句话 说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。在房地产转让 和流通环节的增税使开发商或销售者将税负轻而易举的转嫁给购房者，结果是起不到降 低房价作用，相反却可能使房地产价格进一步上涨。 我国房地产方面税费种类繁多，包括土地出让金、耕地占用税、城镇土地使用税、 房地产税、城市房地产税、营业税、契税、印花税、土地增值税、所得税等十几种，此 外还有一些地方性的“特色”收费项目。税制改革的目标是使税制向“宽税基、少税种、 低税率”的国际惯例转变，根据这样的要求，物业税应该是取代现有的多个税种和收费 项目，税收总额不会有太多增加。但打击投机者，抑制房地产价格的调控目标则要求物 业税应该是加税措施，其它税种可能仍然保留。然而，物业税的任务太重，就可能使其 偏离国际通行的做法，造成物业税发展的不成熟或畸形，甚至可能会导致未成熟就夭折， 其结果会导制税制结构变得更加复杂。 1.2.4 受益负担原则 （1）受益负担原则的含义 西方经济学家曾就税收如何公平地分配于纳税人，提出受益负担公平说，亦称“受 益原则” 。如亚当斯密、卢梭等人曾根据社会契约论和税收交换学说，提出受益原则。 认为凡是受自政府提供的福利多的多纳税，这才是公平，即根据纳税人从政府提供服务 所享受利益的多少，判定其应纳多少税和其税负应为多大。享受利益多的多纳税，享受 利益少的少纳税，不享受利益的不纳税。受益负担是按照谁受益谁承担税负的原则来制 定税收政策，比如我国目前正在拭点开征的燃油税，就是很好体现受益负担的原则，如 果进行全面执行，届时取消相关收费，这样机动车辆一旦上路才会发生费用，不上路就 可能不发生费用，体现了谁受益谁负担的税收政策的基本原则。 山东交通学院毕业论文 7 （2）我国房地产税收政策的受益负担问题 房地产税收政策改革在税率方面，也就是在税负方面应体现受益负担的原则，当受 益人享受政府所提供的共用设施比较多以及所享受的城市环境比较好，所拥有的房地产 价值由于城市的优化而升值的纳税主体应向国家多纳税，采取不同的税负，这正是受益 负担原则的表现，也就是谁受益谁负担，谁受益多谁多负担的原则。所以在进行房地产 税收改革的时候应按照不同受益群体而采取差别税率的原则，要考虑在不同城市，不同 地区、不同地段按受到国家所提供的公共物品的大小来征税，而不能一刀切，否则不能 体现税收的受益负担的原则。 以上是就我国税收的基本原则来分析我国房地产业税收改革应遵循的基本原则，也 就是说，我国在改革房地产税收政策时一定要按照国家有关税收政策原则来进行，否则 就会适得其反。但因事物发展过程的复杂性，往往在政策制定中又会出现这样或那样的 矛盾性，比如如何处理效率与公平之间的关系；如何能充分体现量能负担与受益负担二 者兼顾的原则等等。 1.3 国内外有关房地产业税收政策研究 1.3.1 国外有关房地产业税收政策研究 西方发达国家和地区房地产税的征收制度比较成熟，在房地产税收方面的理论研究 成果和经验也比较多。有理论研究的历史我们可以追溯到威廉配第时期，之后以亚 当斯密的国富论为标志的古典经济学时期，其中有萨伊、大卫李嘉图等都在各 自的经济学著作中对房地产税收做了大量的研究和探讨，综合起来看，主要集中在农地 税、房屋税等古老的房地产税种，这也是和一定历史时代的经济发展相联系的。随着城 市规模及经济的发展，越来越多的经济学家已开始重视对城市房地产税收进行研究了， 马歇尔的经济学原理的出版，标志着新古典经济学时期的到来，对于城市土地的税 收问题研究的重点已由简单的税种描述转变为对房地产税收负担和归宿问题的探讨。马 歇尔的贡献主要表现在运用以价格理论为核心的局部均衡分析方法对房地产税收进行分 析，指出房地产价值等于建筑物价值与地价之和，为判断土地税的计税依据和土地税负 归属奠定了基础，从而将古典房地产税收理论发展到极至，也对现代房地产税收理论研 究产生了深远的影响；到了凯恩斯之后公共经济学进入现代时期，此时房地产税收问题 已经很少得到理论经济学界的关注，而主要在应用经济学领域内予以讨论。 山东交通学院毕业论文 8 20 世纪六、七十年代，西方学者对房地产税收问题的研究开始兴盛起来，在现代 公共经济学中，房地产税收理论研究将土地税作为要素税，运用“跨期经济增长模型” 展开了房地产税收效应的动态一般均衡分析，重点关注土地税的资源配置效应。 在现代房地产税收的研究中，对有关房地产方面税收理论的研究也比较深入，从税 收分析的基本角度来讲，这些研究主要集中在房地产的保有阶段的税负归属和经济效益 两方面。在税负归属方面主要有三种观点，第一种是传统观点认为房地产税是一种货物 税；第二种观点是新观点认为是资本税；第三种观点认为房地产税是一种使用费，也是 一种使用者付费论。关于这三种观点的评论在国外的文献中评论较少，一般也都是简单 评论。对于有关房地产税经济研究方面，在土地税对土地开发时机的影响的研究成果较 成熟，学术界一度出现“中性论”和“非中性论”的观点。 1.3.2 国内关于房地产税收政策研究 国内关于房地产税收政策的研究可以追源于 19 世纪中期，主要涉及是各主要房地 产税种的立法、税收制度的设计问题，此外还涉及到征收方法和税收负担的相关内容。 研究的内容流于形式，没有进一步的深入展开。到了新中国成立以后，实行的是城镇土 地使用无偿化，城镇职工住宅公有化，在这种情况下，房地产税收在国家财政收入体系 中微不足道，因此，有关房地产税收制度的研究比较少，到了 1980 年，我国开始实施 以土地有偿使用为核心的土地产权制度改革和住宅货币化制度改革。1994 年取得了分 税制度改革的重大进展，至此，专门针对房地产税收的研究开始兴盛起，具体表现如下： （1）关于房地产税收体系的构成的研究 在税种分类方面，主要是按照征税环节来划分的，有三个环节的组成，第一环节是 取得房地产时应征纳的税种，其中包括契税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 （2000 已停征） ；第二环节是流通转让时应征纳的税种，包括营业税、城市建设维护税、 教育费附加、土地增值税、所得税（其中包括企业所得税和个人所得税）和印花税；三 是保有房地产征纳的税项，包括房产税、城镇土地使用税和城市房地产税（仅针对外商 企业和外籍人员） 。 理论界也有以征收对象为标准来研究中国的房地产税收体系的，按征收对象将房地 产税收分为流转税、所得税和财产税三大税收体系，但其有别于国际上关于房地产税收 山东交通学院毕业论文 9 体系的划分，即所得税、商品税和财产税这三大课税类。有些学者则认为我国现行税制 中的一些税种存在课税理论依据模糊和税种性质不清等问题，按其对房地产税收的定义， 他们将中国现行房地产税制中的主要税种分别归入所得税、商品税、财产税及其他税三 大类。所得类性质的房地产税包括企业所得税、个人所得税、土地增值税、农业个税； 商品税性质的房地产税是指营业税中包含的房地产税；财产税及其他税类中包括了房产 税、城市房地产税、契税与印花税、计划开征而未征的遗产税和赠与税、城镇土地使用 税和耕地占用税。 （2）关于我国房地产税收弊端问题的研究 国内的学者们对我国房地产税收弊端的研究大都集中在税种繁多、重复课税、税制 结构本身存在缺陷；征收范围有限，税基狭小；税与费、租界定模糊；征管力度不强等 方面。比如在房地产的流通环节设置的税种过多，税负也比较重；而在房地产保有环节， 税种比较少，且税收的负担比较轻，结果是严重的税负不公平的现象。在重复征税方面， 比如，在房地产转让环节，购买方除了缴纳 3%-5%的契税以外，还要缴纳万分之五的印 花税；对房产出租既要征 5%的营业税，又要征收 12%的房产税；对房地产转让取得的收 入，既要征收土地增值税，同时还要征收企业和个所得税，这两个税种同属于收益税， 因此就存在了重复征税的情况。 在房地产税收的征收范围和征收对象上，也存在一些弊端，如我国现行的城镇土地 使用税和房地产税的主要税收依据的条例仍旧是 80 年代的旧条例，房产税、城镇土地 使用税等税种只对城市、县城及建制镇和工矿区征收，而对广大农村非农业用房却不征 收；土地使用税以面积为计税依据，造成税收不能随土地增值而增加等。 （3）关于房地产税收制度的政策性研究 分税制改革以来，对于房地产税收制度的优化研究越来越多，涉及到国外房地产税 收政策的先进性研究；对中国房地产税收制度的评价与一般效用分析，对于以税制改革 为目的的政策性研究始终是研究的重点内容。 在对税制结构的研究方面，主要的建议是对城镇居民自用住房按比例税率征收房产 税，对管理体制改革分化出来的部分事业单位取消税收优惠；合并房产税、城镇土地使 用税、城市房地产税；合并契税和房地产印花税；建议降低或取消土地增值说；提出将 城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税以及耕地占用税等“五税合一”设置 统一的“不动产占有税” ；并征收物业税的建议。 山东交通学院毕业论文 10 在征收管理方面，主要有以下几方面的建议：第一、成立专门的房地产评估机构， 科学合理的评估和计算出基准地价、最低限价和房产现值等，以此提高税收弹性；第二、 建立完善的信息沟通平台，将财税部门、土地开发规划部门、建设部门、房产管理部门 及工商管理部门的有关房地产方面的信息资料集中起来，以便做到信息的公开化；第三， 加强管理，完善税收登记制度，加强对房地产市场的监督和管理。 1.4 关于物业税的政策性研究 对于物业税的研究，国内尚处于理论研究阶段，部分地区在国家相关部委的领导下， 开展了物业税模拟评税也称“空转”工作，目前国内相关的文献研究主要集中在以下几 个方面： 为了便于理解，我们不防先给物业税下一个定义：物业税是针对土地、房屋等不动 产在其保有环节征收的税种，征收的对象是纳税人的财产。具体的课税对象为土地及附 着于其上的建筑物等不动产，课税税基一般为不动产的市场价值或租金价值，税率则依 据不同的税基而有所不同，一般采用比例税率，税收的归属一般归地方政府。 1.4.1 关于物业税是否可以取代土地出让金的问题 以吴俊培、马克和、许一、李家鸽和马丽波等学者认为开征物业税后，应该取消土 地出让金，但在征收物业税时，可将出让环节的税负计算进来，理由主要是，物业税的 征收对象应该是房产和地产，土地出让金应纳入物业税的征税范围。目前我国房地产价 格一路攀升，房价太高，主张以物业税取代土地出让金，可以把地价的负担从房地产开 发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无 偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。而同 时有一些学者是这样认为的，何振一、刘维新、杨重光、宏诚认为物业税与土地出让金 之间不可替代，土地出让金与物业税是两个不同性质的事物，各有存在的理由。物业税 是房地产税的一种，属于公共分配范畴；而土地使出让金是地价的别称，地价是政府以 土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，属于市场范畴，并不是政府 为实现公共管理职能收取的费用。由于两者是性质不同的经济范畴，因此两者不应当也 不能相互替代。 以上两种观点，第一种观点认为物业税取代土地出让金，在需求没有减少的情况下， 开发商不会主动将政府降低的税款让利给消费者的，这也不符合企业追求利润最大化的 山东交通学院毕业论文 11 原则。我们知道，2006 年国家消费税进行了调整，大家都知道护肤护发品取消了消费 税，你有见过你用的洗发水降价了吗，不涨就已经很好了。第二种观点认为土地出让金 继续征收，同时再征收物业税。这是一种重复征税的反映，土地出让一般都是有年限的， 所有权仍旧属于国家，只是让渡了土地的使用权，应该按受益分配进行，但却只由当期 财政使用，而我们知道土地是有限的，下期政府在安排财政支出时就没有这笔收入，这 不符合税收受益负担的原则，而对于保有环节增税无疑还是对拥有和使用土地者而征收 的种税，这也是重复征税的反映，这些都不是我国合理设计税收制度的好办法。 1.4.2 关于开征物业税与相关房地产税种的改革 安体富和王海勇两位学者认为适用外资企业的应该与适用内资企业的房产税合并。 合并后统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。认为城镇土地使用税不是税，而 是地租。我国己建立国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳 的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳城镇土地使用税，所以城镇土地使用予以取 消。学者樊丽明和李文认为，耕地占用税、土地增值税和契税是房地产在流转环节需要 缴纳的税收，这一环节的税负相对较高，阻碍了资源的正常流动。 认为耕地占用税的定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的，这就 偏离了土地的实际价格。与地价相比，耕地占用税的税负非常低，起不到抑制任何占用 耕地行为的作用。因此必须对耕地占用税进行改革。将耕地占用税的计税依据改为耕地 的评估价值，并根据不同地区采用差别税率。 我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用， 但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就己出售土地的增值额课税，这 使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化对保有土地的偏好，影响本己 稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税计算繁琐，征收阻力大，己造成很高的税 收成本，收入变的得不偿失。所以，对于土地增值额可以采用所得税的形式予以调整， 取消土地增值税，以避免重复征税。 1.4.3 与物业税有关的其他方面的研究 关于对物业税的研究还包括对课税对象的研究，对房地产价格的影响研究，确定物 业税税率的问题研究，以及如何征收管理的研究和属收归属的问题研究。如有些学者认 为物业税开征以后会对房价有一定的冲击，理由是开征物业税后，养房费用更高，对于 山东交通学院毕业论文 12 拥有多套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加， 一定时期内的房地产的供应会大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价下降，但 是二手市场的供应量增大也只是一段时期内可能出现的情况并不具有长期性。从需求角 度分析，由于我国人口众多，人们的住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的 状况下，开发商让利的空间不会太大，所以价格也不会下降很多。 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组认为物业税应归于到地方税系中，使地 方政府转变短期行政行为，充分调动地方的积极性，使地方政府能更加关心地方投资环 境。地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的财政管理体制有 关。我财政支出责任在省以下的地方政府，然而财政收入的大头在中央。有资料显示： 我国财政总支出的 65%集中在省以下的地方政府，事实上，开征物业税可以使地方政府 关心投资环境，当地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出时，地方政 府必将更关心本地区环境的建设。物业税收入归地方，税收管理权也应该适当下放到地 方，使之成为真正的地方税。虽然物业税管理权应给地方政府，并不意味着中央政府就 没有监管责任，中央政府应该设立监督机构。规定出物业税统一的评估标准，并编制统 一的培训教材，培训评估人员。同时，还应考虑对地方为开征物业税给予财力上的支持。 我国的房地产业税收制度不合理，在目前已经成为共识。问题的关键在于如何在 当前房地产价格节节攀升这样一历史时期，对其进行合理而有效的改革。 第二章第二章 我国房地产业税收政策问题及原因我国房地产业税收政策问题及原因 关于我国房地产业税收政策的相关理论我们在前已经述及到，下面我们对房地产税 收方面税收政策问题及其产生问题的原因做一下具体的总结和概括。 2.1 税种设置不合理，保有环节税负较轻 关于房地产税收的流通转让环节税费较重，已经成为大家的共识，这一点已不必过 山东交通学院毕业论文 13 多分析，这一问题严重制约了我国房地产业的健康发展，仅就房地产开发、销售过程中 就有 8 种税负，有的地方还重复征税，收费就更多，各个地方也参差不齐，约 80150 种，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。具体的负面影响体现在：土地闲置、 浪费严重。在房地产税收保有环节税收少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保 有者的无息贷款，实际上鼓励了投机行为的发生，因为存量房地产有限，而当需求增加 时，保有房地产本身就能增值，而几乎在保有阶段没有税负。 （见表 21） 目前我国的房地产保有税（城镇土地使用税及房地产税）大概占 22%，而交易环节 中，仅城市维护建设税就高达 31%，再加上印花税及契税中房地产相关的部分，其所占 比例已经大大超过了保有环节。同时，考虑在开发环节，虽然土地增值税和耕地占用税 只占不到 12%，但是由于土地开发时要相应承担巨额的土地出让金，导致在房地产开发 环节的税收及相关规费负担也远远超过了保有环节。通过观察我们可以得出明确的结论， 即我国房地产保有环节的税收水平是相对较低的。 表 2-1 我国房地产税收主要税种 税种税率纳税义务人计税依据备注 契税 3%-5% 境内转让土地房屋属 性承受的单位和个人 不动产价 格 个人无偿赠与不 动产，应对受赠 人全额征收契税 耕地占 有税 12-45/m2 占用耕地建房或者从 事非农业建设的单位 和个人 实际占 用面积 0.03% 订立购销合同人 0.05% 勘查设计人及建设工 程、房屋所有权转让 印花税 0.1% 房屋租赁人 合同金额 所有企业和个 人，购销双方 都应缴纳 3% 建造企业工程金额建筑 取 得 时 营业税 5% 销售建筑物及其它地 上附着物、转让土地 使用权、房屋出租的 单位和个人 销售额， 转 让额，租 金，经纪 个人转让居住不 满 5 年的普通住 宅应缴纳营业税 山东交通学院毕业论文 14 手 续费 0.03% 订立销售合同人 0.05% 勘查设计合同、房屋印花 税 1% 租赁人 合同金额所有企业 7% 市区“三税”纳税人 5% 郊县、县中心镇、镇 城市维 护建设 税 1% 农村“三税”纳税人 增值税、 消费税、 营业税 “三税” 之和 三资免征 教育费 附加 3% “三税”纳税 增值税、 消 费税、营 业 税总和 三资免征 土地增 值税 30%-60% 转让国有土地使用权， 地上的建筑及其附着 物并取得增值收入的 单位和个人。 不动产增 值额 出让和国家征用 免征，普通住宅 增值少于 20%免 征，转让可抵扣 销 售 转 让 时 所得税 25% 所有房地产企业税前利润内外资统一税率 1.2% 房产所有人房产余额房产税 12% 房屋出租人租金收入 个人住房出租暂 按 4% 保 有 阶 段 城镇土 地使用 1.5-30 元/ m2 内资使用土地实际占用 土地面积 三资不征 2.2 计税依据不合理，征税范围不广泛 我国还没有建立起完全的房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等 山东交通学院毕业论文 15 诸多方面计税依据不能合理确定，使税收政策难以发挥调节社会贫富差距的作用。例如， 对房地产税和土地使用税均只能按静止价值计税，税收收入缺乏弹性，且不能反映真实 状况。对房地产转赠和遗产转移尚未开征新税种，不利于调控个人所得财富。现行的房 地产税和城镇土地使用税的征税范围限制在城市、县城、建制镇和工矿区，在条件成熟 的农村地区城市化程度不断提高，房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以 纳入征税范围。否则不利于城乡之间企业的公平竞争。 现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有近值征 收的，也有按租金、面积征收的。这样使地方政府不能从房地产价值增值的收益中获得 增加的税收，而地方政府却肩负着搞好地方基础设施建设，公用事业的发展以及有关地 方保障制度的完善等任务。 筹集财政收入的能力比较微弱，不能使房地产税收政策有一个很好的发挥效果。目 前，国内房地产税征收情况是：一方面是税种繁多，收费比较复杂，租费杂乱，另一方 面是房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的 2.36%，占地方财政收 入的比重也仅为 8.12%，房地产市场出现的严重投机炒作造成房价上涨过快，泡沫四起， 这与房地产税费整体偏低也有一定的关系。 2.3 税收政策的不一致性 政策的不一致性使得采取房地产税收政策对房地产价格进行影响和控制，以实现政 府的房地产价格降温的既定目标是不可能的，在此，财政政策无效。我们知道此前政府 一再实行的在流通转让方面的增加税收，如营业税由一年转让免税，改为两年，又改为 五年，结果为了避税，个人投机者可以延长转让时间，税收的结果是使房地产交易变的 不活跃，这样房地产需求未减，甚至有所增加，在价格不变的情况下，一定时期内供给 却减少了，那么无非是迫使房地产价格进一步上涨。当政府对供给方进行税收调整时， 在短期内使得供给量减少，此时需求大于供给，价格沿着上移。 我们假设政府征收物业税，在房地产保有阶段增加税收时，从抑制房价的角度，又 让人们有这样一种感觉，政府是让房地产的交易活跃起来，这就反映了政策的不一致性。 当保有环节增加税收时，使部分存量房地产盘活，结果是在一定的时期内提高了房地税 收调整前的供求均衡状况。因此，在没有增加保有阶段税收时，供求均衡点不变，而当 增加保有阶段的税收时，供给会有变化，均衡点也会相应变化，价格下降，但房价下降 的同时投机需求又会有所增加，均衡点移到与原均衡点的价格一致，税收的作用被抵消， 山东交通学院毕业论文 16 税收对房地产价格的作用无效。征收物业税前的均衡状态与征收物业税后的均衡变化我 们不难得出，前期的政策会使存量房地产推迟交易，使当前交易变得不够活跃，短期内 房地产供给减少，结果会导致房地产价格上涨；而后又将要出台物业税，通过分析我们 得出结论，短期内会使房地产交易活跃，供给增加，但由于需求会进一步增加而最终会 抵消供给增加对价格的抑制作用。我们从分析中不难看出，政府的行为有时是矛盾的， 这种政策的后果会误导市场，使市场不能按照本身的运行机制运行，在此，宏观经济政 策无效。 2.4 税费混杂，税收调节作用不强，税收征管配套措施不完善 目前，我国房地产税费体系中税费混杂现象严重，涉及房地产业的各种收费项目名 目繁多，并且费用总数远多于税项总数。仅从房产开发收费项目上看，各地政府规定的 收费项目有所不同，有的地方各种行政性收费，其原因是房地产税收体系不完善，所筹 集的税收收入过少，而房地产税是财产税的重要组成部分，对于地方政府是非常重要的。 但是由于税收管理权限的过于集中，使地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有 可能。而政府通过基金，收费等而增加的地方性收入又是被允许的。因此一些地方政府 超越管理权限出台收费政策，一些地方税就披上了费用外衣。其实说到底是地方政府财 力有限，所以很多收费项目就应运而生。 我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使征管资料信