商业地产业态标准完整版介绍.ppt

商业业态 业态种类零售业态 零售购物型 n购物中心 n专卖店n超市 n便利店 n专业店 n仓储店n百货商店 业态对比 业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店 定义 多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区 、城郊型 经营日用工业 品为主的综合 性零售商店 以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场 以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态 专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态 是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态 以经营生活 资料为主的 ，储销一体 、批量销售 、实行会员 制的商店 规模 5万-15万平 米为宜 规模大，营业 面积在5000 平方米以上 标准超市 :500-1500平 米;大型综合 超市:2500- 5000;超大型 :6000-10000 具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定 根据具体经 营的商品而 定,一般在50- 600平米 面积在100平 方左右 规模较大 产品/业 态 内部结构由 百货店或超 市为核心店 ，集零售、 餐饮、娱乐 于一体；核 心店面积不 超过总面积 80 商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全 商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90以上 商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主 以速成食品 、饮料、小 百货为主 经营范围广 泛，如食品 、日用品、 耐用品 零售业态(一) 业态对比 购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店 客户 目标顾客以 流动顾客为 主 中高收入人 群、客户来 源范围广 大众化消费 、客户来源 根据超市规 模和定位有 所不同 客户覆盖面 广 针对特定消 费人群、经 济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和 开架销售相 结合 开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式 定价销售和 开架面售 定价销售和 开架销售 开架自选、 统一结算 开架售货、 批量作价 经营特色 卖场租赁制 ；布局统一 规划，店铺 独立经营； 服务功能齐 全，集零售 、餐饮、娱 乐于一体。 卖场租赁制 、种类齐全 、高毛利 平价销售、 满足日常用 品一次性购 全 同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营 品牌专卖、 量小、质优 、高毛利 平价、服务 群众生活， 营业时间长 零售业态(二) 物业及选址要求购物中心 选址要素： n区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 n用地经济状况： 进行可获得性分析 n用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 购物中心购物中心 类 型业 态效 用 主力店 高端百货、大 型超市、家居 、建材等 有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、 化妆品等 购物中心盈利最多的部分 ；可丰富购物中心的功能 ；个性品牌能聚集各类客 源 n功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体 。一些大型的购物中心 甚至包含了酒店和办公 的功能。 n黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30 n业态组合：主力店、 次主力店、独立店。“ 主力店是恒星，围绕主 力店周边运行是小行星 般的次主力店、品牌店 ”。 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 选址基本要求百货商店 要 素要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上 层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距 8m8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/ 停车场 100个/10000 合作方式 免租期1年左右 租赁年限1020年 xx p品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 p顾客定位 中高收入阶层 p发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。 xx案例 xx九海xx xx九海xx百货业态布局 6f 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 5f游戏广场、美食小吃； 2-4f 化妆品、男女休闲装、时装 、包袋、运动用品、内衣 1f 皮具、国际化妆品、麦当劳 、意大利休闲餐厅 银行； -1f平价超市 新世界 新世界 p品牌特点 n市场定位：中高档路线的 n目标顾客：高雅、时尚的中青年 n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 p经营战略 n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况 n分布于全国20多个大中城市 新世界案例 沈阳中华路新世界 沈阳中华路新世界业态布局 6f家居配饰、家居用品 5f 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 4f男士正装、配饰 3f少淑女装、时尚手表 2f 女士职业装、女士配饰、化妆 品 1f国际名品、珠宝、名表 -1f男女皮鞋、男女手袋 新世界 茂业 p品牌特点 n2008年5月5日，茂业国际于香港上市 n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购a股上市公司成商集团 p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况 2008年01月2007年10月 n四川绵阳店开业; n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革; 太平洋百货 p品牌特点 n太平洋sogo百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况 n太平洋百货集团为台北太平洋sogo百货集团事业之一。 太平洋sogo百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋sogo百货集团在海内外共设有14家店。 太平洋案例 xx徐家汇太平洋 xx徐家汇太平洋百货业态布局 1f化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2f少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3f服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4f淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5f 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修 改室 6f 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服 饰 7f 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容spa馆后仓6.8-7.5 柱距 8-9米10.8*10.8 楼板承重 卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200 停车场 300个以上顾客免费停车位 ，20个以 上免费货车停车位 免费提供至少600个机动车停车 位，非机动车停车场地2000平米 400600 车位(xx,北京,广州)150 300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套 电动扶梯；电源稳定，配备完善的给 排水系统，提供独立给排水接驳口并 安装独立水表 货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。 如有地下室，必有货梯直达 供水 200250吨/天;供气 排水通道通风发电机消防环保 其他 2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个 合作方式 租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一 般是20年30年） 超市 选址要求超市 人人乐华润万家北京华联（大型综超） 商圈区位 一二线城市 大型商业地块和住宅 密集区 城市商业中心、规划 中的大型商业地块、 住宅密集区 ; 位于城市主干道、十 字路口 a、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以 上，年均消费6000元以上 b、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万 人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万 二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日 均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面 日均人流量4万以上； c、3公里内竞争对手不超过2家。 物 业 要 求 面积及楼层 3层以内单层3000平方以上 ，共8000-15000 首层最佳，不超过三个楼 层 ；共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米 。 层高 4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米 柱距 8*88*8 建筑主体 物业尽量方正框架或排架结构 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施 有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道 卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消 防通道）宽幅：3米; 地下室防水：用电量0.12千伏安/平米 停车位 150个以上停车位 需配备大型停车场，数量 不小于1个车位/60 合作方式 租赁自营 租期20年 免租12个月以上 租赁、自建 租赁、期限20年 选址要求便利店 要素要求 商圈 以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左 右），目标人口在2600-3000人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所； 一般300米内无相同性质竞争者 物 业 要 求 产权 产权清晰且至少可使（租）用6年 楼层 独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米 面积 60120平方米 配套设施 同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要2530kw的总电量，而全家、罗森 等需要要有35kw以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容 电量的上限 其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展 ） 合作方式 租金：3-8元/平米.天； 租期：一般5年以上 便利商店的国际共通语言 7-11 n1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本 n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略 n准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 n集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电 费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 n开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍 、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种 n发展物流配送业务 选址要求7-11 n选址出发点：便捷 n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少 处及建筑物狭长 n选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车 场附近、办公楼和学校附近 n选址亮点： 有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意 业态种类餐饮休闲娱乐 餐饮休闲娱乐型 n麦当劳 nxx倍力n大地数字影院 n必胜客 n面点王 n星巴克n肯德基 物业及选址要求餐饮（一） 连锁快餐店普通餐饮火锅店 商圈选择 繁华商业街市、车站、空港 码头，及消费水平中等以上 的区域型商业街市或特别繁 华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对 象，选址于商务区域或繁华街市 附近，或其他有知名度的街市 大众餐厅:以家庭个人消费为主位 于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人 口不少于5万人的居住区域 或社区型、区域型、都市型 商圈 立店障碍 经消防、环保、食品卫生治 安等行政管理部门会审；污 染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道； 门前禁忌有有封闭交通隔离栏、 高于1.8米的绿化及电线杆 同普通餐饮 物 业 要 求 建筑要求200-500平米 框架结构; 层高不低于4.5米; 位置在地下室或一、二、三 楼均可，但忌分布数个楼面 商务型1501000平方米、大众型 80200平方米； 除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外 ，各建筑结构形式均适合； 餐厅门前须有相应的停车场 120500平方米 、厨房可小 于营业面积的三分之一； 框架式建筑； 楼上商铺亦可； 其余同餐厅 配套设施电力不少于20千瓦/100平方 米;有充足的自来水供应; 有油烟气排放通道，污水排 放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 同普通餐饮 合作方式 租期5年以上 大众化快餐店:24元平米/天 消费型快餐店630元 租期三年以上 低层为1.5元平米/天以上,具体视 地段商圈而定;楼上租金略低 租期2年以上 视商圈、路段、位置而定， 一般不高于4元/（平方米天 ） 代表品牌 麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头 物业及选址要求 茶坊、酒吧、咖啡 面馆面包、面点房 商圈选择 选址多高雅路段，具有清净、 优雅的环境； 以文化、情调、特色，以及舒 适和愉悦来吸引消费者；消费 对象具有一定的消费能力和文 化修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人不少于每 分钟通过10人次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁华的区 域型、社区型的商业街市上 立店障碍 须经消防、治安、食品卫生等 行政管理部门会审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同 立店须经食品卫生监督部门 会审核准，方可经营； 离污染源10米以上 物 业 要 求 建筑要求50400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求， 视投资者创意、设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上，橱窗开 阔 配套设施电力按每100平米10千瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同 合作方式 租期2年以上 租金320元/（平方米天） 租期2年以上 租金25元/（平方米天） 租期2年以上 一般企业35元/（平方米 天） 代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩 餐饮（二） 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 xx倍力 餐饮娱乐 全球最大连锁快餐企业麦当劳 n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 n以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国 式的生活方式 n麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球 121个国家和地区 n麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域 n经营之道 1、qscv原则，即质量、服务、清洁和价值 2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系 3、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开 店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中 的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余 来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90 ） 选址要求麦当劳 选址原则：方便顾客 1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员； 2、着眼于今天和明天：讲究20年不变 3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成 5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃 尔玛”等知名百货企业来开店中店 选址步骤 1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、 发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机 会及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比 、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价 格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进 行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。 3、投资回报与风险评估 世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基 n全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业 n在全球拥有10000多家餐厅 n肯德基在中国 肯德基于1987年进入古都北京 截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城 市已经拥有2000余家餐厅 成功秘诀： 1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己 的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工 和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方 3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟 的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 1、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择 l划分商圈。采取记分法。把商圈 分成好几大类，有市级商业型、区 级商业型、定点消费型、还有社区 型、社商务两用型、旅游型等等 l选择商圈。在商圈选择的标准上 ，一方面要考虑餐馆自身的市场定 位，另一方面要考虑商圈的稳定度 和成熟度 l确定商圈内最主要的聚客点。 努力争取在最聚客的地方和其附近 开店。通过采集来的人流数据进行 估算 l考虑人流的主要动线会不会被 竞争对手 肯德基选址步骤 物业及选址要求餐饮娱乐 麦当劳肯德基 商圈选择 商业区、商住区、写字楼区、交通纽； 临街，场地开阔、进出方便 同麦当劳（跟进战略） 物 业 要 求 经营面积 400平米左右350平米 门面12米 物业形状 尽量方正或整齐、临街有大窗 同麦当劳 层高柱距 层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米 楼板承重 部分区域500公斤/平米， 大部区域350公斤/平米 厨房区楼板负荷为450公斤/平米 餐厅区活荷载为250公斤/平米 供电供水 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 ： 配电负荷：250千伏安 200kw的用电量；25吨水/天 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 硬件设施 提供室外安装空调和排烟机位置 提供室外安装空调和排烟机位置 提供两条电话线路 停车位 有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位 其他 外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置 餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25 度，春秋季应在20-25度之间 合作方式 直营或加盟 租赁 15年或以上免租期商议; 直营或加盟 租期10年以上 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客 n全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业 n1958年成立，在全球多个国家和地区拥有1.35万家分 店 n必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店 n品牌诉求 从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主， 注重时尚流行 n经营战略 全球战略：目标市场营销战略 （stp营销），即细分市场、 选择目标市场和产品(或服务)定位。 中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、 叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌必胜宅急 送 ；4、本土化经营 选址要求必胜客 要素要求 商圈 大城市及发展潜力较好的中小城市 商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈 物 业 要 求 经营面积单层450480平米 双层500600平米 楼板承重大于450公斤/平米 供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨； 250千瓦 通风通暖留有排烟出口，可放通风机； 需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ； 满足正常的环保条件 合作方式 直营 世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克 n星巴克（starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世 界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 n在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国 家拥有超过12,000多家咖啡店 n星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家 门店，其中约200家在大陆地区 n经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验” ，让星巴克店成为人们的“第三生活空间” n品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的 富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品” 星巴克选址要求星巴克 星巴克选址 1 2 3 4 商业要求 建筑要求 其他要求 合作方式 省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置 面积150平方米，首层 层高4米以上 给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点 租期10-15年 中式快餐行业的领先者 n1996年成立，目前在