房地产销售培训资料(陈涛).doc

蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螇螅肁薈蒇羁羇薇蕿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈袈膄芈薀肄肀芇蚃袇肆芇袅蚀莅芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈莂薁羂芇莁蚃螄膃莁袆羀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿葿薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈聿蚇袄膇肈莇螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚄薈膃膄莃螄聿膃蒅薆羅膃薈螂袁膂莇薅袇膁蒀袀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄芇蒆袇螀芇蕿蚀肈芆芈袅羄芅蒁蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇莁薀薇袃莀艿螃蝿荿莁薆膇莈薄螁肃莇蚆蚄罿莆莆衿袅 房地产销售培训资料第一章房地产基础知识培训一、 房地产的概念二、 房地产的特征三、 房地产的类型四、 房地产专业名词五、 房地产面积的测算第二章 建筑基础知识一、建筑的概念二、建筑的类型三、建筑结构和名词解释第三章 房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第四章销售人员的礼仪和形象一、 仪表和装束二、 名片递接方式三、 微笑的魔力四、 语言的使用五、 礼貌与规矩第五章电话礼仪及跟踪技巧一、接听电话规范要求二、电话跟踪技巧第六章房地产销售的业务流程与策略一、寻找客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后服务第七章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；三、说服客户的技巧；四、如何塑造成功的销售员；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见问题及解决方法。第八章个人素质和能力培养一、心理素质的培养；二、行为素质的培养（a敬业精神、b职业道德）；三、专业知识的自我提升；四、身体素质；五、销售能力：1、创造能力；2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、说服顾客的能力。第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期性b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准、类型、内容、编号、名称 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。比如一幢房屋是木制结构房架，砖墙、木柱建造的。6 其它结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等五、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房产证（房屋产权证）：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产开发商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、供暖通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（综地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：a、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有附和保温、隔热层、按附和层内皮尺寸计算；b、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；c、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；d、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、阳台、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、房子的种类安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。六、房地产面积的测算1、 计算全部建筑面积有哪些？1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观景梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋平面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱、走廊、梁、房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天台、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋公共建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 北京目前热点的五大区域简称：一是东部的cbd区域，其特点是外商、使馆聚集，外资企业众多， 形成了比较集中的规模，我们称之为中央商务区。二是西部的cfd（中央金融区）金融街，其总规模103 公顷，总建筑面积300万平，集中了中国几乎所有的银行和大量保险、 证券公司，以及中国证监会和中国电信业的巨头。三是中关村，以it及中小高科技行业为主的区域，简称为ctd中央科技区。四是正在发展起来的亚运村、望京和奥运村区域， 这个区域为住宅集中区域，比较适合居住，也分散了一些写字楼项目，我们称之为cld 中央居住区。五是别墅的集中地简称为cvd中央别墅区。中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的cvd(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。第二章、建筑基础知识 一 建筑基础知识的概念和分类1 概念a. 建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。b. 建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱乐.储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱.水塔.桥梁.水坝等。2 建筑物的分类a. 按使用性质分类：1. 居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅三种。集体宿舍分为单身职工宿舍和学生宿舍两类）2. 公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.3. 工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑,比如厂房.仓库等.4. 农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑,比如料仓.养殖场等.b. 按层数或总高度分类房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的,计算自然层数.假层.附层(夹层).插层.阁楼.装饰性塔楼.以及突出屋面的楼梯间.水箱间.不计层数.房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和.住宅按层数分为低层住宅(1-3层),多层住宅(4-6层),中高层住宅(7-9层),高层住宅(10及以上)公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层建筑c. 按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系.1. 砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多为此种结构.2. 砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受限制.3. 钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒结构.4. 钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,其建筑成本高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.d. 按建筑物的施工方法分类施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.1. 现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成.2. 预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成.3. 部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板,楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件.e. 按建筑耐久年限分类耐久年限等级 耐久年限 适用范围一级 100年以上 重要的建筑和高层建筑二级 50-100年 一般性建筑三级 25-50年 次要的建筑四级 15年以下 临时性建筑二 建筑结构1 基础：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基础必须坚固，稳定而可靠。2 地基：地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的坚固，稳定和防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：1.有足够的承载力2.有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能力。3 墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面（保温，隔热，防止产生凝结水）的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能 墙体的类型a. 按在建筑物中所处的位置分为1. 外墙:外墙位于建筑物四周,是建筑物的维护构件,起着挡风,遮雨,保温,隔热,隔声等作用.2. 内墙:内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用,也可起到一定的隔音,防火等作用.b. 按在建筑物中的方向分为:1. 纵墙:是指沿建筑物长轴方向布置的墙.2. 横墙:是指沿建筑物短轴方向布置的墙,其中的外横墙通常称为山墙.c. 按受力情况分为:1. 承重墙:是指直接承受梁,楼板,屋顶等传下来荷载的墙.2. 非承重墙:是指不承受外来荷载的墙.在非承重墙中,仅承受自身重量并将其传给基础的墙,称为承自重墙;仅起到分隔空间作用、自身重量由楼板或梁来承担的墙,称为隔墙.在框架结构中,墙体不承受外来荷载,其中,填充柱之间的墙,称为填充墙.悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成的墙,称为幕墙.d.墙体 按使用的材料分类:分为砖墙,石块墙,小型砌块墙,钢筋混凝土墙.e.墙体 按构造分为实体墙:是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙空心墙:是墙体内部中有空腔的墙,这些空腔可以通过砌块方式形成,也可以用本身带孔的材料组合而成,如空心砌块等.复合墙:是指用两种以上材料组合而成的墙,如加气混凝土复合板材墙.4 柱：柱是建筑物中直立的起支撑作用的构件，它承担，传递梁和板两种构件传来的荷载。5 地面：地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人，家具等荷载，并将这些荷载均匀的传给地基，常见的有面层、垫层和基层组成。地面的名称通常以面层材料而命名。6 楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并将这些荷载及自重传给承重墙或梁，柱，基础。基本构造是地面层、结构层，和顶棚。7 梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用，承担其上的楼板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上，但圈梁主要是为了提高建筑物整体构件的稳定性而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。8 屋顶：屋顶是建筑物顶部起到覆盖作用的维护构件，由屋顶，承重结构层，保温隔热层和顶棚组成9 电梯a.电梯的类型:按使用性质,可分为客梯,货梯,消防电梯,观光电梯.按行驶速度可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯的常用速度大于2.5米每秒,中速电梯的速度为1.5-2.5米每秒,低速电梯的速度在1.5米每秒.b.电梯的设置:首先考虑安全可靠,方便,其次是经济.应符合以下要求:1. 7层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅,必须设置电梯.2. 12层以上(含12层)的住宅,设置电梯不应少于两台,其中宜配置一台可容纳担架的电梯.3.高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每层设站时,不设站的层数不应超过两层.单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,应采用联系廊联通.10.设备层：设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为空调安装，给排水，电梯机房等设备的楼层，它在高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，设备层通常在地下室或顶层。11管道井：又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水，供暖，供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。12.楼宇智能化：是以综合布线系统为基础，综合利用现代4c技术（现代计算机技术，现代通信技术，现代控制技术，现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统，办公自动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要由三部分组成1.通信自动化2.办公自动化3.楼宇自动化13、变形缝、伸缩缝、沉降缝、施工缝：因施工组织需要而在各施工单元分区间留设的缝。施工缝并不是一种真实存在的“缝”，它只是因后浇注混凝土超过初凝时间，而与先浇注的混凝土之间存在一个结合面，该结合面就称之为施工缝。因混凝土先后浇注形成的结合面容易出现各种隐患及质量问题，因此，不同的结构工程对施工缝的处理都需要慎之又慎。 沉降缝：上部结构各部分之间，因层数差异较大，或使用荷重相差较大；或因地基压缩性差异较大，总之一句话，可能使地基发生不均匀沉降时，需要设缝将结构分为几部分，使其每一部分的沉降比较均匀，避免在结构中产生额外的应力，该缝即称之为“沉降缝”。 伸缩缝：若建筑物平面尺寸过长，因热胀冷缩的缘故，可能导致在结构中产生过大的温度应力，需在结构一定长度位置设缝将建筑分成几部分，该缝即为温度缝。对不同的结构体系，伸缩缝间的距离不同，我国现行规范混凝土结构设计规范gb50010-2002对此有专门规定。 可见，除了施工缝，其余两种缝均是真实存在的缝隙。建筑抗震设计规范gb50011-2001规定：对有抗震设防要求的建筑物，沉降缝和伸缩缝的宽度都必须满足抗震缝宽度的规定。抗震缝：是因为建筑物平面不规则，或竖向不规则，而对结构抗震不利，而设缝将结构分为若干部分。 概括如下： 施工缝：受到施工工艺的限制，按计划中断施工而形成的接缝，被称为施工缝。混凝土结构由于分层浇筑，在本层混凝土与上一层混凝土之间形成的缝隙，就是最常见的施工缝。所以并不是真正意义上的缝，而应该是一个面； 沉降缝：为克服结构不均匀沉降而设置的缝，须从基础到上部结构完全分开； 伸缩缝：为克服过大的温度应力而设置的缝，基础可不断开； 抗震缝：为使建筑物较规则，以期有利于结构抗震而设置的缝，基础可不断开。 在抗震设防区，沉降缝和伸缩缝须满足抗震缝要求第三章 房地产调研：一、调研内容： 1、地段（地点、交通、环境等）2公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4建筑类别（商业、住宅、商住房、别墅等）5面积与户型（面积与户型配比情况）6周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7价格（起价、均价、最高价）8推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9销售情况（销售率等）10付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11客户群体（客户群体分布情况）12楼盘优、劣势等二、调研方法1网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房：优点-可以从销售人员口中获得有效信息；缺点-不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点-以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。1、调研的目的2、调研的技巧3、调研的结果分析 第四章、销售人员的礼仪：销售员首要具备的条件是一副亲善的笑容及一份对工作客户的热诚。诚挚热情是打破客户之间障碍的唯一良方，礼貌亲切的笑容散发出的化学作用，会使销售员如有如天赋神力。使客户做出认购决定。即使客户不能成功认购，相信也会留下信任及难忘的印象，为下次认购铺垫了管线。笑容能给工作带来方便，家庭带来幸福，给生意带来兴隆。你对别人皱的眉头越深，别人回报你的眉头也就越深，但如果你给对方一个微笑的话，你将得到10倍的利润。在一个恰当的时间、恰当的场合，一个简单的微笑可以制造奇迹。微笑绝不会使人失望。获得特别的“微笑知识”的话，有几条简单的规则：1) 当你不想笑的时候就笑，把烦恼留给自己，让别人相信你是快乐的；2) 和别人分享你乐观的思想，微笑是会蔓延的。当你笑的时候，人们会认为你感觉很好，就会快乐；3) 用你整个脸微笑，一个成功的微笑是包括整个脸让人看起来很高兴，微笑布满整个脸，可以点燃别人的自信心，可以引起别的信赖；4) 把眉头舒展开来，微笑时眉头是舒展的，如紧着眉头笑是苦笑，要从心里笑，看上去一脸开朗的、快乐的微笑；5) 运用你的幽默感，幽默感不是指那种低格调的笑话，或是寻别人开心的恶作剧，而是指那些好的真正有趣的故事，当玩笑开在你身上的时候你只要跟着笑，对别人微笑，但永远不要冷笑。6) 大声地笑出来，假如微笑是具有魅力的，那么发自肺腑的大笑就具有超级魅力，大笑是会传染的。7) 笑容，是向对方传达爱意的捷径；8) 笑，具有传染性。所以，你的笑会引发对方的笑或是快感。你的笑容越纯真、美丽，对方的快感也越大；9) 笑，可以轻易除去二人之间厚重的墙壁，使双方门扉大开；10) 笑容是建立信赖的第一步，它会成为心灵之友；没有笑的地方，必无工作成果可言；笑容可除去悲伤、不安，也能打破僵局；将多种笑容拥为己有，就能洞悉对方的心理状态；11) 笑容会消除自己的自卑感，且能补己不足；12) 笑容会增加健康、增进活力。四、语言的使用（一）提高语言的表达能力人交往的目的，就是为了沟通思想、情感，明确交往的主题，达到自己的意愿。通过语言的交谈，使双方思想趋于接近、感情融洽、排除误会和干扰，实现各自的意愿。在与客户进行交谈时要注意以下三个原则：语调要和缓，表达要热情，语气要充满信心。与客户谈话的目的是为了感染客户、打动客户。销售人员通过语言表达向客户传递一系列有关自身、产品、公司的信息，让客户感觉到销售人员对自己、对产品、对公司的信心。对于生意人来说，有一句俗话：不怕货卖不出去，就怕话说不到家，可见表达能力之重要。所以，销售人员要不断提高自己的表达能力。加强自己的表达能力，须注意以下几点：1声音洪亮：销售代表一定要注意自己的声音大小，切不可声音太小，让人听不清楚；2避免口头禅：每个地方都有方言，每种方言都有自己的口头禅，语言表达时应尽力避免这种口头禅；3避免语速过慢：表达时要掌握好语速，语速过快，别人听不清楚；语速过慢，就会给别人充分的准备时间；4避免发音出错：例如，在南方有许多销售代表对“十”和“四”两个读音区分不清楚，这会酿成大错。五、礼貌与规矩礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，应从五个方面多加注意，以形成良好的交往习惯。1你是否善于聆听他人的发言优秀的销售人员首先是耐心的听众，善于从他人的言谈中捕获有价值的信息，根据客户的要求随时调整自己的策略。打断他人的发言是一种不礼貌的行为，容易引起他人的反感和不满，应尽量避免。专注聆听是重要的，其表现是要尽量保持与对方目光的接触。当别人滔滔不绝，而你却游目四顾，试想，对方的心境如何呢？这不