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合 肥 万 达 房 产 项 目可行性研究报告大 连 万 达 集 团二零一二年四月 目 录 一、公司项目简介二、市场宏观背景分析三、项目投资环境分析四、市场预测和项目定位五、项目可行性分析及结论第一章 公司项目简介1.1大连万达集团项目布局大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩ktv。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。 大连万达集团董事长王健林 大连万达集团所在地万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。 万达广场是中国商业地产第一品牌。万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。 万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、完善城市区域功能；二、提升城市商业档次；三、新增大量就业岗位；四、创造持续巨额税收。1.2大连万达集团主营业务万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核心业务发展模式。现今万达集团已经在莆田、廊坊、哈尔滨、淮安、郑州、石家庄、芜湖、宁德、漳州、济南、淮安、泉州、福州、上海、武汉、厦门、广州、大庆、宜昌、襄阳（原襄樊）、绍兴、沈阳、丹东、合肥、重庆、万州、绵阳、苏州、洛阳、宁波、北京、太原、南昌、银川和唐山等地陆续开发了“万达广场”项目，全国发展策略正在逐步展开。第二章 市场宏观背景分析合肥市政务文化新区位于省会合肥主城区的西南，东临金寨路高架，西拥南牵合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区两个国家级开发区。规划面积12.67平方公里，现有常住城市人口约10万人，是合肥市“141”城市空间发展战略中主城区重要组成部分，也是一座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体，独具人居生态特色的魅力新区、时尚之城，已经发展成为省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心。近年来，政务文化新区先后荣获“安徽省人居环境范例奖”、“中国人居环境范例奖”等殊荣，区内合肥政务中心、合肥体育中心、合肥大剧院等重点项目相继被评为“花园式单位”，区域绿化工程有望获评“安徽省绿化模范县(市、区)”殊荣。2.1 区位优势突出政务文化新区地处合肥城市发展扇形的主要方向和心脏地带，是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，距合肥市火车站20分钟车程，紧邻合肥西客站，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，距合肥骆岗机场仅10分钟车程，机场、车站均在20分钟“生活圈”内，不仅是主城区西迁南拓的咽喉要地，更是皖江城市带承接产业转移示范区中体现现代合肥城市形象的亮丽窗口。2.2 规划理念超前以“世界眼光、国内一流、合肥特色”为指导思想，先后完成了总体规划、城市设计、专业规划、雕塑规划、控制性详细规划及全区环境评价报告、集中景观绿地法定图则、环境景观等规划的设计和编制。三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。景观游园、街头绿地、商业网点、医疗卫生、基础教育等配套设施规划到位。创城市绿化建设法制管理之先河，合肥市政务文化新区集中景观绿地法定图则经5轮修改后报经合肥市第十三届人大常委会第二十二次会议批准，以法定规划的形式为景观绿化整体工作制定了目标明确的可行性指导。2.3基础设施完善全区“三纵四横”全长约27公里主干道、50公里次干道全部建成通车，供水、煤气、供电、电信等14家16种专业杆管线随道路建设一次性埋入到位。兴建绿怡居、汇林阁、嘉和苑、翠庭园4个拆迁恢复小区标准住宅楼192栋、总建筑面积82万平方米，房屋坚固美观、采光良好、设施齐全。农贸市场、1万平方米日之惠超市、合家福、喜客多超市等商业零售连锁配套已进驻社区周边，金融网点、餐饮、娱乐等服务业门店遍布全区，为居民提供了方便快捷的日常生活服务。6所幼儿园、5所小学、2所省级示范初中、1所省级示范高中科学分布，配置国内一流现代化教学办公楼和高标准教学设备，教育资源均衡发展及人气集聚作用凸显。5个社区医疗服务中心和三级甲等综合性医院省立医院（南区）及周边安徽医科大学第二附属医院构成了全区便捷优质的医疗服务体系。 2.4人居环境极佳合肥市政务文化新区坚持走城市绿色发展的可持续发展道路，按照“点、线、面”相结合的布局方式，绿轴、水轴、环区绿带、主题公园、街区游园、道路绿化等景观环境体系不断彰显“绿文章”、“水文章”的丰富内涵。全区建成区绿地总面积357.95万平方米，绿化覆盖率43.98%，绿化达标率99%以上，道路、桥梁、河渠绿化率98%以上，人均公共绿地14.53平方米居合肥市各区之首。占地1300亩的天鹅湖景区荣膺“安徽人居环境范例奖”、“合肥新十景”多项荣誉，画舫游船、天鹅湖灯光秀等特色文化项目打造了新区如秦淮河桨声灯影般的意境。全长3.4公里，宽200米的生态绿轴集观赏、休闲为一体，贯穿全区南北。全长12公里的匡河水系三面环抱，宛若一条翡翠项链。54个街头游园和路边广场凸显了“开窗即景、出门见绿”的完美人居环境。 2.5文化氛围浓厚作为合肥市新的政治中心，市委、市政府四大班子、各市直局办单位相继迁入政务文化新区办公，市法院、检察院、总工会、总商会、民主党派等党、政、群55家机关办公场所均在区内。人民日报社安徽分社、安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建了区域新闻传媒洼地。建筑楼高226.5米，跨度800米的安徽省广电新中心，正在加快建设，即将成为合肥市又一文化产业标志性建筑。国内一流水准的文化名人纪念馆赖少其艺术馆和集省博物馆、省美术馆、省古生物化石馆为一体的省文博园构建了新区浓厚的人文底蕴。坚持创新文化产业资产盘活模式，国家一流建筑标准的合肥大剧院成功委托北京保利剧院管理有限公司运营，每年上演文艺演出不少于100场，更多的高雅艺术走进了普通群众的寻常生活，已成为合肥文化事业体制机制改革创新的典范之作。设计风格定位为开放式体育公园，占地500余亩，包括一座6万人主体育场、一座8000人综合体育馆、一座3000人游泳跳水馆及相应商业娱乐设施配套的合肥体育中心成功举办包括“第四届全国体育大会”在内的近百场大型文艺演出及体育赛事，已成为全省文化体育的前沿阵地。2.6发展潜力巨大得天独厚的资源优势和良好的投资环境蕴藏无限商机，吸引了合肥天鹅湖万达广场、华润合肥万象城、红星美凯龙家居生活广场纷纷落户。亲商、安商、富商的招商引资理念，引资引智并举的招商措施，不断上扬的人气等都为外来投资者营造出一个独一无二的投资回报的福地。8年来，先后引进上海绿地、华润置地、香港嘉里、厦门国贸等40多家开发商，以及省文博园、省新闻出版局、安徽日报社等24家行政事业单位。“十二五”期间，政务文化新区将紧抓合肥市打造区域性特大城市的有利契机，以高端商务服务业为龙头，大力发展办公、商务、文化传媒等产业，着力打造东北、西北、西南、天鹅湖南岸 “四大商业板块”，形成商务服务发达、功能齐备的现代商务中心功能区，成为合肥市乃至安徽省高层建筑最集中、商务业态最密集的商务区，成为名副其实的合肥“曼哈顿”。第三章 项目投资环境分析3.1项目背景现万达集团拟在合肥政务北区取地建设，据目前的市场布局来看，政务区住宅市场发展至今，普通居住物业和城市豪宅被明显区隔，形成居住的两极。下面是政务区内部居住板块的划分：政务区东区逐渐发展成型的豪宅区。四大家族组建区域豪宅市场，其中包括华润、置地、新地中心三大高端商务综合体中城市高端高层住宅；绿地内森庄园所打造的城市顶级别墅高层社区。政务区西区主流的中高端住宅区。传统老八家为区域主流住宅的主力供应，目前多个项目处于盘尾阶段，区域普通住宅后续供应有限。政务区北区非住宅的供应热点片区。项目所在的政务区北区非区域住宅的主力发展方向，但随着西区主流居住产品供应的衰退，北区住宅一定程度上可以承接西区的居住价值及居住需求。项目所在的政务北区，居住氛围虽然相对较弱，但未来有较大的发展空间。3.2项目建设规模和内容项目区位：本项目位于十年新城合肥政务文化新区北区，向北紧邻交通要道黄山路，向南紧邻南二环路，向东则紧邻潜山路，向西毗邻西二环路。优美环境和完善的市政配套一直被开发商所看中，周边没有大型的工厂和污染源，而本次项目更是直逼市政府中心，周边社区、高档写字楼鳞次栉比，仅一路之隔的项目就有西侧的水墨兰庭，南侧的天鹅湖畔、天鹅湾花园、白天鹅商务中心（在建），北侧的恒润花园、科瑞宏源。庞大的常住人口日益突出消费需求的供给不足，而万达的到来将彻底改变这种局面，再续合肥商业传奇。区域范围中包括合肥西站，合肥市政府，还有天鹅湖大酒店，此外，离电子工程学院，水利科学研究所等也较近。3.3项目周边配套分析配套设施分类名称教育设施电子工程学院，水利科学研究所, 欢乐谷幼儿园医疗卫生设施政务区配套医院商业设施万达商业广场、合家福超市、汇林阁农贸市场、政务区步行街等。 银行交通银行交通设施20路、128路、129路、156路、162路、166路等公交车可以直接抵达 。文化设施周边的文化建设正在进行中邮局政务区配套该项目宗地为国有土地，总建筑面积30万平方米,目前为合肥政务区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为政务区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：表1-1 项目规划设计指标表名称面积(万平米)折算成亩数项目总建筑面积30450其中市政代征地(含绿化带及道路用地)690可建筑用地面积24360其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）230净住宅用地面积22330可建设用地用地率80%净住宅用地率73.33%3.4 项目开发手续项目用地取得项目用地已取得，开发公司为大连万达集团，权利人为大连万达商业地产股份有限公司，使用年期70年（2012年04月30日2082年04月30日）。结论：本项目开发手续正在完备之中。第四章 市场预测和项目定位4.1 市场预测根据市场调查，项目地块所属的政务区一直以十年新城的形象出现，在新的一轮“高尚建城运动”中有其独有的优势，近几年来每年都有一定量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。4.2 项目定位4.2.1客户方分析以全市周边区域的客户为主，结构相对广泛，但相对全市其他区域客户层次较高。从客户来源构成上：早期以来自省内各城市看好区域发展潜力的投资客居多，目前客户构成多以市内周边蜀山、高新、经开三区为主，市内其他区域如包河区等，以及省内其他城市客户为辅。从客户年龄构成上：目前25-35岁，刚性需求尤其婚房置业为最主流年龄层，中年改善及养老客户也占有较大比例。从财富实力构成上：客户等级及财富实力相对较高，大部分都有车，在全市属于中高端水平。随着区域居住价值不断被认可，客户层次不断提高，客户来源不断扩大，其整体（刚性与改善客户）财富实力在全市处于中高端水平且逐渐升级。由不同置业目的的客户群量级来看，自用型客户比例远大于投资者，约占到80%以上；自用客群中刚性需求比例逐渐较少，改善型需求逐渐增加。区域最主流客群仍是刚性需求客户，是保证项目快速走量的核心客群。当然，区域价值以及环境资源是客户共同关注的因素，但不同类型的客户在驱动因素上有较大程度的差异，包括同质驱动因素如环境资源驱动、区域价值驱动等和异质驱动因素如产品价值驱动，社区形象驱动，学区配套驱动，租金收益驱动等。综合以上资料分析，如本案部分指标可转化为住宅，考虑到住宅部分可能承载的容积率压力，给出两个定位方向：方案一：如住宅部分所承担的指标压力较小，规划能够实现标准的t4住宅（注：t4即每住宅单元一个核心筒，两梯四户）。下面是它的户型配比：方案二：如住宅部分所承担的指标压力较大，规划较难实现标准的t4住宅，建议本案住宅以t5或t6为主，打造“综合体公寓型住宅”，同样以捕捉区域内外主流改善型需求为主，面积在方案一的基础上适度压缩。（注：t5或t6即每住宅单元一个核心筒，两梯五户或六户）。下面是它的户型配比：下面这张表展示的是目前市场上居住类公寓的供应热点及机会点，得出本案小户型公寓的户型配比，如下：故建议本案住宅部分打造为小户型居住公寓，由此全面捕捉区域内的公寓需求：（1） 政务区内居住类公寓需求明显，且需求尚未被满足，市场存在空白机会点，在现有的市场基础下，本案小户型公寓存在良好的销售实现预期。（2） 地块条件及已有规划，限制本案打造标准住宅的户型舒适度（包括采光、户型组织、指标承担等多方面的因素）。（3） 城市已有小户型居住公寓量价实现良好，能够作为项目优质现金流物业。综上，考虑到客户的总价承受力及销售速度，共有三个建议：建议一：建议本案商铺采用连廊式设计，一二层分体销售。通过控制单铺销售面积从而控制单铺的总价，以实现商铺相对高的单价；降低商铺总价压力，降低客户的进入门槛，提升商铺的销售速度。建议二：以租金80-100元/平的标准反算销售单价。当前区域租金上限水平60-80元/平，考虑区域租金年增长率10%-15%，因此建议本案商铺定价以租金80-100元/平为标准进行反算。建议三：地块西北角和西南角增加开口。地块西北角和西南角各增开一个开口，以增加商业价值及内外的通达性。4.2.2商业市场分析（1）合肥商业中心主要集中在老城区传统商圈内，近年来新兴商圈的快速发展也初具规模。（2）此外，未来重点商业项目集中在中心区和蜀山区，政务区临近的学府板块也是规划重点之一。（3）近几年合肥整体商业供应及成交情况盘点整体商业放量巨大，市场竞争激烈。（4）合肥各商圈商铺租金情况汇总。5、以下是政务区在售商铺类物业盘点情况：从区域在售商铺的销售盘点来看，剩余街铺货量较少，未来供应主要依靠新进项目；从现售项目的销售情况盘点可知，当前政务区的商业销售相对之前具有较大的提升。未来随着多个综合体商业面市，区域商业将进入全新的格局。（6）这是目前区域商业市场的盘点情况：结合区域商业市场的三个属性来看，（1）城市属性合肥商业整体发展水平较低，但未来放量呈井喷态势，预计未来两年将形成激烈竞争局面，且市场消化有困难。（2）客群属性目前区域内商家多为基本生活配套的小型商户，其发展需要区域人气的不断充足、硬件配套的不断完善以及各种氛围的逐渐成熟，才可带动整体商业发展。（3）区域属性区域商业氛围尚未形成，量价实现不高，但未来有条件与学府板块成为城市商业新一极价值突破空间较大。由上不难看出区域商业氛围将随着区域发展成熟而提升，未来将承载着整个城市商业的升级。下面列举下所属政务区的相关楼盘信息，以供参考：第五章 项目可行性分析及结论5.1 投资估算和资金筹措5.1.1投资估算本项目开发建设总投资额为万元，其中各项成本费用的金额详见表1-2。表1-2 项目开发建设总投资估算表一、开发成本总价（万元）所占比例（%）1、地价35539.2830.72、公共设施配套基金2662.552.33、前期工程费6135.455.34、建安工程费51283.0644.35、基础设施配套及环境工程费4167.473.66、开发期间税费1736.451.56-1、质量安检费694.580.66-2、交易服务费810.340.76-3、其他费用231.530.27、不可预见费用1389.161.2二、开发费用12849.7011.11、管理费用4862.054.22、销售费用3820.183.33、财务费用4167.473.6三、投资总额115763.121005.1.2资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。项目资金筹措方案数据汇总见表1-3。表1-3 项目开发资金筹措表序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例(%)1自有资金40702.3235.162银行贷款18197.9615.723销售回款56862.8449.124项目总投资115763.121005.2投资收益率1）成本预测根据各种费用的情况来算，此项目的总投资额为115763.12万元。2） 税务分析所得税率为17%，营业税及附加：销售收入的5%，土地转让契税为3%。3）经济效益分析根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入7000210000直接成本310093000总成本4000120000税前利润300090000税后利润249074700内部收益率42.9%销售净利润35.6%4）财务分析4.1利润表项目开发周期内各年的利润体现如下表:经济指标2013年4月2014年4月合计结算面积（m2）150000150000300000单位利润(元/m2)250025005000利润(万元)375003750075000 4.2现金流量表基准收益率取10%。序号项目合计（万元）建设经营期123451销售收入210000022000420006700079000其中销售收入2100000290003500067000790002现金流出115763.1223152.62423152.62423152.62423152.62423152.624其中建设投资76,651.4715,330.29415,330.29415,330.29415,330.29415,330.2943净现金流量94236.88-23152.624-1152.62418847.37643847.3765847.3764折现现金流量25739-21047.84-952.5814160.3129948.353630.76净现金流量npv=-21047.84-952.58+14160.31+29948.35+3630.76=25739（万元）0,说明该项目可行。5）敏感性分析 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。分析：总投资115763.12万元 年收入=700030万=210000万元 土地费用为35539.28万元，所占比例30.7% 银行利率为7.05%，所以年利息为18197.96万7.05%=1282.96万元 单位成本4000元/平米，总成本=400030万=120000万元 所以年收益=210000-120000=90000万元， 税前年收益率=90000210000=42.9% 税后年收益率=74760210000=35.6% （1）成本变动对各项经济指标的影响：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(元/m2)40003800360042004400总投资（万元）120000114000108000126000132000项目利润（万元）9000096000102008400078000销售净利率（税前）%42.945.748.640.037.1（2）售价变动对各项经济指标的影响：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)70006650630073507700 营业收入(万元)21000019950018900220500231000 项目利润(万元)900007950069000100500111000 销售净利率（税前）%42.937.932.947.952.9 综上所述，分析得：成本变动对营业收入、项目利润和销售净利润的影响较大，同时售价变动对营业收入、项目利润和销售净利润的影响也是很大的，和成本变动相比，售价变动对营业收入、项目利润和销售净利润的影响更大，所以要控制成本，同时售价也要定在合理的范围内，以求得最大收益率。6）从租金方面进行可行性分析从政务区其他几个楼盘比较可知：国际花都：政务区大型居住社区，多上下2层70平商铺联体租售，租金在30-40元/平，3年返租25%-28%；业态主要为餐饮和超市、便利店为主，相对较高档。政务区东北组团：在国际花都的带动下，业态丰富，租金水平在30-40元/平。水墨兰亭：沿街单层商铺面积区间40-50平，租金为50-60元/平，且10%-15%每年返租；业态较单一，部分早期提供装修服务，还有部分基本生活配套业态。政务区西北组团：片区住宅集中，社区服务型商业，单铺租金40