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罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇莁袃膃艿薆蝿膂蒁荿螅膂膁蚅蚁膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芆薄蒂袈芅芄螈螄袁莆薁蚀袀葿螆羈衿膈蕿袄衿芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羁羅莇蒈袇羄蒀蚄螃羃腿蒆虿羃节蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈虿蚁肈蒀薁羀肈膀螇袆肇节薀螂肆 房地产交易流程一、 概念房地产转让是指房地产权力人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。二、 主要方式：有六种买卖、交换、赠与、抵债、作价出资或以房地产为合作条件与他人成立法人使房地产权利发生转移。三、 房地产买卖的基本流程1、 商品房预售：（1）预购人寻找中意楼盘；（2）了解楼盘的基本情况；（3）与开发商签订商品房预售合同；（4）办理合同备案登记；（5）竣工后开发商办理初始登记，交付房屋；（6）与开发商签订房屋交接书；（7）办理交易过户，登记领证手续。2、 商品房预售合同转让3、 在建工程转让4、 商品房销售基本流程：（1）购房人寻找中意楼盘；（2）查询楼盘基本情况；（3）购房人与开发商签定商品房买卖合同；（4）交易过户登记。5、 二手房买卖基本流程：（1）购房人或买房人寻找交易对象；（2）交易双方签定房屋买卖合同；（3）交易过户登记。商品房买卖合同：1995年，国家建设部、工商行政管理局印发商品房购销合同示范文本，2000年，根据中华人民共和国合同法对其进行了修订，更名为商品房买卖合同示范文本，2000年报10月底全国推广、实施。 房地产抵押流程一、 概念房地产抵押是指债务人或第三人以不转移、占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。二、 分类房地产抵押分:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押三、 几种抵押的基本流程1、预购商品房期权抵押的基本流程：（1）预购人与开发商签定预购合同，全部或部分付清房款；（2）持预售合同到登记机关登记备案；（3）将预购合同设定抵押；（4）抵押权人与抵押人签定抵押合同；（5）抵押双方持抵押合同到登记机关办理抵押登记。（另一方面是查验该房屋是否已备案、是否已抵押或已转让及是否已被司法查封；（6）抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同；（7）债务履行完毕或贷款已经清偿，持注销抵押申请书、他项权利证及以注销的合同到登记机关办理注销抵押手续；（8）清偿贷款其间，该商品房已初始登记，买受人持合同等材料到登记机关办理交易过户登记；（9）抵押权人保管他项权利证，抵押人领取产权证。2、现房抵押流程：（1）债务合同成立，债务人或第三人将房地产做担保；（2）抵押双方签定抵押合同（抵押权人必定是债权人）；（3）持抵押合同、产权证到登记机关办理抵押登记手续；（4）抵押权人保管他项权利证，抵押人领取已注销的产权证；（5）债务履行完毕，双方到登记机关办理注销抵押登记。 房地产经纪业务（代办业务）一、 房地产权属登记备案1、 房地产初始登记（1） 概念：是指依法通过出让、征用、划拨方式获得土地使用权或新建成的房屋的第一次确权登记。（2） 分类：有土地使用不当初始登记和房屋所有权登记。（3） 申请房屋所有权初始登记应提交的文件：初始登记申请书身份证土地使用证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证房屋竣工验收报告书。二、 房地产抵押贷款手续代办1、 概念：以房地产作抵押作为取得金融机构贷款的担保的做法。2、 分类：有房地产开发贷款和个人住房贷款（又分公积金贷款、商业贷款）。购房抵押贷款金额上限为房价70%，期限为30年。3、制定合理的贷款方案方案由3个要素组成：贷款金额、贷款类型、贷款期限。考虑购房者的实际经济能力，月还款一般不超过家庭总收入的30%；还要考虑利率变动带来的风险。因为通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额城市规划知识工程地质条件地震：地震分为9级小于5级的地震人无感觉，大于5级的地震人有感觉，5级以上会造成破坏，地震后发生在地面造成的破坏程度称为地震烈度。烈度分为12度，6度以下可不采取防震措施；7度以上必须有防震措施；9度以上不宜选作城市建设用地。 震级与烈度的对应关系震级123456788以上震中烈度1234567789101112气候条件包括气温、日照、风向、降水与湿度1、 气温：人体感到舒适的温度是不是1820。2、 日照时数：是指太阳直射光线照到建筑物外墙或室内的时间。中国大部分地区处于中纬度地区，南和偏南（东南和西南）是采光最充分的朝向。3、 风向是风吹来的方向。风频以一定时期（年、季、月）内某一风向发生的次数占该时期各风向的总次数的百分比。将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰。风频越高，其下风地带受污染机会就越多；风速越大污染越大。城市规划常用术语1、 用地面积是指规划地块划定的面积。2、 容积率是反映、衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积。3、 建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率。4、 道路红线是指城市道路用地的规划控制线，城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。5、 停车泊位是指地块内应配置的停车位数量。6、 建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。住宅的布置通常以满足日照要求作为确定的间距依据。7、 日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋屋檐高的比值。8、 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制性。在绿地范围内不符合要求的建筑物都要拆除。9、 居住区人口规模3万5万人，1万6万户。10、 小区人口规模1万5万人，3千5千户。11、 组团人口规模1千3千人，3001000户。12、 公建公共服务设施是居住区配套设施的总称。包括8类：a教育：托儿所、幼儿园、中小学；b医疗卫生：医院卫生站、门诊所：c文化体育：活动中心、运动健身场馆；d商业服务：综合百货、综合食品店、餐饮、药店、书店；e金融邮电：银行、电信局、邮电局；f：社区服务：社区服务中心、治安联防、居委会；g：市政共用：供热交换站、变电室、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、垃圾转运站；h行政管理：街道办事处、派出所、防空地下室等。13、 居住区道路面宽2030m，小区69m，组团35m，宅间小路53m。14、 居住用地=住宅+公建+道路+公共绿地（四项）15、 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连接。16、 居住区内居民汽车停车率（停车数量/居住人数）不应小于10%；居民停车场、库服务半径不宜大于150m。17、 衡量居住区内绿地状况指标：绿地率、人均公共绿地面积。18、 绿地率是指居住用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率。新区建设不低于30%，旧区改建不低于25%。19、 人均公共绿地面积指标组团绿地不少于0。5/人；小区绿地不少于1/人；居住区绿地不少于5/人。20、 在居住区的技术经济指标中建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。 成套房屋建筑面积的计算一、成套房屋建筑面积的内涵成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。二、房屋建筑面积的组成建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积三、 套内房屋使用面积的计算套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和 。2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使入面积。3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。四、 套内墙体面积的计算套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。五、 套内阳台建筑面积的计算套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。六、 分摊的共有建筑面积的计算共有建筑面积的内容包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影的一半的建筑面积。不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作不应分摊的共有建筑面积。 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。房地产贷款的种类房地产贷款主要有下列几种分类：（1）按贷款对象及用途的不同，可分为房地产开发贷款和个人住房贷款。（2）按贷款保证方式的不同，可分为信用贷款和担保贷款。（3）按贷款利率是否变化，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。（4）按贷款期限的长短，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。有时把中期贷款和长期贷款合称为中长期贷款。（5）按贷款风险的承受对象，可分为自营性贷款和委托性贷款。 房地产金融 一、概念：是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行等金融机构以房地产为对象，围绕房地产开发、经营、消费等而进行的各种信用活动。它是房地产和金融业相结合的产物。二、房地产金融的基本职能有下列三个：1、筹集资金。充分发挥筹集资金的能力，为房地产业吸收更多的资金，是房地产金融的首要职能。房地产开发、经营、消费等环节都需要大量的资金投入。这就要求房地产金融运用各种金融工具，把分散在社会上的住房建设、消费的资金归集起来，用于房地产业，促进房地产业的繁荣与发展。2、融通资金。房地产金融通过开办房地产开发贷款、个人住房贷款等业务，支持房地产开发、经营和消费等房地产经营活动。3、结算服务。房地产开发、经营、消费中的资金交易量很大，房地产金融可发挥其结算职能，发展多种信用工具和结算方式，以减少现金收支量，方便客户，保证交易活动顺利进行。 利率的种类1、存款利率和贷款利率。存款利率是指个人和单位在金融机构存款所获得的利息与其存款本金的比率。贷款利率是指金融机构向个人或单位发放贷款所收取的利息与其贷款本金的比率。银行等金融机构对个人和单位的存款要支付利息，对他们的贷款要收取利。银行利用贷款获得利息，支付存款利息及其经营活动的费用，其之间的差额构成银行的利润。2、单利率和复利率。3、市场利率、法定利率和公定利率。、固定利率和浮动利率。固定利率是指在整个贷款期限内都固定不变，不随市场利率变化而变化的利率。在贷款期限较短和预期市场利率变化不大的情况下，通常采用固定利率。但当贷款期限较长或市场利率变化较大时，很难预测利率变化趋势，借贷双方都可能要承担利率风险，因此，借贷双方通常都不愿意采用固定利率而喜欢采用浮动利率。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂一些，利息负担也不确定；但是，借贷双方承担的利率风险较小。5、名义利率和实际利率。 个人住房贷款一、 个人住房贷款的种类、 按资金来源，个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。组合贷款是借款人所需资金先申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。、 按住房交易形态，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再次交易住房贷款。、 按贷款用途，个人住房贷款可分为个人住房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。、 按购房类型，个人住房贷款可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。、 按借款人类型，个人住房贷款可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。二、 个人住房贷款的特点、 长期性。个人住房贷款的期限多为十几年，二十几年，最长期限可达三十年。、 零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额相对较小、属于零售业务性质。、 分期偿还。个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。因此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人分期偿还本息。三、 申请个人住房贷款的条件、 具有完全民事行为能力的自然人。、 具有城镇常住户口或有效居留身份。、 有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。、 具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议。、 以不低与所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款。、 有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。、 贷款人规定的其他条件。四、 个人住房贷款中的几个主要术语、 首期付款。简称首付款、头款，是指够买住房时的首次付款金额。、 首付款比率。是指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。如最低首付款比率为，则一套总价为25万的住房，购房人的首期付款应为5万元。、 贷款金额。简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。、 贷款成数。又称贷款一价值比率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押的，贷款成数应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。一般有最高贷款的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80%。、 贷款期限。是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限（寿命）、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制。如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。、 贷款利率。是指借款合同中所规定的贷款利率。有固定利率和浮动利率。、 分期偿还额。是指在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，通常采用按月分期还款方式，所以分期偿还额具体为月偿还额，即借款人每月应偿还贷款的数额。、 偿还比率。又称入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿、债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月偿还额超过其家庭收入的30%。、 贷款余额。是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。五、 个人住房贷款的还款方式、 等额本息还款方式 贷款利率不变下的等额本息还款方式：这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月偿还额按月偿还贷款本息。月偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为p，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为a，则月偿还额的计算公式为： i（1+i）n a=p （1+i）n-1、 等额本金还款方式月偿还额贷款金额/贷款月数+（本金已归还本金累计额）月利率六、 房地产贷款程序、 借款申请。、 受理申请。、 签定合同。、 发放贷款。、 归还贷款。、 合同变更。、 结清贷款。 房地产贷款保险的概念 一、概念： 房地产贷款保险是通过借款人的人身保险、抵押房地产的就财产损失保险、借款人购买保证保险、贷款人购买信用保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度。二、房地产贷款保险的种类、 抵押房地产的财产损失保险、 借款人的人身保险、 房地产贷款保证保险、 房地产贷款信用保险 大气污染一、 概念：大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物资。二、 一个成年人每天大约吸入1.5kg空气，远远超过其每天所需1.5kg食物和2.5kg饮水的数量。洁净的空气，氮气占78%，氧气占21%，氩气占0.93%，二氧化碳占0.03%。 环境噪声标准中国城市区域环境噪声标准类 别昼 夜 等 效 声 级夜 间 等 效 声级0504015545260503655547055 表中，0类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于0类标准5分贝执行。1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行1类标准。2类标准适用于居住、商业、工业混杂区。3类标准适用于工业区。4类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）现值也执行4类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准5分贝。 房地产经纪人的人际交往和人际关系房地产经纪人时刻要与人打交道，没有良好的人际交往技巧和丰富良好的人际关系，是很难打开工作局面的。原则上讲，任何气质和性格的人都能和别人建立良好的人际关系。在实际工作中，性格外向、活泼好动、有幽默感的人更容易与别人沟通，自卑、害羞、内向、沉默寡言则不利于相互交往。房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质主要包括以下几个：、 具有一定的面谈技巧：在与客户交谈时，必须具备最基本的面谈技巧。首先，要注意运用各种手段达到取得客户信任的目的。其次，具体交谈时应遵循一些面谈技巧，避免走入人际关系误区。、 关心客户，满足客户的兴趣和需要。较多时候是由间接形式达到成交的目的，如帮助客户解决一些可能与交易行为无关的问题，现场操作打消客户疑惑犹豫之心，对客户的生活方式、生活事件表示同情和理解等。、 说服别人的能力说服客户改变态度的心理学原理是：根据决定态度的认知、情感、意向三因素，用提供事实、讲清道理的方式，消除认知方面的误区；分析和判断对方的需要与动机，在情感上感化否定的态度，取得对方的信任；尽量为对方的购买动机提供方便。4、良好的判断力良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。真正原因有称归因。人的需要是心理活动的原动力，它与后天形成的另一心理因素自我调节一起协调控制人的内部心理活动和外部行为反应。归因就是揭开这一过程的所有面纱，直接把握住事实的真相。、 幽默感幽默感可以调和人际间紧张的关系，是房地产经纪人必不可少的一种素质。幽默常借联想的方式起作用，以笑的形式表现出来。用幽默的方法处理尴尬局面相当有效。如果用幽默来指出自己的缺点，更能博得对方的好感。使用幽默方式时，要求有较高的心理承受能力，能超脱出常规的思维方式，发现事物之间不和谐的关系和失去常态的变异。、 丰富的社会关系社会关系俗称关系网，是房地产经纪人的隐形财富。白手起家的房地产经纪人只有挨家挨户跑、大街小巷转，经济效益与劳动强度不成正比。老牌的房地产经纪人手中都有一定数量的老客户，他们不仅业务上有来往，个人交往也比较多，逢年过节还可能上门串串，联络感情。房地产经纪人可以凭借已有的社会关系保证一定的销售额，还可以通过他们发展新的客户。 蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆蕿虿肈芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃艿芃蚅螆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒅虿膀蒁薇袄肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿薆蒅罿羅膂薈螂袁