房地产基础知1(简1).doc

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蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀羀莃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆蒀蒆薃肈节莂蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚁肃肄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螅袁膈莁螅羄莄芇螄膆膇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂衿袂肆薈衿羄节蒄袈肇肄莀袇袆芀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀 房地产基础知识一、房地产基本概念（一）房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。（二）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。（三）房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。（四）土地类型：一般来说，土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。（五）三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。（六）七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。（七）土地使用权：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（土地使用权年限以当地政府规定为准）。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用。目前，按土地管理法规定，住宅用地最高不超过70年，商业用地不超过40年；工业用地不超过50年。都没有规定最低年限。土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。（八） 国土资源局：代表国家行使土地所有者的职权，是政府的土地管理部门。（九）房产管理局：代表国家行使房地产权属管理，同时，代表本级政府对房地产市场、房地产行业进行指导和管理。对权属的管理，重点是办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、注销抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。（十）公证处和仲裁机构：公证处是一个国家的证明机关，是法律公证的机关；仲裁机构是对经济合同进行裁定专门司法机构。（十一）开发商：专门从事房地产开发和经营的企业。（十二）代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。（十三）房地产经纪人：是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。(十四)佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益、和经营收益的结果。根据房地产经纪机构管理办法规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金（十五）房地产转让：指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改改名。（十六）房地产登记：指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前我们四川基本上是把房产证和土地使用证分开办理的。 房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。 共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。 外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。 内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（十七）商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房地产管理部门批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（十八）政策性商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。这些房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。（十九）自建房（集资房）指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外）。（二十）楼花：是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产，国家已经禁止出售楼花。（二十一）商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前（也就是说没有办理房屋初始登记前）出售均要办理此证，开发商将有关资料送到房管部门申请，批准后方可预售房屋（现房出售目前暂时不需此证）。申请时应提供的资料：1、开发企业的营业执照和资质证书（验原件，收复印件），委托代理的需提供法人授权委托书；2、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证（验原件，收复印件）；3、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、资金监管协议；4、预售商品房分层平面图、总平面图、房产预测绘成果报告（提供电子图表并刻成光盘）；5、基础和主体验收报告；6、工程施工合同及关于施工进度的说明；7、商品房预售方案。主要说明预售商品房的位置、面积（分别注明各栋房屋套内建筑面积、分摊共有建筑面积及部位）、竣工交付日期和非经营性公共配套房屋、基础配套设施等内容；8、前期物业管理招投标备案书；9、其他登记机关认为需要查验的相关资料。（二十二）房产抵押贷款：指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易，房地产抵押涉及在建工程抵押和现房抵押以及房屋按揭三种形式。房屋按揭：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，购房者先付一部分房款给开发商，余款以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款（包括住房公积金），购房者将分期还本付息。（二十三）价格： 价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。（二十四）定金的规定： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。 （二十五）房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积） 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。 共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。 预售面积：也叫商品房预测绘面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。（二十六）“五证两书”： 五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。 两书： 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。（二十七）容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率：绿化率=绿化总面积占地总面积100%（二十八）样板房：指与实际房屋结构相同，但装修标准按发展商售楼书而定的房间。（二十九）装修示范房：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。（三十）租赁常用语：1、物业：港澳对“房地产”的称谓，包括房屋、商铺、写字楼、厂房等等。2、租赁：是出租与承租的简称。3、租赁合同：是出租和承租双方签订的各种条款要求，具有法律效力协议，一式三份，以租赁管理公司的为标准。4、委托书：是客户用书面形式出租、求租的协议称作委托书。5、出租方：即业主。6、承租方：即租客。7、见证方：租赁管理公司或中介公司。8、租赁期：是租用期限，一般住宅为半年至一年时间；商铺一年至五年；写字楼、厂房二年至五年；具体由客户双方协定。9、用途：居住、商住（办工和住宿两用）、商业（是指商铺、生产场地）。10、租金：是指租客每月要付给业主的金额。11、押金：指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个月租金作押金。12、滞纳金：指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过时间所罚的款项称滞纳金，一般按拖欠部分每日的5%左右收取。13、租赁税费：是出租该物业所收取的租金应交纳的税费（如印花税、个人所得税）；租赁管理公司收取管理费为租金的2%（通常租赁税费由业主负责，水、电管理费等杂费由租客负责）。14、佣金：指中介公司收取的服务费用，通常出租承租各付半个月租金或另行协商。（三十一）楼盘外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪方面了解该楼盘，是地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该盘的优势，才能更有效地介绍相关客户。（三十二）楼盘位置1、先搞清楼盘处的位置是哪个片区？楼盘在整个城市的朝向？具体在哪条街道或哪条路交叉口？2、特征建筑,（著名大厦、超市、馆所等）优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘马上了然于胸，并能清楚地介绍给客户，有助于看楼时客户对你的信任感。（三十三） 便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。1、楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁出入口？2、从该楼盘到火车站、东门、体育馆、中心区、华强北、华侨城等大方向坐什么车？3、熟知该楼盘交通情况，可直接告之客户坐什么车来看楼，向客户显示地产经纪之“专业”，从而增强客户购房或放盘的信心。4、楼盘的交通便利与否？要清楚自己需要买或卖的楼盘价格市场定位，有利于买卖双方能够了解。（三十四）小区规模：小区规模将直接影响到该楼盘的:1、综合配套；2、物业管理档次；3、住户人气；4、小区绿化。进而影响到物业价格走向。一般而言，小区规模越大，综合配套越完善；也有些中小型楼盘共同组成大社区，共享配套资源，接盘和调查时，规模方面应了解和如下内容：1、小区大概的占地面积和总建面积；2、多少栋楼，多层几栋，小高层和高层各几栋；3、各栋楼的编号或名称及位置分布；4、公共设施位置：停车位、运动场、泳池、花园、会所等；5、小区内的容积、绿化、楼间距等都是可以成为卖点之一；注意：上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接业主报盘时，不能向业主问上述问题。（三十五）楼层1、楼层较高有哪些优势？劣势？优势：、视野开阔，如有海景、公园、优势极明显。、光照好：室内明朗可让人心情舒畅。、空气清新，灰少、蚊蝇少。、噪声较低层少。劣势：价格较高：多层楼3、4、5、比2、6发售进相差100-150元/平米，而高层楼差价约100元以/平米，低层和高层有时相差2000元/平米以上；上下不便：多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。如小区绿化比较好，其反差可适当冲淡。高层、多层、别墅三者价格定位，三者土地含金量：别墅多层高层，因此，从国际房地产正常价格来说，应该：别墅多层高层，但目前有些不同，多层低于高层主要因为高层的建造成本高，多层地价与高层地价相差不大引起。（三十六）朝向1、坐北朝南为什么是最好的朝向？（1）冬暖夏凉，冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本转向）；而西（夕）晒之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳。（2）符合民间风水学，坐北朝南方向为吉向。2、朝向顺序：无定论，一般心理认同为正南东南西南东东北西或西北；当有景现时，可冲淡朝向影响；客厅能见泳池、花园、海景、公园等景观，同楼层价格超过正南向。（三十七）户型与结构开间： 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高： 指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。 净高：层高减去楼板厚度的净剩值。 错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动静、公私的分离。（4）户型：接盘时问清几洗手间和阳台 单身公寓（有独立厨、卫）； 一房一厅(或二厅)；(客厅、卧室、厨房、卫生间)； 二房一厅（或二厅）；（客厅、餐厅有时合二为一）； 三房一厅（或二厅）；一卫（或二厅）； 四房一厅（或二厅）；一卫（或二厅）。五房以上。（5）结构：平面结构、复式结构（厅内自有楼梯上楼）、跃式结构（半层上楼，采光通风较好，功能分区明确）、别墅；（6）平面结构有哪些不好？a、卫生间正对着客厅或餐厅：一则不雅；二则有异味，功能区分不明确，互相干扰大；三则影响私密；b、正门不宜和主卧室成一长条走道（虽有客厅间隔也不宜）：一则浪费太大，二则不得风水，三则影响采光、通风等；(7)住宅一般有哪几种结构？a、方正结构：一梯二户或四户以上；b、蝶形或蛙形结构：一梯四户以上，部分厅或房有斜角，一般因景观或占地需要而设计，优势是可大面积赏景和采光，缺点斜角不便摆设而降低实用面积；c、以专业结构形式，可分为：框架结构、混合结构、钢结构三种，框架结构与钢结构：除柱、梁、剪力墙外其它墙可改动、门窗可灵敏度动，混合结构不能改动。发展商建房时，因观念落后，地利所限或经济等因素影响，上述结构弊病四处可见，有经验的地产经纪应懂得优劣互补、避重就轻。二、房地产相关法律知识 商品房买卖牵涉到的最主要的基础法律是合同法，其次还有民法、房地产管理法、土地管理法等，还有一些是法规、规章及司法解释。因此，要了解商品房买卖相关法律知识，最先要了解合同法，合同法是基础。一）关于合同法相关知识（一）什么叫合同：合同是指平等主体之间（包括自然人、法人、其他组织）设立、变更、终止民事（非婚姻、收养、监护身份关系）权利义务关系的协议。（第2条）（二）合同的基本原则：平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则及守法与公序良俗原则。（合同法第3、4、5、6、7条）（三）合同订立的程序：要约和承诺。要约是希望和他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。（四）合同的效力：有效合同、可撤销或变更合同、效力未定合同、无效合同。无效合同（合同法52条）：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；3、以合法形式掩盖非法目的的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。可撤销或变更合同（54条）：1、因重大误解订立的合同；2、在订立合同时显失公平的合同；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。效力未定合同：1、限制民事行为能力人订立的合同；2、无权代理人代订的合同；3、无处分权合同；【自然人的民事行为能力的分类，依个人年龄、心智发展及健康状况，分为三等：1、完全行为能力：年龄在18周岁以上，精神正常；2、限制行为能力人：年龄10周岁以上不满18（16）周岁的；或不能完全辨认自己行为的人；3、无行为能力的人：年龄不满10周岁，完全不能辨认自己行为的人。】合同无效是当然的无效、绝对的无效，确定的无效，即不论是否经过法院、仲裁庭确认都是无效的；也无法经过当事人的补充、补正行为使之有效；合同的撤销或变更，要通过法院或仲裁机关去撤销、变更，而效力未定的合同最终也可能因行为人取得代理权、处分权而使合同有效，也可能最终变为无效的合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。二） 新颁布的物权法所涉及的房地产物权中的城市房屋所有权和建筑物区分所有权。1、什么是房屋所有权？房屋所有权，通常就是老百姓所说的房屋产权，是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分并排出他人非法干涉的权利比如说：甲的房屋一栋，因甲出国定居，就把房屋钥匙交给朋友乙保管，而后来乙因工作不顺利，一直买不起自己的住房，所以就未经甲同意私自搬进该房屋居住，等甲回国后要求乙搬出时，乙拒不搬出，于是，甲以乙侵害自己房屋所有权为理由起诉至法院，最后法院判令乙停止侵权，强令其搬出甲的房屋 。这个简单的案例说明了所有权的排他性，一个房屋上不能存在另一个房屋所有权，除房屋所有人之外的一切其他人都不能侵害该房屋的所有权。所有权中的处分权是核心权利，也就是说“我的房屋，我做主”，当你的房屋你自己不能作主时，就说明你的所有权受到了侵害，你可以基于你对房屋的所有权来排出他人的侵害。2、如何理解“房地一体”在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原则”，通俗的说就是“房随地走、地随房走”，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。具体说就是1、转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。比如说甲取得了一块地的使用权，在这块地上建了一栋高楼，甲把高楼以20万的价格卖给乙，又把这块地的使用权以100万的价格卖给丙，那这样乙和丙都无法完整的行使权利。3、如何处理“一房二卖”一房二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是“谁登记，谁拥有”。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有着某件东西，这件东西就已经是我的了，但是事实往往不是这样房屋必须要向房地产登记部门履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的，就是所谓的公示、公信力。案例：陈某有房一套，因外出工作，就以15万元的价格把房卖给了江某，双方签订了书面买卖合同，房子交付江某居住，因为陈某外出比较急，就约定等陈某回来后再办理房屋产权过户登记，后来陈某从外地回来，发现房价大涨，就要求江某再加两万元钱，江某不同意，陈某就将房屋以17万元的价格卖给了张某，并立即与张某办理了房屋产权过户登记，张某就拿着房产证要求江某搬出房屋，遭到江某拒绝，最后诉至法院，这就是典型的“一房二卖”的问题。本案分析：张某取得了房屋的所有权，其权利应该受到法律的保障，而江某由于没有办理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，那江某的权利怎么保护呢？江某可以请求陈某返还购房款及利息、赔偿损失。但无权要求房屋的所有权，他只能要求陈某承担违约责任。针对这种情况，物权法规定了“预告登记制度”来避免这种纠纷的出现，物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，即对出卖人可以主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还房屋。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。4、房屋产权登记以他人名义买房，在日常生活中屡见不鲜，例如父母以儿子的名义买房；男朋友以女朋友的名义买房等，如果以他人的名义买房但没有赠与他人的意思，到纠纷产生后就很难说清楚，房产登记部门在办理产权登记时，不可能花时间和精力去调查房屋所有人是否以他人名义购买，仅审查登记申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给产权证书。房屋产权证书时房屋所有权的唯一合法凭证，一旦证书上记载的是他人的名字，真正的权利人必须举证房屋是自己购买的，拿出一些证据，去申请变更登记。但是在这种举证风险下，真正权利人能否成功则是个未知数，他可能会陷入有口难辩的尴尬境地，在我国，房屋产权证书是产权推定的公信力，这种公信力主要在于保护交易的第三人的利益，如果第三人善意信赖登记簿上登记的权利人而与交易，即可受到法律保护而取得房屋所有权。例如，甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一天，甲背着乙与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并于甲一起办理了房产过户登记。过一段时间后乙才得知此事，就诉至法院，要求丙返还房屋。法院应如何处理？丙取得房产所有权，乙追究甲的损害赔偿责任。因为此案中，虽然房屋的真实状态为甲、乙共有，但公示的权利状态为甲一人所有，第三人丙信赖了公示的权利状态为甲一人所有，丙为善意且无过失，第三点，甲、乙之间转让不动产所有权的行为已经进行了登记。登记错误及其补正、法律责任：1）更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；2）异议登记：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这说明，异议登记的效力是在15日内可以对抗第三人，第三人于此期间内不得主张善意取得；如果当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，如果因登记机构登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。三） 建筑物区分所有权在现代社会中，人口在不断增长，高层建筑也越来越多，要理清建筑物中各个业主之间的专有和共有关系，首先就应该了解法律关于建筑物区分所有权的有关规定，下面了解物权法中关于建筑物区分所有权的相关规定。1、什么是建筑物区分所有权？物权法第七十条规定 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利：对专有部分享有的专有所有权；对共有部分的共有权；因共同关系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指建筑物区分所