浙江金昌·美院项目的可行性报告(TO Bank).doc

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“金昌美院”可行性报告第一章 项目概况和报批情况一、 项目概况1、 项目名称：绍兴市镜湖新区青甸湖1#地块（即金昌美院）2、 建设单位：浙江金昌房地产集团有限公司绍兴分公司3、 项目负责人：潘栋民4、 建设地址：绍兴市胜利西路延伸段绍大线旁5、 建设单位概况：浙江金昌房地产集团有限公司成立于1993年7月，经过十余年的发展，目前成为一家以房地产开发为主业，集多元产业为一体的大型民营企业集团，企业注册资本3亿元人民币，具有房地产开发一级资质。金昌集团拥有8家全资或参股房地产公司，集团下属单位10数个企业，涉及物流、酒店、学校、医疗等。6、 建筑设计单位：中国美术学院风景建筑设计研究所三所7、 景观设计单位：海文嘉德国际设计机构（香港）有限公司中国事务所-杭州海文嘉德建筑景观设计工程有限公司二、 项目规划概况1、地理位置：地块东至绍大线绿化带、南至陈台溇、西至规划道路、北至胜利西路延伸线；2、土地使用性质：居住、商业、办公；3、地块面积：35050，约52.6亩； 4、规划用途：住商办用地（可建不多于28000面积的商业、办公用房）；5、项目经济指标表项 目指 标总用地面积35050 总净用地面积35050总建筑面积94415其中： 地上总建筑面积73605 其中住宅建筑面积67581商业（小于2.8万）5345其他配套用房679 地下总建筑面积20810其中人防总建筑面积7316建筑占地面积8061.5建筑密度23%容积率2.1绿地率30%地下停车位372个该地块总共有544户。三、 项目报批情况1、 2006年4月26日上午，浙江金昌房地产集团有限公司通过公开拍卖方式拍得青甸湖一号地块；地块总用地面积35050平方米，最终成交价格为15050万元。2、四、 项目进度及实施计划目前，正在进行开工前的施工准备工作，本项目计划2006年10月底开工，工期18个月，估计2008年上半年可交付；2006年4月2006年5月 可行性研究报告和竞拍取得土地2006年5月2006年10月 方案设计、招标、立项等前期工作2006年10月 项目正式开工2006年10月2007年3月 基础部分完成2007年3月2007年11月 主体工程基本完成2007年12月2008年4月 场外工程、绿化工程、工程竣工等第二章 项目市场分析一、项目周边市场分析1、周边项目住宅分析表：2、周边项目商业分析表：快阁苑一带营业房位置面积租价售价（均为一层）平均售价快阁苑农贸市场门口16m2800元/月1万元/m270001.1万快阁苑小区门口14m2500元/月8000元/m2小区附近20m2450元/月不售大叶池35m2700元/月大叶池与胜利路交叉处售价60008000元/m2胜利西路绍一中旁绍一中东侧营业房40m22万元/年不售,即将拆迁余家岸组团安置营业房去年营业房公开拍卖平均拍卖价：8000元/m2市区边缘地带营业房天镜南苑营业房118m2138m27000元/m27500元/m2一楼售价70001.3万/m2江南世家东泽路60m22万元/m2一楼售价1.84万/m2国际广场3040m222.8万元/m2摩尔城环城北路营业房200m213层连卖，25万元/m2二、项目规划设计分析1、总平面及流线设计（1）总平面布置原则小区整体布局及空间形态分布充分考虑了周边环境影响与当地居民的生活习惯，使之成为为本地块量身打造的高品质社区。小区用地北临胜利西路延伸线，东侧为宽度约100米的绍大线绿化带，有效地隔绝了东侧道路带来的不良影响，同时为东侧住户提供了优美的景观，提升了地块的整体品质。南临陈台溇，对面为新建及在建多层住宅区。西侧为规划道路，连接胜利西路延伸线与陈台溇。小区总体布局为围合型，由南向北依次布置三排高层住宅，通过建筑空间变化，形成以地块中心景观区为主，四个院落景观节点为辅的丰富空间。约100米x100米的中心景观区为小区住户提供了良好的自然环境和室外交流空间。北侧由两幢18层的板式住宅及两幢18层的点式住宅组成。底层为2层的商业用房，结合上部住宅，通过弧形的体形设计，赋予了胜利西路一个完整而丰富的界面；中心景观东西两侧为两幢11层的小高层住宅。西侧沿规划道路布置1层商业用房；地块南侧为四幢11层的小高层住宅。小区内部所有住宅均以景观为中心偏转一定角度，使住户能最大限度的利用中心景观资源，更好的享受小区内精致的景观生活。小区内部交通采用“人车分流”的形式，平时车流直接进入地下车库，入口设置在小区入口处，交通流线便利。小区内部道路仅为人行，同时满足消防、救护等需求，节约了道路资源，大大增加了小区的景观面积，同时也避免了车辆对小区内住户的影响，提升了小区内的整体景观品质。小区出入口设于地块北侧和西侧，均设一个地下车库出入口，北侧出入口设保卫、消控等设施，方便小区在人车分流及安全上的管理。小区中心为一个约100米x100米的中心景观区，由入口下沉广场，中心绿地、游泳池等部分组成，下沉广场周边与地下室连通，使得地下车库空间亦能充分感受小区内优美的景观，形成立体景观效果。同时中间两幢11层的小高层住宅均底层架空，增加了小区内景观的连贯性，使得整个小区如同构筑于一个绿色的底盘上。南侧正对主入口的4幢11层的小高层以两个单元为一幢布置，陈台溇延河绿化带的景观资源与小区内的景观联系起来。小区内主要道路56米，所有高层住宅均有消防道路经过，满足消防及使用功能的需要。（2）、设计指导思想典雅、时尚的建筑造型和园林化的环境设计是我们的设计理念；理性的总体控制和合理有效的配套是设计的原则；注重细节、注重质量和户型的精致化是我们的设计专业化的标志。小区以明确而流畅的各种功能流线从容满足了居住建筑自身的功能要求，以整体感觉简洁流畅，细部表达丰富细腻的建筑语汇体现出建筑自身高雅脱俗的精神气质，以整体大气的仪态展现出建筑独特的个性。在体现居住建筑自身对新时代的居住生活价值理解的同时，反映出了一定的地域特色。（3）、建筑设计建筑设计力求将不同户型的建筑与造型完美结合，户型丰富多样，突出个性，满足业主的不同需要。同时结合中心景观，满足人们对居住品质的高层次需求。在建筑使用功能设计上，充分考虑到了居住的舒适性与实用性。所有户型在保证节能要求的前提下大面积开窗，使套内取得良好的采光和通风效果。户型设计充分利用了优美的小区景观，使住户足不出户便能享受到大自然的亲抚；住宅内部功能分区明确，动静分开，互不干扰，房间尺度适宜，每一寸空间都得到了合理的利用。所有户型均设计凸窗，在延伸了室内空间的同时，也为空调机位提供了合理的位置。在建筑立面形式处理上，我们采用简洁的建筑语汇，通过点线面的形式组合，以及体形上的进退关系，丰富了建筑外立面，又将现代的元素融入其中，赋予其新的生命力及时代感。建筑屋顶形式为平屋顶。外墙采用浅米黄色面砖及砖红色墙面相结合的暖色调色彩体系，具有精致典雅的气质。同时，通过大面积玻璃，百叶，结合建筑体形设置的构架等细部做法，使建筑在大气的同时不失精致与温馨。同时依照“规则中求变化，典雅中显韵味”的设计理念，达到设计上的多样性及多元化，通过不同的体形组合，和总平面布局上的角度变化，使建筑典雅而不失活泼。从而使小区更富有内涵，凸显出属于自己的独特气质三、市场定位第三章 项目投资估算与资金筹措一、 项目财务效益测算1、项目投资成本估算表项 目单价（元/）合计（万元）土地费土地出让金2044.7 15050税金 451.5小计 15501.5建筑造价（地上） 土建造价800场外设施费100绿化160水电100燃气2800元/户（约21元/）152.32有线电视10元/+330元/户（2.4元/）91.6其他费用（含设计费、人防、避雷综合1.9元/等）100小计1293.49520.1地下室造价小计19003953.9营业税 3267销售费用 458.5管理费用 573财务成本（按15000万贷款计算） 900不可预见费用 687.8总成本 经测算，本项目总建筑面积 ，总投资 万元，单方建安成本 元/，单方总成本 元/。2、销售收入测算表项目面积（）单价（元/）收入（万元）住宅 67581 650043927.65商业 5345 125006681.25汽车位 372 14万/个5208其他（自行车位等） 1500合计57316.9其中自行车位（库）暂作为住户免费停放；3、现金流量分析4、项目总投资来源构成表：5、销售收入测算项 目 收益（万元）项目总收入57000项目总成本30000利润总额27000 第四章 项目财务效益分析一、项目财务效益：以周边商品房销售均价以及单位成本为测算依据。项目财务效益表项目效益情况分析说明：二、项目盈利能力分析：三、项目盈亏平衡点 浙江金昌房地产集团绍兴分公司金昌美院 2006年10月8日 袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿袆螆艿芅袆袈肂薄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袂莆莂袂羅腿蚁袁肇莄薇羀腿膇蒃羀衿莃荿薆羁膅芅薅膄莁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膀肅蚀薁袀芀薆蚀羂肃蒂虿肅艿莈蚈螄肁莄蚈羆莇蚂蚇聿膀薈蚆膁莅蒄蚅袁膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄肁肀薄薀肀膃莇衿腿芅薂螅膈莇莅蚁膈肇薁蚇螄艿莃薃螃莂虿袁螂肁蒂螇螂膄蚇蚃螁芆蒀蕿袀莈芃袈衿肈蒈螄袈膀芁螀袇莂蒇蚆袆肂荿薂袆膄薅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂羃聿莆薈羂膁薁蒄羁芃莄袃羀肃蚀蝿羀膅蒃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃肄膆芀袂肃芈薆螈肂莁荿蚄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