物业精编150问.doc

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物业精编150问1、什么是物业？答：是指已建成并投入使用的各类房屋及其共用部位、共用设施设备及场所。2、什么是物业管理？答：是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。注：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（物业管理条例国务院504号）3、什么是物业维修资金？答：是指根据法律法规建立的专门用于住宅共用部位，共用设施保修期满后的大修、更新、改造的资金。4、什么是业主？答：是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。5、什么是物业使用人？答：指房屋的承租人和实际使用人。6、什么是业主规约，它与业主临时规约有什么区别？答；是指一个物业管理区域内，由全体业主共同订立或者承诺对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主临时规约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段的约定；业主规约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效的约定。7、物业共有部位有哪些？答：是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。8、物业共用设施设备有哪些？答：是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。9、什么是物业专有部分？答：指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。10、什么是物业共用部分？答：指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等。11、什么是物业全体共用部分？答：是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等。12、什么是前期物业管理？答；前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。13、前期物业服务合同与谁签订，包含哪些主要内容?答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含的主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方权利义务、合同期限与违约责任等。前期物业服务合同必须采取书面形式。14、业主在物业管理活动中，享有哪些权利？答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会，并就物业服务的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。15、业主在物业管理活动中，应当履行哪些义务？答：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳物业维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。16、什么是业主大会？业主大会何时成立？答：一个物业管理区域内成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。17、什么是业主委员会？答：是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。18、我省住宅小区物业服务费政府指导价格的标准是多少？答；我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：普通住宅一级：每平方米1.001.50元；二级：每平方米0.701.00元；三级：每平方米0.500.70元；四级：每平方米0.300.50元；五级：每平方米0.30元19、物业管理服务费用支出构成由哪些？答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费；20、居民生活用水收费标准是多少？由哪几项组成？答：居民生活用水费用为3.2元/吨。其中水费2.5元/吨、二次供水费0.7元/吨。21、建设单位应向前期物业管理企业移交哪些资料？答：（1）物业的报建、批准文件，项目规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单； （5）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。22、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为多少？答：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。（6）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。23、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括哪些内容？答：（1）装饰装修工程的实施内容；（2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其他需要约定的事项。24、规范物业管理活动的法律法规主要有哪些？答：主要是国家物权法、物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、房屋建筑工程质量保修办法，省市吉林省物业管理办法、吉林省物业服务收费管理实施细则试行、前期物业服务协议、前期物业服务合同、临时管理规约、长春市住宅区物业管理服务合同、关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知等。25、物业管理区域内可以将住宅改为经营性用房吗？答：物权法第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。26、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点实行几种收费形式?答：两种。市场调节价和政府指导价。普通住宅实行政府指导价，其他住宅由业主与物业服务企业或其他管理人协商确定市场调节价或政府指导价，非住宅实行市场调节价。27、选聘物业服务企业应遵循哪些规定？答：成立一个业主大会和业主委员会；选聘一个物业服务企业；订立一个管理规约；业主和物业服务企业签订物业服务合同。28、住宅小区内车库物业服务费的收取标准是多少？答：一般不超过小区住宅物业费的50。29、向业主收取建筑垃圾费的标准是多少?答：根据长发改经营联2008170号文件规定；按15元立方米收费。30、居民二次供水费收取标准是多少？定时供水的用户最高限价是多少？答：二次供水费最高限价是0.70元吨，定时供水的用户最高限价是0.40元吨31、住宅小区业主生活垃圾处理费收取标准是多少？答：根据长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法规定；每户每月7元（区分有无物业管理）。32、住宅专项维修资金余额不足首期交付额的多少时要及时续交？答：个人账面余额低于首次缴存额的30时应及时续存。33、住宅专项维修资金要通过多少业主同意才能动用？答：住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用。34、什么是住宅专项维修资金？答：是指根据法律法规规定专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。35、物业管理区域内的绿地可以改为其他用途吗？答：不可以，物业管理区域内的绿地属于业主共有。36、物业管理区域内成立业主大会的条件是什么？答：吉林省物业管理办法第十条，物业管理区域内，已出售或交付使用的房屋建筑面积与物业管理区域内房屋总建筑面积50以上，或交付使用一年以上且入住业主人数超过30的，应成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。长春市物业管理条例第十一条， 物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会。37、物业服务企业受其他经营单位委托，为其维修养护相关设施代收有关费用的，是否支付费用?答：受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托的，委托人应支付相关费用。38、建设单位按照什么标准配置物业服务用房？答：应按房屋建筑总面积的千分之四配置物业用房。不足一百平方米按一百平方米配房长春市物业管理条例。39、物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的费用哪里？答：住宅专项维修资金。40、业主接到书面入住通知，无正当理由不办理入住使用手续可以吗？答：不可以，业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。 其入住时间以建设单位向业主发出办理入住使用手续的书面通知时间为准，并从发出入住通知收取物业费用并按物业费用的3缴存滞纳金。第三十六条 业主入住前的物业服务费用由开发建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限在六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。41、利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益用于哪？答：用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。42、管理区域内可以饲养烈性犬、大型犬吗？答：严禁饲养烈性犬、大型犬。43、管理区域内饲养小型观赏犬的体高不得超过多少？答：小型观赏犬的体高不得超过35厘米。44、携犬出户时应当怎么做？答：携犬出户时，应当为犬束犬链，由成年人牵领，携犬人应当携带养犬证，并避让行人。45、物业管理区域内的消防通道可以占用吗？答：不可以，任何人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。46、业主将物业（住宅）出租、出借的，物业服务费应由谁来交纳？答：由业主或物业使用人交纳或代为交纳，业主负连带责任。47、房屋出售或更名的物业服务费用怎么办？答：房屋出售人应与物业服务企业结清物业服务费用。48、在物业管理区域内禁止从事哪些活动？答：（1）擅自变动建筑主体和承重结构；（2）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；（3）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；（4）擅自搭建建筑物、构筑物、乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；（5）未经利害关系人和物业服务企业同意设置经营摊点；（6）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；（7）排放污染物、有毒有害物质或产生超标准噪声；（8）侵占损坏绿地、树木和绿化设施；（9）违反规定饲养家禽宠物；（10）法律法规和管理规约禁止的行为；49、业主可否因住宅开发建设遗留问题拒交物业费？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间法律问题，二者不能混淆。业主拒交物业费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对住宅开发建设遗留问题，业主应与开发建设单位通过协商或诉讼方法解决纠纷。50、住宅室内装饰装修禁止哪些行为？答：室内住宅装饰装修管理办法中规定住宅内装饰装修严禁下列行为；（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。51、空置房是否需交物业费？答：业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据物业管理条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。52、房屋按建筑结构分为哪些种类？答：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构。53、业主拒绝交纳物业服务费应怎样处理？答：及时交纳物业服务费是业主的重要义务之一。如业主拒绝交纳物业服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物管企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金。如业主仍不交纳，物管企业可向人民法院提起拆讼。54、业主家中财产被盗，物业管理企业是否承担责任？答：业主家中失窃，物管企业是否需要承担责任，采取适用过错责任原则。即：物管企业在有过错的情况下应承担过错责任。没有过错就不承担责任，界定物管企业是否存在过错，关键看物管企业是否严格履行合同义务。55、物业管理企业有罚款权吗？答：没有。罚款是一种行政处罚行为，物业公司是接受业主委员会委托对小区物业进行管理的民事主体，所以没有罚款权。但物管企业可根据实际情况，要求当事人支付违约金或赔偿金。56、业主规约根据什么制定的？答；根据国家有关法律法规、房地产行政主管部门的有关规定、房屋预售合同等。57、为什么要签订业主规约？答；业主规约明确规定了物业公司与物业产权者与使用者之间的权利与义务，是双方的行为规范，处理纠纷的重要依据。58、物业服务企业为什么要进行前期介入？答；有利于提高房屋建造质量，保证物业的使用功能，有利于物业承接后各项管理的有序进行，有利于树立物业的形象，维护业主的根本利益。59、住宅装修中下水堵塞由谁来负责？答：根据实际情况进行责任划分，在业主擅自装修没按物业的管理规定进行装修自行造成下水堵塞的由业主自行承担；业主按照装修规定进行装修在装修期间装修公司未遵守装修规程由装修公司承担责任；在查不出责任人的情况下由损失的业主或住户使用人承担责任。60、业主房屋出现质量问题物业如何去处理？答：积极与开发建设单位协商妥善把问题尽快解决，也可以采取一些临时维修维护做应急处理。61、对业主一楼花园应如何管理？答：一般不允许种植高杆植物，在对一楼花园进行改建时必须向物业进行申请，由物业人员现场进行监督指导方可进行改建。如有不遵守相关规定的，物业将向相关行政主管部门进行举报，配合行政主管部门对违规的业主进行恢复原貌处理。62、为什么要加强对楼道的管理？答：楼道属于所有业主的公共部位，任何人不得私自占用或者改建，物业在管理中加强对楼道监督管理，对违反规定的业主进行劝解教育。63、物业管理区域内是否可以安装卫星接收器？答：不可以随意安装，国家对安装卫星接收器是有明确规定的，业主如要安装必须向当地的广电局进行申请，得到审批后方可进行安装。并有物业管理人员在场，在指定的位置安装。64、楼道照明的费用由谁来承担？答；应由业主承担，是业主的共有部位，业主是受益人。65、建筑智能系统是由哪些系统组成的？答：（1）建筑设备自动化系统；给排水监控子系统、变配电监控子系统、空调监控子系统、照明监控子系统、电梯监控子系统、远程抄表子系统、停车场管理子系统；（2）火灾自动报警与消防联动控制系统：火灾自动报警子系统、消防联动控制子系统；（3）安全防范系统：电视监控子系统、出入口控制与门禁子系统、防盗报警子系统、电子巡更子系统；66、建筑智能化系统维修养护规程是什么？答：（1）安全防范系统的日常养护管理；（2）火灾自动报警与消防联动控制系统日常养护管理；（3）智能化系统日常养护管理。67、高层建筑的消防管理应注意哪些问题？答；（1）高层建筑消防特点：火险因素多、火势蔓延快、扑救难度大、疏散困难大；（2）高层建筑消防管理的主要措施：进行防火分隔、加强消防设备管理、做好重点部位防范管理、保证疏散畅通、健全消防管理制度、消防培训管理。68、如何对住宅小区的车辆进行管理？答：（1）车辆出入管理：对出入物业管理区域的车辆进行管理是协管人员的重要工作职责之一。即需要保持相对宁静，又需要保证行人的安全和环境的整洁，需妥善控制进入物业管理区域的车辆。除救护车、消防车、清洁车、小区商业网点送货车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定。对外来车辆要严格检查、登记。对本物业管理区域出入的车辆也要严格检查。（2）停车场车辆管理：小区的车辆要按区域停放，对业主的车辆应固定停车位，对临时进入小区的车辆，要停放在指定的位置，并做好记录。认真指挥车辆出入停车场。随时巡视检查停车场车辆情况，发现门、窗等未关好等现象时，应及时通知车主，并做好记录。发现无关人员或可疑人员停留、闲逛时，应劝其离开，有紧急情况应及时处理并做好记录。（3）车辆突发事件的处理：车辆碰毁设备设施的处理、车辆行驶停放不服从规定的处理、车辆乱停乱放的处理、车辆丢失的处理、偷盗车辆案件的处置、意外交通事故案件的处置。69、协管服务常见问题和重点案件的处置方法是什么？答：遗失物品招领、可疑人员处置、电梯困人处置、停电处置、易燃气体泄漏处置、爆炸案件及可疑爆炸物品的处理、暴力案件处置、突发死亡事件处置、贩毒、吸毒案件处置、恶意投毒案件处置、散发非法宣传品事件处置。70、消防管理的内容有哪些？答：建立消防管理制度、制定消防应急预案、常用消防器材设备的管理。71、消防常识有哪些？答：（1）火灾的扑救法：冷却法、窒息法、隔离法、抑制法；（2）发生火灾火警的应急处置程序：当自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后，消防监控室值班人员应立刻通知相关人员赶到现场观察处置。相关人员到现场后，迅速查证报警原因，当确认发生火灾时，立刻报告消防监控室，同时就地用灭火器材灭火，并随时将火情进展情况报告消防监控室。消防监控室值班人员，在火灾确认后，立刻向物业服务企业各部门负责人通报火情，物业服务企业领导等视火灾情况决定是否向“119”报警。向消防机关报警同时，指挥现场、外围配合各灭火小组实施灭火。切断火灾现场电源，关闭空调机组，启动相应的消火栓灭火系统、自动喷洒灭火系统、放排烟系统的设备，打开消防电梯，关闭所有客梯，降下防火卷帘门，保证应急电源设备运行，打开消防广播，疏散人员，配合消防机关的灭火工作等向消防机关报警的同时，立即进行现场人员疏散，组织人员通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区，要逐室检查、核实人员是否全部撤离火灾现场，然后视火灾现场情况决定物资撤离方案。维持公共秩序，做好火灾现场警戒，保障灭火通道畅通，同时引导协助消防机关的工作。在消防机关没有到现场时，物业服务企业的义务消防员开始灭火工作待火灾扑灭之后，做好相应的善后工作，向公司提交火灾报告，配合消防机关调查、分析火灾原因，清理火灾现场，总结分析。利用现场实际案例培训教育员工和客户的安全防火知识和意识（3）常见火灾隐患：煤气或液化石油气器具火灾、油锅火灾、儿童玩火引起火灾、 电气设备、电路火灾。72、物业的构成由几部分组成？答：物业是由土地、建筑物、物权三部分组成。73、物业的类型由几种？答；居住性物业、经营性物业、特种物业。根据物业产权的性质，又可以把物业分为公有产权物业和私有产权物业，公有产权物业又可分为集体所有产权物业和国家所有产权物业。74、物业管理的基本内容有哪些？答：（1）六大管理：物业管理的早期介入和前期管理、客户服务管理、房屋建筑及属性设备、配套设施的维修养护与管理、环境保洁与绿化美化管理、安全服务管理、其他公共管理。（2）三类服务：常规性公共服务、委托性特约服务、经营性多种服务。75、室内墙面与地面灰号不够、开裂、棚面返霜、长毛，应该如何处理？答：保修期内应由施工单位负责维修，造成业主的损失由施工单位赔付，过保修期二年后由房屋使用人或业主自行负责。76、楼梯间的扶手、踏步、塑窗、消防应急灯、管道井门、墙面大白等公共部位受到损坏应如何维修处理？答：保修（保质）期内由建设单位维修；如已过保修期，查看损坏面积大小，以便告知上级领导，做好处理方案，属于物业公共部位维修范围。77、室内给排水系统造成堵塞、污水外溢应该如何处理？答： 对室内排水造成堵塞，属业主自行维修范围，要求物业协助，物业要给予有偿服务进行维修，可动用小型疏通机进行疏通，疏通维修收费价格参照物业有偿服务收费价格表进行收费。78、水、电、供暖、燃气、有线、网线应从哪个部位为界是公共维修部位呢？答： 水：以水表为界，表内部分为业主个人维修范围