策划报告提纲.doc

袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁膀膇蒃羀罿莃葿薆肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀薄羆葿蒅薃肈节莁蚂膁肅蚀蚁袀芁薆蚀肂肃薂蚀膅荿蒈虿袄膂莄蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅螅袁膈莁螄羃莄芇螄膆膇蚅螃袅蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀莆袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁 一 、市场调研：1.前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2.市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3.近期房地产的有关政策、法规、金融形势4.竞争个案项目调查与分析5.消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机；（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6.结论二、项目环境调研1.地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2.地块本身的优劣势3.地块周围景观（前后左右，进远景，人文景观，综述）4.环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5.地块周围的交通条件（环领的公共交通条件、地块的直入交通）6.公共配套设施（菜市场、酒店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7.地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）三、项目投资分析1.投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策等）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求状态及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2.土地建筑功能选择3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价最为参考）4.土地延展价值分析判断（始终因素）5.成本名感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6.投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7.同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场刚调查1.项目特性分析（优劣势判断，早同类物业中的地位排序）2.建筑规模与风格3.建筑布局和结构（使用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5.功能配置（用泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6.物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容）7.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）目标客户分析1.经济背景经历实力行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2.文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式（三）价格定位1.理论价格（达到销售目标）2.成交价格3.租金价格4.价格策略（四）入市时机、入市姿态（五）广告策略1.广告的阶段性划分2.阶段性的广告主题3.阶段性的广告创意表现4.广告效果监控（六）媒介策略1.媒体选择2.软性新闻主题3.媒介组合4.投放频率5.费用估算（七）推广费用1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3.媒介投放五、概念设计1.小区的规划布局和空间组织2.小区容积率的敏感性分析3.小区道路系统布局（人流、车流）4.小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5.小气建筑风格的形式及运用示意6.小区建筑外立面色彩的确定及示意7.小区户型比例的搭配关系8.小区经典户型的功能判断及其面积划分9.小区环境绿化概念原则10.小区环艺小品主题更个确定及示意六、识别系统（一）核心部分1.名称2.标志3.标准色4.标准字体（二）运用部分1.现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2.营销中心形象墙门楣标牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3.工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4.功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。我详细说说推广方式吧销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，最好的还有几个，中午放学时学校的门前，家长贼多，县城的大酒店不要安排，那往哪安排呢？县城里吃饭里什么最发达？当然地摊了，连县财政局局长都吃地摊你信不？还有一个好地方就是县城下面乡镇，赶集的集市，好像五天一场，人嘛，老鼻子了！派单也是有很多技巧的，带个客户奖励现金2元，当场兑现，你看看他卖命不？派单还有很多其它方式别忘记了啊，变种一是dm邮寄，变种二夹报，呵呵，不过这两个变种的单页上得加上点东西，加什么？你还好意思问我？不就是想让客户来的多点吗？备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限哦！这招很管用的，虽然咱县城人喜欢贪便宜呢，哦，不对，地球人都喜欢贪便宜！为了让地球人都知道嘛，就还要把推广方式深入下去，什么方式呢？宣传车巡展！多好听啊，还巡展，其实就是一个小破车，包装一下车身，配上一个大喇叭，让它满街跑去吧！别看这个很俗气，还真是管用，吆喝半天，大半个县城保准都知道了，使用这个推广方式也是很讲究的，第一，跑得不能快！快了，谁能看清车体上的字啊，第二就要说说字了，不要多，要什么呢？大大大大大，呵呵，够大了吧？哦，忘记说了，别光在县城跑啊，还要到乡镇跑跑，最好跑的时候带上两个派单员，发发单子，你就知道成交客户里，乡镇人群占多少比例了，不吹牛，30起！说到着，提提其它法子，不过我没有用过，你们可以试试，谁说得地球人都得喝水来？净是废话，但是废话有理啊，不光喝水，还喝桶装水呢？想想都是谁喝啊？当然是企事业单位和厂矿了，这不正好和目标客户群对上了嘛，你要问怎么对？人家早说过无数遍了，桶装水上印广告！县城的夜晚是痛苦的，不能逛街，都关门了嘛，更不能泡妞，也没有地方带着去啊，可不能光往宿舍里带啊，要为国家的计划生育着想对吧，去超市？恩，算是最好的捻了，买不买不说，进去看看无妨，不过进去了空手出来，你会不会脸红？那就买个一块钱的酸奶吧，钱是没多花，但是到收银台结帐，人家保准给你个大袋子，呵呵，赚了吧，回宿舍装垃圾去！等等，袋子？光有你超市的名字多不好，空了那么多地方，真是浪费，去找经理谈谈吧，“给你印10万份袋子，只要带上我项目的名称和电话就行，你愿意不？”当然是成交了！聪明的人做事总是可以一举好几得的，还得什么？仔细想想，“请问经理，我能不能晚上八点到九点安排两个漂亮的售楼小姐到你的收银台协助你给顾客装袋子？”“漂亮不？”“当然漂亮了！”“那好，今天晚上就安排来吧！”“最漂亮的售楼小姐安排到你这里，我能不能提个小要求？给顾客装袋子的时候，能不能顺便塞一张我们的单页？”“”“我还有个帮助你超市吸引人气的方法，讲讲行不？”“讲”“周末，我找庆典公司，在你们超市门口弄个文艺演出如何？人多的肯定不能形容了”呵呵，开始写小说了，你瞧连人物对白都有了，言归正传，在超市门口搞文艺演出，很能吸引人眼球，但是别忘了演出中穿插关于项目的有奖问答和购房优惠等。这个年头就是不能送钱，否则肯定吸引人，给你十块，你去xx售楼处不？又开始说废话了，既然不能送钱，送小礼物吧，别忘了小礼物上印上案名和电话啊，什么小礼物？晕蛋一个，小扇子啊，钥匙链啊，你自己琢磨去！光做县城的工作了，怎么能忘记乡镇呢，乡镇有什么文章可做？马路边那么多围墙空着不浪费吗？做墙体广告去！几招下来，就要看你售楼处搭建的质量了，对了，地面千万别用地板啊，尤其那种几十块一平的，一周保证你重装！客户来了，这就要看看你现场队伍的质量了，注意：此点非常重要！专案能很好安排每天置业顾问的工作吗？每天的晨会能准时开吗？每天下班前的总结会能准时开吗？办不到啊？走人！你看，光走人了，还忘记说了，还要做培训啊，别认为销售很没有技术含量，想练成一张伶俐的嘴是需要下苦功的。不能再说专案了，否则他就哭了，说置业顾问吧还是，对了忘记问了你们是代理还是开发商自己的队伍？不管是谁的了，反正预算了那么多广告费，拿出一点给业务员吧，怎么给？当天接待当天成交，奖励10元！您就瞧好吧！在现场还有一个很重要的环节就是，在客户积累期，客户来之后不要报价，告知你的正式认购那天价格才能出来。为什么要这样？很简单，集中销售嘛，在县城不能总用土方法的，大城市不是有什么认筹解筹吗，可别那么麻烦，又是1000元，又是卡的，要创新，呵呵，看出县城比大城市先进了吧，在约定认购的日子的前一天，让业务员根据客户登记本，挨个通知就是了，对了，千万别说价格啊，只有认购当天才能出来价格，还有通知认购金三万，带不足不让定房！呵呵，第二天忙死你！推广也地毯式了，数钱也累了，房子卖的差不多了吧？还忘记告诉你了，做明控了吗？一定要做啊，就是往墙上贴的那种，什么蓝旗、黄旗和红旗，晚上趁人不注意的时候，贴满它！这叫什么来，哦，销控策略！真真假假，虚虚实实，好房子要留一点后期卖嘛，第二天开门就吆喝，经过这几天的认购，我们的销售率已经突破80%!,嗓子吆喝不行？怎么不行啊，业务员接待一个就说一次，你看看话的传播速度比光速快不？这个叫什么推广方式来？哦，叫口碑宣传！要想让口碑宣传的面更广些，还是要花点钱地。手机短信，即时效果最好了，字不在多，只能70字节，钱不多花，5分而已，呵呵，内容就是庆祝销售率突破80，呵呵，别忘了把售楼电话写上啊，还得卖房子！即时效果比较好的还有电视角标和滚动字幕，小县城，都说本地人很少看本地台，节目少嘛，还到处都是什么制性病的广告，其实乡镇的人看的多！和电视挂边的就这个就行了，千万别做电视的什么专题广告，再便宜也是浪费钱，毫无效果！短信也发了，角标或滚动字幕也可能做了，现场总是要配合一下的，否则怎么能掀起第二波销售高潮呢？做就做老客户抽奖活动，可能有人要说了，老客户都定了，还往他们身上花钱？是不是很傻啊，傻就傻吧！看看最后谁傻？操盘要充分学会利用口碑销售啊！老客户抽奖怎么做，找几家厂家，比如太阳能，家具或者橱柜什么的，尽量和房屋有关系的，呵呵，谈好了，可以争取到人家免费提供礼品哦，这年头还有免费的？有，他们要不也要花钱做广告，我们用他的东西不但给他做广告了，而且还冠名成赞助单位，呵呵，这个可了不得！谈不好也要个底价，申请费用的时候把底价加点，呵呵，赚点外快，不过要小心啊，露馅了，你就死定了，君子取财要有道哦，贪图小便宜，你就没有前途了！哦，对了，还要跟厂家说，交房的时候，你们可以在小区门口挂条幅，售楼处摆样品，我们发单页时也给你发发什么的，呵呵，你就偷笑吧！忘了说了，县城的小老板们，比较保守，很多没有这种生意头脑的，你想找，就找年轻点的，三十多岁的。大家说我容易吗？写了那么多，也没有点鼓励，我还往下写吗？这么一轮推广下来，呵呵，一期的该卖完，二期开始认购了吧？前面那些推广方式有些就不能用了，为了二期也像一期卖的那么快，该怎么办呢？多搞活动！在县城里搞活动的效果可是比报纸，电视什么的有效多了，搞什么活动呢，还是围绕老客户做文章，什么少儿才艺大赛啊，春天就组织郊游或者植树，开展个认领什么的，小区也绿化了，呵呵，还拉近了和老客户的关系；夏天就搞个冷饮节，绝对爆棚；秋天就搞个水果节，反正便宜，就使劲让他们吃，冬天嘛，天冷，就搞个美食节，效果？自己搞了就知道了，反正我用了，很管用，我的项目很大的，呵呵，经历了春夏秋冬，月销售额1000万，你觉得如何？为了让二期也象一期那样被疯抢，你就必须使出杀手锏了，当当当当，杀手锏就是老客户带新客户，带一个，只要成交我就给你千分之一提成，你就坐等客来吧，一来一个准，你们相信吗？一个老客户带了15个新客户！为什么会带那么多？废话，你买了房子会不会跟亲戚朋友同事说？显摆嘛，还有个最关键的就是你不希望自己的好友们都和自己做邻居，有个照应？当然最最重要的就是钱的刺激！给钱是一法，还可以送物业费等等吧，自己琢磨去！销售就是这样，强销过了就是持销期了，这个阶段，广告费要控制，很多人在持销期又开始一轮广告，但是效果是不是不好？做什么呢？老客户介绍新客户刚才我已经说了，再说说促销活动，要一月一大搞，一周一小搞，大的标准是什么？一万块；小的标准呢？自己琢磨吧，呵呵。宣传一停，客户是很容易忘记我们的，毕竟还有别的新开的项目嘛，每个项目开的时候都会象我们开始一样狂轰滥炸，抢夺有限的客户资源，那我们怎么办呢？派单吧，这个不能断，而且内容要换，随时告知销售率和价格的涨幅，还有宣传车巡展，150元一天，一个月跑四天，这个钱你要是省了，等死吧就。二期该卖完了吧？二期完了，那一期还不交房？完了完了，如果还不交房，开发商就把赚的钱挪作他用了，你死定了，呵呵，玩笑话，其实工地的工程进度也是很好的广告宣传哦，一定要求开发商按照计划的工程进度施工。主体封顶后，可以搞些家装展示之类的活动，和前面厂商联营的形式一样，找一家好点的装修公司，让他免费出各种户型的效果图，制作成展板，唰，一排，放到现场内不也行，放到售楼处门口的马路边也可。快交房了，还可以搞个物业管理说明会，细节不再描述，自己想去吧!1.县城由于普遍还处于价格低洼区，楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫。2.楼盘设计和施工上，不需要请太过于名牌的设计师和施工单位，应以实效、节俭为原则。在县城，世界著名的设计师，估计没几个人知道，也想不到会好在那里，国内较好的设计单位即可，但施工单位不能太差，县里人讲实效，如果楼盘施工管理、质量太差，则后患无穷尤其县城人相对大城市会处理事情会更冲动、更显野蛮，如果房子出现问题没有得到很好的解决的话，更容易引起小范围的围攻、打砸事件。3.注意县城小农意识对购房习惯的影响。比如房子风水、买房喜欢挑好日子，因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯，另外开盘的日期也应该有所选择。4.推广渠道以底成本、具有实效的渠道为主。围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单（包括dm邮寄、夹报）等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。另外县城的公交车、环保袋效果也不错。而报广和电视广告则不宜多做。因为县级城市读报的很少，而看电视的一般都比较喜欢看省的电视。当然，在电视上做广告对高端项目的形象竖立还是很有好处的。5.应该以圈层营销及定向营销为主。通过举办大、小型活动，邀请县城具有楼房购买能力（公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等）的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动；另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播，通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页，连续进行市场撬动，可以达成较好的销售。在县城里面，搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众，普遍人气都很旺。至于怎么能从人群中抓取成交客户，就要靠不同的活动营销方法去筛选了。6.宣传诉求上，应更直露。比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么而在吸引他们前来的广告上，也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。县城的人们、尤其老一辈的人（虽然可能都是三四岁的儿女买房，但这些老人常常是家里买房最后的敲定者）对这些实惠和时髦的环保、科技比较追崇。7.客户群上，乡镇人群是不可忽略的重头。调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者，对乡镇的有钱人而言，到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。8.口碑宣传很重要。县城小，人也不多，彼此之间不是七大姑八大婆，就是对门对户，是邻居，而在县城，人际交往也不像城市里老死不相往来，因为在县城，出一点点新闻一个晚上就传得满街皆知。如果一个楼盘哪出了点问题，传言一出就就变成“满城狗血”了，同理，如果楼盘的品牌、形象在一些人脑海里形成口碑，也很快由晕轮效应变成众所周知的好房子、好开发商，因此应不时地給老业主一些优惠，多在园区组织业主活动，尽量避免与客户发生冲突，销售人员、物料、营销活动等各种细节都要把握好。9.二三期开发上，老带新或者价值分享之类的活动不错，老带新，新老都可赠送移动的车位抵用券、物管费，或者直接给予一定的现金，县城的人，亲戚之间本就喜欢住在一起，再給一定的物质诱惑，很多业主都会纷纷拉拢自己的亲朋好友来买房，卖力程度更甚于专门请的营销人员。10.定价上，一般遵循低开高走，利用县城人买房具有投资、自住，尤其投资成分更重的情结上，利用追涨杀跌，造成追捧现场。另外还有注意县城的人因为圈子小，熟人多，利用熟人、当官的来砍价的关系户不少，因此要留足一定的砍价空间。关于市场定位、项目定位、产品定位、主题定位、客户定位的概念性思考先声明下，本人不是专业策划，只是一名销售经理。闲时喜欢看一些策划报告，时常被一些名词给混淆了，故而浅读市场营销学，先对一些名词做我自己理解的定义，仅供学术探讨！欢迎广大同行积极对我提出的定义进行肯定或指正，以促进本人的学术能力提高。各营销策划报告中大致框架都相似，唯独在项目定位时出现的概念就很多了，其中“市场定位”和“项目定位”是最常见的，然后是分类到产品定位和形象定位，或者出现主题定位，还有的就是广告定位。但是各报告对各类定位所赋予的内容却很少相同。因为大家说法不一，所以我也不好单个说明，就把我的想法说出来吧。（一） 市场营销学对营销策划报告启示：1、 市场营销学里其实没有分这么多定位，记得提得最多是市场定位。而我们常说的目标客户群定位其实就是市场营销学里的市场细分和目标市场选择的概念相同。不过看大家报告中比较费解的一个事情就是，部分同行先进行产品定位、形象定位，然后再进行目标客户群定位。我以为这个是错误的排版，因为客户群都还没研究就先进行定位，总给人感觉脱离市场凭经验定位的不好印象。因此我认为项目的定位应目标客户群定位（即市场细分和目标市场选择）的基础上进行。至于说目标客户群定位这个名词，我觉得应该是房地产行业在实战中的习惯使然，按纯学术说法，应当没有客户定位这种说法。2、 广告学对营销策划报告的启示：其实定位一词应最早出现在广告学理论中，至于为什么从广告定位发展到市场定位，我也不明白了。从广告定位和市场定位的学术定义来说也非常相似。广告定位：广告定位就是指广告主通过广告活动，使企业或品牌在消费者心目中确定位置的一种方法（百度百科）。而市场定位：企业产品在客户心目中的所处的位置或理解（市场营销学的解释）。但是在百度百科上又把市场定位分为4大块内容：产品定位、企业定位、竞争定位、消费者定。在这里，我觉得百度百科的说法也是不学术的，毕竟定位用在广告学里是的意思是：产品在客户心目中的位置。而这里说的企业定位和竞争定位我觉得还好理解。至于说到消费者定位就解释不通了，如果理解出来就是消费者在消费者心目中的位置了。所以我觉得百度百科中有一些词条也是抄袭拷贝而已，并未经过学术研究论证。其实我觉得消费者定位根据定位最初概念，应理解为消费者在企业心目中的位置和理解。毕竟市场营销学里对广义市场的界定是：主动方为营销者，被动方为市场（其实就是大家所说的买方市场和卖方市场互换的意思）。因此我觉得广告定位和市场定位的意思其实差不多，只是广告定位是狭义的把广告内容作为一种产品，而市场定位则是涵盖了产品的有形、无形两个部分。我想这也是广告定位和市场定位的区别所在吧。（二） 关于产品定位、市场定位、形象定位这两个词我觉得很重要，因为在很多的策划报告中都有这两个词，而且有的涵义张冠李戴。我的理解是理想模式下，应该是先对项目进行市场定位，然后再根据市场定位的内涵进行产品定位。但是因为房地产营销特殊性，时常是产品做好了营销人员才介入，所以常常是产品定位好了，再找产品的附加价值或进行概念贴膜，因此先产品定位再加工市场定位也是合理的。至于说二者的区别，我的理解是，产品定位属于比较实实在在东西，比如高档居住社区、花园洋房、别墅。这些就是产品定位，而如果对产品赋予内涵了，有了思想了，就是市场定位。比如城市新贵的领地或者休闲舒适的精英生活方式，这样能够在消费者心目形成一定联想度就是市场定位了。两者关系应该是市场定位是指产品的综合方面在客户心中的位置。而产品定位则是比较单纯的形态、功能、用途方面在心目中的位置。而形象定位则表述市场定位的一种语言描述，应包括文字、图形、色彩这些内容，形象定位和市场定位关系应该是这样的：市场定位是营销者企图在客户心中勾画出一个理想的目标，而形象定位则是营销者手上的画笔和水彩工具，用来达到市场定位这个目标的。可以说市场定位比产品定位很有思想，而形象定位比市场定位更加诗意化、具体化。也可以把形象定位理解为形象拔高或概念拔高。这就好比一个皮肤稍差但五官很好的美女，通过光线、化妆粉的效果包装成绝色美女，以达到在男人心目坚定认为她就是一个美女的市场定位效果。（三） 项目定位和市场定位百度百科上把项目定位分为两块内容：市场定位和目标客户群定位。前面已经讲过目标客户群在学术上是不能称为定位的。因此我觉得这个概念是不对的。所以我也不明白项目定位是啥意思。我觉得市场定位应包含了产品、品牌、企业等等方面的内容。至于项目定位和市场定位有何区别，还请同行们从学术和行业习惯上的区别指出来，供大家参考。时间有限，无法细述，而且因为我对这些概念现在也不甚清晰，所以请同行们把各自习惯都说说吧，如产品定位时，报告从哪几个方面表述，而市场定位时又怎么描述，形象定位时又是怎么写的，谢谢从市场营销的角度去解释市场定位：企业产品在客户心目中的所处位置与理解。解释中有几个关键词：企业、产品、消费者企业定位、产品定位、竞争定位、消费受众定位对于企业，企业的定位有利于明确企业发展的方向，以及业务的组成对于产品，能够更好的在市场中进行细化，不断的分化市场，减少市场竞争中的产品对抗，更合理的将产品渗透进入消费者心目中。消费者，人分三六九等，同样，不通的人日常的生活习惯，文化教育背景都全然不同，因此不同档次的产品针对不同档次的受众就必须有不同档次的宣传内容，平台。粗俗来说，企业通过产品去塑造它的形象定位，然后通过企业的形象去巩固产品的形象，而消费者就是接受或排斥企业、产品的人。我们想到苹果就会觉得它很时尚，很创新，非常具有创造力。因为它的产品给它的企业品牌形象代理了非常时尚、创新的感觉，同样，当苹果的新款产品发布时，哪怕再土，我们都会自主的归类到“新”上去。对于广告定位：是企业针对产品向特定的群体发出的信息，关键在于产品与特定群体之间的关系。同样，产品并不一定是具体的实体，同样可以说为品牌。的确从分析的角度应该是从客户再到，但是个人理解，绝大部分的房地产项目客户层区别仍是相当模糊，不管地段如何，在往往同等价位的产品意味着针对相同的客户群，于是前研或策划由于长期从事重复性的工作，难以体现各项目之间的差别，于是往往编排上更倾向于将项目的总体定位摆放在前，将结论前置，以示强调和区分。至于三个定位之间的区分，个人的理解如下：1、市场定位：这个是项目总体的发展目标，因此对应的文字内容应该具有一定范式，而且既然是目标，就是是给内部人士看，内容和文字应该“实”，不应有任何花哨的修饰词语，这个应该是在发出设计任务书之前，内部就应该有的一个项目的理解共识，我的习惯是 市场定位=区域+档次+特征+产品区域：相应的词语应该是全国、华东、浙江、杭州类似字眼，当然要学上海某些所谓豪宅装13，弄个全球也可档次：首席、超甲级、高档、中高档，这个虽然虚一点，但是好歹还是要让开发商明白自己的东西是什么特征：江景、坡地、学区、城央、地铁、地标等（特征可累加），要什么都没有也好歹要凑个景观上去产品：别墅、超高层、高层、小高层，要模糊也得弄个电梯庭院常见的例如：杭州首席地标滨湖超高层夸张的例如：全球顶级学府坡地别墅务虚的例如：城东区域性宜商宜居精品物业2、形象定位：个人理解所谓形象即由外人评价和感受的东西，因此可以形式大胆、丰富多样，其实这个词语应该由广告公司来主创，因为随着不同设计机构的参与，对项目的修正和价值附加之后，才可以得出较为准确的项目形象定位，当然现在随着策划水平的提高和其他专业的人才加入到前期策划当中，对于形象定位就有了更多鲜活的把握例如广州星河湾：一个心情盛开的地方，南国奥园：生活就像高尔夫，这些文字能够给人以联想，激发思考，就是形象定位的作用，这点倒是和lz理解的市场定位相类似，形象定位个人水平不足，未总结出范式，不过相信广告人应该相对容易把握3、产品定位：我的理解很直白，产品就是直接定义出产品是什么类型，组合构成如何，如果前面两个定位主要是定性的话，产品定位就应该是定量，例如小高层和高层面积占比如何，小两房、大两房、中三房、小四房面积套数构成若干，住宅和商业比例多少，用数字来描述一点愚见，希望高手不吝赐教做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。我详细说说推广方式吧销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说