金色华府营销执行报告.doc

营销执行报告之营销策略报告 朗讯众城地产顾问虿羇腿薃螂蝿羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒅蚀蝿聿薈袅肇肈芇蚈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆螈膂蒁螁膆膁薃蚄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿芇艿袆羅芆莁虿袁芅薄袄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇蒄膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袆芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅羀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒁蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁芇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃膇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袄膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莇蚄袆芀芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀薄薀蚇膃莇蒆蚇芅膀螅螆羅莅蚁螅肇膈薇螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒂螇螁膄芄蚃螁芆蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀蒆蚆袆肂荿薂袅膄薅蒈袅芇莈螆袄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀肃膇蝿罿膅蒂蚅罿芈芅薁羈羇蒁蒇羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀薄薀蚇膃莇蒆蚇芅膀螅螆羅莅蚁螅肇膈薇螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒂螇螁膄芄蚃螁芆蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀蒆蚆袆肂荿薂袅膄薅蒈袅芇莈螆袄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀肃膇蝿罿膅蒂蚅罿芈芅薁羈羇蒁蒇羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀薄薀蚇膃莇蒆蚇芅膀螅螆羅莅蚁螅肇膈薇螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒂螇螁膄芄蚃螁芆蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀蒆蚆袆肂荿薂袅膄薅蒈袅芇莈螆袄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀肃膇蝿罿膅蒂蚅罿芈芅薁羈羇蒁蒇羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀薄薀蚇膃莇蒆蚇芅膀螅螆羅莅蚁螅肇膈薇螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒂螇螁膄芄蚃螁芆蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀蒆蚆袆肂荿薂袅膄薅蒈袅芇莈螆袄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀肃膇蝿罿膅蒂蚅罿芈芅薁羈羇蒁蒇羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀薄薀蚇膃莇蒆蚇芅膀螅螆羅莅蚁螅肇膈薇螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒂螇螁膄芄蚃螁芆蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀蒆蚆袆肂荿薂袅膄薅蒈袅芇莈螆袄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀肃膇蝿罿膅蒂蚅罿芈芅薁羈羇蒁蒇羇肀芄螅肆膂葿蚁肅芄节薇肄羄蒇蒃蚁膆芀葿蚀芈薆螈虿羈莈蚄蚈肀袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肃膀芃衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿蒃羅芆莁虿袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蚁羇羁莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肃膀芃衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿蒃羅芆莁虿袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蚁羇羁莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肃膀芃衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿蒃羅芆莁虿袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蚁羇羁莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肃膀芃衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿蒃羅芆莁虿袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蚁羇羁莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肃膀芃衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿蒃羅芆莁虿袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蚁羇羁莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈蒂肇聿芇蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄羄膀蒇蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袄肂肄艿螀肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膃蒂莀螆膂膂蚅蚁蝿芄蒈薇螈莇蚄袆螇肆蒇螂螆膈蚂蚈袆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀袅袀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄羄膀蒇蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袄肂肄艿螀肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膃蒂莀螆膂膂蚅蚁蝿芄蒈薇螈莇蚄袆螇肆蒇螂螆膈蚂蚈袆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀袅袀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄羄膀蒇蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袄肂肄艿螀肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膃蒂莀螆膂膂蚅蚁蝿芄蒈薇螈莇蚄袆螇肆蒇螂螆膈蚂蚈袆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀袅袀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄羄膀蒇蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袄肂肄艿螀肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膃蒂莀螆膂膂蚅蚁蝿芄蒈薇螈莇蚄袆螇肆蒇螂螆膈蚂蚈袆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀袅袀节莃螁罿莄薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄羄膀蒇蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袄肂肄艿螀肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膃蒂莀螆膂膂蚅蚁蝿芄蒈薇螈莇蚄袆螇肆蒇螂螆膈蚅螁衿莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃衿羃芅莆袅羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈芁莅羇膇莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀蚇衿袁聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃衿羃芅莆袅羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈芁莅羇膇莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀蚇衿袁聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃衿羃芅莆袅羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈芁莅羇膇莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀蚇衿袁聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃衿羃芅莆袅羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈芁莅羇膇莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀蚇衿袁聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃衿羃芅莆袅羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆螆袇芅莃蒅蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芅薅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆肂膀蚅蝿羈腿螇肅芇膈蒇袈膃膇蕿肃聿膇蚂袆羅芆螄虿芄芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈袂肂节蒈螅羈芁薀羁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿肆膅莅薁袈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芅薅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆肂膀蚅蝿羈腿螇肅芇膈蒇袈膃膇蕿肃聿膇蚂袆羅芆螄虿芄芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈袂肂节蒈螅羈芁薀羁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿肆膅莅薁袈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芅薅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆肂膀蚅蝿羈腿螇肅芇膈蒇袈膃膇蕿肃聿膇蚂袆羅芆螄虿芄芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈袂肂节蒈螅羈芁薀羁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿肆膅莅薁袈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芅薅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆肂膀蚅蝿羈腿螇肅芇膈蒇袈膃膇蕿肃聿膇蚂袆羅芆螄虿芄芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈袂肂节蒈螅羈芁薀羁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿肆膅莅薁袈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芅薅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆肂膀蚅蝿羈腿螇肅芇膈蒇袈膃膇蕿袈袄肂蒇蚁螀肁蕿蒄聿肀艿虿肅聿蒁蒂羁肈薄螈袇肈芃薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂薅薅肄膂芄袁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁芈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃衿芆芅虿螅芅莇薁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁莁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆羂荿莈袂袈羅蒀蚅螄羄薃袀肂羄节蚃羈羃莅袈袄肂蒇蚁螀肁蕿蒄聿肀艿虿肅聿蒁蒂羁肈薄螈袇肈芃薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂薅薅肄膂芄袁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁芈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃衿芆芅虿螅芅莇薁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁莁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆羂荿莈袂袈羅蒀蚅螄羄薃袀肂羄节蚃羈羃莅袈袄肂蒇蚁螀肁蕿蒄聿肀艿虿肅聿蒁蒂羁肈薄螈袇肈芃薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂薅薅肄膂芄袁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁芈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃衿芆芅虿螅芅莇薁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁莁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆羂荿莈袂袈羅蒀蚅螄羄薃袀肂羄节蚃羈羃莅袈袄肂蒇蚁螀肁蕿蒄聿肀艿虿肅聿蒁蒂羁肈薄螈袇肈芃薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂薅薅肄膂芄袁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁芈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃衿芆芅虿螅芅莇薁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁莁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆羂荿莈袂袈羅蒀蚅螄羄薃袀肂羄节蚃羈羃莅袈袄肂蒇蚁螀肁蕿蒄聿肀艿虿肅聿芇莈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁袇羁芃莄螃羀莆薀虿罿肅莂蚅罿芈蚈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀螂肃膈蒆螈肂莁芈蚄肁肀薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁膇肇薀薆膇腿莃袅膆节蕿袁膅蒄莂螇膄膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄袈膀蚄蚀袇节蒆薆袆莅艿羄袅膄蒅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁袇羁芃莄螃羀莆薀虿罿肅莂蚅罿芈蚈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀螂肃膈蒆螈肂莁芈蚄肁肀薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁膇肇薀薆膇腿莃袅膆节蕿袁膅蒄莂螇膄膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄袈膀蚄蚀袇节蒆薆袆莅艿羄袅膄蒅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁袇羁芃莄螃羀莆薀虿罿肅莂蚅罿芈蚈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀螂肃膈蒆螈肂莁芈蚄肁肀薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁膇肇薀薆膇腿莃袅膆节蕿袁膅蒄莂螇膄膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄袈膀蚄蚀袇节蒆薆袆莅艿羄袅膄蒅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁袇羁芃莄螃羀莆薀虿罿肅莂蚅罿芈蚈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀螂肃膈蒆螈肂莁芈蚄肁肀薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁膇肇薀薆膇腿莃袅膆节蕿袁膅蒄莂螇膄膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄袈膀蚄蚀袇节蒆薆袆莅艿羄袅膄蒅袀袅芇莈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁袇螆聿腿薈螆膁莅薄螅羁膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃蚁衿袁肅蚇袈肄芁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒁蚃蚄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节蒁蚂芀肅螀蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄螇羆莇蚂螆聿腿薈螆膁莅薄螅羁膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃蚁衿袁肅蚇袈肄芁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒁蚃蚄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节蒁蚂芀肅螀蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄螇羆莇蚂螆聿腿薈螆膁莅薄螅羁膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃蚁衿袁肅蚇袈肄芁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒁蚃蚄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节蒁蚂芀肅螀蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄螇羆莇蚂螆聿腿薈螆膁莅薄螅羁膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃蚁衿袁肅蚇袈肄芁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒁蚃蚄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂蒁薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀肁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂羁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螄袄膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅肄膂芄莈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒁薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀肁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂羁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螄袄膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅肄膂芄莈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒁薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀肁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂羁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螄袄膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅肄膂芄莈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒁薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀肁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂羁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螄袄膄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅肄膂芄莈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅薇螄腿莃蒂螃节蕿螁螂羁莂螇螁膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蚀袇节蒆薆袆羂艿蒂袅肄蒅袀袅芇芈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀虿罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肃膈蒆蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁肈肇薀薇螄腿莃蒂螃节蕿螁螂羁莂螇螁膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蚀袇节蒆薆袆羂艿蒂袅肄蒅袀袅芇芈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀虿罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肃膈蒆蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁肈肇薀薇螄腿莃蒂螃节蕿螁螂羁莂螇螁膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蚀袇节蒆薆袆羂艿蒂袅肄蒅袀袅芇芈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀虿罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃肃肆芀螂肃膈蒆蚈肂芁芈薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇莅蚁肈肇薀薇螄腿莃蒂螃节蕿螁螂羁莂螇螁膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蚀袇节蒆薆袆羂艿蒂袅肄蒅袀袅芇芈螆袄荿薃蚂袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀虿罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄薁螁羇芄蒇螁聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袅肀莈薀袄膃膀蒆羃袂莆莂蕿羅腿芈薈肇莄蚆薈袇膇薂薇罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿蚃羅肆蒅蚂肈节莁蚂螇肅芇蚁羀芀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄蚇羆莇芀螆聿腿薈螆螈莅蒄螅袁膈莀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁螁羇芄蒇螁聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袅肀莈薀袄膃膀蒆羃袂莆莂蕿羅腿芈薈肇莄蚆薈袇膇薂薇罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿蚃羅肆蒅蚂肈节莁蚂螇肅芇蚁羀芀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄蚇羆莇芀螆聿腿薈螆螈莅蒄螅袁膈莀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁螁羇芄蒇螁聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袅肀莈薀袄膃膀蒆羃袂莆莂蕿羅腿芈薈肇莄蚆薈袇膇薂薇罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿蚃羅肆蒅蚂肈节莁蚂螇肅芇蚁羀芀蚆蚀肂膃薂虿膄莈蒈蚈袄膁莄蚇羆莇芀螆聿腿薈螆螈莅蒄螅袁膈莀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁螁羇芄蒇螁聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿莅袅羈膂蚄袅肀莈薀袄膃膀蒆羃袂莆莂蕿羅腿芈薈肇莄蚆薈袇膇薂薇罿蒂蒈薆肁芅莄薅罿袃蒈葿蚈聿莄葿螁袂芀蒈袃肇芆蒇蚃袀膂蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒄虿羆腿薃螂膂肅薂袄羅莃薁薄膀荿薀螆羃芅蕿袈艿膁薈羀肁蒀薈蚀袄莆薇螂肀节蚆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚇袁蒃蚃衿肆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇莅螀羄肃莄羂艿蒂莃蚂肂莈莂螄芈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈葿蚈聿莄葿螁袂芀蒈袃肇芆蒇蚃袀膂蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒄虿羆腿薃螂膂肅薂袄羅莃薁薄膀荿薀螆羃芅蕿袈艿膁薈羀肁蒀薈蚀袄莆薇螂肀节蚆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚇袁蒃蚃衿肆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇莅螀羄肃莄羂艿蒂莃蚂肂莈莂螄芈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈葿蚈聿莄葿螁袂芀蒈袃肇芆蒇蚃袀膂蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒄虿羆腿薃螂膂肅薂袄羅莃薁薄膀荿薀螆羃芅蕿袈艿膁薈羀肁蒀薈蚀袄莆薇螂肀节蚆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚇袁蒃蚃衿肆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇莅螀羄肃莄羂艿蒂莃蚂肂莈莂螄芈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈葿蚈聿莄葿螁袂芀蒈袃肇芆蒇蚃袀膂蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒄虿羆腿薃螂膂肅薂袄羅莃薁薄膀荿薀螆羃芅蕿袈艿膁薈羀肁蒀薈蚀袄莆薇螂肀节蚆袅袂膈蚅薄肈肄蚄肅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇肈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿薅蚂膈节蒁蚂芀薇螀蚁羀莀蚆蚀肂薆薂虿膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇蚂螆聿腿蚈螆芁蒅薄螅羀芈蒀螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁袁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈袅羈膂蚄羄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆蒂羂肅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇肈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿薅蚂膈节蒁蚂芀薇螀蚁羀莀蚆蚀肂薆薂虿膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇蚂螆聿腿蚈螆芁蒅薄螅羀芈蒀螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁袁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈袅羈膂蚄羄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆蒂羂肅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇肈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿薅蚂膈节蒁蚂芀薇螀蚁羀莀蚆蚀肂薆薂虿膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇蚂螆聿腿蚈螆芁蒅薄螅羀芈蒀螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁袁羇芄蒇袀聿蒀莃袀膂芃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈袅羈膂蚄羄肀莇薀羄膃膀蒆羃袂莆蒂羂肅腿螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇肈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿薅蚂膈节蒁蚂芀薇螀蚁羀莀蚆蚀肂薆薂虿膄膄芃薃肂羆薁薃螂膂薇薂羄羅蒃薁肆芀荿薀螆肃芅蕿袈艿薄 谨呈：武汉中坤投资公司 湖北三川房地产开发有限公司金色华府营销执行报告之营销策略报告武汉朗讯众城地产顾问有限公司2007年11月19日一、 swot分析及营销总思路（一）swot分析优势s：s1核心区位临飞利浦大道，交通便利，配套齐全s2生活气氛浓厚核心地段、闹中取静s3外立面领先松滋首创陶砖外墙s4自然景观临松江，中高楼层可观江景 劣势w：w1规模较小项目规模仅2万平米，120套住宅w2产品单一项目全部为三房户型，产品单一w3户型问题限于地块规划限制，40户型卫生间无窗机会o：o1宏观市场市场需求及房价逐年增长o2市场认同市场化的房地产业逐渐被松滋市民接受o3政府规划管理土地市场的规范管理将有效杜绝自建房o4营销策划先进的营销策划水准有利于项目价值提升o5区域发展项目周边聚集三个在售楼盘，存在区域合力效应机会06物业管理引入武汉优秀物业管理经验，领先市场威胁t：t1市场竞争市场在售或即将销售项目较多，竞争压力大t2区域扎堆三个项目扎堆，既是机会也是威胁t3营销投入对于产品、户型存在劣势的项目，营销投入及营销创新将决定项目成败 （二）卖点分解1. 核心区位：项目位于市中心，交通便利，生活方便；2. 闹中取静：繁华而不喧闹，紧邻市中心，但项目所在区域相对宁静，适宜居住；3. 建筑外观：采用松滋市内领先的手工陶砖技术，经久耐看；4. 商业配套：项目紧邻商业街，同时本项目规划有4000平米商业配套，生活便利；5. 物业管理：引入武汉优秀物业管理经验，领先松滋市场；6. 自然景观：部分户型享受松江自然景观；（三）营销总策略根据对松滋市场和项目的深入研究，将金色华府营销推广的总策略确定为：营销先行，以品质营销、创新营销全程奠定高附加值产品形象理由：1. 对于房地产营销，我们将推广理解为两个方面：a) 外场：以项目形象传达为主，力图通过项目的形象深入客户脑海，在未到达现场的时候树立项目品质感，不宜过多宣传项目卖点；b) 内场：以项目产品卖点传达为主，力图在外场形象建立的基础上，通过销售人员的专业介绍以及现场品质感的体现，促进成交；2. 工程进度较慢，且限于当地房地产规则，在工程展示不足的情况下即可达到营销条件，在开盘期间产品仍旧无法有效展示；3. 本项目产品优势有限，在规模、户型方面甚至存在劣势，故在营销推广方面需要规避，特别是外场推广中，以项目形象传达为主；4. 推广过程中，建议以先进的营销理念、优质的广告资源树立项目高品质形象，将客户的注意力集中在营销上，再辅助以项目的优势卖点促进成交；5. 内场营销重点紧抓项目卖点，通过置业顾问专业介绍以及销售技巧、销售工具使用，在短期内促进成交；二、 阶段推广分析与策略（一）营销推广分策略在营销推广总策略的指导下，根据项目推广节奏，将策略分解如下：前期充分铺垫与造势、通过创新推广建立项目高品质形象，扩大推广面，借势推广短期聚集势能、引爆开盘（二）策略一：前期充分铺垫与造势对于金色华府项目而言，前期铺垫可以起到两个作用：一是发布项目信息，不断积累客户；二是通过对高品质的渲染、区别于其他项目的创新推广，提高目标消费人群对项目价格的心理预期。所谓造势，就是要引起市场的关注度，通过一些精心策划的“事件”来提高项目的知名度。action1：通过灯杆旗、户外广告、围墙广告等长期媒介来发布项目相关信息，积累客户；action2：设立销售中心，推介和展示金色华府的高品质；action3：建立品质优秀的金色华府网站，设置bbs分主题社区论坛，并通过各种渠道推广网址信息；（三）策略二：通过创新营销推广，建立项目高品质形象与松滋市内其他高品质项目相比，金色华府项目在产品上并无优势，迫使我们必须要营销推广方面加大力度，并且能够通过创新营销吸引眼球，同时建立项目高品质形象；action1：围墙广告使用实体围墙喷漆画面，而非钢架喷绘，喷漆画面更容易体现品质感且有别于其他项目，同时造价低于钢架喷绘；action2：推广形象以深紫色调为主，力求纯粹并具有品质感；action3：搭建玻璃钢架营销中心，采用材质标识牌，区别于其他项目的喷绘画面；action4：定制松滋门户物业管理标准，配合项目高品质形象；（四）策略三：扩大推广面项目预计于12月中旬开始积累客户，1月中旬开盘，积累期仅一个月，为达到引爆开盘的目的，必须在短期内迅速积累大量客户；同时考虑项目的规模，在推广中将以小众作为传播渠道，通过项目的高品质形象实现快速传播，扩大影响力；action1：优质客户短信群发；action2：小型户外推广活动，下至乡镇；action3：商业核心地段路演活动，考虑以当地少见的艺术形式创造眼球经济；（五）策略四：借势推广项目周边聚集在售项目达到三个，竞争激烈的同时也更容易形成推广合力，关键在于合理借势，实现项目共赢的情况下节约推广费用；action1：设立高品质感的营销中心，同时增加保安，提升项目形象，有效拦截到场客户；action2：沿飞利浦大道设立灯杆旗或灯箱广告，拦截区域客户；action3：围墙的品质感建立与导视作用拦截客户；action4：设置道路彩旗，增加项目拦截性与导视性；action5：根据对手情况及时调整推广节奏、放盘节奏，以便有效利用对手资源，打击竞争对手；（六）策略五：引爆开盘对于房地产项目的营销推广而言，开盘的重要性不言而喻；能否火爆开盘将直接影响项目后续影响力传播以及价值感建立，故在开盘的方式、时间选择、开盘策略上需要重点考虑；同时，在项目开盘之前还需要做好大量的准备工作，如营销中心包装、工地包装、看楼通道、宣传资料、礼仪、销售物料、背景音乐等具体工作应完全就位，争取给每个客户留下一次难忘的购房体验。action1：设立有效优惠手段，吸引前期到场客户留至开盘；action2：为达到持续热销的目的，在开盘期间短期内加大广告投放，聚集势能；action3：开盘期间组织与项目推广相关的主题活动，如咖啡体验活动、，吸引前期客户多次到访，增加其购买信心；action4：开盘当天举办盛大开盘活动，争取使本项目的开盘成为松滋市热点话题，便于后期传播，增加项目影响力；三、 主要媒介组合（一） 楼书a) 全面介绍项目特点，演绎美好的居家生活方式，楼书设计应大气、高贵，充分展现项目的魅力；b) 建议采用29.5cm*29.5cm的正方形版面或29.5cm*42cm的长方形横版面；c) 建议采取特种纸张，并运用一些特殊印刷工艺，以达到特殊的画面效果；d) 为彰显项目的高品质感，在版面设计上建议多采用大面积留白的手法。（二） 模型a) 设置两种模型： 规划模型（1：200）展示项目的规划特点及园林景观；户型模型（1：30）展示项目的典型户型设计。b) 模型需要有灯光效果的设置，其中规划模型最好配有鸟鸣声；c) 重视模型基座的设计，尽量使模型显得比较轻巧、美观。（三） 道路彩旗a) 道路彩旗的设置将有效的增加项目拦截性与导视性，拦截周边项目客户b) 道路彩旗的色彩必须非常醒目，彩旗上的内容应非常简练，便于路过的人立刻记住相关信息；c) 道路彩旗上的内容一般为logo、项目名称、联系电话、主打广告语等，可以设计两种以上款式，交替出现；d) 道路彩旗的形式有多种，有单边的、双边的、异型的等，可根据设计师的意图进行发挥。（四） 围墙广告a) 围墙广告能有效的增加项目的昭示性与导视性；b) 围墙广告靠近项目，故只需要释放项目的形象展示，产品卖点介绍由营销中心内部系统完成；（五） 宣传单张、户型单张a) 宣传单张和户型单张都是楼书的补充，便于在项目推广活动中进行派发。因此在设计风格和版面尺寸上应该与楼书保持一致，印刷上也要力求精美；b) 为了甄别客户，需要将户型单张单独制作，这样可以避免将全套户型资料给每一个上门客户；c) 户型单张上除了有户型图之外，还需要标明该户型所在的位置，以便客户了解该户型的朝向、景观、通风等情况；d) 户型单张的背面最好印有购房须知或置业计划，便于客户了解自己的需要。（六） 户外广告牌a) 户外广告牌位置的选择应考虑如下因素：1. 目标客户的地域分布2. 是否为主要交通干道3. 是否存在视觉的干扰4. 是否容易引起注意5. 广告发布成本b) 本项目可以考虑如下广告位：1. 飞利浦大道与民主路交界处2. 长途汽车站附近3. 松江桥头（七） 灯杆旗或灯箱a) 灯杆旗或灯箱的设置主要目的为增加项目导视性，吸引民主路客户到访项目；b) 地点选择建议为从民主路延伸至项目所在地；c) 最好具有灯光效果，以便夜间展示；（八） 网络推广a) 对于外地打工者，网络推广是最有效的推广方式；b) 建议建立网站，将项目卖点、户型等关于项目的信息通过网络释放；（九） dm广告投放dm广告是一种定向宣传的形式，主要可以利用的定向广告宣传形式有：i. dm邮递广告ii. 海报直投广告iii. 路演派发iv. 定向派发乡镇朗讯众城 金色华府项目组2007年11月19日 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