中原-宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性.doc

致：深圳市祈年实业发展有限公司致：深圳市祈年实业发展有限公司 宝安中心区宝安中心区 a004-0102a004-0102 宗地宗地 评估及可行性研究报告评估及可行性研究报告 深圳中原物业顾问有限公司 策略中心顾问估价部 二六年七月七日 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 2 目目 录录 第一部分第一部分 项目总论项目总论4 4 1.项目背景4 1.1 项目名称4 1.2 承担可行性研究工作的单位4 1.3 研究工作依据4 1.4 项目建设规模和内容4 第二部分第二部分 项目投资环境研究项目投资环境研究6 6 1.宝安区宏观经济环境分析6 1.1 宝安区经济发展总体概况 6 1.2 宝安区未来发展预测 .22 2.宝安区房地产总体市场分析.28 2.1 宝安区房地产市场供应状况分析 .28 2.2 宝安区房地产市场需求状况分析 .29 2.3 宝安区房地产市场价格分析 .30 2.4 宝安区房地产市场未来发展预测 .31 第三部分第三部分 区域市场分析区域市场分析3333 1.区域发展概况.33 1.1 区域总体概述 .33 1.2 区域经济社会发展概况 .33 1.3 区域交通组织状况 .34 1.4 区域配套设施状况 .37 1.5 区域规划发展前景 .41 2.区域房地产市场分析.44 2.1 区域房地产市场供应状况分析 .44 2.2 区域房地产市场需求状况分析 .48 2.3 区域房地产市场价格分析 .52 2.4 区域房地产市场未来发展预测 .54 3.区域土地市场分析.56 3.1 宝安区土地市场分析 .56 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 3 3.2 龙岗土地市场分析 .57 3.3 福田土地市场分析 .58 3.4 区域土地市场总结 .59 第四部分第四部分 项目整体分析项目整体分析6060 1.项目用地解析.60 1.1 项目地块概述 .60 1.2 项目地理位置 .60 1.3 建设条件评价 .61 1.4 规划限制条件 .61 2.用地周边环境分析.62 3.地块交通条件分析.64 4.周边配套设施分析.65 5.项目 s.w.o.t.分析 65 5.1 项目优势分析 .65 5.2 项目劣势分析 .66 5.3 项目机会点 .66 5.4 项目威胁点 .67 5.5 项目总结评价 .67 第五部分第五部分 项目初步定位项目初步定位6969 1.项目客户定位.69 2.项目物业定位.70 3.项目价格定位.71 第六部分第六部分 项目发展模式项目发展模式7979 1.项目开发模式.79 2.项目盈利模式.81 第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析8282 1.主要经济技术指标表.82 2.项目投标报价思路.82 3.低价位竞拍的财务分析.83 4.高价位竞拍的财务分析.85 5.综述.87 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 4 第一部分第一部分 项目总论项目总论 1.1.项目背景项目背景 1.1 项目名称 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究 1.2 承担可行性研究工作的单位 深圳中原物业顾问有限公司 1.3 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经199811 号） 深圳市建设工程价格信息 委托方提供的相关资料 1.4 项目建设规模和内容 根据委托方提供的项目建设用地规划许可证、宗地图等相关资料，项目的 规划设计指标见下表 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 5 项目规划设计指标表项目规划设计指标表 序号序号名称名称单位单位数据数据 1 总占地面积平方米 18770.35 2 计容积率总建筑面积平方米 50680 住宅平方米 35580 商业平方米 7000 幼儿园平方米 3600 邮政设施平方米 4500 3 车位个 443 4 建筑容积率 2.7 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 6 第二部分第二部分 项目投资环境研究项目投资环境研究 1.1.宝安区宏观经济环境分析宝安区宏观经济环境分析 1.11.1 宝安区经济发展总体概况宝安区经济发展总体概况 1.1.11.1.1 全年经济发展总括全年经济发展总括 2005 年，是宝安区全面贯彻科学发展观和国家宏观调控政策的重要一年。 在圆满完成“十五”计划和科学制定“十一五”规划之际，回顾速度 与效益协调发展的 2005 年，宝安区经济增长的上升周期继续延长。 宝安区经济宝安区经济实力实力不断增强，经济规模再上新台阶不断增强，经济规模再上新台阶 数据来源：深圳市宝安区统计局 2005 年宝安区生产总值居于深圳六区之首， 首次超过 1000 亿，达到 1163.45 亿元，增长 19%（如图1）。规模以上工业总产值接近 4000 亿元， 并首次超过东莞。随即出口超过 400 亿美元，出口总额也超过东莞。两税 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 7 收入接近 150 亿元，地方财政一般预算收入也超过 50 亿元，并居各区首 位。在人民币汇率上调的利好影响下，居民人民币储蓄增长超过 25%，居 民可支配收入也有所提高。 在科学发展观的指导下经济运行质量进一步提高在科学发展观的指导下经济运行质量进一步提高 在科学发展观的指导下，宝安区三次产业比例逐步趋向合理。其中， 第一产业实现增加值 4.94 亿元，下降 20.2%；第二产业实现 711 亿元，增 长 21.9%（其中工业为 687.14 亿元，增长 22.5%）；第三产业实现 447.5 亿元，增长 14.3%。随着经济增长模式的继续转变，经济增长的质量进一 步提高，质量与效益呈上升趋势，经济可持续发展得到了有效的维护（如 下表）。 指指 标标指标值指标值增长增长 地均产出（gdp）3.13 亿元/平方公里 +19% 地均税收3863.89 万元/平方公里 +34.4% 规模以上工业经济效益综合指数 130%+4.6% 规模以上工业全员劳动生产率61378 元/人 +6.2% 数据来源：深圳市宝安区统计局 国家财政和居民收入与强劲的国民经济同步增长国家财政和居民收入与强劲的国民经济同步增长 2005 年宝安区完成税收 144.6 亿元，增长 34.3%，增速列各区首位； 其中，国税收入 89.7 亿元，增长 44.9%，地税收入 53.82 亿元，增长 19.9%。2005 年全区财政收入为 78.8 亿元，比上年决算增长 43.6%；其中， 一般预算收入突破 50 亿元，达到 50.8 亿元，按可比口径增长 27.7%。同 时，2005 年居民人均可支配性收入为 19770.5 元，同比增长 7.3%；其中 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 8 工薪收入为 12716.2 元，增长 18.8%。2005 年底金融机构人民币存款为 1160.94 亿元，增长 28.2%；其中居民储蓄存款为 596.21 亿元，比年初增 长 26.7%。 1.1.21.1.2 宏观经济运行呈现五大基本特征宏观经济运行呈现五大基本特征 2005 年中国改革逐步步入“深水区”，国家宏观调控灵活运用“点调 节”，使经济发展“不温不火”，中国经济的新一轮增长进入稳定期。在 宝安区委区政府的正确领导下，大力建设“平安宝安区、效益宝安区、和 谐宝安区”，宝安区宏观经济运行呈现出五大基本特征。 超大型企业支撑下的工业对经济的引擎作用越来越大超大型企业支撑下的工业对经济的引擎作用越来越大 在超大型企业的支撑下，2005 年宝安区规模以上工业企业实现总产值 3997.55 亿元，比去年同期增长 35.7%，居全市第一，并首次超过东莞， 显示出宝安区工业发展的勃勃生机。工业的迅猛增长得益于宝安区坚持贯 彻“产业第一”政策，产业集聚效应明显增强。 主要表现：主要表现： 四家企业产值超百亿 大企业对宝安区工业的拉动作用愈来愈明显。2005 年工业产值超百亿 的企业共有 4 家，其中鸿富锦以 1266.39 亿元排在工业百强首位，成为宝 安区也是深圳市第一家产值超千亿的企业。另外，工业百强企业“块头” 不断扩大，集中度不断提高。工业百强前 10 名企业完成产值 2113.55 亿 元，占全区规模以上工业总产值 65.2%（如下表）。 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 9 前前 十十 强强 企企 业业产值（亿元）产值（亿元）增长率（增长率（% %） 鸿富锦精密工业(深圳)有限公司 1266.3973% 富泰宏精密工业有限公司 297.60109% 深圳创维rgb 电子有限公司 167.1828% 恩斯迈电子（深圳）有限公司 113.5617% 富士施乐高科技（深圳）有限公司 82.53165% 友利电电子（深圳）有限公司 44.918% 世成五金塑胶制品（深圳）有限公司 44.1767% 信泰光学（深圳）有限公司 35.4035% 艾默生网络能源有限公司 31.4522% 美资旭电（深圳）科技有限公司 30.3514% 总总 计计 2113.5565.2% 数据来源：深圳市宝安区统计局 通讯电子制造业撑起工业“半边天” 从轻重工业结构看，重工业增幅比轻工业快28.2 个百分点，比上年扩 大了 12.5 个百分点。从所有制看，三资企业仍是宝安区工业经济的领头羊。 外商及港澳台投资经济比重最大，规模以上工业总产值为3597.55 亿元， 增长 38%，占宝安区规模以上工业总产值的90，比上年缩小了7 个百分 点，原因是集体经济增长最快，高达40%，比外商及港澳台投资经济高2 个 百分点。从重点行业大类看，通信设备、计算机及其他电子设备制造业总 产值达到 2499.07 亿元，比上年同期增长46.4%，在规模以上工业中所占比 重达到 62.5 %。 五大产业集聚基地初具规模 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 10 2005 年宝安区五大产业集聚基地共完成征地面积272.51 万平方米，其 中内衣集聚基地126.51 万平方米，模具集聚基地54.59 万平方米，服装集 聚基地 146 万平方米，钟表和汽车电子2 个集聚基地正在进行征地的前期 准备工作。内衣、模具、服装3 个集聚基地共投入资金8.72 亿元。集聚基 地共引进企业40 家，其中内衣集聚基地8 家，模具集聚基地11 家，服装 集聚基地 20 家，汽车电子集聚基地1 家。 工业经济效益不断提高 2005 年 1-11 月全区规模以上工业实现应缴增值税21.64 亿元，利润 110.3 亿元，分别增长19.9和 31.6%。全区规模以上工业实现利润增幅则 由一季的 11.6、二季 12.3和三季 24.5升至到年底的31.6。其中， 全员劳动生产率达到61378 元/人，增长 6.2%；工业经济效益综合指数为 130，提高 4.6 个百分点。工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值 3873.97 亿元，产销率为96.9%。 工业总产值首次超过东莞 数据来源：深圳市宝安区统计局 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 11 与国内的重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多， 且超大型企业（如富士康集团）增长较快，2005 年宝安区的规模以上工业 总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低 4.9 个百分点 （如图 3）。 外贸外贸“高出低进高出低进”成为拉动成为拉动 gdpgdp 增速高位运行的主要新增因素增速高位运行的主要新增因素 2005 年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策的新调整，全区 出口在去年高基数的基础上再攀新高，外贸出口首次突破 400 亿美元大关， 达到 429 亿美元，增长 38.1%。实际利用外资 16.23 亿美元，增长 37.1%（全口径）。2005 年宝安区实现对外贸易顺差 94.85 亿美元，成为 拉动 gdp 高位运行的主要新增因素。 对外贸易出口额首次超过东莞 2005 年宝安区外贸进出口总额达 763 亿美元，同比增长 35.52%。其 中，进口 334.17 亿美元，同比增长 32.41%；出口 429 亿美元，完成市下 达任务的 123%，占全市出口总额的 42.27%，是全国出口总额 7620 亿美元 的 1/18 左右。随着 2005 年宝安区工业产值第一次超过东莞，2005 年宝安 区出口也第一次超过东莞市 408.6 亿美元的出口额，远高于龙岗区 138.29 亿美元的出口水平，在“珠三角”的出口强区地位进一步巩固（如图 4）。 主要表现：主要表现： 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 12 数据来源：深圳市宝安区统计局 出口市场多元化，重点区域集中在亚洲和北美洲 从重点出口区域看，以香港和美国为主的亚洲、北美洲仍然是最重要 的出口基地，对独联体、东盟、欧盟的出口增长也很快（如图 5）。2005 年宝安区对亚洲出口是 249.13 亿美元，增长 42.96%，其中香港出口 200.32 亿美元，增长 52.1%；由于中日间的政治“冷”也影响到经济“凉” ，对日出口首次下降 1.4%。对北美洲出口 112.34 亿美元，增长 29.18%； 两洲合计出口 361.47 亿美元，占出口总额的 84.25%。对欧盟 15 国出口 50.57 亿美元，增长 41.05%；对东盟出口 12.72 亿美元，增长 43.91%。 数据来源：深圳市宝安区统计局 出口商品结构出现明显变化，高新技术产品出口比重继续扩大 从出口贸易方式上看，2005 年宝安区来料加工持续下滑，进料加工贸 易、一般贸易大幅攀升，显示宝安区产业结构进一步优化。全年加工贸易 出口 412.95 亿美元，增长 37.5%，占全区出口总额的 96.25%，其中，来 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 13 料加工贸易出口 72.62 亿美元，下降 6.09%；进料加工贸易出口 340.33 亿 美元，增长 52.61%。进料加工出口增长高于全区出口增长 14.51 个百分点， 占全区出口总额的 79.33%，进料加工出口已成为出口贸易的主要形式。 从出口产品结构看，机电产品出口增长稳定，高新技术产品出口比重 继续增大，增强了宝安区工业的国际竞争力。2005 年，机电产品出口 367.25 亿美元，增长 39.23%，占出口总额的 85.6%；高新技术产品出口 230.59 亿美元，增长 51.9%，占外贸出口的比重由 2004 年的 49.20%提高 到 53.75%. 出口大企外资独占熬头 从出口企业看，外资企业占绝对优势，大型企业对出口的影响力较强。 2005 年外商投资企业出口 342.83 亿美元，增长 52.45%,占出口总额的 79.91%。2005 年宝安区出口超亿美元的企业由上年的 26 家增加到 30 家， 共实现出口 256.64 亿美元，占全区出口比例的 59.82%；出口前 50 名的企 业出口总额 268.59 亿美元，占全区出口比例的 62.61%。全国最大外商投 资企业富士康集团出口总额达 195.08 亿美元，同比增长 94.30%，几乎占 据了宝安区出口总额的一半。集团旗下的鸿富锦精密工业仍然独占鳌头， 出口 144.69 亿美元，增长 73.26%。2005 年宝安区 10 名最大的出口企业 完成出口 229.53 亿美元，占宝安区出口总额的 53%（如下表）。 1010 大出口企业大出口企业出口（亿美元）出口（亿美元）增长（增长（% %） 鸿富锦精密工业（深圳）有限公司 144.5573.2% 深圳富泰宏精密工业有限公司 29.22146% 群康科技（深圳）有限公司 15.3018383.2% 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 14 恩斯迈电子（深圳）有限公司 11.22-5.6% 富士施乐高科持（深圳）有限公司 7.96122.1% 友利电子（深圳）有限公司 4.9817.4% 世成电子（深圳）有限公司 4.7679.5% 深圳宝恒集团福信工业厂 4.295.2% 深圳市宝安区沙井泰丰电机制造厂 3.757.6% 伟创力科技（深圳）有限公司 3.4822.1% 数据来源：深圳市宝安区统计局 民营出口大企块头越来越大 在外企的出口带动下，民营企业出口的增长势头十分看好，2005 年民 营前“十强“出口完成 2.75 亿美元，增长 80%。民营出口的迅猛发展为宝 安区内源型经济的自主创新做出了榜样，成为拉动宝安区经济增长的一支 不可忽视的力量。 民营出口十强民营出口十强出口额（万美元）出口额（万美元）增长率（增长率（% %） 深圳市美信达电器有限公司 480599.1% 深圳市喜德盛自行车有限公司 464429.6% 深圳市福安奋达实业有限公司 4379-13.9% 深圳市兆驰多媒体有限公司 2879100% 深圳市鹏盛电子有限公司 2634512.6% 深圳市希科普科技发展有限公司 194353.9% 深圳市亿博达科技有限公司 1636285.9% 深圳市力可兴电池有限公司 159081.5% 深圳市漫步者科技有限公司 1498504.0% 深圳市欧美士达自行车有限公司 149854.8% 数据来源：深圳市宝安区统计局 创新招商引资机制，改“招商引资”为“招商选资” 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 15 宝安区创新招商引资机制，改招商引资为招商选资，提高企业准入门 槛，把引资重点转向知名度高、规模大、效益好、技术密集型项目上，重 点抓“一区五园”引资、“无地招商”和企业增资扩产，呈现出签约项目 减少投资额增加的新趋势。2005 年外商直接投资 8.46 亿美元，日均约 232 万美元，同比增长 25.7%。全年共有 289 家企业继续增加投资。2005 年香港招商会共签订项目 151 宗，投资总额高达 238.32 亿港元，已落实 89 项，落实率达 61.4。第七届高交会共签约高新技术项目 48 宗，合同 成交总额投资 83.14 亿元，增长 10.65%。 快速且稳定的固定资产投资增长为经济发展注入持久的活力快速且稳定的固定资产投资增长为经济发展注入持久的活力 今年以来国家实行“有保有压”的宏观调控政策，宝安区固定资产投 资一直保持健康发展的态势，为经济增长注入了源源不断的活力。2005 年 宝安区全年完成固定资产投资 287.07 亿元，增长 23.1%，增幅有所回落。 固定资产投资资金来源 386.18 亿元，增长 54.4%；其中，利用外资 37.59 亿元，增长292.9%，是资金来源中增速最快的，但主要资金来源还是以自 筹为主，占49%。在与国内的重点城区相比较，宝安区的固定资产投资总 额与增速均居第三位（如图 6）。 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 16 数据来源：深圳市宝安区统计局 主要表现：主要表现： 工业投资增长较快 2005 年工业投资完成90.96 亿元，增长36.5%，高出全区固定资产投 资增速 13.4 个百分点。2005 年工业投资占整个固定投资比重的32%，同比 上年提高 3.4 个百分点。工业投资的快速增长为宝安区工业发展提供了坚 强的后劲。 园区和重点建设项目完成顺利 首先是园区建设进展良好。光明园区规划建设为平板显示器、化合物 半导体照明和生物医药 3 大产业化基地，核心项目已相继开工建设；观澜 园区内的企业建设全面提速，现有信盈科技、日海通讯 2 家企业已试投产； 服装、内衣、模具 3 个产业集聚基地的建设正大力推进，钟表集聚基地正 在进行征地的前期准备工作。其次，重点建设项目完成顺利。宝安区大道、 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 17 107 国道改造三期工程、宝石和松白路扩建等重大路网工程实施进展加快， 老虎坑垃圾焚烧发电厂成功投产运营，过桥窝、罗田垃圾场封场进展顺利， 观澜河和茅洲河整治工程、固戍和龙华等污水处理厂及其配套管网工程等 重大环保项目进一步落实，电网和水务工程建设也在加快进行（如下表）。 五大项目名称五大项目名称单位名称单位名称 完成投资额完成投资额 （亿元）（亿元） 完成计完成计 划（划（% %） 厂房、宿舍及配套建设鸿富锦精密工业(深圳)有限公司 15.8472% 购买 boeing737-900 飞机深圳航空有限责任公司 13.00100% 宝安 110kv-220kv 输变电工程广电集团有限公司深圳分公司 9.24100% 宝安区大道深圳市宝安区建设工程事务局 4.6725% 深圳市卷烟厂易地技改工程深圳卷烟厂 3.9498% 数据来源：深圳市宝安区统计局 更新改造投资增速明显提高 2005 年宝安区更新改造投资完成32.76 亿元，同比增长122.4%，在固 定资产投资方向上增速是最快的。完成更新改造投资最好的前三名是：信 泰光学（深圳）有限公司完成1.65 亿元，深圳王利电机有限公司完成1.2 亿元，伟诚（实业）有限公司完成1.14 亿元。 房地产开发投资增幅有所提升 由于深圳特区内的商业行政中心的西移、关内土地开发的紧缩，宝安 已成为与南山同等地位的发展中心。加上宝安区行政中心的转移，大大带 动了宝安中心区房地产的发展。2005 年宝安区房地产开发企业完成投资 104.08 亿元，增长30.8%，较上年提升12.7 个百分点。全区房屋竣工面积 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 18 447.58 万平方米，下降44.3%；实际销售面积300 万平方米，增长40%；销 售额 165.97 亿元，增长85%。 消费升级换代所激发的消费潜力推动经济稳定发展消费升级换代所激发的消费潜力推动经济稳定发展 随着居民收入稳定增长和零售业态的升级换代，2005 年全区社会消费 品零售总额完成284.99 亿元，增长15.4%。其中，限额以上批发零售业完 成 89.93 亿元，增长26.9%；餐饮业实现零售额43.67 亿元，同比增长 19.1%。 主要表现：主要表现： 居民消费模式正从生存型向享受型过渡 居民在经历了消费“新三大件”和 “新三件事”后，消费模式逐步 由生存型向享受型过度，恩格尔系数为 31%，比上年下降 4.4 个百分点。 由于物价波动相对平稳，食品类消费支出下降 1.7%；但服务性消费则增长 1.2%，特别是衣者类涨幅最大，达到 3.7%。 人民币汇率上调导致金融存贷结构出现较大波动 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 19 数据来源：深圳市宝安区统计局 2005 年下半年，随着人民币汇率的上调，金融存贷结构出现了明显的 波动（如图7）。一是外币储蓄存款增速高位回落。全区金融机构外币储 蓄存款余额为3.96 亿美元，比年初下降14.8%，比上年同期低14.1 个百分 点；二是人民币新增贷款明显减少。人民币新增贷款463.14 亿元，比年初 增长 11.1%，比上年同期下降7.7 个百分点。三是人民币存款明显加速。全 区人民币存款为1160.94 亿元，比年初增长28.2%，比上年同期高5.9 个百 分点，其中居民储蓄存款为596.21 亿元，比年初增长26.7%，高出同期 3.2 个百分点。四是房地产业贷款比重加大。由2004 年占国内贷款总额的 14.9%上升到 2005 年的 18.4%。 旅游市场活力日增 2005 年，随着宝安区旅游环境的不断改善，全区旅游市场呈现繁荣景 象，旅游人数和旅游收入显著增加。全年实现旅游总收入30.25 亿元。全 年旅游景点接待旅游人数达279.38 万人次，其中，过夜游客达227.17 万 人次，一日游游客达377.19 万人次。宾馆酒店客房出租率达56.2%。 零售巨头日渐向宝城区集中 随着宝安区经济实力逐渐增强，国内外商业巨鳄纷纷在宝安区抢滩登 陆，逾万平方米商场即将增至 60 家，而且大部分向宝城区集中。除了原 有的万佳、新一佳、天虹、沃尔玛、人人乐、佳华等，2006 年家乐福首次 进驻宝安区便要在新安的香缤广场、西乡的鸿隆广场开两家分店。2005 年 新安和西乡两个街道实现社会消费品零售额共 124.18 亿元，占宝安区的 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 20 44%。 国家财税和居民收入丰厚凸现区域经济实力国家财税和居民收入丰厚凸现区域经济实力 随着宝安区经济的快速发展，国家财税收入和居民可支配收入也跟着 “水涨船高”。2005 年宝安区完成税收 144.6 亿元，增长 34.3%，增速列 各区首位。 主要表现：主要表现： 港澳台投资经济对国税贡献最大，制造业实现税收占国税总收入八成 数据来源：深圳市宝安区统计局 在各种经济类型中，港澳台投资经济完成税收 38.37 亿元，增长 34.7%， 占国税收入总额的 43%；外商投资经济完成税收 24.59 亿元，增长 92%， 占国税总收入的 27.4%；内资经济完成 20.69 亿元，增长 31.3%（如图 8）。 从行业看，制造业完成税收 74.37 亿元，增长 52%，占国民经济各行业国 税总收入的 83%；完成增值税 85.88 亿元，增长 79.6%，占增值税总收入 的 83.2%（图 9）。 内资经济贡献占地税半壁江山，营业税收入占地税总收入四成 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 21 数据来源：深圳市宝安区统计局 在由于内资经济的快速发展，地税首次闯过 50 亿元大关，2005 年完 成 53.82 亿元，增长 19.9%，从企业类型看，内资经济完成 29.57 亿元， 增长 25.8%，占地税总收入的 55%；外商经济完成 10 亿元，增长 42.7%； 港澳台经济完成 8.4 亿元，增长 7.6%（如图 10）。在各行业中，占营业 税比重最大的是住宅建筑业（指建筑业和房地产业），两产业占宝安区营 业税总收入的 61%，其中，建筑业完成营业税 7.1 亿元，增长 24%；房地 产业完成营业税 6.1 亿元，增长 40%。占企业所得税比重最大的是制造业， 占宝安区企业所得税总收入的 55.4%。按税种分，营业税占地税四成（如 图 11）。 一般财政预算收入首次突破 50 亿 2005 年下半年，国家又对出口退税政策进行了新的调整，这对 宝安区 财政收入产生了积极的影响。全年实现税收总收入 143.35 亿元，增长34.3%； 实现财政总收入78.8 亿元，其中实现财政一般预算收入50.84 亿元，增长 55.62%，居各区之首，与往年相比，增长速度明显加快。与深圳六区相比， 宝安区居首位（如图12）。其中，入库增殖税增长最快，达到251.8%，总 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 22 额为 17.17 亿元，占财政总收入的22%，也是比重最大的入库税种。 数据来源：深圳市宝安区统计局 居民人均可支配收入接近 2 万元 2005 年，随着大力建设“和谐宝安区”的推进，全区居民从中获得更 多实惠。全区居民人均年可支配收入接近2 万元，为 19770.5 元，同比增 长 7.3%。从收入增长构成看，居民可支配收入中，工薪收入增长18.8%， 个体经营者净收入增长3.4%，财产性收入下降最快，下降22.4%，转移性 收入下降 18.8%。 1.21.2 宝安区未来发展预测宝安区未来发展预测 1.2.11.2.1 未来政府工作重点未来政府工作重点 2006 年是宝安区实施“十一五”规划的第一年，政府的经济工作主 线是：紧紧围绕“两个中心”，抓住“四个重点”，采取“六个措施”， 确保 2006 年经济任务圆满完成。 两个中心两个中心 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 23 以转变经济增长方式为中心，提高工业经济效益。宝安区经济工作的 中心问题是工业问题，工业发展的良好与否事关宝安区经济发展大局。通 过转变粗放型的经济增长方式，走高效低耗的集约化经营道路，集中精力 把经济效益搞上去，在产业结构优化升级的过程中，促进经济运行质量有 明显的提升。 以提高劳动力素质为中心，加强自主创新。没有大批高素质的劳动力 队伍，宝安区要发展先进制造业是不可能的。一是对现有职工通过政府与 企业合作办学，培养大批高素质的技工队伍；二是完善吸引优秀人才制度， 特别是具有创新精神的优秀人才，不分区域国界，把宝安区打造成为培养 创新人才基地。三是制定自主创新扶持制度，把自主创新作为提升宝安区 工业地位的主要途径。 四个重点四个重点 重点发展五个产业集聚基地。重点发展服装、模具、珠宝钟表、半导 体照明、内衣、汽车电子等产业集群，不但做大更要做强，尤其是在吸收 国外先进技术的同时，更要成为宝安区自主创新的产权基地。园区经济要 以产业聚集为中心，走专业化、规模化道路，以提高投入产出效益。 重点抓好高新技术产业。始终把握世界最先进制造产业，并形成规模 化优势。积极参与国际合作，吸引国外企业在宝安区建立高新产业试验基 地。同时把宝安区建设成为国内高新产业的孵化、传播基地。特别是电子 通信制造业要做强就要加强自主研发。宝安区电子通信制造业虽大但不强， 整体处于产业链的低端，主要原因是自主知识产权不多，而依靠加工制造 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 24 出大量产值。要做强电子通信制造业的根本出路是加强研发，从而使产品 的主要利润控制在本土手中。不断提高企业研发的紧迫感和自觉性，把研 发看作企业利润的主要来源，而不是单纯加工制造产品。 重点突出“品牌兴区”战略。分级打造品牌，争取明年再增加 1-2 个 中国名牌、3-5 个广东名牌。在实施品牌战略中，要特别注重扶持企业的 自主研发。品牌可以使企业做大，但光有品牌没有研发，企业做不强，今 年中国众多手机品牌全面亏损就是明证。我们认为：适当增加科技三项经 费，管好、用好科技三项经费；吸引国外优秀企业在宝安区设立研发中心， 并给予相关优惠；建立适应企业自主研发的创新体制，给企业从事研发创 造良好的氛围。 重点提高出口的结构和质量。逐步提高自主知识产权产品的比重，壮 大本土企业。增加高新技术产品的技术含量，提高出口产品附加值。适当 加快一般贸易出口，优化出口产品结构。 六个措施六个措施 完善产业发展机制。（1）适当提高企业进入门槛。一是限制落后产 业进入宝安区，特别是高消耗、高污染、低附加值的产业；二是严格控制 “三来一补”企业设新厂；三是规定企业最低投资额；四是严厉禁止企业 非法经营、生产，违者重罚。（2）加强对企业的监管力度。一是对不符 合宝安区产业发展战略的严重违规企业要坚决取缔（如严重欠薪、重大伤 亡事故等）；二是加强税收监管，对严重逃税企业要坚决暴光并形成制度； 三是建立企业与政府的有效沟通渠道，以利于政府及时有效决策。（3） 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 25 加快建立企业退出制度。企业退出制度的完善与否，关系到宝安区产业结 构调整的进程。一是公布淘汰标准，给企业提前预防；二是与周遍地区密 切合作，为企业迁移主动牵线；三是扶持企业积极转型，并提供适当的补 贴。 适当提高工人工资。通过提高工资来提高企业经营成本，迫使部分靠 低成本生产的企业外迁。通过适当提高工资可以增加职工在本地的消费力， 借此提高宝安区的消费水平。适当提高工人工资，使工人有更多的资金拿 出来进行学习或培训，以此提高工人素质，提高劳动生产效率。 提高工资要靠严格执法来实现。一是要坚决取缔非法工厂，违规开厂 或违规招工，要重罚，并在媒体上及时公布，目的是限制低级加工工厂。 二是要严格执行深圳市关于工人最低工资和加班费的规定，违反者处以百 倍罚款，并在媒体上及时公布，保证工人工资得到实际的提高。 一般来说，效益好、附加值高的企业是比较遵守劳动法的。严格执法 的主要对象是低附加值、高消耗、靠榨取工人低廉劳动力来经营的企业， 只要分步骤地把这些企业逼出去，产业结构就会得到明显的提升。 关注大型企业集团，积极培育本土大型企业集团。大型企业不但产业 大，而且税收也占主体地位，是建设“效益宝安区”的主要载体，对宝安 区经济的发展具有举足轻重的作用。重点关注产值百强和纳税百强企业， 就是抓住了宝安区经济的重点。倡导自主创新，首先要从百强企业做起。 争取未来 5 年宝安区再培养出 5-10 个“中国名牌”，一个“世界名牌”， 而且在本土企业中产生。 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 26 积极促进外向型经济和内源型经济的协调发展。在积极服务于世界 500 强的同时，重点扶持高素质的本土中小企业。积极承接国际产业转移 是宝安区既定的产业政策，在跨国公司日益主导经济全球化的今天，我们 更应该以积极主动的姿态来欢迎和服务好“世界 500 强”，以营造良好的 经济发展“土壤”来培植企业。完善招商引资工作目标责任制，加大招商 选资力度，不断提高项目质量、层次和水平。与此同时，我们要重点扶持 高素质的本土中小企业，加强技术进步和科研力量，不断提高其出口比重。 继续走“质量兴企”道路，重点扶持本土企业创名牌、跨区域、走出国们， 以各种优惠措施支持企业发展壮大。 加大对民营经济的扶持力度。创造各种条件积极引导民营企业发展壮 大，加快民营经济的培植、发展，进一步落实大力发展民营经济的政策、 措施，完善民资投资的渠道，培育名牌，扩大民营经济在全区工业经济中 的比重。 巩固城市化建设成果。宝安区全面城市化后，经济社会转型已是必然 趋势。今后应该注重经济、人口及生活等各个软环境方面的建设，加大对 社区软/硬件的投资，逐步完善社区科学化管理。在继续加快城市基础设 施的同时，加强交通管理，保证交通顺畅。要切实提高城市化后对居民的 服务配套功能，提高居民的工作效率和生活质量。 1.2.21.2.2 未来发展预测未来发展预测 生产总值（生产总值（gdpgdp）预测）预测 根据国家统计局预测，2006 年中国经济增长将有所回落，gdp 的实际 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 27 增长率将在 8.9%左右。目前中国宏观经济正处于平稳增长期，宏观调控继 续保持“双稳健”政策。结合宝安区经济发展实际情况，参考 2004 年全 国第一次经济普查数据，我们预测 2006 年宝安区 gdp 约为 1361 亿元，增 长 17%。 工业总产值预测工业总产值预测 工业增长主要通过宝安区“百强”企业增长、五大产业基地和新投资 大项目拉动的。通过对宝安区规模以上工业产值“百强”企业的发展推测， 预计 2006 年规模以上工业总产值可达 4757 亿元，结合工业生产与出口的 密切关系，预计增长 19%以上。 消费、固定资产、出口（三套马车）预测消费、固定资产、出口（三套马车）预测 居民消费 2006 年国家将启动内需政策，一系列的有利政策将刺激居民收入持续 较快增长，包括个人所得税起征点提高、儿童医疗保险及工资提高等，居 民实际可支配收入和消费预期将增加。同时，居民在旅游、文化娱乐、通 讯、教育卫生保健等服务性消费将步入一个新的发展期，消费政策、体制 和环境也将趋于改善，价格水平总体平稳，宝安区消费市场保持较快增长 是完全有可能的。我们预计 2006 年宝安区社会消费品零售总额增长为 15% 左右。 全社会固定资产投资 2006 年中央将采取以结构调整代替总量控制的宏观调控政策，特别是 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 28 调整部分行业产能过剩为主要内容，实行“有保有压” 。总体上，宝安区 固定资产投资相对前两年的高位增幅将有所放缓。但宝安区居民的高储蓄 率、消费升级和投资冲动等因素仍然是不可忽视的，房地产投资、城市建 设投资仍然有很大空间，企业设备更新投资仍有较大潜力，特别是食品、 家电、汽车、电子信息等领域产品更新、技术更新速度很快。此外，在建 大项目以及“十一五”规划的重点项目将会继续增加投资或逐步开工。 因此，我们预计 2006 年固定资产投资增长保持在 15%左右。 外贸出口 2006 年宝安区出口增长幅度将显著下降,进口增长幅度上升,贸易顺差 有所缩小。受人民币升值预期、出口退税率调整和国际贸易摩擦增加等因 素的影响，出口增速会降低。从总体来说，随着宝安区经济结构的调整， 出口增幅将会较大幅度回落，进口增幅会平稳提高。预计 2006 年出口增 长率在 16%左右，贸易顺差比 2005 年有所减少。 2.2.宝安区房地产总体市场分析宝安区房地产总体市场分析 2.12.1 宝安区房地产市场供应状况分析宝安区房地产市场供应状况分析 2.1.12.1.1 历年商品住宅供应总量分析历年商品住宅供应总量分析 宝安区虽然在 2003 年住宅供应量有所减少，但总体上看，供应量是 不断增加的。2004 年全区供应量环比增加了 32%，2005 年增幅达到 35.7%，2006 年第一季度的供应量达到 33.76 万平方米。 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 29 150.29 132.63 177.13 240.38 33.76 0 50 100 150 200 250 2002年2003年2004年2005年2006一季度 宝安区历年商品住宅供应量(单位:万平方米) 数据来源：中原地产 2.1.22.1.2 商品住宅供应结构分析商品住宅供应结构分析 宝安区商品住宅供应以三房为主，三房供应量约占总供应量的 47%； 其次是二房，约占总量的 27%。1 房和 4 房所占比例分别为 14%和 10%。 宝安区 1 房的供应量主要来自龙华和西乡；2 房主要来自龙华，供应 量超过总量的 50%；3 房主要由中心区、龙华两片区供应；4 房主要来自中 心区，供应量占全区 4 房总量的 67%。 2005年宝安区商品住宅户型供应结构 14% 27% 47% 10% 1%1% 单身公寓1房2房3房4房5房 数据来源：中原地产 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 30 2.22.2 宝安区房地产市场需求状况分析宝安区房地产市场需求状况分析 2.2.12.2.1 历年商品住宅销售总量分析历年商品住宅销售总量分析 宝安区近几年每年住宅的销售量都在增加，2003 年增长幅度较快，环 比增加了 46.5%。2004 年宝安市场相对平静，销售量增加量不大，仅比 03 年增加 7.76 万平方米。2005 年宝安市场突飞猛进，全年住宅销售量为 266.25 万平方米，增长 55.8%。2006 年第一季度商品住宅的销售量为 50.13 万平方米。 数据来源：中原地产 2.2.22.2.2 商品住宅销售结构分析商品住宅销售结构分析 宝安区住宅销售结构中，由于供应量大，3 房的销售量最大，占到总 销售套数的 47%；其次是 2 房，其销售套数占总销售套数 29%，2 房比 3 房 要畅销。1 房、4 房、5 房的销售比例分别为 13%、10%和 1%。 111.31 163.12170.88 266.25 50.13 0 50 100 150 200 250 300 2002年2003年2004年2005年2006年一季度 宝安区历年商品住宅销售量(单位:万平方米) 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 31 2005年宝安区商品住宅户型销售结构 13% 29% 47% 10% 1% 1房2房3房4房5房 数据来源：中原地产 2.32.3 宝安区房地产市场价格分析宝安区房地产市场价格分析 2.3.12.3.1 历年商品住宅成交价格分析历年商品住宅成交价格分析 除 2003 年房价有小幅下跌之外，宝安区房价每年都有较大幅度的上 涨，如 2004 年环比房价上涨 20%，2005 年宝安区全年成交均价为 6876 元 /平方米，成交均价环比上涨 38.7%，涨势惊人。2006 年第一季度销售均 价为 8278 元/平方米，继续保持强劲的上升势头。 宝安区历年商品住宅成交均价(单位:元/平方米) 8287 6876 5186 0 2000 4000 6000 8000 10000 2004年 2005年 2006年一季度 数据来源：中原地产 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 32 2.42.4 宝安区房地产市场未来发展预测宝安区房地产市场未来发展预测 2.4.12.4.1 宝安区商品住宅供应量预测宝安区商品住宅供应量预测 2006 年宝安区仍然是深圳商品住宅的主要供应区，预计 2006 年全年 全区住宅供应量将达到 330 万平方米。区内主要的供应地仍将是宝安中心 区、龙华和西乡，观澜、松岗、沙井也有少量的供应。 宝安中心区 2006 年全年的供应量将有大幅的增加，根据监测，中心 区 2006 年全年住宅供应总量将近 100 万平方米，比 2005 年多出约 20 万 平方米的体量。 2.4.22.4.2 宝安区商品住宅成交量预测宝安区商品住宅成交量预测 虽然近两年有许多调控政策出台，但宝安区市场各楼盘的销售情况依 然十分理想，这虽然同全市住宅供应量的减少有关，但最主要的还是因为 深圳市及宝安区本身有着庞大的市场需求。而且随着关内客户关外置业的 比例不断增加，宝安区楼市已经不只局限于宝安一隅。 预计 2006 年宝安区的住宅销售面积将继续增加，全年的销售面积有 望达到 300 万平方米大关。 2.4.22.4.2 宝安区商品住宅成交价格预测宝安区商品住宅成交价格预测 根据宝安区近两年商品住宅价格走势来看，每年的房价保持两位数的 增长幅度，2004 年宝安区价格上涨了 20%，2005 年上涨了 38.7%。而 2006 年第一季度销售均价为 8287 元/平方米，继续保持了强劲的上升势头。 深圳由于人口规模不断扩大，城市土地资源有限，供需矛盾在短期不 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 33 能解决，所以房价高速上涨也将是必然的。而且由于关内商品住宅供应量 持续减少，宝安中心区已成为唯一与市区房地产媲美的供应区域，加上其 地理位置及规划的超前，为主要深圳置业区域，其需求仍将大大增加，故 预计未来房价仍然会继续迅速走高。 宝安中心区 a004-0102 宗地评估及可行性研究报告 34 第三部分第三部分 区域市场分析区域市场分析 1.1.区域发展概况区域发展概况 1.11.1 区域总体概述区域总体概述 宝安中心区面临珠江入海口，东北临宝安区大道（原为新城大道） ， 西北临新安六路，东南隔特区二线关与南山区相临，西南隔海与大小南山 相望，拥有 4 公里的海岸线。原规划用地 639.21 公顷，后调整规划涉及 范围 718 公顷，呈钻石状，全部为填海造地。规划总建筑面积 760 万平方 米，其中住宅 560 万平方米左右，规划居住人口 18 万人。 1.21.2 区域经济社会发展