吉林和龙市项目拆分分析.doc

吉林和龙市旧城改造项目海兰江a、b地块简要投资分析本分析报告针对项目设定的前期经济技术指标、相关介绍等初步资料进行前期投资分析。一、项目概况及设定主要经济技术指标：1、本项目属旧城区改造项目中沿海兰路、海兰江两侧的a、b两个地块。如图所示： 征用土地总面积为266209平方米（399.3亩），全部需拆迁安置； 地块周边涉及沿江退界、道路退界、带征拟建客运站等地块，实际可建设用地为195500平米（293.2亩）。拟规划相关指标如下：征用土地面积（平米）可建设用地面积（平米）动迁建筑面积（平米）新建建筑面积（平米）容积率a地块（西侧）131283110600252102167721.96b地块（东侧）13492684900302401528201.80合计266209195500554503695921.89（综合） 2、立地条件及初步规划定位： （1）a（海兰江西侧）、b（海兰江东侧）地块均沿江、沿路，呈南北向延伸； （2）a地块较为不规则，b地块较为规则； （3）a地块西北角路对面为火车站，西侧中间为规划拟建客运站，于住宅较为不利，地块北侧可契合客运交通特性规划综合性商业设施；其余地块首先满足全部的拆迁安置住宅，商品房住宅安排在地块中间； （4）b地块全部规划商品住宅； （5）沿路设置12层沿街商铺，安置住宅多层为主，商品住宅以小高层为主。 3、安置面积：以被动迁户均面积50平方米/户计，总拆迁户数约1109户。 安置政策：原则上实行回迁安置、拆一还一，面积差允许在3平米以内。 因无实际统计数据，暂按动迁面积的110计算安置面积：（2521030240）11060995平方米；并暂不计算有被拆迁人超面积的补偿性收入。4、初步设定主要规划指标： （1）考虑到市场接受度、户型特征以及安置的需要，该项目综合容积率为：1.89； （2）安置房拟建多层住宅为主，全部安排在a地块；商品住宅以小高层为主； （3）在a地块北侧及拟建的客运站周边可规划综合性商品集散中心；地块沿街设置商业设施； （4）卫生、物业管理用房、会所等公建配套面积为2； （5）建筑密度：25；绿化率：40 ； （6）在商品住宅区设置部分地下或半地下车库。二、概念性规划示意图：- 11 -1、a地块（海兰江西侧地块）规划示意图：2、b地块（海兰江东侧地块）规划示意图： 3、主要规划指标： 单位：平方米可建设用地面积195500（293.2亩）征地面积266209（399.3亩）总建筑面积399592 综合容积率 1.89地上总建筑面积369592建筑密度25地下面积30000绿化率%40分类指标：住宅多层住宅27340644987其中：安置面积44987安置总面积：61562小高层住宅228419其中：安置面积16575商业面积88786其中：集中商业面积22000公建配套面积7400地下面积30000地下车位数量850个安置户数1109户总户数约2750户4、其他要素设定：（1）拆迁安置及土地获取方案：地块范围内需拆迁原有住宅等建筑，拆迁由当地政府负责实施，设定全部为就地安置；建设用地（净用地面积）以出让方式获取（安置房用地以划拨方式供地），土地出让金标准先缴后返70，实际承担30%：住宅：土地单价198.00元/m2，楼板价123.75元/ m2，实际承担37.13元/ m2211844 m2787万元；商业：土地单价360.00元/m2，楼板价225.00元/ m2，实际承担67.50元/ m2 88786 m2 599万元。以上土地出让金实际承担数为：1386万元。（2）相关优惠政策：属旧城改造项目，可享受相关优惠政策，具体见和龙市人民政府关于印发和龙市城市棚户区改造暂行规定的通知及其他相关附件。三、项目造价估算： 1、关于土地成本：（1）土地挂牌后，先缴全额出让金4620万元，返还70后实际承担1386万元；（2）拆迁过渡费预估：1109户2万元/户 = 2218万元；（3）其他拆迁补偿费及拆迁奖励等费用预估：1000万元； （以上动拆迁过渡费为3218万元，投资商应向政府全额缴付，以作为动拆迁保证金。）（4）按全部回迁安置方案：安置总面积为61562平方米，该部分房屋的造价即转为土地计算成本。以上出让金、拆迁过渡费合计：4604万元。【根据上述数据，比较理想的方案是土地完成挂牌后，全额出让金按4620万元缴纳，完成土地出让手续；政府尽快将70%返还款3222万元退还，随即该款项转为动拆迁保证金，政府启动拆迁工作。如此资金的使用效率为最高。】2、工程造价估算：序号项目名称计费标准数量（平米）单位成本（元/平米）支出（万元）地上建面单方成本(元)(总成本/地上建面)一土地获得价款3695924800129.871土地出让金按标准承担30369592138637.502土地契税出让金的5免缴00.003大市政配套按18元/平米免缴00.004拆迁过渡补偿费按3218万元计369592321887.075三通一平费按土地面积10元/平米19550010.001965.30二开发前期准备费369592261470.731勘察放验线费3695924.001484.002报批报建/审图/招投标费按8元/平米3695928.002968.003规划设计费建安费的2.5369592139437.734工程监理费按5元/平米3695925.001855.005墙改基金按5元/平米3695925.001855.006材料检测费减半至4元/平米3695924.001484.007散装水泥押金按1元/平米3695921.00371.008材料检测、建筑卫生费按6元/平米3695926.002226.00三建筑安装工程费369592 603461632.77 1多层建安费按930元/平米计44987930.0041842小高层地上主体建安费(含电梯)按1500元/平米计2284191500.00 342633沿街商业及公建配套建安工程按1000元/平米计741861000.0074194集中商业建安及设备设施按2800元/平米计220002800.0061605地下工程费按2500元/平米计300002500.0075006地暖设施按30元/平米计27340630.00820四社区管网工程费369592 6209168.001人防费减半至9元/平米3695929.0062099.002室外给排水系统水增容费全免36959230.00 30.00 3室外采暖系统含挂网费30元/平米减半36959225.00 25.00 4室外燃气系统住户承担3695920.00 0.00 4电力配套费34.50元/平米36959234.5034.505室外高低压系统按40元/平米计36959240.00 40.00 6室外消防系统36959215.00 15.00 7智能化系统36959215.00 15.00 8电话/有线/宽带住户承担3695920.000.00五园林环境/道路费369592 2772 75.001环境设计费3695925.00 27725.00 2绿化景观建设费36959225.00 25.00 3城市/小区道路/广场建造费36959245.00 45.00 六开发间接费369592 6520176.411管理费建安费的2369592120732.662财务费用按1亿元2年，每年10利息计369592200054.113营销费用总销金额的1.2369592173646.984不可预见费建安费的2369592 120732.665测绘/交易/登记费按10元/平米计36959237010.00合计832612252.78以上数据显示：项目总成本为83261万元，按地上总建筑面积计价，单方成本为：2252.78元/平米。四、可销售商品房销售收入预估：产品形式建筑面积销售价格（元/平米）销售额（万元）备注安置超面积补偿611200暂不考虑收取补偿性费用小高层住宅2118443300.0069909未考虑3年开发周期的市场成长性1/2层沿街商铺667868500.005676812层均价集中式商业220006000.001320014层均价地下车位210002300.004830按35平米/个，8万元/个计，销售70合 计144707预估总销金额为：144707万元。 五、投资开发损益汇总表：序号项 目具体数据备注1总销收入（万元）1447