天园名都开盘前营销执行方案.doc

天园名都开盘前营销执行方案郑州润弘房地产顾问有限公司 一、营销策略1、住宅部分：排号策略按照普通住宅进行，结合项目住宅部分总房源数量较为稀缺，建议在初期排号时适当提高门槛。排号方式：10000抵15000元，即缴纳1万元排号费，开盘成功选房可享受5000元的总房款优惠。2、公寓部分： 公寓销售方式建议：结合目前公寓产品现状，总共11层，约165套公寓，结合前期公寓部分营销方式探讨，将会采取产权式酒店的方式进行销售。如果全部作为产权式酒店并一次性推售，酒店房源数量过多，将面临较大的经营压力，同时销售风险也较大。因此建议，公寓分两批销售：其中49层共计90套保留作为公司自持，开设宾馆。1014层共5层75套房源，完全按照产权式酒店进行销售；通过此方式，在不降低公寓利润的情况下，可以降低公寓的销售风险，部分公寓可结合市场客户需求状况按照普通公寓进行销售，降低酒店经营的风险。 主要营销策略：首批采用产权式酒店方式进行售后回租，作为纯粹投资性产品，必须从排号初期即造成火爆的关注度及场面。需要形成开盘即清盘的火热形势。否则，销售一旦缓慢，将会给后续工作带来更大困难。因此在建议采取以下营销策略：排号策略：低门槛、少优惠；宣传策略：低风险、高回报；销售策略：广积客、开盘清。具体排号方式：1000元抵3000缴纳1000元排号费，选房时享受2000元购房优惠。公开选房时按排号顺序享有优先选房权，每个身份证只能排一个号，但不限定购买套数！公寓的排号可以与住宅同时启动，可以更加烘托现场的排号气氛。但公寓需要更多的客户积累时间，充分积累足够的客户量，开盘选房放在住宅选房以后，在开盘选房时推售房源达到一次性销售完毕。 具体销售及回租方式：初步按照15年的经营期进行返租，在销售时即同酒店管理公司签订租用协议。租金按以下标准有酒店管理公司进行支付：第13年可按照6%进行返租，每月返租金750元；第46年按照7%进行返租，每月返租金875元；第7年起按照8%进行返租，每月返租金1000元；同时返租期内给予投资客户每年1020天的免费住宿期。以上收益率折算后将在7%以上，接近8%，既能够降低酒店的经营压力，同时也有足够的吸引力吸引客户投资。3:6 3:7 9：8 二、工程节点控制（1）售楼部开放时间：10月20日（2）开工时间：（3）工程出地面0时间：三、营销活动节点建议结合以上工程进度，一期会员招募时间建议为：11月26日原因有：（1）11月底开工后，工地呈现一片繁忙的施工现象，增强客户信心。（2）售楼部开放后，经过一定的广告宣传，树立项目形象，引发市场关注。（3）广告投放直接释放排号信息，引发市场热度，达到集中排号的目的。四、时间节点划分排号时间确定，排号信息全面发布基础物料制作完毕，销售部开放公开排号公寓开盘住宅开盘工地011月15日10月20日1月1日12月24日12月15日11月26日公开排号期释放排号信息客户咨询期四、各阶段推广执行细则第一阶段：（形象期/客户咨询期）时间划分：10月20日11月15日营销重点：团队培训及实战训练、客户接待咨询推广配合：1、派单第一批印刷单页以楼盘形象为重点，以销售员派发结合雇佣兼职人员，全面覆盖城区。派单区域涵盖市区大街小巷，重点是繁华地段、大型商场周边等人流量大的地方。单页主题：价值地标，大器天成！城中央名校圈地标级藏品，现全面接受咨询！2、销售员名片、户型单、手提袋、档案袋以上4种物料于10月20日之前制作到位。销售员工牌8个、1个案场主管、1个销售经理，名片每人3盒。户型单：每个500份；手提袋2000个；档案袋3000个。3、户外广告：（已完成）主题：价值地标，大器天成！城中央名校圈地标级藏品！现全面接受咨询！4、电视飞播字幕：10月20日11月15日【泌阳天园名都】泌阳一高旁，地标级藏品！80130名仕华宅，3258酒店公寓。现全面接受咨询！地址：文化路与人民路交汇处电话：79629995、短信群发时间：10月25日、11月10日，每次数量3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，地标级藏品！80130名仕华宅，3258酒店公寓，现全面接受咨询！电话：7962999文化路与人民路交汇处第二阶段：（会员招募期）时间划分：11月15日12月15日营销重点：vip会员公开招募1、派单第二批新单页以全面释放排号信息为主。公寓部分可单独制作单页，着重体现出公寓的投资收益率。11月26日开始排号之后，全面派发新单页。以招聘兼职人员派发为主，销售员以接待来访来电客户为重点，并筛选客户。派单区域涵盖市区大街小巷，重点是繁华地段、大型商场周边等人流量大的地方。每次派单选择1人进行监督，派单人员及时汇报所在位置。2、户外广告：排号前10天更换为排号信息广告主题：11月26日天园名都vip会员公开招募！80130名仕华宅，1万抵1.5万火爆排号！ 3258酒店公寓，1000元抵3000元预订70年收益！3、电视字幕选择泌阳市收视率较高的电视频道进行字幕宣传，扩大项目影响力。11月15日-12月15日，播放电视字幕文案如下：【泌阳天园名都】vip会员火爆招募中！80130名宅1万抵1.5万尊荣预约，3258酒店公寓1000元预订70年高收益！地址：文化路与人民路交汇处电话：79629994、短信群发时间：11月24日每次数量3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，80130名仕华宅，1万抵1.5万11月26日公开排号！3258酒店公寓，小投资享大回报！电话：7962999时间：11月30日、12月10日，每次3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，80130名仕华宅，1万抵1.5万火爆排号中！3258酒店公寓，1000元预订70年收益！电话：7962999第三阶段：（开盘强销期）时间划分： 2011年12月15日2012年1月20日营销重点：住宅及公寓分批开盘选房1、户外广告：提前10天发布广告主题：12月24日，天园名都盛大选房！80130城心名仕华宅，敬请把握！ 3258酒店公寓，千元预订最后机会！3、电视字幕选择禹州市收视率较高的电视频道进行字幕宣传，扩大项目影响力。2011年12月15日-2012年1月15日，播放电视字幕文案如下：【泌阳天园名都】12月24日，天园名都盛大选房！80130名仕华宅臻品典藏！3258酒店公寓千元预订最后机会！地址：文化路与人民路交汇处电话：79629994、短信群发时间：12月20日，每次3万条内容：【天园名都】12月24日盛大选房，排号优惠最后机会，80130名仕华宅1万抵2万！3258酒店公寓，千元预订中！电话：7962999四、媒体排期营销阶段广告时间广告形式广告内容备注形象期（10月20日11月15日）已制作单页楼盘形象销售员派发已完成户外广告楼盘形象10月20日电视字幕入市信息10月25日、11月10日短信群发入市信息排号期（11月15日12月15日）11月15日户外更换排号信息11月15日单页排号信息11月15日电视字幕排号信息11月24日、30日、12月10日短信群发排号信息开盘期（2011年12月15日2012年1月20日）12月15日户外更换开盘信息12月15日电视字幕开盘信息12月20日短信群发开盘信息五、费用预算类别项目数量费用/元物料制作名片6人*3盒270户型单500张/个*5个1500宣传单页5万份