张家界市房地产运行形势分析.doc

2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析2011年上半年，在国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）等房地产调控政策的影响下，房地产市场开发投资增速平稳回落，重点监测城市房价稳中有降，廉租住房用地供应量激增，房地产贷款增速持续回落，个人住房贷款利率持续上升，调控效应初显。四川省各地认真贯彻执行国家保障性住房建设政策和任务，保障性住房建设进度明显加快。2010年1-9月，在密集宏观调控政策影响下，四川省房地产市场热度有所降低，开发投资及新开工面积增速明显回落，房屋销售面积增速持续下降。但房屋销售价格依然继续攀升、房屋租赁价格上涨有所加速。房地产开发贷款增长放缓，土地储备贷款占比下降，个人住房贷款增速由快变慢，贷款利率水平上升。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。2011年上半年，房地产开发贷款增速呈逐月缓慢上升态势，个人住房贷款增速保稳定，住房公积金贷款增速呈反v字型。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。一、基本情况（一）房地产开发贷款增量、增速同比降低9月末，全市房地产开发贷款122937万元，同比增长7%，增速比上年同期大幅降低72.4个百分点，较年初增加10978万元、增长9.8%，同比少增22962万元，下降18.5个百分点。从单月变化情况看，前六个月房地产开发贷款单月新增额波动非常大，正负交替。1、3、5月当月分别减少574、4569、1429万元，2、4、6月当月分别增加466、2776、2511万元。9月份增加16347万元，为2011年以来单月新增额最高值。（见图一）从住房开发贷款增长情况看，9月末，全市住房开发贷款余额74890万元，同比增长6%，增速较上年同期大幅降低88.3个百分点，较年初增加5960万元、增长8.6%，同比少增22396万元，下降58.4个百分点。（见图二）（二）个人住房贷款增速保持稳定9月末，张家界市个人住房贷款余额为244713.25万元，同比增长35.3%，分别略低于上年末和上年同期水平1个和3.4个百分点，较年初增加50545.54万元、增长26%，同比多增12146.88万元，下降0. 9个百分点。从单月变化情况看，9月份仅增加3169.19万元，为全年单月新增额的最低值。（见图三） （三）住房公积金贷款9月新增额较大9月末，张家界市住房公积金委托贷款余额45728.16万元，同比增长28.9%，较年初增加5468.55万元、增长13.6%，同比多增436.58万元，下降2.9个百分点。从单月变化情况看，9月份增加1833.18万元，为全年单月新增额的最高值。（见图四）二、值得关注的问题 （一）保障性住房建设进展缓慢 8月19日下午，全省城市保障性住房建设工作领导小组召开会议，对保障性安居工程建设总体进展截至7月底仍滞后的市(县、区)政府主要负责人和分管负责人进行了集中约谈。据悉，这也是我省首次就保障性安居工程启动约谈机制，目的在于督促各地切实加快建设进度。其中，集中约谈对象就包括张家界市。目前张家界保障性安居工程建设总体开工率低于50%，且保障性住房建设和城市、国有工矿棚户区改造进度也低于全省平均水平。（二）房地产信贷趋紧企业方面：规模限制愈发严厉，使得商业银行在信贷投放上更趋谨慎。开发贷款呈现收缩态势，多数银行对开发贷款实行了严格的准入条件，且对项目选址、土地成本等设置准入条件。个人方面：个人住房贷款难度加大。目前，我国货币政策已由“适度宽松”转为“稳健”，贷款规模资源更显稀缺，申请个人住房贷款排队的现象已开始出现。（三）住房消费者持币观望情绪增加在稳健货币政策的实施、房地产调控政策不断趋紧以及利率的调高调整的背景下，住房消费者的观望情绪增加，市场博弈正在逐渐形成。住房消费者都期望着销售量的降低最终促使房价下降。在当前的市场条件下，不论是刚需还是投资者，埋藏在每个购房者内心的底牌都一样，期望用时间换实惠。（四）多重因素导致房价上涨目前房地产开发成本主要包括：土地成本、安置费用、土建成本、各项规费和设计费用、基础设施建设费用、贷款利息和人工成本。一是张家界属于山区，可开发土地有限，土地资源的稀缺性特征愈发明显，土地交易成本不断上升；二是由于物价水平持续上涨带动建筑材料和人工费用普涨，红利不断趋小；三是银行利息持续调高，贷款利息和民间资金借贷成本不断上升。由于劳动力、物资材料和土地价格为商品房设定成本约束，这些费用累加起来致使商品房的建筑成本不断高企。（五）居民居住理念存在偏差张家界建市时间刚刚22年，不少居民都有兴建私房的习惯，在居住理念以宽敞舒适为主。自2002年加强城市规划，控制兴建私房以来，城区居民在购买商品住房上仍存在贪大求宽的思想。加上以前政府单位福利房面积受多种因素制约普遍偏小，市区各单位、企业人员在换房上也存在求大求宽的想法。而张家界目前正在致力于打造世界精品旅游城市，吸引了部分投资性购房的增加。因此，导致住房结构向大户型倾斜，经济适用住房较少导致投资性和改善性购房客户增多。三、相关建议（一）切实落实保障房建设政策，增加市场的有效供给在保障房建设，主要有两个方面的问题：一是“土地财政”致使政府税收过度依赖，地方政府缺乏真正落实保障房土地供应计划动机。二是在商品房中按比例配套保障性住房，虽然在一定程度缓解地方建设保障房的财政压力，但是开发商必然会将承担的成本转移到商品房中，推动房价的上涨。三是依靠行政强行推进，在部分财政收入不到20亿元左右的贫困县区，挤压了原本有限的住房补贴。因此，长期来看，只有切实解决保障房建设资金来源问题，才能真正增加有效供给，才能更好地稳定未来房地产市场价格。（二）加大政策宣传力度 市级新闻媒体要采取灵活多样的形式，大力宣传房地产调控政策措施，深入解读政策精神，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持。各职能部门要采取有效措施，对商品房开发各个环节的政策进行广泛宣传，进一步增加房地产开发行为的透明度，为全市房地产业健康发展营造良好环境。（三）继续严格执行差别化的住房信贷政策加大对商业银行的信贷政策评估，进一步把已有的调控措施落到实处，加强政策实施效果。加大对公共租赁住房的金融支持，使其在新建住房中占到较大比重，促进部分存量住房转化为公共租赁住房，尽快提高公共租赁住房在全部存量住房中的比重，调整房地产市场结构。（四）积极转变居住理念全市居民应根据实际需要选择住房，不能过度贪大求宽。开发商要创造有效供给品种，舍大取小多建“小户型”住宅。目前全区的商品房开发均以“大户型”住房建设为主，消费对象一般为较高收入家庭，每户套型面积大多在120-