土地法学全套精品课件

土 地 法 学 法学院教学课程 第一编 土地法基本理论 第二编 土地使用权基本内容 第三编 土地管理、利用与保护基本内容 第四编 土地法实施规则 本课程主要内容框架 第一章 绪论 一、土地的内涵 二、土地法的概念和特征 三、土地法的调整对象 四、土地法学的发展与地位 第一编 土地法基本理论 本章主要内容： 【 教学目的和要求 】 理解土地的法学内涵与特征；掌握土地法的调整对象。 【 教学重点及难点 】 土地及土地法的含义；土地法的调整对象 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 一、土地的内涵 （一）土地的概念 1不同学科的理解 自然地理学： 土地是地理环境（主要是陆地环境） 中又相互联系的各自然地理成份组 成，包括人类活动影响在内的自然 地域综合体； 土地规划学： 土地是指地球陆地表层， 它是自然历史的产物， 是由植被、土壤、地表水 及表层的岩石和地下水等 诸要素组成的自然综合体； 强调自然状态属性 土地经济学： 土地是由地球表面的陆地、内陆水域、海洋以及以上和以下的一定幅度的空间（包括大气层和地壳）中的自然物 （包括空气、水、土壤、生物、岩石、 矿物）及人类活动的某些结果所组成的 自然 经济综合体。 2立法层面的土地内涵 从立法角度理解，土地是指地球陆地表层，即： 一国领土范围内的 陆地、内陆水域、滩涂、岛屿 等 一切土地 。 原因： 对土地资源制定特殊的法律制度加以保护；土地法属于 国内法，应为国家领土范围内；从资源和资产属性对土地进行 保护。 综上所述： 可以认为 土地法中 所要讨论 的土地 应是指 地球表层国家能够控制，人们能够利用的 具有财产性质的陆地部分。 （二）土地的特征 1土地的自然特征 非人力所能创造的自然资源； 面积有限； 位置具有固定性； 使用价值的永续性 2土地的法律特征 重要的不动产 稳定土地关系，依法保护当事人的合法权益 办理土地权属或变更登记手续 二、土地法的概念和特征 （一）土地法的概念 土地的规划、管理、保护、 利用、监督过程所发生 调整以土地为客体而形成的 各种社会关系 的法律规范的总称。 （二）理解 1国家制定或认可的行为规范 强制性 2调整以土地为客体而形成的社会关系 社会、经济、环境各个方面 3调整土地关系的法律规范的总称 各种 法律、法规、规章、具体技术规则 （三）土地法的特征 一般特征：权威性、规范性和强制性 自身特性： 1. 兼有不同规范的特征 行政法规范和财产法规范 实体法规范和程序法规范 强制性规范与任意性规范 2. 调整复杂的人地关系 通过调整人与人的关系来规范 人与土地的关系； 涉及的范围具有广泛性； 实施方式具有科学技术性 三、土地法的调整对象 （一）调整对象：土地关系 国家、个人、组织之间 （二）调整方法： 行政、经济、法律 1 横向土地财产法律关系 国家地政部门、个人、组织 相互之间就土地的开发、利用、 交易所发生的财产性社会关系 （三） 按照土地的双重属性将土地法 调整的土地关系划分为 两种类型： 权利义务 对等 管理者与被管理者之间的行政法律关系 2 纵向的土地管理关系 国家地政部门在依法履行土地 管理监督职责时与个人、组织之间 发生的社会关系 管理者与被管理者之间的行政法律关系 权利义务 不对等 四、土地法学的地位 土地法学研究土地法的基本原则和规范，土地法的历史发展规律、 本质、内容和形式，土地法的制定、执行和遵守等。 第二章 我国土地立法概述 一、我国土地法简史 二、我国土地法的渊源 三、我国土地立法 本章主要内容： 【 教学目的和要求 】 了解我国土地立法发展的历史沿革，土地立法的程序；掌握土地法的渊源。 【 教学重点及难点 】 土地法的渊源 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 一、我国土地法简史 （一）奴隶社会的土地法 原始公有制 井田制： “方里而井，井九百亩，其中为公田， 八家皆私百亩，同养公田，公事毕， 然后敢治私事 ” （ 孟子 滕文公 ） 公 （二）封建社会的土地法 确认和维护封建地主的土地私有制 公元前 594年鲁国 “ 初税亩 ” 首次在法律上承认了土地的私有权， 承认了地主的合法地位 秦朝统一 田律 唐代 均田制 宋朝 永佃制 太平天国 天朝田亩制度 平分土地 （三）民国时期的土地法 孙中山： “ 耕者有其田 ” 平均地权 ” “ 土地国有 ” 主张采取 “ 照价征税 ” 、 “ 涨价 归公 ” 的办法迫使地主出卖土地 中华民国土地法 四）新民主主义革命时期的土地法 1. 井冈山土地法 （ 没收一切土地归苏维埃所有 2. 抗日战争时期的土地法 3. 解放战争时期的土地立法 （五）新中国成立后的土地立法概况 1初期阶段 (1949 2破坏阶段 (19661978年 ) 3发展和完善阶段 (1978年一 1998今 ) 二、我国土地法的渊源 土地法律制度 的存在形式 根据土地法律规范的不同制定机关 及其效力方面的差异： （一）宪法： 原则性规定 制定其他法律（规）依据 第 9条、第 10条对国有土地和集体土地的范围、土地征用、土地流转、个人及组织使用土地时应尽的义务等问题作出根本性规定。 （二）法律： 直接规范的法律 相关法律中的规范 土地管理法 农村土地承包法 民法通则 城市房地产管理法 森林法 草原法 水土保持法 水法 矿产资源法 （三）国务院制定的行政法规 行政立法权 土地管理法实施条例 基本农田保护条例 水土保持法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （四）国务院所属部（国土资源部）、 委发布的行政规章 （五）地方法规 （六）最高人民法院的司法解释 （七）其他法的渊源 三、我国土地立法 （一）涵义 广义： 有权的国家机关依照法定权限和程序制定、 修改和废止各种具有不同法律效力的调整 土地关系的规范性文件的活动。 狭义： 全国人民代表大会及其常务委员会的土地立法活动 （二）立法权限的划分 全国人大 全国人大常委会 地方权力机关 国务院 国务院各部委 地方人民政府 （三）土地立法程序 土地法律 /行政法规 ： 草案提出 草案审议 草案通过 公布与实施 思考题 1如何理解法学视角中的土地？ 2阐述土地法的渊源。 预习： 根据我国土地立法的发展，阐述我国土地所有与使用制度的特征。 第三章 我国土地制度概述 第一节 土地所有权和使用权制度 第二节 土地用途管制制度 第三节 我国土地管理体制 本章主要内容： 【 教学目的和要求 】 掌握我国土地所有、使用、管制制度的基本特点， 理解土地制度的整体安排，了解我国土地管理机构的设置情况。 【 教学重点及难点 】 土地所有权与使用权，土地用途管制制度 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节 土地所有权和使用权制度 一、土地所有权制度概述 二、土地使用权制度概述 本节主要内容 : 一、土地所有权制度概述 （一）宪法规定：我国土地所有制形式为 社会主义公有制 （二）法律表现形式： 国家土地所有权和农民集体土地所有权 城市市区的土地及 部分农村土地 农村和城市郊区的土地 （除法律规定属国家所有外） （三） 土地所有权关系的变化 土地所有权征用 土地所有权整理 国家为公共利益需要， 依法将农民集体所有的 土地转为国家所有 本着协商一致、平等互利的 原则对不同的土地所有权关 系进行调整或改变（一般发生 在农民集体内部） 二、土地使用权制度概述 （一）土地使用权来源 土地归国家和农民集体所有，但并不是直接由 国家和农村集体经济组织使用，而是 依法确定给单位或个人使用 让渡 。 （二）使用权主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织 和个人（自然人） （三）类型 所有权形式只有两种，但使用权形式多样： 按所有权的不同 国有与集体土地使用权 按用途不同 工业、商服业、农用地、宅基地等使用权 按取得方式不同 划拨与出让、承包经营等土地使用权 （四）土地使用权制度的构成 土地使用权出让 土地使用权租赁和作价入股 土地承包经营 所有者将一定期限内的土地使用权提供 给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。 使用权流转：经过法定程序，使得土地 使用权主体发生变更。 土地使用权可以依法转让 土地管理法 第 2条） 目的：促进土地使用权在土地使用者之间合 理流动，实现土地资源的有效配置 拨 制度 无偿无期限使用国有土地 特点： 性质：是以行政行为调控土地的行为 有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。 第二节 土地用途管制制度 一、土地用途管制概念 二、土地用途管制内容 三、土地用途管制手段 本节主要内容： 一、土地用途管制概念 土地管理法 （ 1998）新增第 4条：国家实行土地用途管制制度。 国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调发展， 通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件， 土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 特点： 1以土地利用总体规划为基本依据 用途管制是落实总体规划的手段和措施 2农用地转用审批是实现用途管制的关键 3征地审批权适当集中是实施土地用途管制的必要条件 4土地登记制度是土地用途管制的权利保障 5以严格的土地监督检查制度为实现措施 强化土地法律责任 二、土地用途管制内容 1农业用地管制 农地非农化管制和农地农用内部的管制 农用地 耕地区 非耕地区 基本农田 一般农田 2非农用地区管制 非农建设用地的用途管制 城市建设用地 建成区： 城市规划区： 土地利用结构的 调整和功能定位 合理确定建设规划区 内的界限和用地数量 乡（镇）村建设用地 3未利用土地管制 第三节 我国土地管理体制 地管理机构设置和管理职能 权限划分所形成的提醒和管理制度。 统管 国家统一管理 分管 分部门、系统各自管理 统管与分管相结合 一、土地管理体制 二、我国土地管理基本体制 总体特点： 由分散、分权、多头转为集中、集权、统一 1. 模式演变： 新中国成立初期：地政司主管全国地政 20世纪 50年代至 80年代：多头管理 1986年后：中央提出 “ 土地应由国家管理 ” 土地管理法 第 5条规定： “ 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 中央统管全国土地的机构是国土资源部； 地方统管土地的机构是各级地方人民政府土地管理部门，即地方各级 人民政府土地（国土）管理局（厅）。 2. 当前管理模式 3. 机构设置与职能 （ 1）国家和省级人民政府及土地管理部门 凡属事关国家利益和社会稳定、民族发展全局的土地管理权都由 中央和省级人民政府行使。 享有土地利用总体规划审批权、农用地转用批准权、土地征用权、建设用地总量和耕地保有量控制权等 由国土资源部及省级国土资源厅（局）代表行使 （ 3）乡（镇）人民政府 一般不设土地管理机构，有土地管理员的职位 （ 2）县级以上地方人民政府及其土地管理部门 土地登记发证权、土地权属争议处理权、 土地利用总体规划编制权、开发国有荒山 荒地批准权、土地划拨批准权、 国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导，省级国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。 （ 4）垂直管理制度 4. 土地管理部门与其他部门的关系 思考题： 1论述我国土地所有权制度的构成与特点。 2论述我国土地使用权制度的特点。 3. 试讨论当前我国土地管理体系的设置在哪些方面需要进一步完善？ 第四章 土地法律关系 第一节 土地法律关系概述 第二节 土地法律关系的变化与保护 本章主要内容： 【 教学目的和要求 】 把握我国土地法律关系的含义，掌握其构成要素的不同特征， 对其变化的条件深刻理解。 【 教学重点及难点 】 土地法律关系的主体构成要素，土地法律关系变化的条件 预祝要保护方式。 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读 。 第一节 土地法律关系概述 一、土地法律关系 二、土地法律关系的构成要素 本节主要内容： 一、土地法律关系 法律关系： 法律规范调整一定社会关系过程中所形成的人们之间的权利义务关系。 （一）土地法律关系内涵 受到法律规范调整的 社会关系才是法律关系 人们在规划、利用、保护和管理土地的过程中，依照土地法律规范而形成的一种权利义务关系。 （二）土地法律规范与法律关系的关系 土地 法律 关系 土地 法律 规范 前提 体现 以土地关系 为基础 调整作用 （三）土地法律关系的特征 1. 土地法律关系的相对稳定性 重要的不动产，利用周期长，生产活动具有连续性 例如：农村土地承包经营关系 期限为 30年 2. 国家对土地法律关系控制的垄断性 土地资源的有限性，要求国家对土地的占有、使用、开发利用方式、土地的数量分配和空间配置进行有效的控制和管理。 土地法律关系主体意志的表示 符合社会公共利益和国家长远利益。 要式法律行为 不动产的权利变动，以当事人在政府有关管理部门办理变动登记为公示的原则，未经政府管理机关办理权利变动登记，其行为不具有法律效力。 土地的不动产特性要求对土地关系的调整采取书面形式： 土地所有权证，土地使用权证； 土地使用权出让、转让合同； 土地承包合同； 土地征用协议等。 按性质 和内容 划分 所有权 使用权 规划利用 与保护 管理 征用 税收 按主体所处地位划分 权利义务 不对等 权利义务 对等 （四）土地法律关系分类 一般民事 法律关系 土地行政 法律关系 二、土地法律关系的构成要素 主体、客体和内容 （一）土地法律关系主体 1. 概念：土地法律关系的参加者，是在土地法律关系中 一定权利的享有者和一定义务的承担者。 2. 分类 所有权法律 关系主体 使用权法律 关系主体 权利主体：国家和集体 义务主体：单位和个人 不特定 特定 广泛，可以是国家机关、企事业单位、社会团体及个体工商户、农村承包户、其他公民个人、农民集体 （二）土地法律关系客体 1. 概念：土地法律关系主体的权利和义务所指向的对象，也可以说是主体权利、 义务的载体。 2. 内容： 客体范围 物 行为 精神财富 土地 （资源、资产） 合法与非法 科技成果 （三）土地法律关系内容 土地法律关系主体享有的 权利 和承担的 义务 专章讲述 如：某村村民牛某于 2000年 4月在其所承包的耕地上建了一座砖瓦窑，占用耕地 20亩，未经任何部门审批，便开始经营。同年 9月 7日，该县土地管理部门对牛某下达处罚决定书，责令牛某立即停止经营，并处罚款 4000元。 第二节 土地法律关系的变化与保护 本节主要内容： 一、土地法律关系的变化 二、土地法律关系变化的条件 三、土地法律关系的保护 一、土地法律关系的变化 本节所指土地法律关系的变化即指土地法律 关系的 产生、变更和消灭 （一）土地法律关系的产生 由于一定的法律事实的出现，使特定的土地关系主体之间形成 一定的权利、 义务关系。 例如：发布和实施土地管理法律法规 签订土地承包经营合同 （二）土地法律关系的变更 由于某种法律事实的出现，使土地法律关系的构成要素发生变化，包括主体变更、内容变更和客体变更。 例如： 土地使用权转让使土地使用主体发生变化； 同时土地利用的权利、义务内容发生转移； 农用地征用后转为建设用地使客体发生改变 （三）土地法律关系的消灭 由于某种法律事实的出现，土地法律关系主体间的权利、义务关系即行终止。 例如： 土地使用权出让合同期限届满使合同主体双方的权利义务关系即行终止； 因征用农地农民与集体原有的承包法律关系随之消灭。 （四）三种情况的关系 产生、变更与消灭具有因果关系，不是孤立的 某种土地法律关系的产生，可以导致另一种土地法律关系的变更和消灭； 相对应，某种土地法律关系变更和消灭，又会伴随着另一种土地法律关系的产生。 二、土地法律关系变化的发生条件 最主要的条件：需要具有 法律规范 法律事实 二者关系： 只有为法律规范所规定的情况出现时，即一定的土地法律事实出现，才引起具体的土地法律关系的产生。 法律规范 土地法律法规 这是引起土地法律关系变化的法律依据：规范主体间权利义务关系的一般模式，并不是现实的状态 法律事实 客观情况或现象 土地法律行为 可分为 土地法律事件 三、土地法律关系的保护 （一）请思考： 为什么对土地法律关系进行 登记保护？ 运用行政、经济、司法等多种方法监管主体正确行使权利、履行义务，并以 登记 作为一种主要方式。 物权的保护需要登记公示。 土地法律关系是依法建立的权利义务关系，主要是物权权利，因此必须登记生效，一经形成，就具有法律效力，受国家法律的保护。 国家为了确认土地所有权和土地使用权的归属与性质，能够使人们了解 其权属和状况及其变化，由法定的登记机关依照规定程序将土地的权属、 用途、面积、等级、价格等情况记录于专门簿册。 登记目的： （二）保护机构 根据现行法律的规定，我国对土地法律关系进行保护的主体，主要指以下机构： 1. 各级土地管理机关 2. 乡级人民政府 3. 司法机关 思考题 1哪些情况可称为土地法律关系的变化条件？ 2物权的登记保护方式是否适用于土地法律关系的保护？ 预习： 通过物权的相关知识，学习我国财产法律制度体系及土地财产法律制度。 第五章 土地财产法概述 第一节 土地产权概述 第二节 国家土地所有权与集体土地所有权 第三节 土地用益物权 第四节 土地使用权 本章主要内容： 【 教学目的和要求 】 掌握我国土地所有权与使用权的基本构成，土地财产权利体系，理解土地用益物权的类别及特点。 【 教学重点及难点 】 我国土地所有权与使用权制度的基本构成，基地使用权与邻地利用权的特点。 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读 。 第一节 土地产权概述 一、产权 二、物权与债权 三、土地产权体系 本节主要内容： 一、产权 即财产权利或财产权 财产： 民法通则 第 89条规定，财产包括 不动产和动产 ; 不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（ 担保法 第 92条） ; 动产是指不动产以外的物。 特殊： 有国家将从属于或者附着于自然不从产的动产因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋中的浴缸，嵌在墙壁内的保险柜等也算作不动产。 二、物权与债权 财产法的基本组成 债权法 物权法 财产归属 财产流转 （一）物权 权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权利，如财产所有权、财产使用权等。 问题： 如何理解 “ 一物一权 ” ？ 是否可以存在 “ 一物多权 ” ？ 分析： 一物之上只能设立一个物权（错误）； 一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权 “一物不容二主 ” （正确） （二）债权 按照 合同的约定或者法律的规定 ，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，特定当事人之间可以请求一定给付。 债之权利称为债权，债之义务称为债务。 （三）物权与债权的区别 权利性质： 支配权 请求权 主体构成： 权利主体特定 权利义务主体 义务主体不特定 均特定 权利发生： 法定主义 任意主义 效力范围： 对世权 对人权 物权 债权 （四）物权的优先效力 1. 物权相互之间的优先效力 对内效力 2. 物权优于债权的效力 : 买卖不破租赁 3. 具有追及效力 三、土地产权体系 以土地所有权为核心，派生出的权利束 土地产权 权利束 自物权 国有土地所有权 集体土地所有权 他物权 用益物权 担保物权 相邻关系权 第二节 国家土地所有权与集体土地所有权 本节主要内容： 一、所有权与土地所有权 二、国家土地所有权 三、集体土地所有权 一、所有权与土地所有权 （一）所有权 占有、使用、收益、处分 （二）土地所有权 属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。 在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次： 土地所有权法律制度 土地所有权权利 （ 1）土地所有权法律制度 这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在法律上的反映。 我国实行 社会主义的土地公有所有权制度 ，是历史发展的必然结果。 土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。 与一般财产权的区别： 土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。 民通 71条： “ 财产所有权是指所有人 依法对自己的财产享有占有、使用、收益 和处分的权利 ” 。 （ 2）土地所有权权利 占有权： 土地所有权主体对其土地 的掌握和控制权利 使用权： 按照土地的性能和用途 进行事实上的利用的权利 收益权： 基于行使土地所有权 而取得的经济收入、利息的权利 处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的 权利，尤其是决定所有权的命运 不同权利可以分离 主体特定性； 客体不可移动性 不动产性； 所有权交易的限制性； 权属的稳定性； 国家所有 集体所有 （三）国家土地所有权的范围 土地管理法 第 8条： “ 城市市区的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 ” 主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地 二、国家土地所有权 （一）取得 建国后的改造、没收等 （二）国家土地所有权的特征： 主体单一性 权能完全性和绝对性 权能可分离性 权利单向流入性 （四）国有土地所有权的行使与保护 国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下 并不由国家直接使用、经营 ，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作， 县级以上地方人民政府土地管理部门 统一管理本行政区域内的土地， 交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。 2保护：任何组织或个人不得侵占、买卖 或者以其他形式非法转让土地。 非法转让、占用土地、破坏耕地、非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（ 宪法 、 刑法 、 土地管理法 等） 三、集体土地所有权 （一）集体土地所有权制度的演变 农村土地私有 集体公有 集体所有、家庭承包经营 （二）特征 主体多样性 三种 权能不完全性 权利单向流出性 （三）集体土地所有权的范围 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 （四）集体土地所有权的行使与保护 乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府 代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有的土地，由村民委员会 代表行使；村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会 行使。 发证保护 第三节 土地用益物权 一、土地用益物权 二、基地使用权 三、邻地利用权 本节主要内容： 一、土地用益物权 （一）含义 占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物 土地的使用价值为内容的物权。 权利人虽然不拥有土地的所有权，但可以在一定限度内直接占有、利用土地并获得一定的收益。 （二）与担保物权的区别 担保物权指以支配标的物的 交换价值为内容 的物权，如抵押权、质权等。 权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。 （三）种类 由于国情的差异，各国的用益物权制度并不统一。在我国现行法律制度中， 可以认为有以下几种： 城镇国有土地使用权 农地使用权 农村土地承包经营权 宅基地使用权 （水资源使用权） 二、基地使用权 以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地的权利。 （一）涵义 （二）取得 期限内通过法定（或约定）取得 需要 办理登记 特别： 我国没有对于时效取得方式进行规定 （三）权利人的权利及义务 基地使用权人有权依法利用他人土地进行建造或经营活动， 应该按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应该及时交纳土地使用费。 （四）基地使用权的消灭 可以基于： 抛弃、撤销、约定事由 第三人因时效而取得（我国法律没有承认）的发生而消灭 三、邻地利用权 又称地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。 （一）涵义 产生原因： 民法上的相邻关系 两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。 （二）当事人的权利义务 权利 :表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。 义务 :善意行使权利 ;妥善管理修建物 权利： 不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利。 义务： 容忍及不作为 （三）邻地使用权的消灭 可以基于： 土地灭失； 法院宣告； 约定事由发生而消灭 一、土地使用权的概念 二、土地使用权的特征 三、土地使用权的种类 四、我国现行土地使用权制度的评价 本节主要内容： 第四节 土地使用权 （一）涵义 土地使用权是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围 内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。 一、概念 在我国，尽管 民法通则 、 土地管理法 、 城市房地产管理法 、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 均频繁使用 “ 土地使用权 ” 一词， 但关于 “ 土地使用权 ” 的确切概念，立法上并未予以明确界定 是一学术概念。 （二）理解 强调： 我国的土地使用权是土地使用制度在法律上的权利创设，它是作为一项独立的财产权而出现的，不能认为它仅仅只是作为土地所有权的一项权能，这在 民法通则 、 土地管理法 的条文上都有体现，而且在实践中也得到了确认。 二、特征 土地使用权的权利主体是土地使用权人之外的民事主体，包括法人、 非法人组织和自然人。土地使用权的客体即土地，既可以是国有土地也 可以是集体土地。 土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权，而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。 （一）派生性 （二）限定性 土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。 （三）直接性 它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。 （四）可转让性 土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权， 土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押 等方式行使其权利。 讨 论 一个值得注意的问题是， 土地使用权是否具有期限性？ 根据不同的分类标准 ， 可对土地使用权作不同的划分： （ 一 ） 按照土地所有制的性质不同 ， 可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权 。 （ 二 ） 根据土地使用权的取得方式不同 ， 可将土地使用权分为划拨土地使用权 、出让土地使用权和承租土地使用权 。 三、种类 （三）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用权。其中建设用地使用权又包括宅建设用地使用权、企业用地使用权、公用设施用地使用权等；农用地使用权目前主要是指农村土地承包经营权。 农村承包经营权将专章讲授 前述有关土地使用制度的法律法规的制定和实施， 对我国的土地使用制度乃至用益物权制度产生了积极的影响： 四、我国现行土地使用权制度的评价 （一）使依法规范土地资源使用的观念深入人心； （二）用法律手段确认和保护了土地使用权人的正当权益； （三）以法律形式建立了土地使用关系的利用协调机制； （四）用法律手段规制了土地使用过程，维护了土地使用和交易秩序； （五）建构了土地使用法律制度的基本体系。 简单地说，就是为实践中土地使用权的产生和市场流转，为物权立法确立了制度基础。 问题所在 但是，应该看到，目前土地使用实践要求土地立法适应 市场经济的内在要求和发展需要，而现行的土地使用法律制 度还存在一些巫待解决的理论和实践问题： （一）有关土地使用权的内容立法重复交叉，土地行政管理权限划分不清。 （二）土地使用权流转的行政干预过多过强 （三）现行土地征用体制不适应市场经济体制的需要，表现在土地征用的根据、补偿原则和补偿标准有待修正。 学过了土地使用权的概述后，也基本了解了我国现行法律制度 对土地使用权问题的基本架构，试着结合物权法草案分析土地使用权 发展的方向？ 思考问题 第二编 土地使用权基本内容 第六章 土地使用权划拨与出让 第一节 土地使用权划拨 第二节 土地使用权出让 本章主要内容 本节主要内容： 一、土地使用权划拨 二、土地使用权划拨的批准权限和程序 三、划拨使用的限制条件 四、划拨土地使用权的终止 【 教学目的和要求 】 掌握划拨土地使用权的特征和内涵， 理解其限制条件和终止的方式。 【 教学重点及难点 】 土地使用权划拨范围、限制条件与权利流转途径。 【 教学方法 】 以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 一、土地使用权划拨 （一）概念 城市房地产管理法 第 22条： 土地使用权划拨是指经过县级以上人民 政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安 置等费用后 将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权 无偿交付 给土地使用者的行为。 （二）特点 1无期 没有明确的期限 2无偿 无需支付土地使用权 出让金，但可能缴纳相应补偿 3无自由流转权利 不能转让、出租和抵押 （三）土地使用权划拨的范围 城市房地产管理法 第 23条： 下列建设用地的土地使用权， 确属必需的， 可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。 案例： 某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。 讨论： 这种情况下欲想取得土地使用权 是否符合 “ 确属必需 ” 的条件？ 二、土地使用权划拨的程序 预审 由市、县人民政府颁发 国有土地使用证 （划拨） 申请 审查 批准 登记 案情介绍： 2003年 6月，国土局现某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的 600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。 问题：上述行为是否合法？ （一）不得擅自改变土地用途 三、划拨使用的限制条件 （二）服从人民政府对土地 使用权的收回 无偿 收回原因： 社会公共利益； 土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。 根据城市建设发展需要和城市规划的要求 收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但 对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政 府应当根据实际情况给予适当补偿。 注意： （三）权利流转必须遵守有关规定 国务院 55号令：第七章 划拨土地使用权 第 44条： 除 45条规定外，不得转让、出租、 抵押 第 45条： 符合下列条件的，经市、县人民 政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨 土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可 以转让、出租、抵押： （ 1）土地使用者为公司、企业、其他经济 组织和个人； （ 2）领有国有土地使用证； （ 3）具有地上建筑物、其他附着物 合法的产权证明； （ 4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府 补交土地使用权出让金 或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金 四、划拨土地使用权的终止 （一）国家征收 （二）使用人不再需要 （三）特定项目终止 （四）土地灭失 （五）划拨土地商品化 由无偿使用变为有偿使用 方式：出让 出租 作价出资或入股 法律直接规定： 因抵押权实现而设定； 因法院强制执行而设定 专章讲述 课后思考并预习： 娱乐用地能否通过划拨方式取得？ 对于不是 “ 确属必需 ” 的土地使用权如何取得？ 第六章 土地使用权划拨与出让 第二节 土地使用权出让 本节主要内容： 一、土地使用权出让 二、土地使用权出让与划拨的区别 三、土地使用权出让的程序 四、土地使用权的出让方式 五、土地使用权出让合同 上海双塔 北京国贸三期 以上的高档建筑用地使用权， 能否全部通过划拨的方式取得？ 对于不能的，将如何取得？ 根据 城市房地产管理法 第 7条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 一、土地使用权出让 （一）概念 土地管理法 第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。 但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。 创设财产权 （二）理解 1出让是让渡使用权的行为，不影响或改变 国家的土地所有权。 2出让人的单一性和受让人的广泛性 在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方； 特定 另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人， 称之为受让方。 不特定 3出让是土地使用权转移的特殊方式 宪法（ 土地管理法（ 地使用权发生转移的行为统称为 “ 转让 ” 。 但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断 土地一级市场 在法律上的反映和 土地二级市场 中所发生的法律行为和法律关系。 （三）特征 1. 期限性 根据 出让转让条例 第 12条，土地使用权出让 最高年限 按下列用途规定： 居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年； 综合或者其他用地 50年。 土地管理法 第 55条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 2. 有偿性 与划拨土地使用权的明显区别 3. 权利行使的相对任意性 4. 本质是民事法律行为 二、土地使用权出让与划拨的区别 民事行为 行政行为 有偿、有期限 无偿、无期限 相对任意处置 流转限制 两种不同的取得方式： 三、土地使用权出让的程序 （一）拟订出让方案 （新增建设用地的出让） 市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。 编制 土地使用权出让合同 （草约） 向有批准权限的上级人民政府地政部门预报 （二）审批 1. 审批权限 原规定：耕地 1000亩以上、其他土地 2000亩以上，由国务院批准；耕地 3亩以下、其土地 10亩以下，由县级人民政府批准。 土地管理法 （第 45条），征地时的审批权限如下： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过 35公顷 的，由国务院批准 其他土地超过 70公顷 的，若征用基本农田以外的耕地 35公顷以下，其他土地 70公顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 2. 正式报批 根据拟定的方案和相关部门的审批材料 （三）组织实施 出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。 出让方与受让方签订 出让合同 ， 60日内支付出让金， 然后办理登记，领取 国有土地使用证 。 （四）备案 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡 考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公 司未经批准将其位于王城东街 60号的国有划拨土地（批准 用途为仓储用地） 14000平方米改作经营性用地，并于 2001年 6月正式动工建设 “ 金碧辉煌圆环娱乐城 ” ， 该项目工程于 2003年 5月竣工，目前已投入经营。 案例分析： 请问：东方公司的行为属何种性质？ 应该如何处理？ 四、土地使用权的出让方式 出让与转让条例 第 13条、 房地产管理法 第 12条规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和 程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。 （一）协议 是指土地使用权的 有意受让人 直接向作为 出让方的土地所有者 提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 政府或政府委托 土地管理部门选择 （二）招标 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投 某宗地块的土地使用权，由招标人 择优 确定土地使用者的出让方式。 （三）拍卖 是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权 公开叫价 竞投，按 “ 价高者得 ” 的原则，确定土地使用权受让人的方式。 （四）挂牌出让 实例： 2005年 8月 25日，哈药集团千手佛房地产开发公司以 7400万元的价格，竞拍购得友谊路 505号地段 平均地价为 14500元 /创下哈尔滨市土地最高价。 10800元 / 2003年） 11700元 / 2004年） “超白金 ” 地段 ! 其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！ 五、土地使用权出让合同 土地使用权 出让人 与土地使用权 受让人 之间就土地使用权出让有关事 项所达成的、明确相互间权利义务关 系的协议。 （一）概念 国家 （二）特征