成都住宅市场现状及发展.doc

成都住宅市场现状及发展四川在线消息分析几个月来成都房地产市场现状，本人认为：是涨迭交替的特殊时期；是在“涨声”烟幕下的困惑和徘徊时期；是上涨达到一定高峰后市场的相持阶段。如果这一阶段有所突破成都市房地产市场价格的春天将会到来；如果这一阶段无法突破成都房地产业届的老总们，将会重新回到理智的市场价格中，去寻觅市场的价值取向。争对这一观点从三个方面给予阐述和说明，供大家参考。 第一部分 近期住宅市场现状 一供求关系与市场价格 1受供应总量限制，需求稳中有升 根据成都房地产交易所统计2003年，成都市区商品房成交面积741.33万m，同比增长21.90，其中住宅成交面积632.04 m，同比增长20.66。全年商品房供应（批准预售）面积为689.06万m，同比增长22.78%，其中住宅487.36 m，同比增长9.93。供小于求这一状况证明了成都房地产消费市场强劲的需求动力，就当时全国的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出现。一些城市的积压商品房问题越来越严重，而成都空置房比率下降了5.4%。但是，按照正常状况，房地产市场的供给要稍大于需求才算合理。 今年16月经审查合格，在我市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个，工程项目同比去年减少140个；新开工面积685.6万m同比增加0.13。据成都市统计局公布的最新统计数据显示，2004年前6个月商品房在建规模比去年同期扩大390.2万m，增长22.2%，总量达2148.7万m，五城区商品房共成交372.19万m，成交金额132.91亿元。住宅分别占商品房销售和预售面积的94.3%和90.7%，商品房每平方米均价为2429元，市场需求旺盛。上半年，全市商品房空置157.92万m，其中住宅78.3万m同比下降41.4。 2短暂供求失衡，炒作成分加大 今年上半年成都楼市出现了近年少有的热销态势购房者排队抢房，房价普遍上涨，给人的假象是成都房地产市场从此开始升温、房地产投资是普通百姓理想的投资选择。今年至6月，全市房地产投资完成96.64亿元，比去年同期增长23.8，但与全国平均水平仍然有一定差距，增长较为正常，虽然我市商品房销售势头的确出现火爆现象，但从今年16月成都房地产开发、投资及销售的统计数据看，目前成都房地产市场的供求总体良好，主要受国内市场的影响，有一定的虚高因素，也存在购房者投机行为。 根据成都尺度地产顾问机构“成都未来五年房产需求调查报告”，对市民的购置需求进行了研究与分析；认为成都楼市热销和抢房现象是供求短暂失衡所导致。今年1季度市场供应的房产项目较少，而与此同时，面对的却是需求短期内的大幅增长， 成都房价和全国其他城市相比还算比较稳定，人们心理预期改变后给炒房制造了空间。媒体炒作也造成了消费需求跟着上涨。大家知道，经济过热往往是从房产业开始，具体地表现就是房价过热，而房产业的过热又会影响到其他行业，现在我们面临的只是需求提前，并非需求的真正增大，这种短期爆发的需求过热，主要还是老百姓自己的心态问题。 3成本是导致房价上涨的诱因 2003年下半年二环路内的商品房涨幅不大，而二环路以外的商品房价格涨势迅猛，以位于城东龙泉驿区的十陵镇为例，2002年房价仅为8001000元m，2003年下半年已涨至1600元m以上。究其原因，除房贷门槛提高、钢材价格大幅提升、土地协议出让方式被严管等因素外，十陵地处规划中的城市向东发展的副中心内，成南高速十陵客运站的投入使用，是十陵房价上涨的关键原因。房地产的异质性很强，几乎找不出两个完全相同的项目，地区、地价、环境是影响房地产价格的主要因素，而影响价格的决定因素还是项目所处区域的供求关系。所以建材价格的上涨只不过是房价上涨的诱因而已。 成都去年房价涨幅不大的另一原因是，房地产开发向二三环路周边集中，郊县房产开发规模不断扩大，拉低了全市的平均水平。据统计数据显示，郊县商品房销售已经占全市总量的47.2%，城区房地产开发27.8%集中在一二环路，而55.5%集中在二三环路之间。从成本来看，去年成都土地价格的涨幅较大，在全国排在北京、上海、南京之后，而去年成都土地供应量仅为亩，由于房地产项目有一定的开发周期，所以3下半年至年上半年的市场供应量相对有限。虽然土地成本对房价的推动有滞后效应，但土地出让方式的改变也给房价上涨制造有利空间。 4. 高端产品入市带动房价上涨 品牌公司进行中高档社区的开发，带动了成都的整体房价， 外地开发商的介入，使品质上升房价上涨。从春季房交会以来大量高端住宅和商务楼如; 春熙苑、soho沸城、锦都、风尚国际、金茂礼都等纷纷亮相，这些楼盘市场走势普遍较好，给成都房产吹入了一股强劲的品质之风， 这些楼盘大多占据有较好的地理位置，定价每平方米4000元左右。7月份开盘的金茂礼都定位为六星级国际商务公寓，在房交会期间每天的登记多达上千人次，这些购房者不仅仅来自成都和国内其他城市，还有新加坡、西班牙等外籍人士。锦都项目占地近100亩，位于少城路黄金地段，有购买意向的不断人。一些高端产品凭其自身品质和投资价值而被看好，结合成都目前楼市总体现状和未来发展，可以认定，在高端楼盘的强势带领下，成都楼盘的品质和价格将会得到较普遍的提升。二区位是成都房产的绝对优势 在成都市民的印象中形成了除行政区划外的另一种区域划分习惯，即城东、城南、城西、城北和市中区的概念，在成都的房地产市场中也通常以此作为区域划分的依据，这种地域观念对成都住宅市场的发展格局影响较大。 1城东版块市场已全面启动 城东是成都传统的工业区，东郊工业结构调整工程进入实施阶段，由于历史原因，项目大多定位为中低档，一环路内侧的房价低于西边和南边二环路外侧的房价，价格普遍较低，每平方米均价在2000元左右，目前在售房产项目较少，但销售率几乎接近100%，甚至有供不应求的现象。随着万科城市花园、蜀都花园等精品楼盘的推出，城东楼盘的品质和档次开始稳步提升，像望江嘉苑、东方明珠、南府锦这些楼盘的平均售价已接近3000元m。即将在本月政府将拍卖推出住宅开发用地3000亩，以推动城东片区住宅产业的发展。 2城南版块质优价高 城南是成都市房地产开发的成熟区域，自十年前的棕南，棕北被建设部命名为小康住宅示范小区以来，就形成了高档社区的概念，目前已形成玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区，高品质、高档次的楼盘多集中在于此、且房价较高，每平方米平均售价在30005000元之间，其代表楼盘早期的有锦绣花园、中华圆、银都花园，中期的锦官新城、王府花园、名士公馆、清华坊等，近期的中海名城、水漪袅铜、棕北国际等。目前城南片区的概念已延伸到三环、人南延线甚至华阳， 使其三环内侧的楼盘价格也在3000元左右，华阳楼盘价格也突破2000元。 3城西版块质优价实 城西独特的人文环境造就了城西独有的川西民居特色，并形成成都上风上水地理位置特征，使得开发商将目光瞄准二环路以外的金沙、羊西线等区域。由于这里有大片可供开发的土地，出现了许多高档社区和别墅，且呈现出供不应求的局面，比如置信金沙圆、水木光华、蜀风花园城、西区花园、锦城豪庭等价格在2600-4300元之间，更有甚者创成都别墅之最的金林半岛卖了成都的天价12000元/m，花园洋房均价也在7000以上，但就其价值而言该地段却也货真价实，在成都再也选不到紧邻三个公园的绝版地带。 4城北版块开发落后 城北是成都的物流基地，以火车北站为中心各类商品的批发业务兴旺，外来人口较多，北站以北以仓储和物流配送为主，这主要与成都的整体规划和历史形成相关，导致地产开发较为落后，虽然五块石一带有一些商品住宅，但其规模较小品质和环境较差，居住的大环境没有形成，只适应一些流动性大的小商贩作为中转和临时居住的场所。 5高新西区是楼市的“金三角” 虽然政府一直提倡向东向南发展，而实际情形是一直在向西北发展，四年前政府试图改变这一趋势，在西北设立高新西区，以阻止住宅产业继续向西，几年来西区高新产业起来了，并为五万多名科技人员提供了创业的机会，而房地产业也更加繁荣。今年上半年以来，城西的楼盘越来越好卖，从羊西线两侧，到犀浦镇和郫县城区，数十个楼盘都异常热销，并引发了投资购房热。这块城西金牛区、郫县与高新西区连接地带，被称为成都楼市的“金三角”。“金三角”内还吸引了西南交通大学、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学成都学院等高校建立新校区，数万名师生也是高新西区楼市不可小视的庞大消费群。 第二部分未来住宅产业的发展趋势 一超大楼盘将逐渐退市 对目前我国的大盘开发，业界人士颇多争议；一部分人认“大盘时代”是一种时尚就好比大型超市，是现代化的代名词；而大多数人则认为与现代化的居住理念相违，成都大盘典型代表成都花园（占地1700亩）。大盘物业多数地处郊区和城乡结合部，生活设施和供给配套跟不上，使小区和业主远离经济产业群，生活成本相对较高，很多大盘物业空置严重。是什么因数导致大盘屋业有一定市场？其一是业主在购房时认为大盘就是实力的象征，不容易上当受骗；其二是屋业面积大、户型品种多、选择余地大；其三是大楼盘屋业价格较低。 任何事物的发展都具有多重性，超大盘物业在开发商认为；物业面积大开发和管理成本低，容易形成规模效益，而忽略开发周期长，（一般分二到三期开发）市场变化大，规划恒定，用恒定的规划去适应变化的市场，很难获得比较满意的结果。从物业管理角度来分析；并不是物业面积越大就越经济，根据物管专业人士对我国屋业管理实际情况分析得出的结论是；屋业公司管理住宅屋业面积在5万m以下是亏损区，510万m是盈利区，1030万m是高盈利区，30万m以上进入非经济区，由于屋业管理面积过大，管理层次复杂，专业工种齐全，管理和物资消耗成本提高，是屋业管理不经济的主要因数。 二菜单式精装房取代毛坯房 国家政策法规的逐渐完善，住宅市场的日趋规范，建设部出台的商品房产品强制性规定的实施，将结束目前商品房交毛坯房的时代，将毛坯房交给业主自主装修，存在如下弊端；一是开墙打洞破坏房屋结构，降低房屋的安全性和使用寿命；二是业主入住时间不统一，装修周期长，后入住的业主在装修过程中干扰先入住的业主；三是分户装修成本高资源和能源消耗量大，不利于资源的合理使用。 实行菜单式装修是由开发商，根据户型设计出不同风格的装修方案供业主选择，或应业主的要求设计具有业主自身风格的方案，由开发商组织实施，这样既可以减少业主因装修而烦恼，达到开发商批量生产降低成本的目的，充分体现业主至上的服务理念，同时也提高开发商的综合管理水平。这一趋势在几年前就有企业尝试过，但因政策法规的不完善，市场的接受程度而成为先烈，但随着国家政策法规的逐渐完善，这一趋势必将成为现实。 三户型设计更人性化 户型的个性化体现在开发商为适应不同的消费群体，在不同的销售时机有不同的主力户型，不同组团之间不断追求创新。不同的户型面对的客户层次是不一样的，应该把握不同时期不同层次的客户心态，新老客户追求产品有所差别的心态，户型的不断创新将被演绎成营销和价值上升的重要工具。 可变性户型和户型的弹性设计；采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割，住户在居住一段时间后，根据生活变化调整功能布局进行二次装修；在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。 四开发商更重视前期策划与市场研究 国内外房地产巨头在成都排兵布阵，促使成都房市格局向更激烈的方向发展，因此市场竞争迫使开发商不得不从拿地开始重视项目的前期策划，包括投资地块的选择、地块的投资决策与策略分析、市场调研、项目市场定位、产品策划、目标客户研究与定位分析等。开发商靠拍脑袋主观经验的做法将逐渐被淘汰，科学正确的前营销策划是决定房地产项目成功的重要因素，房地产市场已全面进入大众消费时代，买方市场特征非常明显，消费者越来越理性和聪明，因此市场的竞争促使开发商越来越关注对消费市场的研究和分析，进行市场细分和重新定位。 土地是开发商生存的先决条件，土地产品附加价值的最大化，需要策划机构认真对土地及产品进行科学研究。由于土地资源以市场化的方式获取，如何掌握市场的变动，从市场中去发现机会，并真正以差异化的产品适应市场，满足消费者需求，地块的区域性差异和文化差别决定了该地块的差异化价值，现在很多品牌实力的开发商从拿地开始就重视对土地的投资分析和策略策划。五郊县与市区楼盘争辉相映由于成都平原的地理优势，造就了成都市与近郊区县距离较近，近几年交通发展迅猛，半小时经济圈的形成，城市化进程的加快，基础设施的投入加大，彻底改变了郊县投资环境，房产经济也带动了郊县城市快速发展。 成都是休闲之都，也是旅游之都，休闲和旅游业发展迅猛，郊县有休闲和旅游的资源优势，具有发展休闲和旅游地产的有利条件，其优势是；一是购房成本低，用城里购一套房的资金，在郊县可购一套房和一辆车，既满足住的需求又满足行的需求；二是是居住环境好，无大都市的工业污染和喧嚣，且享受当地的自然环境和人文环境；三是生活质量高生活成本低，为5+2生活模式提供了空间。 六投资消费型市场将逐步萎缩 近来房屋销售价格高于租赁价格，二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫存在。同时，住房二级市场的资本利得增幅低于一级市场购买价格涨幅，住房投资已无利可图。房地产市场的消费主要取决于高收入群体，而高收如群体的绝大多数也是高智商群体，这一群体在理财市场的行为具有风向标的作用，他们对某一产品高热的投入，容易引起普通投资者的跟风，这样为不合理的资金流向埋下隐患。而成都素来就有全国投资理财晴雨表之称，当年红庙子资本市场就是一个典型的例证，据调查显示成都的高收入群体对房地产的投资尚低于北京，在目前房地产市场价格增幅放缓，未来价格走势各执一词的情况下，高收入群体也转向对保障型投资产品的投入，和分散投资的方式来回避风险，充分证明他们的投资行为更趋理性。 七外企进入引起地产业态大调整 成都房地产市场是块大蛋糕，市场需求巨大，大成都人口上千万，流动人口近500万，居家环境优越，虽然gdp并不高，但成都人的整体消费能力极强。作为西南的核心城市，辐射着重庆、西藏等整个大西南的置业市场。2003年，成都商品房销售量达到741.33万m居历年之最，因此房地产市场处于最好的发展时期。 从大连万达率先进入成都市场以来，在房地产界享有盛誉的中国海外、建信、华润置地、深长城、万科、远大集团、新加坡仁恒、钱江银通、上海世茂、上海绿地、香港和记黄辅、天津融创，这一大批地产大享登陆成都后，凭借其品牌效应、大规模和先进的开发理念，将使成都的房地产市场思想和产品开发带来突变。 房地产企业的利润来自于土地储备及地价运作，随着金融政策和土地政策的严控举措，中小开发商将面临生死挣扎。一方面，海外资本纷纷抢滩登陆，以强硬的资本优势取得成都市场的控制；另一方面，银行贷款已不再那么容易，土地竞拍资本说了算，金融调控和土地政策已把成都中小企业逼到了生存的底线，随着市场越来越透明，竞争越来越规范，没有强硬的资本优势，本土企业很难在市场中获得生存。因此本土开发商被迫“下乡”转战二三级城市，如金堂、南充、眉山、大邑、都江堰、乐山、宜宾、达州等。从目前情况看，2000年前曾风光的本土企业绝大多数在市场的挤压下没有了踪影。原本在册近千家开发企业，有项目的不到500家。 第三部分 未来市场及价格一国内市场1国内住宅的保有量根据建设部新近发布的2003年城镇房屋概况统计公报显示，全国城镇人均住宅建筑面积如下表； 全国平均东部地区中部地区西部地区23.67 m25.06 m21.99 m23.05 m2003年底全国城镇房屋建筑面积140.91亿m，其中住宅建筑面积89.11亿平方米，占房屋建筑面积的比重为63.24%。全国城镇户均住宅面积77.42 m，户均成套住宅套数0.83套，全国城镇成套住宅建筑面积68.52亿m，住宅成套率如下表； 全国平均东部地区中部地区西部地区79%82.2%77.69%73.57%全国城镇私有住宅建筑面积及所占比例 全国平均东部地区中部地区西部地区面积71.44亿m36.2亿m20.26亿m14.97亿m比例80.17%81.05%78.42%80.47%22003年国内房屋建设开发量 全国城市农村面积13亿m5.6亿m7.4亿m成套1200万套600万套600万套 3. 国内市场的有效需求 全国城镇成套住宅建筑面积68.52亿m，全国城镇户均住宅建筑面积77.42 m，住宅成套率为79%，计算出全国拥有成套住宅8850万套，按全国13亿人口每3.5人/户，需成套住宅3.714亿套住宅，尚缺成套住宅2.829亿套。 根据国家计划生育人口自然增长率0.3%年，每年需新增成套住宅110万套。 假设上述两项需求的总和恒定，开发量按8%的速度递增，需要16年才能完成我国的住宅成套率的100%。 二成都区域市场 1成都圈层经济的发展 成都市2003年在册人口1044万人，市区人口336万，在全国排名第四，全市国内生产总值1870.8亿元，其中第一产业153.18亿元，第二产业859.07亿元，第三产业858.55亿元。全市人均gdp17920元，人均城镇居民可支配收入列全国12位，成都房地产投资列第七位。 成都圈层经济的发展；核心层为城市的实体空间地域，相当一段时间内将相对稳定在以三环路为边界的区域内。紧密层以城心地域为中心、半径为3050公里，范围包括双流县、郫县、新都区、温江区、龙泉驿区的全部以及青白江区、新津县、崇州市、彭州市、都江堰市的部分地域，这一圈层与成都的距离在30分钟车程内，受成都辐射影响最大的区域，在未来的发展中，这一圈层与核心地域全方位融合，达到较高程度的一体化，成为人口、产业、城镇高度集聚的区域。松散层以城心地域为中心，半径50150公里范围内的中小城市为节点。松散层中的中小城市主要包括雅安、峨眉山、乐山、眉山、简阳、资阳、遂宁、德阳、绵阳这些中小城市通过铁路、高速公路、高等级公路与成都相接，车程距离在一个半小时以内，与核心城市形成合理的分工协作关系。 成都都市圈发展目标是:充分发挥西部地区最具实力的区域性中心城市的作用，推动与周边城镇区域的经济一体化，形成以成都为中心、卫星城镇群聚周围的大都市圈形态。到2010年都市圈紧密层人口达到1600万；经济总量(gdp)达到5000亿元，占四川省的45%以上；城市化率达到70%以上，城镇人口占四川省域城镇人口1/3以上，使成都都市圈成为四川现代产业、人口、城镇以及国民经济最主要的集聚地，跨入全国大都市圈域的行列。 2成都市住宅保有量 2003年成都人均住房面积 城市农村西部地区与西部比住宅面积27.6 m38.0 m23.05 m高于19.7%成套率86%82.2%80.47%4.6%2003年居民收入情况 在岗职工工资城市居民可支配收入农村可支配收入14037元/年10857元/年3641元/年 3未来住宅的市场需求 成套率提高的需求，根据国家产业发展规划要求，成都市住宅成套率达到100%，需要新建和改造城市住宅13.5万套，1215万m（可改造的3.4万套306万m），城镇99.12万套，11894万m (可改造34.7万套4164万m)。按目前的开发能力1300万m/年8%增长计算，需要7年。 成都市总体规划到2010年都市圈内(紧密层)总人口达到1600万，城市化率达到70%以上，城镇人口占四川省域城镇人口1/3以上，理论上需要解决556万人口的住宅，按每户3.5人计算，需住宅159万套，14310万m。实现这一目标可采取两方面的措施，一是加快成都周边小城镇的城市化进程，35%的住宅以改造的方式满足要求；二是城市的自身扩容，65%的住宅需要新建，尚需新建住宅100万套，9000万m，按目前成都的开发能力每年增长8%计算，需要7年。 根据成都市总体规划到2010年，人均住宅面积由现在的27.6 m提高到32.4 m，按届时的总人口1600万70%的城市化率计算，需住宅5376万m，按目前成都的开发能力需要4年。 上述三项需求综合分析，成都未来相当长一段时间内住宅的需求量25175万m，而开发还处在比较低的水平上，从数据分析显示成都住宅产业在未来1015年内市场前景看好。 三未来市场价格 1短期市场价格回落 从2003年10月到2004年初楼市上涨107元上涨6%，今年前6个月上涨达到2429元/m，比去年同期上涨219元增幅为9.9。五月大假以后，成都楼市随着房产价格的增高而市场的销售量却逐月下降，其原因是；春节后的需求突然增涨，给开发商一种假象，待全面调价之后，需求被迅速到位的宏观调控政策打压，上调的房价很难被打压后的市场所接受，造成有价无市的现象，如果短期内在高位运行开发商尚能承受，长期在高位运行而不被市场所接受，一部分开发商的资金承受能力极其有限，将率先降价而带动整个楼市的全面降价。 去年的土地供应量为亩，由于房地产项目有一定的开发周期，在去年下半年仅9月份以后新开项目多达31个之多，总供应量已达数百万平方米，这些楼盘将在今年下半年进入市场，将缓解市场短暂失恒的状态。 受年初房地产土地购置面积减少和前期新购土地动工较慢的影响，房地产新开工面积严重不足。与此同时，政府加大了土地供应力度，前五月全市累计购置土地496.94万平方米，比去年同期增长79%。商品房施工面积总量达1980.54万平方米，增长23.3%。 加大经济适用房的投放力度，加大土地的投放量，2004年供地量达到6500余亩，年内开工面积达550万m，市区约350万m，占2003年成都市区商品房成交量741.33万m的40%以上，其目在于；配合国家的调控政策抑制房价上涨；保证中低产阶层的购房能力；加快旧城改造的进程，将几倍几十倍于郊区价格的土地置换出来，虽然不能马上投入市场，但给市场以预期，缓释一部分消费者的购买欲。 2长期市场上升空间较大 成都土地价格排名全国第五，但房价较之北京、广州、深圳、上海、杭州、南京却悬殊很大，业界对此现象颇难理解。成都特有的历史人文环境以及西部大开发政策，从房产市场的过去现在和未来的走势看将大有可为。成都的主要购房者来