浙报理想·下沙影视文化创意综合体项目市调报告.doc

“浙报理想下沙影视文化创意综合体”项目附近商圈及业态布局情况的调查报告一、引言根据公司对位于下沙经济开发区2号大街26号“浙报理想下沙影视文化创意综合体”项目实行开发的计划，特组织人员针对该项目附近商圈及业态布局情况开展专项调查并形成报告，供公司领导决策参考。本次调查主要目的是为公司“下沙影视文化创意综合体”的业态定位及招商策略提供决策依据。本次调查的方法采取实地调研、走访考察为主。本次调查时间：2011年8月8日-8月9日本次调查人：王永锋、赵来、曹晓菲二、“下沙影视文化创意综合体”项目附近商圈及业态布局杭州下沙经济开发区目前商业主要集中在“6号大街以北、星河北路以东、学源街以南、文津路和11号大街以西”这个区块内，其中以“都尚购物中心”为中心的高沙社区商圈、以“下沙商贸城”为中心的商贸城商圈、以“物美超市”为中心的购物商圈是下沙三个旧有的老商业中心；以“福雷德广场”为中心的商业区块是目前下沙新兴的商业中心。这四大商业聚集区的业态布局既有类同，又有各自的特色：高沙社区商圈：该商圈以“都尚购物中心”为中心，都尚购物中心是继物美超市之后下沙第二家大型购物场所，由香港云景国际有限公司投资管理。该购物中心对面为高沙村社区，高沙村社区为下沙人口密集的城中村，村内汇集了近百家家庭旅馆，附近社会餐饮小店林立，人流量大，但主要以外来务工人员、学生、社区当地人为主，消费能力及档次较低。商贸城商圈：该商圈以“下沙商贸城”为主体，位于下沙一号大街与四号大街交界处。业态类似杭州环北市场和钱江小商品市场，其南楼全部及北楼一楼以小商品百货、服装服饰为主；北楼二楼是数码港，经营各类电脑、数码产品；北楼三楼一半为餐饮业态，但经营状况不佳，目前大部分面积为空置，另一半为联华超市；北楼四楼为量贩式ktv及电玩、网吧区域，但由于时间较长，装修及环境均较差。由于商贸城本身定位是小商品的批发和零售，所以消费人流密集，以学生、外来务工人员为主，但消费能力与档次不高。物美购物商圈：该商圈以物美超市为中心，包括对面“星尚城”购物中心、旁边“手机一条街”。物美超市是第一个入驻下沙的大型生活超市，经过多次业态调整，目前其商业业态布局合理，以超市、底商美食一条街带动人气，同时汇集格莱美量贩ktv、酒吧、肯德基等业态。在物美超市对面的“星尚城”购物中心今年11月7日刚开业，它二三楼业态为服装饰品，虽环境不错但定位不高，引进的品牌均档次较低，只能说是“商贸城的升级版”。“星尚城”购物中心的亮点在一楼，它的沿街商铺引进了屈臣氏、一茶一坐、必胜客，较好的提升了整体形象、区分了消费人群。该商圈整体形象与定位较“都尚”、“商贸城”有较大提高，消费客流为附近工业区上班族、学生。由于物美超市所在物业为西子阳光新城，该物业为单身公寓和办公写字楼，因此公司白领阶层也是其主要消费人群。福雷德商圈：该商圈以福雷德广场为中心，包括杭电生活区商街、传媒生活区沿街商铺。福雷德广场是由澳大利亚弗雷德（frid）投资发展有限公司投资开发的一个城市综合体项目，由购物中心、配套公寓、精装酒店式小户型三大功能区块组成。其中购物中心建筑面积4.5万平方米，区域划分为：一层规划面积约10000平方米，集家电、餐饮、银行、服饰、运动休闲、百货于一体；二层规划面积约9000平方米，集中西餐饮、休闲食品、澳洲馆、家纺于一体；三层是12000平方米娱乐世界，包含了ktv、游戏世界、溜冰场、甜品屋、中西餐饮；地下商场“艾肯金街”面积有30000平方米，除沃合超市、新远国际影院外，还拥有服装、百货、饰品、箱包、鞋类、休闲餐饮等280余个个性商铺。其中艾肯金街与休闲娱乐广场的布局与功能业态定位较为成功：艾肯金街划分为5大功能区-格子铺、休闲餐饮、服装饰品、生活超市、电影院（为新城国际影院，目前在装修中）；休闲娱乐广场进驻了量贩式ktv、溜冰场、电玩城、桌游吧、特色中西餐厅等。该广场一楼沿街底商的业态招商也较为成功，引入了dq、屈臣氏、精瑞体育、肯德基、必胜客（尚在装修）、两岸咖啡、宝岛眼镜等。由于该广场开业时间不长（1-3层在2010年12月18日试营业，负一层在2011年9月20日开业），相关业态尚在调整中，所以目前人流不是很大。但其地处杭电、传媒生活区，项目所含业态软硬件功能都有很大优势，改变了下沙以往商业圈业态单一的模式，其shopping mall的形态符合现代潮流，因此该商圈人气将会慢慢聚集，且该商圈所吸引的消费人群均具有一定的消费能力与档次。如图所示：各商圈与本案的位置分布三、 “下沙影视文化创意综合体”项目业态定位及招商策略建议结合本次下沙商圈及业态分布的市调结果与项目实际情况，对“下沙影视文化创意综合体”项目业态定位及招商策略建议如下：1、全力引进主力店（大型生活超市、影院、量贩式ktv、酒店四种业态）。下沙作为杭州的经济开发区，汇聚了众多制造生产型企业，企业上班族是个庞大的人群；同时作为杭州最大的高教园区，15所高校师生人数达20万。这两类消费人群的购买力是非常惊人的。而目前下沙大型生活超市只有两家，远远不能满足日常生活购物所需。而且大型超市的引进，能迅速聚集人气且客流稳定，对其他相关配套的招商也有带动作用，因此大型生活超市的引进是本项目招商首选。在此基础上，针对下沙学生、上班族娱乐特性，引入影院、量贩式ktv、快捷特色酒店，完成一个小型综合体的基本配置。备注：*大型超市准备跟世纪联华接触，据了解，世纪联华有意向进驻下沙，前期它跟宝龙洽谈过，但宝龙已经签约华润万家；*快捷特色酒店目前有四家在洽谈中；*量贩式ktv准备跟银乐迪接触，备选是普乐迪ktv；2、重点掌握次主力店（麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、特色大型餐饮、特色书店等）。项目要配套餐饮服务人群，延长购物时间，完善园区整体功能模式，同时提升一定档次，需要掌握部分有一定知名度、有特定消费者的商家品牌。因此，需要尽可能的掌握如肯德基、必胜客、星巴克之类的商家，尽最大可能吸引学生消费群体。备注：肯德基、必胜客已经接触，会后续跟进相关情况；星巴克初步传达了信息，将约时间现场考察；3、积极关注一般商户资源（酒吧、棋牌、足浴、蛋糕房、冰激凌店、奶茶店等）。为区别于其他购物广场，满足不同人群的