百年广场项目可行性报告.doc

“协信百年广场”可行性研究报告目录第一章 总 论2一、项目概况2二、项目业主简介2三、报告编制依据4四、项目主要技术经济指标4第二章 市场需求分析5一、重庆市房地产市场环境5二、长寿区房地产市场分析7三、项目综合分析12第三章 项目定位与经营主题15一、项目定位及规划依据15二、项目定位15三、目标市场15四、项目经营主题16第四章 项目总体规划19一、 功能划分及技术标准19二、整体平面布局规划20三、建筑风格及外观风格20四、平面组合及规划21第五章 项目建设进度及销售计划22一、工程建设进度初步计划22二、项目销售计划22第六章 投资估算及资金筹措计划24一、投资估算24二、资金筹资及使用计划25第七章 经济效益评价27一、基本假设前提27二、财务评价27第八章 风险分析30第九章 总体评价31第一章 总 论一、项目概况项目名称： 协信百年广场项目地址： 重庆市长寿区城关镇项目业主： 重庆长信房地产开发有限公司法人代表： 邹淑媛注册资金： 5000万元经营范围： 房地产开发、物业管理项目规模及内容：项目占地面积82303亩；拟建建筑面积174772平方米，其中a区面积105817，b区面积17955，c区面积51000，共有387个车位；二、项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股（集团）有限公司的全资子公司。重庆协信控股（集团）有限公司前身为重庆协信实业（集团）有限公司，创办于1994年5月，是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。注册资本为1亿元人民币，总资产规模6亿多元人民币。集团下辖重庆协信城市建设发展有限公司、重庆协信商务发展有限公司、重庆天骄物业管理有限公司、重0庆信桥物业有限公司、重庆涪陵协信实业有限公司、重庆机动车交易（市场）有限公司、重庆协信汽车贸易公司、重庆中城联置业发展有限公司、重庆鑫王智能工程有限公司、北京世联通投资顾问有限公司、北京动动文化艺术有限公司等多家全资、控股、参股企业。集团自创立以来，一直秉承“创造我们的共同价值”的核心理念和“主导本业、创造需求、至诚守信、适时发展”的经营理念，不断开拓创新、锐意进取，经过几年的辛勤努力，取得了良好的经济效益和社会效益。截止2001年底，集团公司已累计向国家上缴税费5000多万元，安置下岗职工2500余人，为4000多人提供了就业岗位。连续两届被重庆市委、市政府命名为“重庆市百户重点私营企业、私营企业五十强和房地产开发企业五十强。荣获重庆市纳税大户百强、“中国私营企业500强”、“中国房地产著名品牌”、“重庆市企业法人知名字号”等称号。多年来，集团公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被重庆市相关专业银行评为“aaa级信用企业、优良客户及“绿色通道”。近几年，集团公司在房地产主业方面取得了长足发展，先后成功开发了“协信商厦”、“小康楼”、“时代天骄”、“涪陵协信城市花园”、“天骄俊园”和“天骄年华”等项目。 所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。其中“协信商厦”建筑面积6万平方米，为重庆市朝天门第一交易市场，被重庆市政府命名为朝天门对外招商样板市场。1999年元月推出的时代天骄建筑面积6万平方米，开重庆酒店式高尚住宅之先河，获“重庆市优秀大厦”称号，是重庆地区享有很高知名度的明星楼盘，成为新重庆渝中区标志性建筑之一。“涪陵协信城市花园”建筑面积4万平方米，为涪陵区最高档的康居示范工程。 1999年7月，公司推出重庆市首家智能化住宅示范小区天骄俊园 建筑面积14.9万平方米，该小区除荣获重庆市十佳住宅小区和消费者满意楼盘称号外，还在2001年首届重庆楼市百花奖评选中荣获唯一专家推荐楼盘称号。 2001年4月推出的天骄年华是21世纪生态、文化、景观住宅，占地面积160亩，总建筑面积28万平方米，该楼盘荣获了首届全国新世纪人居经典住宅小区方案竞赛人居经典综合大奖。协信集团作为民营股份制企业，在其发展历程中还特别重视管理的规范化、科学化。2000年10月，集团公司与世界著名的管理咨询公司-罗兰贝格国际咨询管理有限公司合作，对整个集团的组织结构、运行机制、管理流程、薪酬体系等按照国际标准进行了设计，实行一种全新的管理模式。在人类社会进入知识经济时代、企业面临更加激烈的市场竞争的今天，协信人深深懂得“逆水行舟，不进则退”的道理，正以更加饱满的激情和坚忍不拔的毅力，勇敢地迎接挑战，以“创造我们共同的价值”为追求，努力把协信集团建设成为资本股份化、组织集团化、经营专业化、管理科学化的现代化的企业集团。三、报告编制依据2、长寿区市场调查报告3、建设项目经济评价方法与参数1993年，国家计委。4、重庆市建筑工程99基价表5、项目地1：500地形图6、项目规划方案平面图7、重庆市巴南区鱼洞公寓片区旧城改造方案重庆大学规划研究院8、“长寿区委、区府地块”总体策划方案四、项目主要技术经济指标指标名称指标指标名称指标用地面积82303建筑面积174772商业面积123772住宅面积51000容积率2.12覆盖率35.4绿地率25.3车位387第二章 市场需求分析一、重庆市房地产市场环境（一）重庆市经济发展状况重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。2000年2002年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况 年份 gdp（亿元）增长率固定资产投资（亿元）增长率200015908.50%655.8116.50%200117509.00%801.8222.30%20021971.110.30%995.6624.20%近几年来重庆市的gdp增长率一直高于全国平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。（二）重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。在1996年，重庆用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2002年，重庆的房地产投资已达到245.91亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2002年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。重庆的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，重庆房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，重庆房市实现年销售416万多平方米；到2002年的销售面积已达1016.58万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变；住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。（三）重庆市商业地产的发展状况分析1 重庆市商业用房开发总规模分析近年来重庆商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知重庆的商业地产的发展还很不够截至到2002年底，重庆商业设施总经营面积达到2200，主城区商业营业面积预计在400500万，其中渝中区商业营业面积近130万。 经过几十年的发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈。2 重庆商业设施的供求趋势（1） 五大商圈会更进一步发展。根据irs指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后一块蛋糕。（2） 次级商业中心在悄然崛起。五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的机会，因此大坪、巴南、北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。（3） 城郊购物中心将成为下一个投资亮点。随着经济的进一步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移；同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊的投资机会。（四）重庆市房地产业的发展前景分析尽管直辖后的重庆经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目前重庆的城市化率为33%，足足比全国城市化率低了4个百分点。按照规划，到2010年，全国城市化率将达到47%，重庆将达到50%。这种增长意味着：到2010年，重庆城市化人口将达到1600万人，新增城市化人口将达到600万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到2010年重庆城镇人均居住面积将由现在的16平方米达到20平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到1.2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅，在未来8年的时间里，重庆住宅新增需求将达到1.6亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，重庆每年需求住宅的面积将达到2000万平方米。由此可见重庆的房地产还将继续保持高速发展的趋势。同时，根据重庆政府经济的发展计划，到2010年，重庆gdp产值将达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当重庆达到这一规模，重庆的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆的商业地产开发商正面临着千载难逢的发展良机。二、长寿区房地产市场分析（一）长寿区的背景资料1 长寿区的交通、地理状况长寿区位于重庆主城东郊，距主城区60余公里，幅员面积1415平方公里，辖22个镇、14个乡、569个村（居），总人口88万，通过渝长、渝涪、长梁高速公路与主城区及涪陵、梁平县相连，区位优势较明显。目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近300公里，实现了全区75%的乡镇通水泥公路。境内渝长、长涪、长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为一体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆的交通枢纽。2 长寿区的经济发展状况工业是长寿经济发展的主体，也是是长寿财政收入的主要来源。据1998年国家统计局资料显示：长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第8位。长寿区2002年国内生产总值在整个重庆市中列12位，人均gdp列10位，城镇居民人均住宅使用面积列28位，在岗职工年平均工资列9位。社会消费品零售总额列11位。与周边区县及距主城区较近的郊区相比，长寿区的gdp、在岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。2002年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值（亿元）全社会固定资产总额（亿元）地方可支配财政收入（亿元）全区年末存款余额（亿元）旅游收入（亿元）城镇职工人均年收入（元）2002年数据61.327.33.623656.80.5611112同比增长10.5%23.1%14%11.7%3 长寿区商贸发展状况2002年全区社会消费品零售总额21亿元，同比增长13.5%；商贸餐饮业营业额16.7亿元，占gdp的27.2%；其中批发零售业13.4亿元，餐饮业3.3亿元；连锁经营销售额1.44亿元，占社会消费品零售总额的7%。近几年来长寿区的商贸都在高速发展，根据长寿区的近三年商贸发展规划：流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以13%的速度增长，力争突破26亿元；商贸餐饮业增加值达到8亿元，占全区gdp的比重达到10%；连锁经营零售额每年以40%的速度增长，达到3亿元，占社会消费品零售总额的比重提高到10%。（二）地区住宅市场分析1 开发总量分析从2000年到2002年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区的房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩的趋势。20002002年长寿区房地产投资指标年份投资总额（亿元）增长率开工面积（万平方米）总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率20003.8134.299.955079.3164.520014.097.390.029.9472.238.9320024.031.4782.138.7668.684.91长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有10多个，总的供应量约有50万平方米。2 住宅价格分析长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在800900元/平米之间，最高价是少数的一两个电梯房，房价达到1200元/平米左右（以上面积计算方式为：建筑面积）。现阶段长寿的消费者普遍能够接受11001200元/平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产一级供应量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。3 住宅特点分析长寿区的住宅大体呈现以下特点：（1）住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单体小高层；（2）多层住宅单价集中在700-800元/平方，小高层则为950-1250元/平方；（3）户型面积多在120-145平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量的90%以上，二房二厅则在70-85平方；（4）户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小；（5）新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现“四明”，户型方正，无异型房，功能配备为“客厅、餐厅、书房、阳台、卫生间”等基本功能，尚未引入重庆时下流行的“空中花园，功能房、阳光房、落地窗”等概念，而“衣帽间、储藏间、保姆间”等功能房出现较少；（6）与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。（三）长寿地区商业地产市场分析根据长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造1个主城核心商圈，即以寿星广场为核心的半径500米的中心商贸区；同时建设黄桷湾、骑鞍、桃花、川维渣家湾4个社区服务中心；以及发展以葛兰、云台、狮子滩、洪湖、双龙5个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。1 长寿区商业中心调查（1）向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。该地段以各种类型的服务机构、金融机构、服装和百货超市为主。该路段商业网点共424家，总经营面积约为27，130，长寿区的两个有影响的商店（重庆百货和立丹超市）都在该路段。从立丹超市物品的种类及新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。（2）其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿的房地产开发呈上升趋势。长寿路商业门面数为243个，总经营面积约为52，287方，其中建材经营点为123个，占12.14%，家电0.67%，娱乐57.88%（在长寿路上主要包括3个二、三星级的酒店，金堂大酒店、富丽酒店、寿星酒店，总经营面积约3.5万方。（3）长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有：秦妈火锅、天源火锅、德庄火锅等，基本是火锅的天下。但经营现状不理想，从12：00、20：00两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上21：00左右已基本关门。而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明：在长寿，餐饮业有发展的空间。2 商业物业租金和售价分析（1）向阳街门面租金（按套内面积计算）：向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金利商场方向末端平街150180元/平米左右200300元/平米80元/平米120元/平米左右50元/平米左右5070元/平米二层15元/平米15元/平米无无无无（2）长寿路门面租金（按套内面积计算）：与向阳街临近区域两端门面平街6575元/平米3545元/平米负一层15元/平米无二层15元/平米无（3）其他区域价格门面租金（按套内面积计算）：黄桷湾片区、骑安片区、桃花溪片区价格为1525元/平米左右。（4）销售价格向阳街片区：向阳街1000米范围内以重百广场为中心最高2.5-3万元/平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至0.8万元/平方米，平均为1.2万元/平方米，火神街1.2万元/平方米；黄桷湾片区：0.5万元/平方米。由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业的出租还是销售，价格差距很大。此外，地下层和楼层的租售价格约只有平街层的租售价格的十分之一。3 长寿区商业设施的供求状况分析项目所在位置是长寿区传统的商业、休闲和居民聚会的中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达15.6万m2。但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化、交通组织落后，广场的休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位的日益增长的经济文化发展的要求。长寿区当地居民和各界人士普遍认为：该地区严重缺少高档次的集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的商业设施。三、项目综合分析（一）项目背景分析1 长寿的经济在高速发展。从2000年到2002年，长寿区的gdp增长率平均为9.4，超出重庆市的平均水平，而且今年也将保持910的增长速度。2 长寿区区委、区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划：要按照“在休闲中购物，在购物中休闲”的现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场、城一校路口，包括区公安局、政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按500米左右长度重建一条商业步行街，引入2-3家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店、连锁店（超市）、特色店、精品店100个，新增商业营业面积5万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口的向阳路改造成商业步行街的一部分。该规划构思对于本项目的开发在政策层面具有了一定的指导作用。（二）项目的swot分析1 项目优势（1） 基础优势。长寿区是重庆市重要工业基地，职工平均收入居重庆市前列（第8位），购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有一定创新、整合空间（2） 地段优势。从地理位置上看，该地块属长寿区最繁华地段，商业价值较大。（3） 景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源。（4） 经验优势：重庆协信集团在投资本项目之前，已经成功的策划和实施了“黄金海岸”和“巴南新天地”等大型商业项目，在商业地产的开发上具有相当的经验优势。2 项目劣势（1） 资金压力。本项目投资额大，对企业会造成一定的资金压力。（2） 开发量巨大。3 面临的机遇长寿区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存在较大的住宅项目开发空间；而且大部分长寿区人民都希望在向阳街修建高档商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。4 面临的挑战长寿区属区域性中心城市，对周边城市（如涪陵、梁平）辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑战。（三）竞争楼盘和周边楼盘调查1 竞争楼盘调查长寿区的同质性物业只有位于新开发区桃花溪片区的“东方之骄”，具体情况如下：东方之骄规划是长寿区目前规模最大、档次最高、环境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社区。“东方之骄”项目概况名称东方之骄地址重庆广润地产有限公司总占地面积420亩总建筑面积23万平方米配套商业面积1.6万平方米绿化率42%幼儿园面积1160平方米公建面积1.08万平方米“东方之娇”在规划上与本项目相似，属于同质性物业，由于所处地段不同：“东方之娇”处于未来的政治、文化中心桃花溪片区，由于“东方之娇”已在2003年9月正式对外推出，该项目将争夺一部分长寿的高收入客源，对本项目的销售可能会造成一定的影响。32重庆长信房地产开发有限公司2 周边楼盘调查表序号项目名称开发商开发规模（）物业类型销售时间销售价格（元/平米）销售状况楼盘地址1丽景名苑重庆奥林置业发展有限公司72000住宅2002年起价：778、 最高价：87860长寿凤城镇三峡路36#2富丽桃园重庆长寿富丽房地产开发公司15000住宅2002起价：700 均价：73575长寿骑安3望江阁重庆市长寿区长兴房地产开发建设有限公司27500住宅2002年 11月起价：988每层增价： 5、10、20元一期售完；二期30重庆市长寿区上缆车站4凤鸣家园重庆渝发建设房地产开发有限公司27677住宅2002年 7月起价：838每层增价：102080长寿区校园路32号5嘉能盛世桃花重庆嘉能建设开发有限公司18000住宅2002起价：968和988（朝向不同） 每层增价：2035长寿骑安车站下行50米6光宇林庄锦园重庆光宇建设开发有限公司40000住宅2001起价：700 均价：74875长寿区区政府对面7龙凤花园重庆瑞豪房地产开发有限公司50000住宅2002起价：828每层增价：1020元/60长寿黄桷园三峡路26号 第三章 项目定位与经营主题一、项目定位及规划依据u 独有的绝版地段优势u 快速发展的长寿地区经济u 现有产品的市场稀缺u 城市功能规划定位u 日均8000人的客流量往返购物、休闲于此u 傍依传统、固有的商业中心地位u 传统商业向现代商业的升级换代二、项目定位项目以“现代都市时尚商业步行街系统，核心百货主力店与生活超市、娱乐游艺中心为枢纽，以特色主题店，精品购物专卖区，美食娱乐城，酒吧情调区为特色，集观光休闲、购物、生活服务于一体的区域性街区式购物中心”，长寿地标性建筑.住宅定位为“长寿档次最高,品质最高,价格最高”的三高豪宅,长寿住宅市场发展的里程碑.典型特色： 以特色店、酒吧廊、美食街、精品区、娱乐城、休闲带为主题的特色区； 具有现代都市时尚风情的街区型/开放式商业步行街；物业形态：商铺：街区型的独立临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行街系统；住宅：电梯观景小高层住宅，4加1花园洋房和townhouse；三、目标市场1、商铺主要目标市场 以长寿区城镇居民为主体的商业物业投资者； 向阳街、长寿街及周边商业经营者； 本区域拆迁的临街商铺经营者； 乡镇进城发展置业的新城市居民； 重庆及周边地区餐饮、娱乐、休闲、服务、服装等业态的经营者； 专业的商业地产投资大户。2、住宅主要目标市场区域内各类成功的个体老板阶层；政府高官、企业家；灰色需求者;综述为长寿最高端的20%消费人群四、项目经营主题1、 经营主题定位本项目是集综合购物、传统美食餐饮、都市娱乐休闲、日常生活服务为主体，同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时尚商业步行街为主体表现形式的长寿都市中心商业区。购物：本项目商业功能齐全、从提供物品丰富、多层次、全方位的购物内容，以满足长寿区不同层次的购物者的消费需求。商业区内设一个中型的综合百货店和一个中型购物超市，这个百货由超市、百货和一个家电卖场组成，提供当地居民基本的日常生活需要；设一个特色的品牌家居、家俱和装饰的综合店，满足购物者的特定需求；三条主题主步行街和一个中心广场构成项目的主要人流动线和休闲场所，内设“名品店”、“精品店”、“书城”“运动城”、“少女天地”和“儿童中心”等主题区域，时尚与繁华汇聚，让购物者充分享受“逛街”购物的乐趣。餐饮：本项目将引进1-2家重庆的品牌川菜馆和1-2家品牌火锅店做为餐饮业的主力店；设好吃一条街满足低层次消费，完善步行街功能。娱乐休闲：本项目设酒吧一条街，经营有小型特色酒吧。在顶层设有阳光休闲地,设有阳光茶楼、西餐厅、美容、美体。在项目b区域内，设大型网吧、电玩城、ktv歌城，和一个电影城，丰富多彩的娱乐活动吸引本地区的消费者，以提升和巩固商业区的人气。服务：在步行街内设多种生活服务店如：银行、婚纱摄影、眼镜店、药店、糕点店、干洗衣店、照相冲洗店和音像店，全方位的满足消费者的需求。2、步行街主题包装中心广场包装主题：诺丁山夏日狂欢广场构成：紫薇树、桂花树、移动的鲜花车、休闲椅和露天的音乐角、项目购物指示。332.5标高的步行街包装主题：香榭丽舍大道构成：法国梧桐、鲜花、古朴的石砖路、法式的街灯和休闲椅经营：主营：精品女装、女鞋、女包次营：少量的精品配饰、珠宝；1-2家品牌饮料小店步行街宽度：净宽15米337.5标高的步行街东侧包装主题：伯尔尼购物街构成：玛赛克彩拼的步行道、部分圆石小径和部分玻璃走廊经营：品牌的中性休闲服饰、少女装、牛仔装。步行街宽度：净宽12米337.5标高的步行街西侧包装主题：嘎纳-蓝色海岸构成：圆石小径组合蓝色的玛赛克拼图、白色的沙滩、柔和的灯光、中世纪风格的油画。经营：品牌餐饮、各种咖啡吧、酒吧和特色吧。步行街宽度：净宽12米3、项目商业经营规划以一个综合性百货店（百货、超市、家电三位一体）和一个特色的家居、家俱装饰材料的综合性大卖场做为核心店，围绕着中心广场分布有一个餐饮区，快餐店、书城、运动城、儿童中心和一个阳光休闲地带，并辅助以多个商业步行街系统共同构成。第四章 项目总体规划一、 功能划分及技术标准表4.1 商业物业功能规划面积分配表物业功能面积（）层高物业功能面积（）层高主力百货90004.5米车库及设备用房120004米主力超市50004.5米儿童乐园30004米临街门面300004.2米it通讯市场40004地下商场80004.2米步行街店铺300004.2餐饮70004米家具店40004.2金融超市7004.2米综合家电20004.2还建商业2513还建办公11976表4.2 项目住宅规划设计要求类别户型建筑面积（m2）套数总面积设计说明townhouse4+1花园洋房五室二厅3802015176单厨、三卫配套、地面花园或屋顶花园、五室带阳光房小计3802015176小高层电梯公寓18层三室二厅12444605412层三室二厅1371081341318层四室二计35483合计50660二、整体平面布局规划1、步行街形态考虑到项目所处的市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织独立街铺分布的主要布局。2、街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为9-12米进深，3.6-5.5米的开间。3、商场出入口商场出入口应根据地形标高的不同而考虑设有3-4个，在不同的出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型的独立精品专卖商店。4、人流/物流/车流/信息流等交通动线设计商业区内的商铺采用单一循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具；物流设置独立出入口，与外围主要交通大街连接；车流统一由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出；适当考虑智能系统在项目中的运用。三、建筑风格及外观风格1、建筑外观的平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。2、外立面颜色橙色与咖啡红的合理运用。3、建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施的合理建设，以此吸引地下人流向上的带动。4、标志建筑物与迎宾大道的有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识-“长寿精神柱”，如雕塑。四、平面组合及规划1、充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑的传统风格；同时着力体现以“街道”为主动线的街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态的集合式商业区，力求在此地开发出一种全新的购物中心。2、以3-4条大街带动商业氛围形成，重点设计以“街”为主的临街铺面，实现物业销售价值最大化。3、设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低对现有街道的依赖性。4、a地块内设计2条主要街区大道，制造新的街区人流动线，实施动线大手术。5、产品设计中的步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式的步行街设计方式。6、商业步行街以3层建筑结构形式为主，局部4层。7、只做3个临街面层，设计3个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。8、地下商场1处，约10000平方米，连接3大主题广场，并在3大广场处形成下沉式的商场出入口；半地下商场2000-3000平方米，考虑与现有的寿星广场休闲购物中心的精品专卖店一条街和项目的住宅群相呼应。第五章 项目建设进度及销售计划一、工程建设进度初步计划项目的拆迁工作由政府组织实施，预计2003年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为2年（2003年10月至2005年10月），具体工程进度见下表：工程进度实施计划表序号工作名称2003年2005年2003.122004.022004.042004.062004.082004.102004.122005.022004.042005.062005.082005.101前期工程2设计3报建及前期手续4基础工程5主体工程6设备安装7内外墙装饰8内部装修9配套及绿化工程二、项目销售计划1. 营销思路及原则 (1)确保项目规划的主力店经营的成功招商；(2)对主力店之外的商业物业全部实行销售；(3)项目整体设计，整体工程实施，分阶段分批进行营销推广，逐步引导市场，聚集人气；（4）预计在2004年春节前正式开盘销售；（5）本项目以单位商铺低总价的思路按“短、平、快”模式营销。2.销售进度 销售计划表（%）2004年2005年2006年合计a区商业652510100b区商业652510100住宅504010100第六章 投资估算及资金筹措计划一、投资估算项目总投资3.29亿元，平均成本1882元/，见表6.1：表6.1 项目总投资估算表（一）前期费用序号费用名称计算基数单价金额备注（元/）(万元)1土地费用106802方案设计费17.5101753初设及施工图设计费17.521367.54地质勘探费17.52355工程监理费17.5352.56城市配套费17.560342免11.5万，其余按60元/计7人 防 费17.513免8白蚁防治费12.60.58.89报建综合费用、证照费22410施工用水电11511其它费用8012小 计91012080（二）工程建设费序号费用名称计算基数单价总额备 注(万元)（万元）1土石方工程2建筑安装工程费（a.b区）12.475086803建筑安装工程费（住宅区）5.160030604外墙装饰9005电梯工程8006智能化工程费17.5203507配套水电工程费17.540700室外综合管网8中央空调14009消防设施工程费4.82512010市政设施费8011环境景观工程36397150546道路、绿化及广场13环保治理工程7014灯饰工程8015小 计95716786（三）销售费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注1销售推广费398622%7972小 计797（四）管理费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注1公司管理费398622%7972小 计797（五）财务费用序号费用名称计算方法计算系数总数备 注1财务费用1000010%10002小 计1000（六）不可预见费用序号费用名称计算方法计算系数总数备 注1不可预见费288665%1443含成本表中未列入的费用2小 计1443七总计单价总价32903二、资金筹资及使用计划根据项目的进度安排和投资计划，项目启动资金万元，主要有二个方面来源：一是公司自有资金：11，500万元，二是银行贷款：10,000万元。表6.5 资金筹措及使用计划表单位：万元序号项目合计2003年2004年2005年2006年1总投资开发成本32903116808489848942452资金筹措2.1自有资金11500968018202.2开发贷款1000020004000300010002.3预售收入11403266954893245第七章 经济效益评价一、基本假设前提假设项目在2年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行