电影院与开发商的合理租金分析.doc

电影院与开发商的合理租金分析 电影院与开发商的合理租金分析 随着城市化进程的加快、人均gdp的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。一、 电影院的建设模式电影院的建设模式，一般地有以下四种：1. 买地建房，独自建。2. 将现成的建筑物改造成影院。3. 对现有的传统影院进行改造。4. 在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。在以上几种电影院的建设模式中，多采用后面的两种。其中，现代多厅影院的建设，采用最多的是第四种模式，即在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式，一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念，另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。二、 电影院的租金模式在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。 or n 固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。n 票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。票房提成租金=影院年度净票房额提成比例影院年度净票房额的计算公式：n 影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-营业税及附加n 国家电影专项基金=年度票房收入5%n 营业税及附加=年度票房收入3.3%（一般的）* 速算法：年度净票房额=年度票房收入91.7%因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。三、电影院的租金定价原则开发商在购物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物业管理费、停车费、广告位收入、临时场地租赁收入等。其中，租金是开发商最主要的收入来源，也是影院公司最主要的营业成本之一。从这方面看，租金是开发商与影院公司双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价植规律中价格围绕价植上下波动，价格不会偏离价值太远。开发商对电影院租金的定价原则1. 购物中心的定位与租户组合特点。开发商对电影院租金的定价不是单纯的从“这个购物中心的开发建设成本”合到“电影院租赁场地面积的开发建设成本”作为计算依据的，而是建立在整个购物中心的定位与租户组合的基础之上。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。2. 电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。在垂直动线上，电影院一般设置在购物中心顶层；在水平动线上，电影院一般设置在水平动线的终端位置。这个位置是购物中心里租金水平较低的区域，另外由于电影院的设置可以为影院周边区域与邻近楼层增加人气与消费配套性，从而增加影院周边区域的整体租金水平。3. 电影院的承租面积。一般来说，承租面积与租金呈负相关，这是由于招商存在规模效应。一个电影院所需的面积一般为4,000-5,000平方米（有的甚至达到10,000-15,000平方米）,承租面积较大，租金水平会降低。4. 电影院的投资额。电影院业态不同于其他一些商业业态，它的投资额很大（一般的多达几千万元），并且为了保持影院的时尚性，在影院运营后根据市场情况每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入或改造，加上影院的日常营业成本很大，这让影院的投资回报期很长，因此影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。5. 电影院的运营稳定性，使开发商有长期的稳定收益。电影院具有较强的抗风险能力，并且能在各种不同的市场状况下持续稳定地运营，包括在几年前的金融危机时期电影院的开发力度与运营水平依然没有下降，这让开发商可以实现长期的稳定收益。6. 电影院的吸引顾客的潜力。电影院有时尚的装修环境，有丰富的不断更新的片源，有不定期的明星见面会和电影首映式，因此电影院有着极强的吸引顾客能力，可以享受较低的租金水平。7. 电影院租户的违约可能性。电影院一般是由大型的连锁企业投资经营，有很强的实力与品牌力，另外电影院本身的一次投资额就很大，因此电影院租户违约的可能性非常小，这可以让开发商大为放心，可以享受较低的租金水平。8. 电影院的特色与差异化运营。根据周边商圈的市场情况、周边人口数量与结构、购物中心的定位与业态组合、开发商给影院的面积与工程条件等，影院公司合理的设置与规划本影院。在装修风格上是否有特色、是否有独特的特效厅及类别、投资额、差异化运营所带来的未来竞争力，以及影院为本购物中心带来的综合性的正效应。以上是开发商的几点租金定价原则。另外开发商结合于影院的品牌、服务、运营稳定性等进行综合性的比较与评判，最终选定适合于本购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。影院公司对电影院租金的定价原则1. 影院所在城市的经济状况。包括城市的级别与主要特征、gdp水平、恩格尔系数、人均可支配收入、总人口等。2. 影院所在城市的电影院市场情况。包括近几年的票房总收入、平均票价、年观影人次，主要竞争的影院情况，未来开业的影院情况等。3. 项目商圈分析。包括周边商业情况分析、周边人口分析、周边竞争影院或潜在未来影院项目分析、交通分析、动线分析等。4. 购物中心情况。本购物中心的定位、商业体量、业态组合、已入驻的主（次主）力店品牌构成、停车情况分析、交通易达性分析等。5. 影院情况。影院的规模、是否有特效厅或其类别、影院的投资总额、营业成本等。以上是影院公司的几点租金定价原则。影院公司结合上述几点原则进行综合性的系统分析与缜密计算出合理租金，另外影院公司也非常关注开发商的品质、实力、口碑，特别是开发商他本身有哪些成功运营的购物中心案例，最终与这个开发商达成合作伙伴关系。四、中国电影产业介绍在这里先介绍一下中国电影产业链的情况,有助于朋友们理解本文后面的“电影院的成本分析”的内容。 中国的电影产业是由制作公司、发行公司、院线公司和电影院等几个主体组成的。其中，电影院作为电影产业链的终端市场，是最直接、最重要的产业收益终端。中国电影产业链中的几个主体介绍如下：n 制片公司：完成电影的融资、拍摄和后期制作的环节，主要包含制片公司、后期制作公司。制片公司拥有电影的版权，将电影某一期限内的版权出售给发行公司或其他渠道发行商。n 发行公司：负责影片的营销推广策略制定、实施及与院线洽谈拷贝投放。发行公司从制片公司手中购买或代理电影发行权，然后以买断或票房分账或协议的发式与院线公司合作，将电影在合作院线的电影院放映。很多时候，电影的制作和发行都同一家公司操作。n 院线公司：院线公司是指由一个发行主体（如发行公司、制片公司）和若干电影院组合形成，实行统一品牌、统一排片、统一经营、统一管理的发行机制。其经营模式类似目前的“连锁店”，但它不是同一品牌影院的连锁化，而是给各个电影院提供片源的公司，以及在映期间为影院提供影片宣传品和宣传活动等。n 影院：影院是通过商业选址、投资、设计、建设和运营电影院的专业影院公司，它是同一品牌影院的连锁化，相当于“kfc、麦当劳”这样的直营连锁店的公司。“院线”与“影院”是不同的概念，二者又有着相互的联系。在中国当今的“院线制”电影发行放映机制下，一个单体影院需加盟在一家院线公司体系内，由这家院线公司向这个电影院提供片源。同时，这个影院公司向这家院线公司交纳相应的片租及管理费。截至2010年底，全国城市电影院线有38条。这些院线公司以各自品牌和服务的优势在大力的吸收电影院加盟到它的院线体系。这不只是因为院线公司可以收益，另一个原因是当院线公司下属的加盟影院数量越多，院线公司从发行公司那里拿片时候的话语权就越大，这体现了连锁事业的规模效应。另一方面，电影院有自主选择电影院线公司的权利与自由。五、电影院的成本分析一些朋友可能会认为：“电影院提供的是电影放映的服务，电影院票房收入来的很轻松，它的成本只是一些房租、物业管理费、水电费、人工费等，电影院是一个暴利行业。”实际上是这样吗？在实际运作中，电影院票房收入首先是按照相应的行业规则，在上述的电影产业链中层层分账，然后再进行影院公司的日常费用化。具体如下：1、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的5%上缴国家电影事业发展专项资金。国家电影事业发展专项资金是国家主要用于扶持国家倡导的重点影片生产、城市电影院的维修改造和对少数民族地区电影企业特殊困难的资助，以及对电影经济发展有重大影响的重点项目的支持。国家电影事业发展专项资金管理委员会办公室（简称电影资金办）是经中编办批准成立的广电总局直属事业单位，它负责对国家电影专项资金的收缴、使用与管理，并对电影院票房收入进行全程的监管。2、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的3.3%向税务机关上缴营业税及附加。对于每个单体电影院，它是一个独立的有限责任公司或分公司，有独立的财务作账系统和税收报送体系，并且税收的本地化。3、在票房收入去除上述二项成本后称为“电影净票房”。影院以“电影净票房”为基数，按50%左右的提成比例向院线公司交纳片租及管理费。4、这时，影院公司只剩有“电影净票房额”的50%左右，作为影院公司的日常费用化。首先，向开发商支付租金和物业管理费。5、再之后，是影院公司的其他营业成本，包括水电费、空调费、人工费、办公费、出差费、广告费、保洁费等。6、再按照会计准则进行折旧，及所得税（如有）。7、转结利润。从以上的分析可以看出：电影院的成本是多元化与常态化的，电影院不是一个暴利行业，电影院是一个需要长期稳定运营的薄利的朝阳文化产业。 “春风化细雨，润物细无声。”我们呼唤理性的影院投资，呼唤合理的租金水平，基于公平、公正、共享购物中心的发展成果，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢，为实现我国以推动文化产业成为国民经济支柱性产业的目标而努力和贡献！（作者：韩国希杰cgv影院开发总监 李保煜） （the end ）以下为非正文页。人物简介：李保煜，毕业于中国人民大学，汉族。现任韩国希杰cgv影院开发总监，中国购物中心产业资讯中心专家委员，中国城市商业网点建设管理联合会学术委员，中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员，全国工商联房地产商会不动产专委会专家委员，中国商业地产联盟专家委员，中国商业地产名人俱乐部理事,中国百货商业协会会员,美国icsc(购物中心协会)会员。多年的商业选址与开店的工作经验，熟悉商业地产、购物中心、百货、特许、连锁、加盟、投资、电影等领域，对娱乐业态及零售业态组合、城市化的发展、商业选址、电影产业等具有深度研究。他结合电影院与购物中心的发展特点提出了“新电影生活方式”的概念，并形成了多篇行业的文章。这些文章介绍了中国电影产业的运作模式、以及电影院的开发、设计、运营模式、票房收入监管、成本构成与合理租金分析等，对电影行业和商业地产行业具有非常强的借鉴性与实用性，填补了在之前这方面专业文章的空白。同时，引导了行业理性的影院投资，促进了电影行业与商业地产行业的跨界整合。行业文献：u 后世博时代中国影院差异化运营的争鸣 /last.asp?id=405/zh_cn/news/588.htmlu 城市化进程中电影院与购物中心的和谐之舞/html/2011-9-26/20119263834.htmlu 电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一/biz/news/