高庄镇埠下村公租房项目（一期）可行性研究报告.doc

陕陕西西省省西西咸咸新新区区泾泾河河新新城城 高高庄庄镇镇埠埠下下村村公公租租房房项项目目（一一期期）可可行行性性研研究究报报告告 编编制制单单位位：陕陕西西永永明明项项目目管管理理有有限限公公司司 二二零零一一二二年年三三月月 2 目目 录录 第一章 项目总论8 1.1 项目名称.8 1.2 项目承办单位.8 1.3 项目主管部门.8 1.4 项目拟建地点、建设规模、资金来源.8 1.5 承担可行性研究工作的单位.8 1.6 研究工作依据.8 1.7 研究工作概况.9 1.8 主要技术经济指标.10 1.9 项目承办单位概况.10 1.10 国家和行业发展规划.12 1.11 项目发展概况.12 1.12 项目提出的背景.13 1.13 项目发起缘由.13 1.14 投资的必要性.14 1.15 投资回收期.14 第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析15 2.1 城市概况.15 2.1.1 城市基本情况 15 2.1.2 地理位置 16 2.1.3 自然气候条件 18 2.1.4 交通情况 19 2.1.5 城市面积范围 20 2.1.6 人口状况 21 2.1.7 行政划分 21 2.1.8 城市定位及项目在区域规划方向 24 2.2 城市经济状况.25 2.2.1 城市辐射区域 26 3 2.2.2 总结（对城市未来发展潜力的判断） 26 第三章 保障性住房分析27 3.1 陕西省保障性安居工程相关指标27 3.2 相关政策27 3.2.1 综述 27 3.2.2陕西省保障性住房管理办法（试行） 的相关政策要求 .30 3.3 项目建设的必要性.33 3.3.1 解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 33 3.3.2 实现社会公平，落实科学发展观的需要 .33 3.3.3 构建和谐社会的需要 .34 3.3.4 满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 .35 第四章 项目分析37 4.1 地块现状介绍.37 4.1.1 地势及高程 37 4.1.2 地面现状 37 4.1.3 居民及拆迁状况 37 4.1.4 地下管线沟渠情况 37 4.1.5 地块地质情况 37 4.2 地块周边市政配套.38 4.2.1 交通状况 38 4.2.2 大中小学及教育 38 4.2.3 医院等级及医疗水平 38 4.2.4 大型购物中心、主要商业市场 38 4.2.5 文化体育娱乐设施 38 4.2.6 公园 39 4.3 地块周边环境分析.39 4.3.1 治安情况 39 4.3.2 空气状况 39 4.3.3 噪声情况 39 4.3.4 污染情况 39 4 4.3.5 危险源情况 39 4.3.6 周边景观 40 4.3.7 风水情况 40 4.3.8 近期和规划中周边环境的主要变化 40 4.4 大市政配套.40 4.4.1 道路现状及规划发展 40 4.4.2 供水状况 41 4.4.3 排污（污水、雨水）状况 41 4.4.4 通讯 41 4.4.5 永久性供电和临时施工用电 41 4.4.6 燃气 42 4.4.7 供热及生活热水 42 4.5 规划控制要点.42 4.5.1 总占地代征地面积 42 4.5.2 住宅建筑面积 42 4.5.3 地块容积率 42 4.5.4 建筑密度 42 4.5.5 控高 43 4.5.6 绿地率 43 4.6 地块周边项目介绍.43 第五章 区域保障住房分析44 5.1 区域保障房成长状况44 5.1.1 形成时间 44 5.1.2 区域内分布情况 44 5.2 区域内供应产品特征.44 5.2.1 开发规模 44 5.2.2 平均入住率 44 5.2.3 未来 3 年区域内可供应土地状况 44 5.2.4 结论 45 5.3 供应租住对象.45 5 第六章 项目定位、规划设计及开发分析46 6.1 项目定位.46 6.1.1 客户定位 46 6.1.2 建筑风格面积户型 46 6.1.3 租价 46 6.2 项目开发计划.47 6.2.1 开发机遇 47 6.2.2 开发周期安排 48 6.2.3 入住周期安排 49 6.3 规划设计分析.49 6.3.1 规划设计的可行性分析 49 6.3.2 周边环境和人文环境对规划设计的影响 49 6.3.3 市政配套设施对规划设计的影响 49 6.3.4 生活配套设施对产品设计的影响和考虑 49 6.4 规划设计.49 6.4.1 建筑设计依据 49 6.4.2 结构设计依据 50 6.4.3 抗震设计及荷载 .50 6.4.4 给排水系统设计依据 51 6.4.5 电气系统供配电设计依据 51 6.4.6 电讯系统设计依据 52 6.4.7 总平面图设计 52 6.4.8 建筑设计 54 6.4.9 规划设计体现的 “四节一环保”的理念 56 第七章 项目投资回收及资金筹措58 7.1 投资估算范围.58 7.2 投资估算依据.58 7.3 项目成本测算具体内容.58 7.3.1 项目总成本测算 58 7.3.2 出租收入测算 .63 6 7.4 财务盈利能力分析.64 7.5 财务分析评价结论.65 7.6 项目资金筹措.66 第八章 节能与节水68 8.1 节能.68 8.1.1 建筑节能措施 68 8.1.2 电气节能措施 68 8.2 节水.69 第九章 项目招标方案70 9.1 招标范围及招标组织形式.70 9.2 投标、开标、评标和中标程序.70 9.3 评标委员会的人员组成和资质要求.71 第十章 项目实施进度安排73 10.1 项目实施的各阶段.73 10.1.1 建立项目实施管理机构 73 10.1.2 资金筹集安排 73 10.1.3 勘察设计 73 10.1.4 施工准备 74 10.1.5 竣工验收 77 10.2 项目实施进度计划.78 10.2.1 实施进度 78 第十一章 环境保护79 11.1 环境现状79 11.2 项目建设和运营期对环境的影响及防治79 11.2.1 施工期环境影响及防治 .79 11.2.2 运营期环境影响及防治 .80 11.3 其他环境保护措施81 11.3.1 建设环保措施 81 11.3.2 给排水环保措施 81 7 11.3.3 电气环保措施 82 第十二章 社会效益的社会影响分析83 12.1 项目社会影响分析.83 12.2 项目与所在地互适性分析.84 第十三章 可行性研究结论与建议86 13.1 研究结论.86 13.2 建议.87 8 第一章第一章 项目总论项目总论 1.11.1 项目名称项目名称 陕西省西咸新区泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期） 1.21.2 项目承办单位项目承办单位 陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）公司 1.31.3 项目主管部门项目主管部门 陕西省西咸新区泾河新城管理委员会 1.41.4 项目拟建地点项目拟建地点、建设规模、建设规模、资金来源、资金来源 泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）拟建地点位于 沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14 亩，容积率 3.75，规划总建筑面积约35000 平方米。项目计划新建公租 房 700 套，为高层住宅。项目建设成本约人民币8718.5 万 元，其中中省市资金支持2800 万元，其余资金自筹。 1.51.5 承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 陕西永明项目管理有限公司 1.61.6 研究工作依据研究工作依据 1、 陕西省西咸新区总体规划(2010-2020 年) ； 2、 泾河新城分区规划 (2010-2020 年) ； 3、 关中 天水经济区发展规划（ 2009-2020 年） ； 4、 西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020 年） ； 5、 西安市城市总体规划（ 2008-2020 年） ； 6、 咸阳市城市总体规划（ 2008-2020 年） ； 9 7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、 法规和文件； 8、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国办发 【2007】24 号） ； 9、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 ； 10、陕西省人民政府 关于进一步加快解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见 （陕政发 【2007】62 号） ； 11、 陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见 （陕财办 【2009】112 号） ； 12、 关于加快保障性住房建设的意见 （陕办发 【2010】 11 号） ； 13、 陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 14、 西咸新区泾河新城分区规划 （2010-2020） ； 15、 陕西省保障性住房建设标准（试行） （2011 年 9 月） ； 16、项目建设单位提供的背景资料； 17、项目调研收集的有关资料； 18、 工程咨询报告 编制委托书； 19、陕西省各类建筑取费标准； 20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。 1.71.7 研究工作概况研究工作概况 本项目是泾河新城居住用地规划中的泾河新城高庄镇埠下 村公租房项目，租住对象是泾河新城fc1 区（高庄镇）的 10 部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。 接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专 业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始 分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展 工作，尽快编制报告，配合业主的需要。 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标 泾河新城高庄镇埠下村公租房项目(一期 )主要经济技术 指标表 序号高庄镇埠下村公租房单位指标 1总用地面积 9333 2总建筑面积 35000 3容积率3.75 4绿地率%59 5总停车数辆157 6户内平均居住人数人/户4 7居住户数户700 8居住人数人2800 9建设投资万元8718.5 10每平方米建设投资元2491 1.91.9 项目承办单位概况项目承办单位概况 陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司 (以下简称泾河集团公司 )是经陕西省人民政府批准同意，由 11 陕西省西咸新区泾河新城管理委员会出资设立的大型国有独资 公司。 集团公司成立于2011 年 10 月 18 日，注册资本 10 亿元 人民币。公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、 工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。作为西咸新区泾河新 城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担泾河新城规划范 围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连 接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设； 农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经 营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区 域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任 务。 集团公司将按照国家及西咸新区整体的战略部署，努力打 造泾河新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现 代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低 碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、 创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取 “一区多园 ”的产业化发展道路，最终实现泾河新城“一心 两廊、五轴八组团 ”的现代田园城市空间结构。 未来，公司将秉承 “态度决定一切、思路决定出路、细节 决定成败 ”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求， 积极进取、顽强拼搏，依托泾河新城良好的发展平台实现新的 跨越式发展，为推动泾河新城区域内社会经济繁荣做出贡献。 12 1.101.10 国家和行业发展规划国家和行业发展规划 “十二五 ”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区 改造住房 3600 万套，保障性住房覆盖面达到20%左右 ,开局 之年已为实现目标打下坚实基础。2011 年，全国计划开工 1000 万套各类保障房，实际开工1043 万套，基本建成432 万套。 “规模之大、任务之重，史无前例。 ”去年年底，国务 院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程 协调小组与各地签订了2012 年的住房保障目标责任书，分解 落实了年内建设任务。根据计划2012 年全国将开工保障房 和棚户区改造工程700 万套以上。 依据中共陕西省委办公厅文件陕办发 （2010）11 号 进一步推进保障性住房建设工作，经省委、省政府同意，做出 如下安排 :公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家 庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。各市要 认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。力争于 2012 年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住 房困难问题，大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公 共租赁住房保障范围。 1.111.11 项目发展概况项目发展概况 在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力、 真抓实干。截止到2010 年 10 月 25 日，保障性安居工程开 工 48.13 万套，占目标任务的107.36%；完成投资 475.5 亿 元，占年度投资计划的88.1%，如果加上 2008-2010 年度项 13 目在 2011 年开工 31189 套， 2011 年全省总计开工和完成保 障性安居 51.25 万套。这些指标在全国继续保持前列。 我省确定 2012 年的保障性住房总任务是40.08 万套， 总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的85%。 保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、 限价商品房 4 类住房。 1.121.12 项目提出的背景项目提出的背景 随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建 设的全面启动以及西域一体化的深入推进，特别是西咸 新区总体规划（ 2010-2020 年） 在国新办新闻发布会正式发 布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正 式成立 ,“一区五城 ”建设随之迅速拉开帷幕。 泾河新城分 区规划（ 2010-2020 年） 即在这样的背景下开展编制工作。 为加快落实 中共陕西省委办公厅文件陕办发 （2010） 11 号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是泾河新 城分区规划 中 fc1 区高庄镇埠下村公租房项目。 1.131.13 项目发起缘由项目发起缘由 按照省委省政府的部署， “十二五 ”期间，全省将建设 210 万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国 家 20%的要求。 泾河新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对 部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收 14 入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。 1.141.14 投资的必要性投资的必要性 加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住 有所依 ”目标的实现；有利于引导合理住房消费，促进房地产 市场平稳健康发展；有利于人才和劳动力的有序流动，促进城 镇化进程；有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。 1.151.15 投资回收期投资回收期 公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于 市场租金的标准进行确定，一般在市场租金的70-80%左右。 以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价 为 20 元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80%计算，租 金价为 16 元/平方米 月，按此标准计算，静态测算高层公 租房资金回收期为15.97 年左右，动态测算资金回收期为 28 年左右 。 15 第二章第二章 城市宏观经济形势及区域市场发城市宏观经济形势及区域市场发 展状况分析展状况分析 2.12.1 城市概况城市概况 2.1.1 城市基本情况城市基本情况 西咸新区位于西安、咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入 渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速， 规划区面积 882 平方公里，规划建设用地272 平方公里。 按照组团发展的格局，新区分为五个组团：泾河新城、空 港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。 泾河新城：包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和高庄 镇（部分），总面积 146 平方公里，规划建设用地47 平方 公里。 空港新城：包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜 镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积141 平方公里，规 划建设用地 36 平方公里。 秦汉新城：包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银 高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域， 泾阳县的高庄镇（部分） ，总面积 291 平方公里，规划建设 用地 50 平方公里，遗址保护区面积104 平方公里。 沣西新城：包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥 16 乡，秦都区的钓台、陈杨寨街道，总面积143 平方公里，规 划建设用地 64 平方公里，遗址保护区面积8.6 平方公里。 沣东新城：包括长安区的斗门街道、王寺街道，秦都区的 沣东街道，三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分，总面 积 161 平方公里，规划建设用地75 平方公里，遗址保护区 面积 13.3 平方公里。 2.1.2 地理位置地理位置 泾河新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，泾河下 游。包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和高庄镇部分用地。东 与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城、中张镇， 北与燕王镇、三渠镇相交。县城位于西安市北偏西54 公里， 咸阳市北偏东 28 公里，距首都北京1290 公里。全区总面积 146 平方公里。 行政区划 ： 泾河新城 行政范围 主要 涉及咸 阳市泾阳县 4 个镇（街道 办） 、62 个行政村，详见表1。 表 1 西咸新区行政区划 17 区（县）街镇乡行政村 泾干镇 柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、 唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县 前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土 贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、 南强、北强、吉元、西关、瓦王 崇文镇 宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村、崇文村、 焦村、北丈八寺村 高庄镇 修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、 蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家 堡、陕西庄、费家崖、新庄、寿平、高庄、 芦家、聂冯 泾阳县 永乐镇 永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、 邵村、尚家、亢营、大齐、南吴 泾河新城区位图： 18 2.1.3 自然气候条件自然气候条件 主要气象资料如下： 年最大降雨量： 820.5 毫米 年平均降雨量 : 560.6 毫米 年最少降雨量： 349.2 毫米 冬季平均风速及主导方向 25 米/秒（东北风） 夏季平均风速及主导方向 25 米/秒（东南风） 19 最大冻土深度 0.3 米 最大积雪厚度 0.2 米 年平均气温 13， 冬季 (1 月)最冷 13.8， 夏季最热 (7 月) 40.9。 日照时数年平均 2195.2 小时， （最多（ 8 月）为 241.6 小时，最少 (2 月)为 146.2 小时） 无霜期平均 213-225 天 水源充足，地下水丰富，地下水资源年均8306 万立方 米，占全县水资源总量的25.8%，地表水资源总量19.2328 亿立方米 ，原因有 三条过境河流。泾河自王桥镇谢家沟入境， 张家山 出谷，东南流至 桃园村 附近出境。冶峪河系 渭河 二 级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。清峪河为 泾阳 县与三原县的界河 ；区内素填土、黑垆土和黄土状土多 为湿陷性土，埋深在4-5 米以上。 2.1.4 交通情况交通情况 泾河新城路网由城市快速路、城市一级主干路、城市次干 路和支路组成。城市快速路红线宽100 米，城市一级主干路 红线宽 6080 米，城市次干道路红线宽40 米，支路红线宽 30 米。通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新 城东部片区。通过高泾大道、高泾中路、高泾南路加强东西片 20 区的联系。通过机场北线高速、沣泾大道、空港北路加强泾河 新城与西安国际空港区的联系。 以高泾大道、高泾中路、高泾南路、沣泾大道、正阳大道、 原点西路、县东路、秦汉大道、形成“四纵四横 ”的主干道 网基本骨架。形成环路加自由方格式的路网系统。 城市道路与高速路及铁路相交均为下穿。 211 国道 208 省道经城区穿过，远期改线从城区北边经过。 在城市北部及南部各规划一个高速出入口。 次干道与支路以生活性功能为主，城市次干道设计车速 2040 公里 /小时，其道路间距为400500 米，与城市主干 道相间布置。 主干道红线 60100m，次干道 3040m，支路 2025m。道路广场用地765.5 ha。人均道路用地16.3 平方 米，干道道路密度 3.4 公里 /平方公里。 沣泾大道全长 7.2 公里，为城市快速路。 高泾大道全长 5.8 公里，高泾南路全长8.5 公里，高泾 中路全长 10.5 公里， 县东路全长 7.2 公里，原点西路全长7.5 公里，正阳大道全长9.3 公里， 构成了城市一级主干路。 另有若干支道与主次干道相联，形成完整的路网体系。 2.1.5 城市面积范围城市面积范围 泾河新城 位于 渭河地堑 北缘中段， 岐山 至富平断裂带两 侧。地势西北高、东南低。东西长37 公里、南北宽 27 公 里，海拔最高 1614 米，最低 361 米，垂直高差 1253 米。 21 境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬 。 山区面积 97 平方公里，占全 区的 12.4%。中部为 冲洪积平 原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400 米左右，地势 平坦，面积 503 平方公里，占全 区总面积的 64.5%。南部为 黄土台塬，位于泾河以南，塬面开阔，海拔为430500 米， 面积 180 平方公里，占全 区总面积的 23.1%。 2.1.6 人口状况人口状况 泾河新城（ 2010 年）与西咸新区（ 2009 年）总体情况对比： 指 标 西咸新区（ 2009 年）泾河新城（ 2010 年） 人口（万人） 89.313.64 生产总值（亿元） 13038.50 地方财政收入（亿元） 7.51.96 新区面积（平方公里） 882146.00 规模以上工业企业数 （个） 16635 规模以上工业企业总产 值（亿元） 39452.32 城镇污水处理率（ %） 6063.54 垃圾无害化处理率 （%） 5052.20 绿化覆盖率（ %） 3937.80 22 2.1.7 行政划分行政划分 乡镇概况 泾干镇 泾干镇地处泾阳县城区。面积54 平方公里，耕地 5.04 万亩。现有人口7.8 万人，农业总户数13013 户，其 中农业人口 4.66 万人，耕地面积4.6 万亩，辖 29 个村委 会、 4 个社区居委会。党委辖42 个支部，其中农村支部 29 个，党员 1272 人。 2009 年农民人均纯收入5421 元。泾 干镇区位优越，交通便捷，是发展工业、商贸流通、三产服务 及现代农业的最佳区域。近年来，泾干镇按照“依托优势 招商、科技兴工强农、围绕产业服务、建设和谐泾干”的 发展思路，全镇干部群众解放思想，负重奋进。镇域经济发展 迅速，整体实力名列全省50 强乡镇。形成了以机械制造、 医药保健、食品加工、房地产开发、商贸流通为龙头的民营经 济产业集群，固定资产达到44 亿元以上；以蔬菜、奶畜、 时令鲜果为龙头的三个现代农业产业带，有效促进了农民增收。 2009 年，全镇实现社会总产值 36.1 亿元，非公总产值32.2 亿元；完成财政收入666 万元；完成固定资产投资1.2 亿 元，招商引资任务到位资金9440 万元；粮食总产实现 3782.4 万公斤，耕地保有量49000.15 亩，基本农田保护面 积 8628.9 亩； 2009 年人均纯收入 5421 元。 崇文镇 崇文镇位于泾阳县东南部，东与西铜高速公路相邻，西延 23 铁路穿境而过，南邻泾河与高庄镇隔河相望，西与泾干镇接壤， 北依中国大地原点，全镇辖8 村 74 个村民小组， 20680 人， 总面积 2.7 平方公里，耕地面积2.2 万亩。 2008 年全镇人 均纯收入 8826 元，其中农业 1148 元，工业 1721 元，第三 产业 957 元，是泾阳县工业密集区三大园区之一。 崇文镇是全国最高砖塔 崇文塔所在地，此塔距今约 860 年，为全国保存最好的砖塔之一。现为国家级重点文物保 护单位。设有文管所和专人保护。该塔建于明万历二十一年， 属楼阁式砖塔，平面呈八角形，共十三层，总高度87.13 米，根据八卦悬顶的古建筑原理设计，从塔下至塔顶全部用青 砖修建。全部塔身为八棱形状，底层每边九米，周围共计 72 米。 永乐镇 永乐镇历来是泾阳县乃至西北大镇，具有得天独厚的地理 条件，知名度很高，长期以来，永乐镇就是人流、物流和信息 流的集散地，商贸云集，市场繁荣。一是区位优势明显，交通 便利，西延铁路，西铜高速纵贯南北；国道、泾高公路横穿东 西。永乐又是泾阳、三原、高陵三县公路的中心点，交通四通 八达。二是文化底蕴深厚。历史文化悠远，教育事业发达，镇 区内有省交通技术学院、省水利技术学院等五所专业技术学院， 县办高中一所，县办小学一所。镇属中小学校教育机构健全， 教育资源和文化积淀深厚。三是工业发展迅猛，永乐镇作为工 业重镇，工业基础坚实，辖区内中央、省、市、县级单位家， 省办、县办和私营企业近千家。尤其近年来，通过大力招商引 24 资，引进包括统一石化、石羊饲料、声威包装、宏亮塑业等知 名企业家，初步形成了以齿轮加工，饲料农资、食品乳业三大 产业为主的工业格局，泾阳县工业密集区永乐园区建设规模不 断扩大，吸引着更多的投资商在此投资兴业，园区的发展日新 月异。面积 25.5 平方公里， 14 个行政村。 高庄镇 面积 25.8 平方公里， 19 个行政村， 2.88 万人，耕地 3.73 万亩，机井 79 眼。秦望夷宫、唐瀛洲台遗址在此。农 业户数 3420 户，居民点占地面积4792.9 亩，户均 1.40 亩，镇内企业主要为沙石、砖厂，农民人均收入1620 元。 2.1.8 城市定位及项目在区域规划方向城市定位及项目在区域规划方向 以西咸新区建设、 西安国际化大都市 建设为契机，以承 接、带动、提升陕西北部区域发展为导向，以大西安地区实现 多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城 市化、田园化之间的互动、共振，把泾河新城打造成为西咸新 区的优先发展新城、核心引擎新城。 规划通过十年的开发建设，力争“两年出形象、三年大 变样、五年大跨越 ” ，把泾河新城建设成为 人居环境 舒适 优 美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便 捷、 基础设施完备均等的 西咸新区北部核心新城、西安国际 化大都市 特色功能新 城，形成在西部具有重要影响力、在 陕西 具有强大 集聚力 和辐射带动功能的一体化开发示范区。 25 项目所在区域为fc1 区，规划将此区域列为fc1 项目区， 本可研报告工作重点围绕项目的策划和项目的规划设计开展工 作，以高起点策划为指导思想，竭力将fc1 打造成田园城市 的标杆。 2.22.2 城市经济状况城市经济状况 一产比例较大，二产迅速崛起，三产发展比较滞后。农业 方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展， 梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植受欢迎；工业方面，农产品加 工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面 振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、 城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展 相对滞后。 2010 年，新城地区生产总值38.50 亿元，地方 财政收入 1.96 亿元，规模以上工业企业总产值48.32 亿元。 新城呈现出城乡结合部的特征，2010 年，三产比为 37.2：36.4：26.4。现状一产占比重较大，二产发展较快但 工业企业数量较少且上规模企业不多，三产发展滞后且现代服 务业缺失。产业集聚特征初步显现，但产业关联度不高，链动 发展能力弱。产业定位不够清晰，对接大西安产业的能力不强。 农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅 速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方 面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁 线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内 26 主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等 现代服务业发展相对滞后。 2.2.1 城市辐射区域城市辐射区域 泾河新城辐射区域有西安、咸阳、高陵、长安、户县、阎 良、富平、三原。 2.2.2 总结（对城市未来发展潜力的判断）总结（对城市未来发展潜力的判断） 泾河新城必将成为 人居环境 舒适 优美 、现代产业集群发 展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备 均等的 西咸新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功 能新 城，在西部具有重要影响力、在陕西 具有强大 集聚力 和辐射带动功能的一体化开发示范区。 27 第三章第三章 保障性住房分析保障性住房分析 3.13.1 陕西省保障性安居工程相关指标陕西省保障性安居工程相关指标 1、陕西省保障性安居工程建设用地计划指标为31202 亩，其中占用未利用地指标6649.6 亩，在省政府下达各市 （区） 2011 年度土地利用计划指标中实行单列。确保廉租住 房、经济适用住房和公共租赁住房用地不低于住房用地的 30%。 2、按照西安地区保障房建设高层多层比例8:2，高层建 筑容积率 3.0、多层 1.5，其他地区高层多层比例1:1。高层 建筑容积率 3.0，多层 1.5 的比例进行测算，按照 “十二五 ” 保障性住房建设规划， “十二五 ”期间，全省保障性住房共需 要土地 92918 亩。 3、按照廉租房、公租房静态建设资金平衡闭合要求，经测 算汇总，其保障性住房建设比例为 1:1:1.75:1.25（廉租房： 经适房：公租房：限价房） 。 3.23.2 相关政策相关政策 3.2.1 综述综述 1、住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收 28 入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和 谐社会的必然要求。然而“房价高、住房难 ”已成为困扰我 国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺 陷。改善住房保障的核心是加快公租房建设与供给。在 “十二五 ”期间国家将大力建造包括公租房在内的保障性住房， 为中低收入者排忧解难。 2、 2007 年 8 月 13 日，国务院下发 国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国办发 【2007】24 号） (以下简称 “意见 ”)。 意见 的核心内容是要 “加快 建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家 庭住房困难的政策体系 ” ，这以文件的提出明确政府建设保障 住房的责任，把住房保障视为政府的公共服务，并加大此类住 房的供应，由各级政府分担投入并强化管理。 3、2010 年底，国家 “十二五 ”规划出台，指出强化各 级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性 住房供应不足的问题。多渠道筹集公租房房源，完善租赁补贴 制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主 体。加快各类棚户居改造，规范发展经济适用住房。建立稳定 投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持 力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住 房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监 管程序，严格规范准入、推出管理和租费标准。 4、陕西省各级政府重视城市低收入家庭住房保障工作 近年来，陕西省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭 住房保障工作，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成 29 效。但总体上讲，陕西省公租房保障的覆盖面仍然较低，面向 社会供应的经济适用房总量较少，部分城市低收入家庭的住房 保障依然比较困难，为贯彻落实国务院关于解决城市低收 入家庭住房困难的若干意见 （国办发 【2007】24 号）和全 国城市住房工作会议精神，切实解决陕西省城城市低收入家庭 的住房困难问题，陕西省政府发布了陕西省关于加快推进 我省保障性住房工作的意见 （陕财办 【2009】112 号） 。其 内涵与国发 【2007】24 号文的精神一脉相承，其目的都是为 了更好的解决低收入家庭的住房困难问题。 5、 陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出要完善社会保障体系，坚持“广覆盖、保基本、多层次、 可持续 ”的方针，加快建立覆盖城乡的社会保障体系，基本实 现人人享有基本社会保障。加快城镇公租房、廉租房、经济适 用房、限价房建设和棚户区、农村危房改造力度，五年解决 254 万户城乡中低收入居民的住房困难。 6、结合西安市实际，为切实解决西安市低收入家庭住房 困难问题，西安市政府转批市财政局等六部委提出的关 于加快推进我市保障性住房工作实施意见 ，指出 “十二五 ” 期间要集中新建城镇保障性住房和棚户区改造住房3600 万 套，保障性住房覆盖面达到20%左右 ,使全市低收入家庭住 房条件得到明显改善，其他住房困难群体的居住条件得到逐步 改善。 由以上分析可以看出，本项目是落实各级政府解决低收入 家庭住房困难的具体体现，其建设具有良好的政策背景。 30 3.2.2陕西省保障性住房管理办法（试行）陕西省保障性住房管理办法（试行） 的相关政策要求的相关政策要求 1、项项目目管管理理 1保障性住房目标任务已经纳入项目投资计划管理。发展 改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下 达的保障性住房目标任务，积极落实项目。 2所有保障性住房建设项目严格按照国家和省上的有关规 定，旅行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环 评、节能等手续。 3省发展改革委会同省住房城乡建设部门共同审定年度廉 租住房投资项目。 4省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市 的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项 目纳入全省年度项目计划，列入年度中省资金补助范围。 2、规规划划与与设设计计 1、保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体 规划，优越规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、 满足基本使用功能等要求。 2、保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规 划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、化境适宜、公共交 通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套 相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土 地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。 3、保障性住房的建设设计应当符合节能、省地、环保要求， 积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新 材料、新设备。 31 3、土土地地管管理理 1、对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备 土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。 2、廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建 设用地采用划拨方式供地。 4、资资金金管管理理 1保障性住房的资金筹集渠道： （1）各级财政预算安排的专项建设资金； （2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增收 余额 ； （3）不低于 3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、议 出让等）； （4）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金款 等） ； （5）出租出售保障性住房的收益； （6）国家代地方发行的债券； （7）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收 入； （8）其他方式筹集的资金。 2符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金 支付保障性住房房价款、租金。 5、建建设设管管理理 1、保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关 技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和 竣工验收后 20 个工作日内按项目逐个公开。 32 2、保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制： 廉租住房在 50 平方米内； 公共租赁住房在60 平方米以下； 经济适用住房在60 平方米左右； 限价商品住房在80100 平方米。 3、廉租住房、工程租赁住房、经济适用住房建设项目，免 征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。 电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减 免入网、管网增容等经营性收费。各项税收按照归家规定从低 征收。 6、分分配配管管理理 1、保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入，中 等收入住房困难家庭。 2、公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就 业职工和外来务工人员住房困难者。 7、运运营营管管理理 1、保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有 部门或单位。 2、公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理， 租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。 3、保障性住房的物业服务费实行政府指导价，使用人承担。 33 3.33.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 3.3.1 解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的 主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自 行解决问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充 分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府的保障作用，一个 完美的住房制度必然是有市场机制和住房保障机制的有机构成、 各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住 房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社 会问题和公平问题。 目前，中国社会经济发展是不对称的，由于土地资源有限， 使用越多，存量越少，价格越高，而我国部分地方政府只重视 房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是 政府不可推卸的重要责任，加上收入水平不对称和市场经济本 身的投机特性，中国房产市场基本是由收入最高的20%阶 层定价，由中低收入阶层的人购买，结果必然是一部分人买不 起房。因此，政府应切实负担起应负之责，尽快完善住房保障 制度，以经济适用房政策提供低收入群体以基本住房，满足低 收入群体住房需求。 3.3.2 实现社会公平，落实科学发展观的需要实现社会公平，落实科学发展观的需要 改革开放 20 年来，我国社会主义市场经济秩序逐步建立， 社会公平与国民公平意识逐步增强，实现社会资源公平分配是 社会主义市场经济的特征之一。近年来，国内房地产开发过热， 34 高级商品住宅和别墅区开发越来越多，此种趋势仅满足了部分 富裕阶层的住房消费需要与投资需求，但作为消费者，富裕阶 层只占国民的很少一部分，加之高档住房占去了房地产用地的 相当一部分，给城市中低收入家庭解决住房困难增加了难度， 因此，社会资源公平分配出现了缺少，必须由国家主持公平， 为低收入阶层创造安居乐业的政策环境与实现的可能。 为改变当前现状，国务院发布了关于稳定住房价格 的决定，以及 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若 干意见 （国发 【2007】24 号）文明确表示，把解决城市低收 入家庭住房困难作为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困 难的政策体系。陕西省做出了配套的贯彻意见，要求城市房地 产开发要以中低价为主，重点解决低收入家庭住房困难。 本项目建设是西咸新区泾河新城政府落实国家相关房地产 开发政策的具体实践，为低收入家庭参与社会资源分配创造了 一条实现公平的途径，可使低收入家庭在不影响生活水平的前 提下实现安居乐业，从而保障了一方安定，为构建和谐社会奠 定了基础，因此，项目建设是必要的，也是适时的。 3.3.3 构建和谐社会的需要构建和谐社会的需要 从某种意义上讲，住房问题是百姓最关心的问题，因为它 直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房 问题也是衡量社会经济发展的重要指标；因为它涉及社会安定 团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。 解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是 全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的 35 重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重 要内容。 3.3.4 满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 2009 年 6 月，国务院批准实施 关中 天水经济区发展 规划 。规划提出加快推进西安、咸阳一体化建设，西咸新区 作为关天经济区的核心功能区和先导区，将借此发展成为西部 大开发的战略高地，带动整个关中天水经济区，成为整个 内陆发展的制高点之一。2010 年 6 月， 西安国际化大都市 城市发展略规划 经省政府审议通过。从西北区域中心城市、 关-天经济区核心城市到国际化大都市，西咸两市城市格局和 功能将全面升级。规划对西安国际化大都市城市发展做出引导 性、框架性、战略性安排，西咸新区是规划实施的关键环节， 将成为西安国际化大都市建设的先行区和示范区。 但就西咸新区目前的状况来看，89.3 万人口，城镇化水 平仅为 23%。这意味着农业人口仍是这里的主力人群，原有的 农村改造将是改善民生的重要部分，而根据规划，作为西咸新 区城乡统筹、社会协调发展的重要指标，到2015 年，这里 的人口将达到 150 万，保障性住房人均居住用地面积将达到 10 平方米 /人。因此，公租房的建设，对于刚刚确立不久的西 咸新区来说，不仅仅是上级政府的要求，更是源于自身发展的 迫切需要。 同时，规模性建设公租房小区，也是西咸新区城市建设发 展和管理的要求，西咸新区的整体开发建设要实行“统一 规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，这样可以 36 克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提 高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一 征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与 民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务 等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。 所以，综合开发是实施西咸新区规划和最大限度发挥综合 开发效益的重要保证。随着房改的进一步深入与城区单位存量 土地的不断减少，开发单位自建房解决低收入家庭住房问题缺 少举措和政策支持，由于本项目建设依据城市规划与小区总体 规划要求，集中建设公租房小区，无疑将加快城区统一规划开 发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。 第四章第四章 项目分析项目分析 4.14.1 地块现状介绍地块现状介绍 4.1.1 地势及高程地势及高程 本项目所在地 为黄土台塬，塬面开阔，海拔为430 500 米，面积 180 平方公里，占全 区总面积的 23.1%。 4.1.2 地面现状地面现状 地形平坦开阔，向南倾，坡度0.9%，场地除了人工取土 坑处有高差 3.5m 陡坡坎外，广大地区无明显陡坎。阶地后缘 37 与积冲洪积平原成缓坡相接，高差约10m。阶地前缘与高漫 滩的高差 3m 左右，坡度达 2%。 4.1.3 居民及拆迁状况居民及拆迁状况 目前，居民搬迁、拆迁工作进展基本顺利，整体工作进入 尾声。 4.1.4 地下管线沟渠情况地下管线沟渠情况 根据委托单位提供资料和现场踏勘，地面状况