中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段.pptVIP

南通中南cbd地块前期定位顾问服务 dtz debenham tie leung研究咨询部 中南集团南通cbd项目 市场调研及分物业定位报告(上) 更多戴德梁行更多戴德梁行dtzdtz的咨询报告的咨询报告 戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告150页 戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页 戴德梁行dtz：成都金牛万达广场项目市场顾问报告深化144页 戴德梁行dtz：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总222页 戴德梁行dtz：2007武汉商圈市场研究报告.pdf 戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告275页2009 戴德梁行：成都美国城评估报告75页 dtz戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告.pdf 【戴德梁行】2010青岛大拇指广场商业定位报告终稿.pptx 戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略.ppt 戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（58页） 戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点 戴德梁行制度与规程合集 戴德梁行2007杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告 下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：【戴德梁行专区戴德梁行专区】 agenda i.第一阶段工作内容 ii.项目宏观环境研究 iii.分物业市场研究及定位 iv.第二阶段工作内容计划 南通中南cbd地块前期定位顾问服务 dtz debenham tie leung研究咨询部 * i.第一阶段工作内容 南通中南cbd地块前期定位顾问服务 dtz debenham tie leung研究咨询部 5 4weeks phase i 项目推广主题研究 分物业初步定位市场调研 12 已完成工作 l宏观环境及产业调研 l写字楼市场调研 l商业（含体育）市场调研 l住宅市场调研 l酒店市场调研 l酒店式公寓市场调研 工作成果 l各物业市场调研结论 3weeks 第一阶段工作内容 已完成工作 l宏观环境及产业分析 l写字楼市场定位 l商业（含体育）市场定位 l住宅市场定位 l酒店市场定位 l酒店式公寓市场定位 工作成果 l各物业市场初步定位 综合定位 5weeks phase ii 10 months 项目招商工作协助 3 * ii.项目宏观环境研究 南通中南cbd地块前期定位顾问服务 dtz debenham tie leung研究咨询部 7 交通路网四通八达,区位交通优势显赫 区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上 海北翼的现代化港口城市; 苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海 仅需1小时车程; 崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设 更能有效改善南通对外交通便捷程度; 南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水 港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地; 铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。 外部交通区位条件分析 8 城市城市功能定位支柱产业产业 上海国际经济 、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁 、汽车 杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织 服装、食 品饮料 南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁 、电力 苏苏州以高技术产业为 主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭 州，成为了长三角副中心城市 电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细 化工 常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标 ，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地 机械、冶金、电子、纺织 、服装 南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织 、电子信息、船舶制造、精细化工 无锡锡已建成以纺织 、电子、机械、化工、医药为 主、门类 比较齐 全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较 大规模、较高水平的现代工业城市。 精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医 药、特色冶金、纺织 服装 扬扬州力争形成错位竞争的地方产业结 构体系，成为泛上海都市圈内 的产业 梯度转移承接基地、产业 配套加工基地、区域性商品集 散基地和优质农 副产品供应基地。 手工艺和工艺美术品、纺织 、铜器玉器、现代 工业 镇镇江靠长江岸线资 源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极 的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发 展上，另辟奚 径将其打造成国家的光电子产业 基地。 锚链 生产、造纸、工程塑料生产 长三角重点城市功能定位与产业特征 9 城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼 现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域 现代化物流基地 人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万 ,2020年全市人口516万,市区人口115万; 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经 济国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏 南,接轨大上海; 产业发展规划: 上海都市圈 苏锡常都市圈 南京都市圈 杭州都市圈 宁波都市圈 南通 建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺 织五大基地; 积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业; 积极吸引上海传统产业转移至南通市。 南通城市功能定位与发展战略 10 城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上 ，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋 、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川 、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ； 大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘 港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、 通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴 ，形成完整的扇形空间结构。 徐州市 连云港市 盐城市 南京市 常州市 无锡市 苏州市 上海市 沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇 聚合轴 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型” 城镇空间结构 掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与 滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母 子型”城镇空间结构 沿江经济发展轴：以宁通启公路 为依托的城镇聚合轴 南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次 中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构 汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工 业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四 、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构 11 经济发展与地位 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通gdp年增长率均超过了10%，2004年突 破15%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打 造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的gdp贡献率达到7.9%， 仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长 三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在 于其当前的城乡结构与产业结构。 南通在长三 角的优势 区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度 以及经济区域化程度、区域开放度较高； 产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历 史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通在长三 角的劣势 城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低； 产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技 术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高； 12 人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的 10.9%； 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启 东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均gdp与城市居 民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。 1996年 2004年 南通市城乡人口结构变化 13 产业结构与规划 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业 在国民经济中的比重最高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副” ：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥 、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区 的产业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效 应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的 协作基地，以及长三角的加工基地。 沿河产业带 以港口、石化、仓储、精细化工、 纺织、电子新材料和造纸等为主体 崇川开发区东区以一类工业 和高新技术产业为主，东区 以化工、纺织业为主 沿江产业带， 以港口、物流仓储、船 舶修造业为主 港闸区重点发展电力、现代 纺织、新型医药、电子、船 舶配套、物流 南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块 工业集中区 14 2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的 2.63倍; 主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构 调整始于上个世纪90年代初期; 至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形; 2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至 2020年比重调整为5:45:50。 1978198019851990199519971998199920002001200220032004 第一产 业 12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89 第二产 业 10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16 第三产 业 6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01 合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06 单位:亿元 南通市三次产业发展(1978-2004) 经济结构分析 15 近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其 中2004年更是达到28.3%; 相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均 速度13.77%; 第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快 10-20个百分点; 在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显 低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因 素,建筑业高速发展,约高出5-10%。 经济结构分析 16 城市内部交通布局与规划 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高 速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁 路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通 航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建 10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江 苏最大的出海入陆通道。 苏通大桥 17 大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促 使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优 势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港 经济发展； 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移， 增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市 圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。 江阴长江大桥建成后靖江阴长江大桥建成后靖 江与江阴的经济联动与江与江阴的经济联动与 产业融合的表现产业融合的表现 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造 江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等 开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进； 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、 散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进 驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用； 靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化 、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳 外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。 大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带 来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于 区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速 发展的动力 18 城市总体规划 南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢 ，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。 远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门 相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。 港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射 苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北 城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺 织、电子、医药化工为主，居住、公共设施 相应配套的城市组团。 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、 金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、 改造，形成生活居住全面配套的综合性城市 组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织 、精细化工、出口加工、电子等高科技产业 为主；配套居住板块。 江海港区以发展大运输量、大用水量的港口 工业和仓储业为主的新区。 港闸区 主城区 开发区 江海港区 19 近期重点建设 港闸开发区 利用岸线资源，大力发展临港 工业 在改善传统工业的基础上，积 极发展高新技术 完善城市配套公共设施 新区核心区 建立体育会展等公共设施 大力推进大学城的建设 完善城市道路网和基础设施 建设中心区绿化及商贸区建设 观音山片区 要点建设轻纺、染织工业基地 促进物流基地的形成 完善水电等基础设施 加快城市道路的建设 开发区中心区 大力推进出口加工产业区建设 继续建设长江国际纤维工业园 完善大型城市公共设施的建设 加快配套的居住小区 江海港区 全面推进造纸项目的建设 尽快启动长江国际新材料工业园 发挥交通区位优势，发展物流产 业 基础设施建设适当超前 20 项目周边关键要素 4 3 6 8 2 1 9 10 7 5 1、老城区 传统商业、文化中心 2、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处 3、观音山片区 工业、物流发展基地 4、市政府 5、居住规划区 将新增人口5万人 6、南通大学 近4万师生 7、崇川开发区 西区以港口产业为主 8、狼山 国家a级旅游风景区 9、经济开发区 国家级开发区 10、苏通大桥 预计2008年底建成 21 现状分析 办公楼相关产业分析 本项目办公楼定位 办公楼供 应市场分 析 办公楼消 费者调研 案例分 析 南通地区消费者调 研 园区、港口物流企 业消费者调研 郊区、外省市消 费者调研 办公楼市场研究及定位 住宅市场研究及定位 酒店市场研究及定位 酒店式公寓市场研究及定位 商业(含体育会展)研究及定位 研究逻辑流程图 未来预测 22 南通产业定位 徐州市 连云港市 盐城市 南京市 常州市 无锡市 苏州市 上海市 区域重点发发展产业产业 核心区 充分利用沿江港口 优势 和苏通大桥效 应，以南通经济 开 发区、崇川、港闸 、通州、海门经济 开发区为空间载 体 船舶修造、精细化工、 电力能源、造纸、冶 金、新型材料、食品饲 料等大吞吐、高耗水的 产业 和现代纺织 等优 势产业 ，形成国际资 本和基础产业 集聚的 高地。 东翼 依托沿江生态岸线 和崇启大桥及区位 优势 ，以启东经济 开发区和滨江新城 为空间载 体 重点发展服务上海的 城郊型工业和生物医 药、电子等高新技术 产业 ，成为服务上海 、接受上海产业 梯度 转移和国际资 本转移 的制造业基地。 西翼 充分利用沿江滨水 岸线资 源，以如皋 港开发区和滨江港 城（长江镇）为空 间载 体 重点发展船舶修造、冶 金、精细化工等港口型 大吞吐工业及中转物 资的后道加工业，形 成接受苏南、上海产 业递 度转移或扩张转 移的制造业基地和国 际资 本、民间资 本的 集聚地。 23 南通市产业规划 精细 化工 新型 医药 石油 化工 船舶 修造 配套冶金造纸 食品 饲料 电力 能源 现代 物流 现代 纺织 新材 料工 业 电子 信息 制造 滨水产业 后沿产业 单位：亿元 南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售 收入 未知 24 南通市区生产力布局 重点发展 经 济 开 发 区 港 闸 开 发 区 崇 川 开 发 区 加快发展 精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技 现代纺织东丽 、帝人造纸日本王子 新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区 现代物流吉斯达 船舶修造中远、川崎电子工业富士通 食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装 现代纺织纺织 控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶 现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维 、东洋之花 现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体 电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱 精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢 船舶修造南通亚华 、南通港闸造船现代物流“道口经济 ”、交通枢纽站场 行业典型企业行业典型企业 25 南通入驻办公楼主要行业增长率比较 入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均 高于南通gdp近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业； 贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。 备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况； 物流统计货运吞吐量和运输量的增长率； 贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。 26 未来预测 现状分析 办公楼相关产业分析 本项目办公楼定位 办公楼供 应市场分 析 办公楼消 费者调研 案例分 析 南通地区消费者调 研 园区、港口物流企 业消费者调研 郊区、外省市消 费者调研 研究逻辑流程图 办公楼市场研究及定位 住宅市场研究及定位 酒店市场研究及定位 酒店式公寓市场研究及定位 商业(含体育会展)研究及定位 27 供应特征 ： 南通办公楼累计总供应（包括在建） 95万平方米；其中22% 的办公楼是机构 自用的； 金融机构的承受力较高，但是金融机 构在南通总部基本自建大楼，如picc、 建行、交行、农行等。 南通办公楼供应特征 按建筑面积分 (万平 方米) 28 17 18 13 11 109 8 19 20 15 6 21 16 22 23 24 28 26 27 12 14 7 25 29 1 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12 13 15 16 17 18 19 1 2 3 4 5 67 8 9 10 11 12 1314 15 16 1 2 3 4 5 20 21 22 23 24 25 26 14 17 27 29 30 31 28 南通办公楼分布特征（一） 分布特征 ： 按照线型布局发展：沿人民路、南大 街、青年路、工农路发展； 作为南通连接外省市的必经之路工农 路，依托其交通道路的便捷，成为南 通办公楼近年来开发的主要线路，并 且由中段向南北方向发展； 姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但 是其高档办公楼占据了90%以上。 全市分布特征 高档办公楼分布 29 17 18 13 11 109 8 19 20 15 6 21 16 22 23 24 28 26 27 12 14 7 25 29 1 2 3 4 5 30 31 南通办公楼分布特征（二） 工农路办公楼分布特征： 依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北 段和中段聚集； 而本项目地处工农路的南段，目前看主要是 几幢自用的办公楼； 从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸 ； 并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处 位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了 更强的优势 。 虹桥路 人民路 30 南通办公楼档次分布 档次分布特征： 南通高档办公楼所占比重较大，但 是23%都是机构自建自用； 中低档办公楼中机构自用的物业基 本无； 自用的高档办公楼中归属于银行、 政府、电信、保险等机构，成为这 些机构在南通的总部； 在高档办公楼中机构自用的大楼比 其他大楼品质更高些。 31 南通办公楼入住率分析 入住率特征： 南通高档办公楼需求大，供应少， 导致其多个物业达到满租； 由于南大街受到交通道路限制，制 约了其办公楼的发展，入住率也因 此下滑； 青年路和姚港路由于离港口近，而 吸引了大量的物流及相关产业的入 驻，入住率也排行较前； 工农路则凭借其便捷交通，成为办 公楼供应最大的区域，同时也吸引 了大量企业入住 。 按区域分 (%) 32 南通办公楼租金特征 租金特征： 南通市的租金水平在10-55元/月间； 南通城市由西向东发展，老城区早 期建造的办公楼较旧，物业档次和 租金也逐步下滑； 人民中路、跃龙路、 青年中路、工 农路围合的区域商业商务及旅游酒 店业均比较发达，高品质办公楼基 本沿这些区段分布建造，在这些区 段形成了租金高地。 33 南通办公楼物业管理费 物业管理费特征： 南通市的物业费用尚可，峰值集中 在2-2.5元/平方米/月； 南通办公楼的物业管理水平整体不 高，即使是高品质的办公楼管理上 也不是很完善。 全市分布比例 (元/ 平方米/月) 34 南通办公楼售价特征 售价特征： 南通办公楼价格差距不明显，办公 楼的销售价格基本在5000-6000元/平 方米间； 南通办公楼的销售价格和周边住宅 或者同一社区内的住宅价格水平差 不多； 受工农路北段方天市场的辐射影响 ，钟秀路沿线开始开发办公楼，相 对工农路地段略差，起步晚，办公 楼尚未形成规模，因而售价最低。 备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价 35 南通办公楼销售率 销售特征： 南通市场上所有的办公物业均为销 售型物业，而纯租赁的办公楼目前 市场上尚无； 目前市场上在售的办公物业销售情 况较好，年销售率均达到100%； 南通目前在售的5个楼盘中，外观比 较好，但是内部配置还是一般，走 道装修基本为地砖，这些办公楼基 本无大堂，也不提供集中中央空调 。 供应面积 (万平方米)销售率 (%) 工农路中段工农路北段南大街新南大街新人民中路 2004.112005.6200420052004.11 4400元 /m2 6350元 /m2 7000元/m2 6500元 /m2 6500元/m2 备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在 5500元/平 方米 36 工农路中段 工农路南段 跃龙路 外观比例 (%) 外观特征： 南通外观好的办公楼不多，很多外观气派 体面的都是金融机构和政府部门自用的大 楼。 南通办公楼产品特征（一） 37 南通办公楼产品特征（二） 单元分割办公楼类型 商住楼纯写字楼 各单元面积 单元特征： 南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租 金、单元面积、物业管理费上无明显差异； 办公楼主力面积段为100-200平方米。 38 南通办公楼产品特征（三） 楼层高度 楼层面积 楼层特征： 南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层 面积大； 有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映 出当地办公楼比商业更有市场。 39 南通办公楼装修配套情况 走道大堂 三菱 otis 其他品牌kone dovfr toshiba 黑马 蒙哥马利 南通金东 南通中天奥 现代 永大日立 电梯 装修配套特征： 南通的办公楼早期交付时候的走道 基本不装修；目前交付的办公楼走 道基本都铺设地砖； 办公楼多数无大堂，所用的电梯最 多的品牌是上海三菱，多数大楼的 电梯都无品牌。 40 南通租户特征企业性质 企业性质： 民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业； 另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。 企业性质 41 企业来源地 来源地特征： 入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居 多； 入驻外省市的企业以江苏和上海居多； 2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海 将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同 时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻 南通，同时对办公需求也将加大。 南通租户特征企业来源地 42 行业分布特征 全市行业分布特征： 入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸 易、服务、纺织/服装业； 南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将 是未来发展的重点。 南通租户特征行业特征（一） 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等 43 1 2 3 4 5 6 7 8 9 分路段行业分布特征： 南通入驻办公楼多的9大行业在工农 路分布最多； 青年西路和姚港路由于离港口近，物 流行业分布较多； 跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚 集，成为承受力高的金融行业的首选 。 南通租户特征行业特征（二） 44 南通租户特征行业特征（三） 工农路行业分布特征： 依托工农路北段的方天大市场（建筑建 材装潢等工业消费品综合市场），促使 工农路沿线办公楼此类行业聚集； 另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻 在位于工农中段的银星大厦内。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 45 未来预测 现状分析 办公楼相关产业分析 本项目办公楼定位 办公楼供 应市场分 析 办公楼消 费者调研 案例分 析 南通地区消费者调 研 园区、港口物流企 业消费者调研 郊区、外省市消 费者调研 研究逻辑流程图 办公楼市场研究及定位 住宅市场研究及定位 酒店市场研究及定位 酒店式公寓市场研究及定位 商业(含体育会展)研究及定位 46 消费者分析基本特征 行业分布 公司规模租买客户分类 公司性质 47 现状分析 办公楼相关产业分析 本项目办公楼定位 办公楼供 应市场分 析 办公楼消 费者调研 案例分 析 南通地区消费者调 研 园区、港口物流企 业消费者调研 郊区、外省市消 费者调研 研究逻辑流程图 办公楼市场研究及定位 住宅市场研究及定位 酒店市场研究及定位 酒店式公寓市场研究及定位 商业(含体育会展)研究及定位 未来预测 48 类型选择 ： 被访客户中选择纯写字楼办 公近7成； 选择纯写字楼的以租居多;选 择商住楼的则以买居多; 目前南通纯租赁的办公楼尚 无，这也反映出纯租赁的纯 写字楼有较大的发展空间； 被访者中对办公楼购买意愿 不分伯仲，所占比重分别为 38%和39%。 消费者分析选择类选择类 型（一） 对不同类型办公楼的倾向特征 49 消费者分析选择类选择类 型（二） 建筑建 材装潢 纺织纺织 服装业业 化工/机 电电/石化 科技 贸贸易/经经 贸贸 广告金融/保险险 服务务 其他 类型选择 ： 入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。 而选择loft这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业 不同行业选择办公楼类型的倾向特征 50 消费者分析关键键因素（一） 选择目前办公点的原因是否由于客户的原因 选择办公地点的原因 ： 被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益； 消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小； 从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。 目前办办公地点选择选择 原因 工农路交通便利、地段优越 南大街地段繁华 青年西路地段较好 人民路环境较好、交通便利、 姚港路地段较好、租金便宜 跃龙 路环境好、交通便利 51 消费者分析关键键因素（二） 对目前办公楼不满意的因素 不满因素 ： 目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质； 入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求 可见总体而言，商住楼品 质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求 选项 纯写字楼商住楼 物业管理28%21% 设备 落后25%26% 其他18%19% 周边环 境17%21% 写字楼品质差10%7% 地段不好3%5% 52 消费者分析关键键因素（三） 选择写字楼时考虑的因素排序 考虑因素 ：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通； 倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中 心，主要由于市区繁华、人气鼎盛； 综述：目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。 考虑因素首选次选合计 交通6941110 地段6247109 商务环 境5552107 写字楼品质465298 景观414485 周边配套394685 行业聚集443983 倾向搬迁地点 倾倾向搬迁点目前办办公地点选择选择 搬迁点原因比例 新城区 工农路沿线 59% 工农路沿线交通便利9% 南大街交通便利、地段佳18% 姚港路/青年路交通便利23% 人民路交通便利9% 市中心 41% 跃龙 路地段优越、人气旺盛5% 人民路人气集中18% 工农路沿线客户集中9% 青年路环境较好9% 53 消费者分析面积积需求特征（一） 面积特征 ：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多； 行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。 选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布 建筑 建材 装潢 纺织 服装 业 化工 机电 石化 科技 贸易 经贸 广告 金融 保险 服务其他 17%15%15%14%12%9%6%6%6% 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等 单位： 平方米 54 消费者分析面积积需求特征（二） 面积特征 ：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米； 行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。 选择商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等 服务纺织 服装 业 建筑 建材 装潢 贸易 经贸 化工 机电 石化 广告其他 金融 保险 科技 23%22%16%13%9%9%8%0%0% 单位： 平方米 55 消费者分析面积积需求特征（三） 面积特征 ：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见loft由于可以分割，客户所需面积并不很大； 行业特征：选择loft的以服务业和贸易行业居多。 选择loft面积需求分布不同行业对loft面积需求分布 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等 服务 贸易 经贸 科技广告 金融 保险 注：loft指层高5.4米以上，可分割2层 43%28%15%8%6% 单位： 平方米 56 消费者分析价格需求特征（一） 选择纯写字楼承受的租金 选择纯写字楼的不同行业租金承受能力 租金特征 ：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关； 行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等 单位： 元/平方米/月 建筑 建材 装潢 纺织 服装 业 化工 机电 石化 科技 贸易 经贸 广告 金融 保险 服务其他 17%15%15%14%12%9%6%6%6% 57 消费者分析价格需求特征（二） 选择商住楼承受的租金 选择商住楼的不同行业能承受的租金 服务 化工 机电 石化 纺织 服装业 建筑 建材 装潢 贸易 经贸 广告 注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等 租金特征 ：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低； 行业特征：租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通gdp增长的一大助力。 单位： 元/平方米/月 58 消费者分析价格需求特征（三） 选择loft承受的租金 单位： 元/平方米/月 租金特征 ：选择loft的租金承受力最低 ，4成多的人选择15元以下； 59 消费者分析对对本项项目的意愿 租买意愿比例 不同行业对本项目租买意愿 纺织 服装 业 贸易 经贸 服务 建筑 建材 装潢 化工 机电 石化 其他科技广告 金融 保险 租 买 意 愿 ：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多； 行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。 60 意愿客户消费者分析价格需求特征（一） 认为本项目纯写字楼的合理租金认为本项目纯写字楼的合理售价 租金特征 ：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。 售价特征：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。 单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米 61 认为本项目商住楼的合理租金认为本项目的商住楼合理售价 租金特征 ：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格； 售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格。 单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米 意愿客户消费者分析价格需求特征（二） 62 认为本项目loft的合理租金认为本项目的loft合理售价 单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米 租金特征 ：对本项目loft有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致； 售价特征：对本项目loft有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。 意愿客户消费者分析价格需求特征（三） 63 纯写字楼物业管理商住楼物业管理 物业管理费 ：被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。 商住楼物业管理 意愿客户消费者分析价格需求特征（四） 单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米 64 纯写字楼 装修倾向 意愿客户消费者分析产产品需求特征（一） 商住楼 loft 装修倾向 ： 被访客户中选择简单装修的企 业多； 选择纯写字楼简单装修居多； 选择商住楼的希望是毛坯的占 一定比例； 而选择loft的则更倾向于精装 修。 毛坯装修定义：无吊顶、墙面不粉刷、水泥地坪、无隔断、水泥走道、若无中央空调不提供分体空调 简单 装修定义：无吊顶、墙面粉白、水泥地坪、无隔断、走道铺设 地砖或大理石、若无中央空调不提供分体空调 精装修定义：吊顶、墙面墙纸 或高级涂料、地毯地坪、根据公司要求隔断、走道铺设 地砖或大理石、若无中央空 调提供分体空调 65 纯写字楼 物业管理倾向 意愿客户消费者分析产产品需求特征（二） 商住楼 loft 物业管理倾向 ： 被访客户中82%的企业选择国际 管理公司； 南通目前办公楼的物业管理比 较差，选择国际管理的公司多， 这也表现出入驻办公楼的企业希 望目前的管理能有大幅提升。 66 意愿客户消费者分析产产品需求特征（三） 纯写字楼/商住楼楼层高度倾向 层高需求 ：被访者希望越高越好; 纯写字楼/商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上； loft：被访者44% 的企业希望loft的层高在5.6-5.8米。 loft楼层高度倾向 67 物业周边配套倾向 意愿客户消费者分析周边边配套倾倾向 配套选择 ： 被访客户需要最多的配套设施 就是员工餐厅和银行； 其他选项中主要是希望配有购 物中心； 68 意愿客户消费者分析购买购买 客户户特征 购买目的 购买时间 ：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚。 购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。 购买时间 69 轿车需求量 车位倾向 ： 轿车：每50-100m2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位。 商务车：每50-100m2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位。 意愿客户消费者分析车车位需求特征 商务车需求量 70 物流消费者分析基本特征 公司规模 公司性质分布 租买客户分类 基本特征 ： 物流行业以国营企业居多； 物流行业的办公楼基本是自建的大楼。 71 物流消费者分析关键键因素（一） 购买打算时间 租买倾向 物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到67%； 购买时间打算3年内的占40%； 72 目前办公的地点打算搬迁的办公点 是否由于客户的原因 物流消费者分析关键因素（二） 选择办公地点的原因 ： 物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近； 物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。 73 类型选择配比 类型选择 ： 被访客户中55%企业为选择纯 写字楼，有近45%被访者选择 loft； 相比南通其他行业，物流行业 对loft的更为偏爱。 物流消费者分析选择类选择类 型 注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间 74 意愿比例 意愿比例 ： 物流企业对本项目的租买意愿 在40%； 由于物流企业中以国营企业居 多，占51%，因此主要以买居多 。 物流消费者分析本项项目意愿 75 面积需求分布 消费者分析产产品需求特征（一） 购买目的 面积需求 ：物流企业对面积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成； 购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用。 76 物业公司倾向装修倾向 消费者分析产产品需求特征（二） 装修倾向：被访者多数倾向简单装修； 物业管理：物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。 77 办公楼合理售价 消费者分析售价倾倾向 售价倾向特征 ：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平 方米以下占6成； 租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。 物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下。 办公楼合理租金 合理物业管理费用 78 物业周边配套倾向 消费者分析周边边配套倾倾向 配套选择 ： 被访客户需要最多的配套设施 就是票务中心和银行； 79 园区消费者分析基本特征 公司规模 行业分布 公司性质分布 租买客户分类 80 园区消费者分析关键因素（一） 购买打算时间 办公楼使用部门 租买倾向 园区的企业基本打算租赁； 园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门； 购买的时间5年内的有47%。 81 目前办公的地点打算搬迁的办公点 是否由于客户的原因 园区消费者分析关键因素（二） 选择办公地点的原因 ： 被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近； 目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。 82 选择写字楼时考虑的因素排序 对目前写字楼不满意的因素 园区消费者分析关键键因素（三） 考虑因素 ：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素； 不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而 南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。 考虑因素首选次选合计 地段181129 周边商务环 境415 交通189 周边配套112 写字楼品质112 行业聚集112 83 类型选择配比类型选择 ： 被访客户中60%企业为独资企 业，其中以日本企业居多，因此 在选择纯写字楼物业时候，很多 日本企业希望自己的单元有独立 的卫生间使用，这样比较卫生、 私密； 园区内的企业选择办公类型9 成以上偏爱纯写字楼。 园区内的企业对loft均不感兴 趣。 园区消费者分析选择类选择类 型（一） 注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间 84 类型选择配比 对本项目意向 意愿比例 ： 园区内的企业对本项目的意愿 比例较高，有租买意向的高达 73%； 选择纯写字楼办公的多，并且 以租赁居多。 园区消费者分析本项项目意愿 85 面积需求分布 园区消费者分析产产品需求特征（一） 购买目的 面积需求 ：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在 200平方米以下，并且以100 -200平方米的办公需求面积居多； 购买目的：园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。 86 物业公司倾向装修倾向 园区消费者分析产产品需求特征（二） 装修倾向：被访者多数倾向简单装修； 物业管理：外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。 87 办公楼合理售价（元/平方米） 园区消费者分析价格倾倾向（一） 售价倾向特征 ：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受； 租金倾向特征：园区内企业对