融侨·左海湾花园洋房策划案.ppt

融侨左海湾花园洋房 交流会 rongqiao_zuohaiwan 汇报内容 花园洋房体量的可行性推导 价格期望怎样实现 针对项目一期设计方案以及产品设计的意见 左海湾 左海湾基础经济础经济 指标标 融侨半岛左海湾 总占地面 积 191万75.99万 总建筑面 积 350万167.99万 容积率1.832.21 绿化率35.57%64% 建筑密度14.97%15.6% 规划套数30000余户13500户 规划停车 位 6570个 市场蛋糕 寻找融侨洋房市场空间 餐刀的思考 数据来源：网上房地产即时成交数据 花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间 南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间 供应解构 寻找融侨洋房市场空间 需求解构 15.2% 19.7% 南岸区 渝中区 九龙坡区 江北区 12.6% 29.8% 31.8% 40.4% 19.2% 12.6% 意向群体来源 居住区域 工作区域 花园洋房04-07年3月供应 04-07年3月供应结构 中高端人群需求结构 个案借鉴 寻找融侨洋房市场空间 项目名称 属性楼盘均价 入市时间总套数销售套数 销售周期销售率 龙湖大城小院 城市型5000 2007-4-15256200多套 10天85% 龙湖好望山 郊区型4700 2006-9-16690450 7个月65% 金科东方王榭 郊区型4800 2006-12-24840500余套 4个月60% 同景国际 郊区型3100 2006-12-13480408 5个月85% 抽样项目：2006年9月2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市 场份额估算，2007年预计市场消化量约40万方。 供需牵引力 寻找融侨洋房市场空间 市场空间 2006年2007年2008年2009年 南岸区26.5 29.1 32.1 35.3 渝中区1.8 2.0 2.2 2.4 江北区3.2 3.5 3.9 4.3 北部新区3.3 3.6 4.0 4.4 九龙坡区1.4 1.5 1.7 1.9 总总南岸区市场场空 间间 36.2 39.8 43.8 48.2 花园洋房市场场空 间间 12.713.915.316.9 物业结构分割 价值与品牌分割 区域需求分割 融侨洋房 空间 左海湾花园洋房价值实现 价值曲线对比发现项目的差异化元素 差异化元素下的核心价值延展 项目定位方向判断 价值体系构成 花园洋房价值曲线 低 中 高 区位价值 开发品牌 销售单价 社区规模 配套功能 景观资源 物业管理 产品创新 生活概念 数量稀缺 龙湖洋房（品牌洋房） 同景洋房（普通洋房） 融侨洋房 发现融侨洋房的核心价值 区域价值更强 社区规模更大 景观优势明显 交通便利 辐射全重庆 生活便利 闹中取静 价值提升 稀缺性 多种物业 多种物业 人员复杂 影响力较大 自身配套完善 江景资源 湖景资源 坡地地貌 重点突出价值 需规避的问题 引导的价值 需要改善价值 + 创新产品 差异点下的价值梳理 交通便利 辐射全重庆 生活便利 闹中取静 价值提升 稀缺性 多种物业 多种物业 人员复杂 影响力较大 自身配套完善 江景资源 湖景资源 坡地地貌 重点突出价值 需规避的问题 需引导的价值 需要改善价值 + 创新产品 绝版长江资源 内湖景观 坡地的层次感 地段稀缺 融侨品牌 城市中心 稀缺物业 花园洋房 洋房 城市 景观 坡地 优势价值的提炼 定位关键词提炼 洋房 城市 景观 坡地 都市洋房生活方式 长江边上的花园洋房 富有变化和个性的洋房 长江坡地城市花园洋房 别墅级享受接受程度更广稀缺资源 项目定位方向 长江边上的融侨花园洋房 献给那些想要留住山和水的重庆人 别墅级都市花园洋房生活群落 五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑 景观无所不用其极 适度控制产品面积 城市核心洋房的稀缺 创新性产品的打造 打造地方特色产品 多功能附加提升价值 产品创新 融侨配套 别墅级花园洋房 都市洋房生活方式 左海湾规划设计方案及产品建议 定位方向下的产品设计方向 都市洋房生活方式 长江边上的花园洋房 富有变化和个性的洋房 景观最大化原则 因地制宜富有地方特色 独立圈层社区打造 别墅级都市花园洋房生活群落 总体规划设计原则建议 原则一、阶层感 尽量保证花园洋房的 集中性，便于打造整 体品质感。过于分散 不利于管理、也不足 以支撑总体价值。保 障花园洋房的相对独 立。 原则二、景观最大化 景观最大化原则，充分利 用江景，湖景景观。 原则三、层次感 充分利用项目坡地的性质 ，使建筑更加具有层次感 ，并根据坡地打造富有个 性的灰空间。 原则四、组合性 花园洋房总体预计约40万 方，体量较大，应当具有 不同的物业类型，不排除 别墅、洋房甚至小高层洋 房的出现。 总体规划建议 花园洋房应当占据最好的景观资源，以达到 别墅级洋房条件，是价格的重要支撑。 设计原则下对项目一期设计方案的评价 一、景观利用不够、风向考虑不足 主景观面 主视线方向 江风风向 项目洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发挥出景观的优势，另外由于洋房两边多 为建筑，届时局部必将形成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用尽管，同时也可以使通 风更加良好。 设计原则下对项目一期设计方案的评价 二、研究地形坡度、景观最大化 通过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身项目地势具有天然的坡地，可以人工 对地形进行一些改造，使坡地属性更加明显。 设计原则下对项目一期设计方案的评价 三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房 “横平竖直”的归还设计，很难实现，应当根据地势不同，结合重庆传统建筑 特色构建具有一定特色和趣味的整体建筑组合形态。 典型的平原设计具有地方特色 设计原则下对项目一期设计方案的评价 花园洋房被高层保卫，处于“被窥视”之下，其品质感必将受到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划， 最大化避免影响，如果条件不允许，则建议加宽中间隔离带的尺度，通过景观长廊的形式自然隔断。 四、洋房统一规划、与高层尽量规避 建议1、扩大隔离带 利用植物进行隔断 建议2、通过朝向避 免对视现象 建议3、对相邻建筑 进行调整，增加遮 挡构件。 五、产品设计建议 建筑风格建议现代建筑风格 龙湖大城小院 万科水晶城 更加具有城市感 与原有风格相协调 在售花园洋房容积率水平在11.5左右 花园洋房容积率 项目名称物业类型建筑体量（万平方米）容积率 龙湖弗莱明戈花园洋房121 龙湖好望山花园洋房121 龙湖大城小院花园洋房5.81.5 金科东方王榭花园洋房181.24 金科天湖美镇花园洋房401.2 五、产品设计建议 联排别墅 量身定制 根据客户的需求设计房间配比，室外空 间以及功能房间等（设计师单独服务） 限制条件1：立面规范 限制条件2：用地划分 项目的重要新闻点 项目的品质标杆 万科十七英里 & 长城脚下的公社 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 花园洋房的户户型配比对对照表（房%） 项目名称 两房三房四房五房六房配比合计 弗莱明戈-52.3%44.7% 2.9%-100% 同景国际城10.3%76.3%13.4% -100% 红树林28.1%57.9%14.1% -100% 大城小院-27.7%51.9% 20.3%-100% 目前市面上主要在售的花园洋房主力户户型主要以三房和四房为为主，两房和五房所 占比例相对较对较 少。 花园洋房户户型面积积区间间比重分布（%） 项目名称300 弗莱明戈-11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4% 同景国际城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%- 红树林-28.0%28.1%43.9%- 大城小院-15.6%52.3%11.7%14%6.3%- 目前市面上主要在售的花园洋房主力面积积主要以套内100-180平方米为为主，超过过 180平方米的主要以底跃跃和顶跃顶跃 的大户户型为为主，所占比例相对较对较 小。 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 一层（赠送） 二层 三层 t3户型套内面积156 五、