物业管理应用概要.ppt

物业管理法律应用 ppt制作人：刘丰刚 20080430 1、什么是物业管理公司？物业管理 公司的权利义务有哪些？ v物业管理公司是按照法定程序成立并具有相 应资质条件，经营物业管理业务的企业型经 济实体，是独立的企业法人。它属于服务性 企业，它与业主或使用人之间是平等的主体 关系，它接受业主的委托，依照有关法律法 规的规定或合同的约定，对特定区域内的物 业实行专业化管理并获得相应报酬。 v物业管理公司在物业管理中的权利主要有：根据 有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法 ；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施 管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费 用；有权制止违反规章制度的行为；有权要求 业主委员会协助管理；有权选聘专营公司(如清洁 公司、保安公司等)承担专项管理业务；可以实行 多种经营，以其收益补充小区管理经费。 v物业管理公司在物业管理中的义务主要有： 履行物业管理合同，依法经营；接受业 主委员会和全体业主的监督；重大的管理 措施应当提交业主委员会审议，并经业主委 员会认可；接受房地产行政主管部门、有 关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府 的监督指导。 2、什么叫物业管理公司的“多种经营” ？ v“多种经营”是指物业管理公司接受业主委员会 的委托，代为业主管理经营业主共同所有的 财产，以其收益补充小区管理经费。如从事 开放夜间停车，家电维修与安装，娱乐餐饮 等。 3、物业管理企业各资质等级证书的 颁发和审批程序是如何进行的？ v国务院建设主管部门负责一级物业管理企业 资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二 级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直 辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三 级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并 接受国务院建设主管部门的指导和监督。 v设区的市的人民政府房地产主管部门负责三 级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并 接受省、自治区人民政府建设主管部门的指 导和监督。 物业管理企业资质实行年检制度。 各资质等级物业管理企业的年检由相应资 质审批部门负责。 v符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年 检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业 管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部 门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新 核定其资质等级。 资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果 向社会公布。 参考法条：建设部物业管理企业资质管理办法 第四条、第十七条、第十八条 4、各资质等级物业管理企业的条件 是什么？ v（一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于30人。其中，具有中级以上职称的人员 不少于20人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称； v3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建 筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 ： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制 度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩 。 v（二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于20人。其中，具有中级以上职称的人员 不少于10人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称； v3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建 筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 ： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度 和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 v（三）三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于10人。其中，具有中级以上职称的人员 不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称； v 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取 得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费 等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 系统。 5、物业公司如何进行分级管理？ v一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目 。 二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下 的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业 管理业务。 三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下 住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管 理业务。 参考法条：建设部物业管理企业资质管理办法 第八条 6、新设立的物业管理企业如何取得 上岗证？ v新设立的物业管理企业应当自领取营业执照 之日起30日内，持下列文件向工商注册所在 地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管 部门申请资质： （1）营业执照； （2）企业章程； （3）验资证明； v4）企业法定代表人的身份证明； （5）物业管理专业人员的职业资格证书和 劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳 动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照 最低等级核定，并设一年的暂定期。 参考法条：建设部物业管理企业资质管 理办法第六条、第七条 7、物业管理公司能罚款吗？ v罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政 主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政 机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职 权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反 了行政处罚法的规定，没有任何法律的依据， 不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何 的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间 是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于 业主之上设立处罚权。 8、物业管理公司能管业主吗？ v在物业管理过程中，业主始终处于主导地位 ，业主大会是权力核心。业主是“主人”，物业 管理公司是“管家”。业主与物业管理公司是平 等的民事主体，双方是一种平等主体的委托 合同关系。 9、开发商与业主、物业管理公司是 什么关系？ v开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发 商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与 普通业主承担相同的权利义务。 开发商与物业管理公司之间通常是两种关系： 从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或 子公司；合同关系，开发商以原始业主的身份订 立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期 物业管理。 10、物业管理公司依据什么规定对物 业进行管理？ v房屋买卖合同和房屋租赁合同的约定。 业主公约的规定。 物业管理合同的约定。 参考法条：物业管理条例第三十六条 。 11、什么是物业管理合同？ v物业管理合同是物业管理企业与委托人签订 的、物业管理企业接受委托提供物业管理服 务、委托人支付管理费用的民事合同。它又 被称为物业服务合同、物业管理委托合同。 12、什么是住户手册？ v住户手册是由物业管理公司编制的，并 发给住户保存的文件。它主要写明了住户应 遵守的管理规定，住户的权利和义务，物业 管理公司的职责和权限等内容 13、业主在物业管理活动中有哪些权 利和义务？ v物业管理条例规定业主在物业管理活动享有10项权 利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事 规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； v（6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维 修资金的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 v同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项 义务： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和 共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度； v（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业 主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金 ； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 14、别人替业主参加业主大会可以吗 ？ v可以。根据物业管理条例的规定，召开 业主大会会议时，业主应当亲自出席并参与 有关物业管理决议的表决。但是，如果业主 确实无法亲自到会发表意见时，也可以委托 代理人参加业主大会会议，并可将自己的表 决权以书面形式委托代理人行使。 参考法条：物业管理条例第十二条。 15、业主提出的建议怎样才能被采纳 ？ v首先，提议修建凉亭的业主应当召集小区内 20%以上的业主，共同提议召开业主大会临 时会议，或者在业主大会定期会议上提出该 建议。此项建议属于一般性决议范畴，只须 经与会业主所持投票权1/2以上表决通过即可 被采纳。 16、办理入住手续时是否一定要交纳 煤气入户费，另外还有哪些费用一定 要交纳，哪些费用不一定交纳？ v煤气入户费如买卖双方在合同并未约定由业主交纳 ，或有约定已包含在房屋价款之内，则应属于开发 商的开发成本，但如买卖双方明确约定入户费不包 括在房屋价款之内或明确约定由业主交纳，则业主 应予交纳。 在入住时，业主还需向物业务管理公司交纳物业 管理费，如逢供暖季，则还应交纳供暖费，至于契 税，公共维修基金是在办理产权时交纳的。 17、物业管理企业与水电气热等服务 单位的关系如何？ v从业主和物业管理企业的关系看，水电气热的管理 和维护一般不属于物业服务合同的内容。物业管理 企业一般是依据与水电气热等专业服务单位之间的 协议代为管理。物业公司当业主不按时交纳物业服 务费时，物业管理企业无权也不应采取断水、断电 的做法，而应选择合法手段解决问题。比如加强宣 传，让业主提高交物业费的意识；或要求业主委员 会督促业主交纳物业管理费，或通过法律途径解决 。 18、物业管理企业是管理者还是服务 者？ v我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公 房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因 而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生 ，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上 说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结 合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务 提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者 。 可以说，物业管理本质是服务，是业主行使财产 权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫“物业管理 ”只是约定俗成。 19、物业管理公司应该向小区居民提 供什么样的服务？ v主要有公共性服务、特约性专项服务、代办 服务三大类。 常规性服务是最基本的服务，包括：1.房 屋建筑主体管理 2.房屋设施、设备和管理 3. 环卫管理 4.绿化 5.治安 6.消防 7.车辆道路 8. 代办服务。 国家建设部1998年颁布了： v1）接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好 登记工作。 2）家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其他问 题，应自报修时起三日内进行。 3）维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净 场地清。 4）维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。 5）凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准 ，不乱收或多收费。 v6）建立维修服务回访制度，由住用户对维修 质量提出评议。 特约性专项服务实质上是一种代理业务， 为满足一部分业主的需求而提供的服务，如 代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商 业经营服务项目。 代办服务实质上是特约服务的补充和完善 。 20、物业管理公司一定要公开选聘吗 ？ v以往开发商“爸爸”盖房子，下属的物业管理公司“儿 子”顺理成章地管房子。物业管理条例规定新竣工的 开发商开发的住宅，都要公开招“管家”。住宅物业 的建设单位没有通过招投标的方式选聘物业管理企 业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物管企业 的，将由县以上的地方人民政府房地产行政主管部 门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下 的罚款。 21、物业公司越级接活合法吗？ v建设部出台的物业管理企业资质管理办法规定 ，物业管理企业资质等级分三级，超越资质等级承 接物业管理业务的企业将被罚款1万元以上。 办法规定，一级资质物业管理企业可以承接 各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承 接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的 非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企 业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米 以下非住宅项目的物业管理业务。新设立的物业管 理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年 的暂定期。 v办法规定，一级资质物业管理企业必须具 备以下条件：注册资本人民币500万元以上， 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等 相关专业类的专职管理和技术人员不少于30 人。二级资质者注册资本应为300万元以上。 三级资质者注册资本应为50万元以上。 v办法还特别强调，物业管理企业超越资质等级 承接物业管理业务的，将由相关主管部门予以警告 ，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款 。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由 县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告， 责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 主管部门每年将对物业管理企业资质进行检查， 不符合原定资质等级条件的，将注销其资质证书。 同时，年检结果向社会公布。 22、“转委托”后，责任谁来承担？ v物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他 专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合 同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业 性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和 要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。 委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共 用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法 承担赔偿责任。 23、物业管理公司能进行“转委托”吗 ？如何进行“转委托”？ v物业管理公司不能将物业管理区域内的全部 物业管理业务一并再委托给其他物业管理企 业或任何其他企业。但为了有利于物业管理 专业化水平的提高，物业管理企业可以把物 业管理区域的专项服务业务委托给专业性服 务企业 v进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专 业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管 理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议 中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和 水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服 务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公 司达不到服务质量和要求时的违约责任。 参考法条：物业管理条例第四十条 24、在接管物业前，物业管理公司对 物业如何验收？ v通常情况下，物业管理公司要对物业进行主体结构 安全和使用验收： 主体结构验收。 屋面及楼台地面，楼板的厚度，单位面积的荷 载量，地面的平整满足居住要求。 装修应符合居住要求及装修标准。 电气，水卫，消防，采暖，燃气均应达到国家 标准。 附属工程及其他，诸如道路、排水系统符合设 计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施达 到质量和使用功能的要求。 25、物业管理公司的工作人员实施了 违法、侵权行为，责任应由谁来承担 ？ v根据建设部物业管理条例的硬性规定， 从事物业管理活动的企业都应当具有独立的 法人资格，即为法人。这样一来，其工作人 员在执行职务中实施的违法或侵权行为导致 的民事责任应当由物业管理公司承担，然后 再由该公司对工作人员给予内部处分或追偿 ；工作人员要承担刑事责任的，应直接对工 作人员追究刑事责任。 26、在什么情况下物业管理合同终止 ？ v在下列情况下，物业管理合同会终止： 当事人双方在物业管理合同中约定的期限届满 ，又未延续合同期限时，合同关系终止； 当双方约定的解除物业管理合同的条件成就时 ，当事人可以解除合同关系； 在物业管理合同履行过程中，当事人双方协商 解除合同； 因物业管理公司被解散、撤销、破产等原因注 销而导致合同终止； 当出现政府政策变化或其他客观原因造成合同 不能履行时，物业管理合同终止。 27、物业管理合同在什么情况下是无 效的？合同无效的后果是什么？ v物业管理合同在以下情况下是无效的： 物业管理合同的主体不合格，即根据法律规定 ，当事人一方无权签署物业管理合同，且权利人未 予追认。 物业管理合同的内容违法，即合同的权利义务 条款违反了法律的规定。 物业管理合同的一方当事人是因为受到了欺诈 或胁迫而作出了不真实的订立合同的意思表示，且 损害了国家利益。合同内容违反国家利益或社会 公共利益。 v订立的物业管理合同无效，会产生这样几个后果： 返还财产，业主和物业管理公司相互返还根据 原物业管理合同从对方取得的财产，不能返还的， 要进行赔偿。 赔偿损失，对于物业管理合同的无效承担责任 的一方，应当赔偿因过错给对方造成的损失，若双 方都有过错则分别对自己的过错负责。 追缴财产，合同双方恶意串通损害国家、集体 或第三人利益的，应当将双方已经取得的或约定取 得的财产收归国有或返还第三人。 28、物业管理合同中约定物业管理公 司免除责任有效吗？ v物业管理公司可以在物业管理合同中约定减 轻自己的部分责任，但不能免除自己的一切 责任，否则该条款就是无效的。根据合同 法的规定，当事人可以在合同中约定免责 条件，但免责事项不得违背公平和诚实信用 原则，否则该免责条款是无效的。 参考法条：合同法第四十条。 29、小区里供水、供电、供气等费用 应向谁收取？设备应由谁负责维修？ v一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通 讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理 公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费 等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。 提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单 位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维 修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管 线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付 ，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。 参考法条：物业管理条例第四十五条 30、承租人是否应交物业管理费？什 么情况下承租人要支付物业管理费？ v承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只 具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理 费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的 义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的 权利义务关系，不能混同。 如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由 承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意 向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付 物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费 ，业主要承担连带缴纳责任。 31、物业管理费如何收取？ v物业管理费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应 的原则。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政 府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖 市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服 务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定 期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基 准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 v实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管 理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业应当 按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物 业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准 以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。业 主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形 式约定物业服务费用。 参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物 业服务收费管理办法第五、六、七、八、九条 32、物业管理费应向谁收取？物业管 理费应按哪个面积收取？包括哪些费 用？ v支付物业管理费的义务来自于物业管理合同 的约定，业主与物业管理公司是合同的双方 当事人，物业管理公司应向业主收取物业管 理费。 严格来说，物业管理费应依据房产证上标 明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分 ：套内建筑面积；可分摊的公用建筑面 积。 v实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费 通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房 合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同 约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为 准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房 人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人 依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。 33、物业服务费用如何确定？物业服 务费用由谁交纳？不交纳物业管理费 用的承担什么法律责任？ v物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用 与服务水平相适应的原则，区别不同物业的 性质和特点，由业主和物业管理企业按照国 务院价格主管部门会同国务院建设行政主管 部门制定的物业服务收费办法，在物业服务 合同中约定。 v业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣 工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物 业服务费用由建设单位交纳。 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服 务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期 仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 34、统收服务费应当缴纳吗？ v2003年9月1日物业管理条例开始执行后，所 有业主每月不用再缴纳“各项费用统收服务费” 了。虽然表面上每户只节约了微不足道的1元 钱，但此规定的意义在于明确了物业公司今 后只能向委托其服务的人收费，而不能进行 双向收费或重复收费。 35、前期物业管理的费用由谁来承担 ？? v物业交付使用前发生的前期物业管理费用由 建设单位承担；物业交付使用后至前期物业 管理服务合同终止之日发生的前期物业管理 服务费，由建设单位和物业买受人按照前期 物业管理服务协议的约定承担。? 36、普通住宅每月该交纳的物业管理 费是多少 v北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 （京价（房）字1997第196号）。该办法对16 个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应 的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为 ：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费 用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存 车费等6项；产权人交费项目为：管理费、小修费 、中修费、大修费、绿化费、化粪池清淘费、小区 共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视 天线费等10个项目 v使用人按月交纳费用，具体标准如下， 保洁费：2-5元/户，具体标准由各区县物价局制定； 保安费：3-5元/户; 装修垃圾外运费20元/间；机动车存车费150元/辆（小车 ）；210元/辆（大车）；自行车存车费各区县自定。 产权人按年交费，具体项目和标准如下： 绿化费：0.55元/平方米； 化粪池清淘费：0.30元/平方米 管理费：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（ 乙级住宅）；3.50元/平方米（甲级住宅） v房屋共用部位小修费：0.91元/平方米（普通 住宅）； 房屋共用部位大修费：2.09元/平方米（普 通住宅）； 房屋大修费：5.04元/平方米； 小区共用设施维修费：1元/平方米； v属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行 维护费用；因市物价局规定的电梯、水泵运行费用 标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的 费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为： 某户应分摊的电梯费用=（楼内电梯总费用/楼区内 总建筑面积）某户建筑面积。特约服务收费实行 市场价，由业主与物业管理公司协商议定。 上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费 用，应将5.5%的营业税费加进去。 37、哪些物业的业主应当交纳住房维 修资金？住房专项维修资金归谁所有 ，什么用途？ v住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与 单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主， 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保 修期满后物业共用部位、共用设施设备的维 修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 38、空置房屋也要交物业管理费吗？ v目前，新建房屋的空置率不断增高，建设单位长期 不缴纳未售出房屋的管理费，不仅给物业管理带来 越来越大的费用压力，同时也侵害了已入住业主的 权益。特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给 银行获得贷款，一方面将空置房屋出租获得收益， 但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费，由买房 业主分担建设单位的物业服务费。 针对这个问题，物业管理条例做了明确规定：“已 竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业， 物业服务费用由建设单位交纳。” 39、开发公司按照拆迁政策给拆迁户 安置住房，如何交纳物业管理费？ v如果是按照房改政策价购买的房屋，按照196号文 件规定，住户个人除交纳保洁、保安费外，其余产 权人交费项目如绿化费、维修费由开发公司承担。 如果是按照市场价购买的房屋，其物业管理费用 全部由购房人即拆迁户本人承担。 如果拆迁户只拥有房屋使用权，按照公房承租价 格向开发公司交纳房租的，住户个人交纳保安、保 洁费用，196号文件规定的产权人交费项目，均由 开发公司承担。 40、居民应该交纳哪些垃圾处理费用 ，如何交纳？ v住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。 保洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳 ，每月每户标准在2-5元之间，具体标准由各区县物价部门 制定。其服务内容为房屋及小区保洁。 垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的关于调整 委托清运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知（京价收 字1999第三产业53号）的规定：居民生活垃圾外运费为每 户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代 缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾 消纳场。 v生活垃圾处理费：根据北京市人民政府办公厅 1999年第68号文件北京市人民政府办公厅关于转 发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾 处理费实施办法（试行）的通告的规定：本市居 民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元。 按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费 用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居 委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。 41、经济适用房每月该交纳的物业管 理费是多少？收费的基本原则是什么 ？ v2000年4月，市物价局、市国土资源和房屋管理局 颁布了北京经济适用住房小区物业管理服务收费 办法（试行）（京价房字2000163号）。该办法 规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最 高不超过0.52元/平方米?月，服务范围包括公共区 域的保洁费、保安费、绿化费、共用部位共用设施 设备日常运行维护费、小区日常管理费；高层住宅 物业管理费在1.00元/平方米?月左右，服务范围除 包括上述几项内容外，还包括电梯、水泵的运行维 护费。 v交费的特点和原则是： （1）交费主体单一，即为产权人，不存在产权 人所在单位或售房单位承担物业管理的问题。 （2）日常管理服务费用与房屋及小区共用部位 共用设施设备的大中修费用分离。物业管理公司所 收取的物业管理费，只包括房屋及小区的日常管理 和维护费用，不包括房屋及小区共用部位共用设施 设备的大中修费用，该费用将从房屋共用部位共用 设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费的标 准。 v（3)严格区分公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。 公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、化粪池清淘、 房屋及共用部位共用设施设备小区共用部位共用设施设备的 日常维护、小区的日常管理；房屋自用部位的中、小修属于 特约性服务；物业管理企业接受专业部门委托收取水、电、 燃气、有线电视、垃圾清理、电梯代验等费用的活动，属于 公众代办性服务。经过这样区分后，产权人必须交纳的费用 是公共性服务费，而特约性服务费用只是在发生时收取，产 权人的负担又降低了一部分。 （4）对公共性服务收费标准实行政府最高限价，特约性 服务收费实行市场价 42、公共区域的照明费如何分摊？ v住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生 的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设 部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法（计价费1996266号）的规定，该能源 费用可以计入物业管理费成本，并由受益人 即楼内全体人分摊。 43、电梯、高压水泵等高耗费设施设 备的消耗如何分摊？ v有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高 层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的 消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗 ，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会 与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可 按户分摊。 44、普通住宅、经济适用房、高档住 宅、安居房、房改房、拆迁户住房的 物业管理费是怎样构成的？ v普通住宅实行物业服务费用包干制的，物业 服务费用的构成包括物业服务成本、法定税 费和物业管理企业的利润。实行物业服务费 用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业 服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般 包括以下部分： v（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费用。 （4）物业管理区域绿化养护费用。 （5）物业管理区域秩序维护费用。 （6）办公费用。 （7）物业管理企业固定资产折旧。 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （9）经业主同意的其他费用。 v物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费 用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支 出或者物业服务成本。 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法对16 个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相应的服务标准 。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运 费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费、 小修费、大修费、中修费、绿化费、化粪池清淘费。小区共 用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10 个项目。 v v经济适用住房是指北京市计划、规划、建设 部门批准建设的、按照政府指导价销售的住 宅项目。根据相关规定，经济适用住房小区 物业管理服务收费实行政府定价，费用由产 权人交纳。物业管理服务项目包括公共区域 的保洁，保安，小区绿地养护，化粪池清掏 ，房屋及小区共用部位和设施设备的小修， 小区的日常管理 v高档住宅指经市政府有关部门批准建设的、 配套设施齐全的高级公寓、别墅等。高档住 宅的物业管理服务收费实行市场调节价，由 物业管理委员会和物业管理公司协商确定。 政府不制定具体价格标准。 v安居房一般应按照普通住宅的标准缴纳物业 管理费，但其中有些产权人交费项目，如绿 化费，维修费，化粪池清掏费，管理费，公 共设施维修费，电梯与水泵运行费仍由购房 人及其配偶所在单位平均分摊。 v房改房属于普通住宅，一般按普通住宅的标 准缴纳物业管理费，但产权人交费项目即绿 化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公 共设施维护费、电梯与水泵运行费仍由原售 房单位承担。 v拆迁户住房大概分为3种情况考虑： （1）拆迁户如果是按照房改政策价购买的房屋，应按照 普通住宅的标准，除缴纳使用人应缴纳的费用外，其余产权 人交费项目由开发商承担。但是拆迁户将安置房上市转让， 或者拆迁户与开发商另有约定的除外。 （2）拆迁户如果是按照市场价购买房屋，那么物业管理 费应全部由拆迁户承担。 （3）拆迁户如果只拥有房屋所有权，并按照公房承租价 格向开发商缴纳房租的，拆迁户只需缴纳使用人应缴纳的费 用，产权人应交费用由开发商承担。 v参考法条：北京市物价局、北京市房屋土地 管理局北京市普通居住小区物业管理服务 收费暂行办法第三、十、十一条。北京 市经济适用住房小区物业管理服务收费办法( 试行)第十一、十二、十三、十四条。北 京市高档住宅物业管理服务调节收费暂行办 法第二条。建设部、国家发展和改革委员 会物业服务收费管理办法第十一条。 45、物业管理公司应当如何收取管理 费？ v物业管理企业向业主提供服务（包括按照物 业服务合同约定提供物业服务以及根据业主 委托提供物业服务合同约定以外的服务）， 应当实行明码标价，标明服务项目、收费标 准等有关情况。应当遵循公开、公平和诚实 信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规 章和政策。 v物业服务收费明码标价的内容包括：物业管 理企业名称、收费对象、服务内容、服务标 准、计费方式、计费起始时间、收费项目、 收费标准、价格管理形式、收费依据、价格 举报电话12358等。实行政府指导价的物业 服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动 幅度，以及实际收费标准。 v物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地 点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、 收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。 物业管理企业接受委托代收水、电、气、热、通 讯、有线电视等有关费用的，也应当实行明码标价 。 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同 约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应 当以适当的方式向业主进行明示。 v实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时 ，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所 标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实 行的日期。 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标 价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外 收取任何未予标明的费用。 参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物 业服务收费明码标价规定第四、五、六、七、八 、九、十、十一条 46、业主接收房屋时应注意哪些事项 ？ v要开发商提供北京市建筑工程竣工验收备 案表、住宅质量保证书和住宅使用 说明书，对于房屋的问题要形成书面意见 便于解决问题。如果要拒绝接收，一定要书 面说明拒绝接收的理由。 47、房屋买了还没住，要交物业管理 费吗？ v要交。业主没有入住因此水电费可能很少， 但是物业管理公司对整个小区的管理是一种 公共性服务，也包括对该空房的管理。 物业 管理公司的服务不会因为个别业主没有实际 居住就停止，所以业主无论是否入住，只要 办理了入住手续，均应从办理入住手续后按 合同的约定缴纳管理费。 48、住宅小区物业管理经费主要来源 于哪些方面？ v住宅小区物业管理经费的来源主要有这么几种： 定期收取的物业管理费。这是物业管理经费最 为固定的一种来源，主要用以小区物业的正常维护 及日常保养。 维修养护基金。主要是公共维修基金，用于小 区内公共部位较重大的维修与养护。 多种经营的收入。主要指经全体业主的决议， 利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。 依靠政府的政策和一定资金的支持。 按不同地区的规定，开发单位给予的资金支持 。 49、开发商能否变更小区规划？ v开发商不能自主改变小区规划。如果要变更 规划，既要符合国家的有关规定，也要征得 买房人的同意。在房屋完全售出以后便没有 了变更的权利。 50、开发商能否更改小区的名称？ v在房屋售出之前开发商可以自由变更小区名 称，一旦房屋售出，业主就拥有了物业的所 有权，开发商就没有任何权利变更小区的名 称了。 51、开发商延期交房的违约金能支付 物业管理费吗 v不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为 物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并 且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上 的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不 合法的。 业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金” 与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商 及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约 金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分 仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应 留存开发商逾期交房的书面违约证据。 52、开发商作出虚假的减免物业管理 费的承诺应承担何种责任？ v如果业主认为自己是受到了开发商减免物业 管理费承诺的误导才签署了购房合同并且因 此受到了巨大损失的，可以请求法院撤销购 房合同，取回房款。在受到损失的情况下还 可以要求损害赔偿。 53、开发商可以在售楼合同中对物业 管理费进行规定吗？ v房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就 物业的相关情况进行协商，但不能将包括物 业管理费在内的有关物业管理的具体条款规 定在售楼合同中。 即使开发商与物业是同一公司，开发商也 不能在售楼合同中对物业费作出规定。 54、如何监督物业管理费的使用？ v 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支 出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理 企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布 物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布 物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预 决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业 管理企业应当及时答复。 v 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企 业或者业主大会可以按照物业服务合同约定 聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和 物业服务资金的收支情况进行审计。 参考法条：建设部、国家发展和改革委员 会物业服务收费管理办法第十二条、第 十三条 55、哪种物业服务收费方式更合算？ v 酬金制计费方式更合算。 因为酬金制采用的是预算制，业主可以聘 请专业人士科学制定预算，对于资金的使用 容易监督。同时，物业管理公司能否拿到足 额的物业管理酬金取决于其服务是否让业主 满意，有利于业主监督物业管理公司的工作 。 56、什么是包干制和薪金制计费方式 ？ v包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏 损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余 或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本 、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出 和物业管理企业的酬金。 参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法 第九条、第十一条 57、物业公司在向住户收取水、电、 气等能源费用时，可否自行加价？ v自来水公司、供电局、煤气公司是能源的供 应者，住户是最终消费者，理应按计价标准 支付费用。物业公司受上述部门委托后，方 可代收能源费，因此，物业公司不是水、电 、气的批发商，只是水、电、气费用的代收 者。水、电、气由政府定价，任何组织不得 随意加价。 58、公共区域内的照明费谁来交？ v公共区域内照明一般指住宅楼内的楼梯、门 厅、走廊等地方的照明。这一能源费用属于 住宅小区公共性服务收费的费用构成之一， 可以计入物业管理成本，按照“谁受益，谁承 担”的原则，对这些公共区域内发生的照明费 用，由整栋楼的全体业主进行分摊。一般的 惯例是按照单元门进行费用分摊。 59、业主在入住时是否应当缴纳水、 电、气等入户费？ v所有基础配套设施的成本费用和安装费用都 应包含在房价内，除了在合同中明确表示在 交房时另行收取的，都属于不得收取的费用 。因此，如果开发商在合同中没有明示在交 房时要另行收取水、电、气等入户费，业主 可以拒交此费用。 60、哪些公用面积不计取物业管理费 ？ v不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据 北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括 ： （1）从属于人防工程的地下室、半地下室。 （2）供出租或出售的固定车位或专用车库。 （3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及 凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所 、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能 作为公用建筑进行分摊。 61、业主住首层还要交电梯费吗？ v 如果在业主公约中已明确写明首层业主不必 交电梯费，那么物业管理公司便不能向首层 业主收取电梯费。但如果没有这样的规定， 则为了规范物业管理，首层业主应该交电梯 费。 62、业主应交纳哪些垃圾处理费？ v小区居民需交纳清扫、清运、处理等3项费用。一 般包括： （1）保洁费。每月每户标准在2元至5元之间， 具体标准由各区县物价部门制定。 （2）垃圾清运费。居民生活垃圾外运费为每户 每年30元，由产权人向环卫局缴纳，可由物业管理 公司代收代交。 （3）生活垃圾处理费。本市居民应交纳生活垃 圾处理费，标准为每户每月3元。 63、房屋天面维修费如何分摊？ v天面指建筑物的朝天平面。一般情况下，3年 保修期内天面的维修费由发展商承担。保修 期后，维修费用由全体业主和使用人分摊。 如果开发商已经将天面分割给个别顶层业主 使用，该业主或使用人应自行承担起适用范 围内的天面维修费用，其余公共部位则由全 体业主或使用人分摊。 64、物业管理费滞纳金是什么？应如 何收取？ v滞纳金是逾期付款违约金。对滞纳金的计算标准， 当事人有约定的，从其约定；当事人无约定的，应 当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解 释所规定的标准计算。如果物业管理公司履行物业 管理合同时确实存在未完全履行的事项，而有关这 方面的收费项目上无明确区分，业主一方提出减少 物业管理费的，法院可以根据物业管理服务的实际 情况确定相应的物业管理费。业主一次补交物业管 理费的，无须支付滞纳金。 65、物业管理费由哪些项目构成？有 哪几种定价方式？ v 根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服 务收费暂行办法（计价费1996266号），住宅小区物业 管理费的成本构成包括以下项目： （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费； （3）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费； v（7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）法定税费； 此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利 润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增 加保险费。 与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体 和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、 政府指导价、政府定价三种价形式。 66、物业管理费由哪些项目构成？ v根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法（计价费1996266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下 项目： （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费； （3）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费； （