深圳市石龙汇联商业步行街销售方案分析.ppt

德思勤置业 中管网房地产频道 石龙汇联商业步行街 销售方案分析 德思勤置业 中管网房地产频道 制定方案的前提条件 1.方案的制定跟据不同的目标来制定 2.各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格 应根据市场情况另定 3.各个方案统一按实现较好的销售率90计算 4.各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 5.经济测算均为静态的测算 德思勤置业 中管网房地产频道 方案一：价值最大化，以利润为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平 方米，总体市场价格达到2个亿。 层层数 价值递值递减比例 市场场价格（元/ ） 建筑面积积（ ） 市场场价值值（万元） (相对对外街) 一层层外街100%31,0006532,025 一层层内街69%21,3905,91812,658 一层层内铺铺50%15,500313486 二层层15%4,6506,4122,982 三、四层层11.50%3,5655,4821,954 合计计 10,70618,77820,104 德思勤置业 中管网房地产频道 方案一销售预 测： 实现销售收入 1.8亿元 税前利润达到 6.6仟万元 税前投资利润 率为73 销售周期约为 一年 序号项项目经济经济指标标单单位备备注 1市场场价值值20,104万元未计5、6层 2销销售率90% 3销销售收入18,094万元 4取得成本9000万元取得权属 4.1土地购买购买成本6800万元 4.2建筑购买购买成本(含税)2200万元 5营销费营销费 用905 万元（3）*5% 6销销售税费费1585 万元sum（6.16.8） 6.1营业营业税905 万元（3）*5% 6.2城建税45 万元（6.1）*5 6.3教育附加税27 万元（6.1）*3 6.4印花税5 万元（3）*0.03 6.5堤围费围费18 万元（3）*0.1% 6.6城市建设专设专用金543 万元（3）*3% 6.7 交易服务费务费6 万元建面*3元/ 6.8监监督管理服务费务费36 万元（3）*0.2% 7税前利润润6,604万元（3-4-5-6） 8税前投资资利润润率73% 静态指标 德思勤置业 中管网房地产频道 方案一优劣势分析 n优势 p充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 p从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高 ，经济效益较优 n劣势 p价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 p项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 p销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值 德思勤置业 中管网房地产频道 方案二：快进快出，以速度为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平 方米，总体市场价格约1.5亿元 层层数 价值递值递减比例 市场场价格（ 元/） 建筑面 积积（ ） 市场场价值值（万元 ） (相对对外街) 一层层外街100%23,0006531,502 一层层内街69%15,8705,9189,391 一层层内铺铺50%11,500313360 二层层15%3,4506,4122,212 三、四层层11.50%2,6455,4821,450 合计计7,94318,77814,916 德思勤置业 中管网房地产频道 方案二销售预 测： 实现销售收入 1.34亿元 税前利润2.57 仟万元 税前投资利润 率为29 销售周期约为 半年 序号项项目经济经济指标标单单位备备注 1市场场价值值14,916万元未计5、6层 2销销售率90% 3销销售收入13,424万元 4取得成本9000万元取得权属 4.1土地购买购买成本6800万元 4.2建筑购买购买成本(含税)2200万元 5营销费营销费 用671 万元（3）*5% 6销销售税费费1178 万元sum（6.16.8） 6.1营业营业税671 万元（3）*5% 6.2城建税34 万元（6.1）*5 6.3教育附加税20 万元（6.1）*3 6.4印花税4 万元（3）*0.03 6.5堤围费围费13 万元（3）*0.1% 6.6城市建设专设专用金403 万元（3）*3% 6.7 交易服务费务费6 万元建面*3元/ 6.8监监督管理服务费务费27 万元（3）*0.2% 7税前利润润2,576万元（3-4-5-6） 8税前投资资利润润率29% 静态指标 德思勤置业 中管网房地产频道 方案二优劣势分析 n优势 p低价入市，高性价比优势明显，能迅速冲击市场，造成 市场热销 p预计半年内即可达到90甚至更高的销售率，能实现资 金快速回笼 n劣势 p实现利润较少，投资回报率降低 p降低项目的市场价值和档次，容易造成产品不良印象 p降低产品品质，不利于公司品牌形象建立 德思勤置业 中管网房地产频道 方案三：稳打稳扎，以综合效益导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为27000元/平方米，平均单价约9300元/平 方米，总体市场价格约1.75亿元 层层数 价值递值递减比例 市场场价格（元/ ） 建筑面积积（ ） 市场场价值值（万元） (相对对外街) 一层层外街100%27,0006531,763 一层层内街69%18,6305,91811,025 一层层内铺铺50%13,500313423 二层层15%4,0506,4122,597 三、四层层11.50%3,1055,4821,702 合计计9,32518,77817,510 德思勤置业 中管网房地产频道 方案三销售预 测： 实现销售收入 1.57亿元 税前利润4.6 仟万元 税前投资利润 率为51 销售周期约为 8个月 序号项项目经济经济指标标单单位备备注 1市场场价值值17,510万元未计5、6层 2销销售率90% 3销销售收入15,759万元 4取得成本9000万元取得权属 4.1土地购买购买成本6800万元 4.2建筑购买购买成本(含税)2200万元 5营销费营销费 用788 万元（3）*5% 6销销售税费费1381 万元sum（6.16.8） 6.1营业营业税788 万元（3）*5% 6.2城建税39 万元（6.1）*5 6.3教育附加税24 万元（6.1）*3 6.4印花税5 万元（3）*0.03 6.5堤围费围费16 万元（3）*0.1% 6.6城市建设专设专用金473 万元（3）*3% 6.7 交易服务费务费6 万元建面*3元/ 6.8监监督管理服务费务费32 万元（3）*0.2% 7税前利润润4,590万元（3-4-5-6） 8税前投资资利润润率51% 静态指标 德思勤置业 中管网房地产频道 方案三优劣势分析 n优势 p低于市场价入市，根据销售情况调整，有利于控制风险 ，实现价值把握性较大 p实现利润4.6仟万，投资利润率为51，经济效益良好 p符合正常的销售节奏和思路，灵活性强 n劣势 p销售周期为8个月，时间有点过长 德思勤置业 中管网房地产频道 项目销售方案评价及建议 方案一虽然可实现价值较高，但销售周期无法预测，市 场风险较大，从动态考虑其投资回报会降低，不建议采用 ； 方案二虽然能快速实现资金回笼，但以牺牲利润来实现 ，无法满足最求经济效益的基本目标，建议不采用； 方案三较为适中，既控制销售周期，又能满足经济效益 目标，同时贴合市场情况，建议采用。但本方案仅是初步 价格方向，具体的方案需要在执行中另外详细制定。 德思勤置业 中管网房地产频道 销售目标可行性分析 销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金 6000万 目标分解：假设按照方案三平均9300元/平方米的价格销售， 则销售面积约为6451平方米，销售率达到34。 销售条件： 完成相关合 法证件，取 得项目销售 许可证 营销推广： 报广、户外 、电视等全 方位强势推 广 策划定位： 开展详细市 场调查，重 新准确定位 本项目 项目包装： 重新对本项目售 楼现场、项目档 次、业态等进行 包装，以全新形 象亮相，营造氛 围 初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后 被市场追捧，实现热销 价格策略： 超出客户预 期的低价位 入市，短期 内形成热销 德思勤置业 中管网房地产频道 销售目标可行性分析 序号目标实现具体条件预计时间 1销售条件 取得土地使用权证 取得房屋权属证书 取得销售许可 2个月 2策划定位前期定位；执行方案1个月 3项目包装现场和宣传物料设计、制作1个月 4营销推广 利用户外、报广、电视等媒体进行高 密度、立体式的轰炸；相关炒作和造势 销售前12个月 开始 5价格策略 根据前期市场和客户摸底，以低于市场 评估价入市 销售3个月 合 计 部分条件时间有所穿插67个月 德思勤置业 中管网房地产频道 销售目标可行性分析结论及建议 1、本项目实现该销售目标有一定难度。 2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大 ，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实， 才能在销售时取得较好的成果。 3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握 的仗。 德思勤置业 中管网房地产频道 打造“与金牌商家共创财富” 推广主 题，树立“无风险商业物业投资”市场 形象。 初步销售思路 德思勤置业 中管网房地产频道 初步销售思路 通