宝龙地产专题研究.ppt

宝龙商业地产 1 青岛宝龙城市广场自持与销售比例 青岛岛宝龙龙城市广场销场销售与自持面积规积规划 青岛岛宝龙龙城市广场销场销售进进度（单单位：万平米） 宝龙商业地产 2 青岛宝龙城市广场销售情况 我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元 青岛房地产管理网上的销售收入（亿元） 宝龙国际社区 销售面积16.92万平方米。其中已售住宅面积16.38万平方米，商 业为5381平方米。累计销售均价5483元/。 9.279 宝龙城市广场 累计销售8.71万平方米，其中住宅11481，商业7.57万平方米 ，累计销售均价9148元/。 7.97 已销售金额合计17.249亿元 待销金额合计住宅462万元+商业3.94亿元=4亿元 合计21.249亿元 来源：截止2010年4月2日 备注：宝龙城阳预售物业预收款 20062007200809年前6月合计 预售所得（亿元）3.72410.6365.24219.6 来源：宝龙招股说明书 宝龙商业地产 3 青岛宝龙城市广场自持部分收益 第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。 第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿 元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿 元。于2009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。 对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算 自持业态面积市价（元/平方米） 核心商业204,9289148 高档酒店39,71110000 住宅停车位107,7562000 商业停车位39,6902000 合计2566亿元 宝龙商业地产 4 青岛宝龙城市广场的客户群 一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的 目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休闲 、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。 二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基 本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳定 ，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。 三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半 岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋 友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场 未来的辅助消费群体。 宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。 城阳区以及周边地区的年轻消费人群。 宝龙商业地产 5 青岛宝龙城市广场商业经营理想进度 城阳宝龙城市广场预期租金水平 （单位：每月元/平方米） 第一太平戴维斯于2009年6月30日采纳 的每月市场租金范围 于2009年6月30日按地区加权的平 均每月市场租金 第一太平戴维斯编制的2009年下 半年预测增长租金 491621042.37% 第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测 租金收入为人民币1540万元。 投资物业总 建筑面积 （） 租赁部分建 筑面积 （） 出租率 空置部分建筑面积（）已签订租赁协议 或意向书的总建 筑面积比例已签订意向书未签订意向书 空置部分 总建筑面积 1271067840461.70%5573431284870166.10% 城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料） u宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而言 ，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其它 潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设 工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。 u商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 与主力店订立租约以 提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 达到至少80%出租率；及 (iii)综合性商业地产项目开业后一年 达到90%以上出租率。 宝龙商业地产 6 青岛宝龙城市广场商业实际经营情况 目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7% （实地考察空置率在40%-50%左右）。 租户 租赁面积 （平方米） 年限 年度租金 （万元） 月租金（元/平方米）日租金（元/平方米） 青岛奥3382215148436.561.22 特莱斯 青岛乐园1856310142563.972.13 青岛宝龙城市广场市场租金报价 楼层 (共3层) 面积 (平米) 租金 (元/日/平米) 备注 f23250元+5%营业额格子铺 50+5%营业额格子铺 f2284.17面向游乐场 f11023.92乐天玛特超市门头 主要租户租金水平 宝龙商业地产 7 项目租赁政策规划(1) 基本商务条件 按规划，分业态制订商务条件（ 合作方式、租金定价、递增率、 免租期、租赁年限等）洗浴、健 身、娱乐类：g、h区2f、3f前四 年20元/月，第5年起在前一年 的基础上递增5%（含第5年）； 其他优惠条件待定 主力店租赁政策次主力店租赁政策 基本商务条件 按规划，分业态制订商务条件（ 合作方式、租金定价、递增率、 免租期、租赁年限等） 连锁知名品牌及面积需求在300 已上的次主力店，由于数量不多 ，变数较大，建议租金条件一事 一报。 其他优惠条件待定 宝龙商业地产 8 制订统一基本商务条件 递增率：5%，从第五年开始递增； 免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度 免租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月； 租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日； 世界500强：一事一报； 大店 （租赁面积3500以上）：815年； 中型店（租赁面积300以上）：58年； 小型店（租赁面积300以下）：5年 租金调整方案 按招商率及开业周期制订租金调整方案 租金上浮原则： 根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。 一期开业区域： 独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%； 独立店商铺招商签约率达到60%时，独立店商铺租金上浮10%； 独立店商铺招商签约率达到80%时，独立店商铺租金上浮20%； 二期开业区域： 在原租价政策基础上统一上浮30% 项目租赁政策规划(2) 宝龙商业地产 9 按销售回报率比例返算租金（按该出租商铺房款总价的百分比） 宝龙城市广场一层的平均售价在25000元/m2,二层的平均售价在12500 元 /m2，三层的平均售价在8000元/m2，负一层的平均售价在24000元/m2。 按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算，前三年一层的平均租金在 125元/m2/月，二层的平均租金在62.5元/m2/月，三层的平均租金在40元 /m2/月，负一层的平均租金在120元/m2/月，较目前城阳商圈所能接受的 租金价格偏高一些。 售后包租与租金政策 独立店租赁政策 5%8%7%6% 第5年起（含第5年 ） 第4年第1年第2年第3年 前一年基础上 递增5% 宝龙商业地产 10 青岛宝龙城市广场营销推广 青岛市部分最高发行量的报章进行广告宣传，包括青岛日报及青岛晚报， 以有效增加客户关注及物业于媒体的曝光率。 突出室内游乐场会成为中国最大的室内游乐场之一。会吸引大量访客前往青 岛市，从而有助于推广整体物业及鼓励销售。 主推室内游乐场、百货公司及其它外围零售店。 采取售后包租形式吸引投资者，散售部分整体经营。 2009年，推行以旧带新计划，该计划旨在为现有客户提供奖励，并鼓励彼等 介绍新客户至宝龙城市广场。 项目部分开业后，于假期举办各种推广活动，邀请意向客户实地考察。 宝龙商业地产 11 开发节点： 7月拿地 4月开工 7月开盘11月一期封顶 3月超市开工 10月部分开业 5月竣工 10月整体开工 地价款：2.5亿元 地价款：0.782亿元地价款：0.703亿元 开发成本 实际支出 2.8亿元 至09年实际支出：18.85亿元 总投资：25亿元 自有资金3亿元 销售3.724亿元 贷款3.3亿元 销售5.242亿元 ipo后注资1.5 亿元 销售1.65亿元 销售10.633亿元 至09年销售合计：19.6亿元 4.95亿元4.95亿元4.65亿元3.3亿元 工程尾款 3亿元 租金：3千万元 2006年2007年2010年2009年2008年 青岛宝龙城市广场资金平衡情况 自有资金+销售收入=24.1亿元 自有资金+可销售总额=25.75亿元 自有资金+销售收入+贷款=27.4亿元 宝龙商业地产 12 青岛宝龙城市广场项目盈利测算 青岛宝龙城市广场主要经营指标 静态投资回收期(包括建设期)109个月 动态投资回收期163个月 净现值（房地产行业平均净资产收益率 10%贴现） 32010万元 股权价值（项目初期06年）38643万元 税后净利率(06-13年)28% 内部收益率15% 青岛宝龙城市广场现金流图示 项目后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。 宝龙商业地产 13 青岛宝龙城市广场swot分析 竞争劣势(weaknesses) 项目良好的地理位置 极具竞争力的土地价格 大型商业、五星酒店的城市综合体效 应 室内游乐场在销售期引导投资预期 成熟的造势宣传能力 竞争优势(strengths) 潜在机会(opportunities)外部威胁(threats) 商业体量过大，造成商业规划无序 商业动线设计不合理 项目的商业辐射范围偏小 商业运营能力不足，项目回收期延长 控制建筑成本，项目品质影响长期经 营 企业资金实力影响项目整体开发 城阳区区域发展的提升空间 商业经营改善空间 项目在新区正在形成的核心商圈之外 项目长期经营的市场竞争力不突出 宝龙商业地产 14 宝龙青岛李沧项目研究 宝龙商业地产 15 青岛李沧区介绍 u李沧区位于青岛市区北端，青岛是个半岛型的城市，而李沧属于咽喉地带，是目前 进出青岛的咽喉之地，从地缘关系来看，李沧具有非常重要战略地位。 u青岛市政府提出大青岛概念，把李沧区建成青岛的核心区域。 青海老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发 展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于 城市地理中心。 2006年完成全区生产总值(gdp)161.05亿元 ，三次产业的比例关系为0.1：75.8：24。 总量居市内四区第二位，增速居市区四区第 三位 年份（年） 常住人口 （万人） 流动人口 （万人） 200428.656.35 200529.110.9 200634.1810.82 200747.0235.3 李沧区2004-2007年人口基本情况 宝龙商业地产 16 李沧区西部是传 统工业区，目前 区域规划将工业 企业搬迁到远郊 区 ，本区域未来 规划定位于发展 现代生产服务业 为主的城市副都 心。 李沧区规划的 三大组团，将 推动李沧从青 岛城市地理中 心向功能多元 复合、环境生 态友好、都市 特色鲜明的城 市中心转变。 李沧中部打造青岛北部商贸中心 李沧东部打造青岛中央居住区 在未来的8到10年内形成一个，总投资 160亿元、总建筑面积约500万平方米、 吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成 为市区北部最适宜发展和安居的新城区 李沧区位发展空间 宝龙商业地产 17 李沧宝龙广场区位图 宝龙商业地产 18 序号项目单位指标 1规划用地面积m107150.2 2总建筑面积m352656.1 3地上总建筑面积m278134.5 其中商业（公建）m166790.6 住宅（含物业 ） m111343.9 4地下总建筑面积m74521.6 5容积率 2.596 6建筑占地m48132.8 7建筑密度 45% 8绿地面积m26940 9绿地率 m25.10% 李沧宝龙广场鸟瞰图 综合经济技术指标（1#、2#、3#块地） 宝龙商业地产 19 青岛李沧宝龙广场地块条件 李沧宝龙项目的地块情况沿河的狭长项目地形 项目被道路分割一期酒店式公寓处于地基阶段 宝龙商业地产 20 青岛李沧宝龙广场区域商圈情况 李沧商业步行街距离宝龙项目两公里，目前是李沧的核心商圈 李沧城乡结合部的消费特点步行街承接了区内主要消费 步行街人气旺盛 步行街主要商家 步行街主要商家1步行街主要商家2步行街主要商家3 宝龙商业地产 21 青岛李沧宝龙广场周边环境 项目周边以居民区为住与李沧宝龙隔河的建材家居市场 三角地形和河流 交通条件使商业前景存在 不确定性 宝龙商业地产 22 宝龙李沧项目区位前景分析 李沧宝龙城市广场与历史悠久的“李村大集”连接在一起，建成后将构建李沧区的核心商圈之一。 李沧形成以李村为中心的核心商圈。李村商圈在不足300米的步行街上，汇集着青岛十大商场中的3 家，周围还有 2700多家商户，日均人流量达到了40万。 宝龙项目紧邻李村大集，李村大集距今已有几百年历史，形成繁荣一方、辐射百里的商业规模。主 要消费人群以农民和民工为主，李沧大集是青岛人气最旺、最有特色的商业。 李沧商业有其鲜明的特点，属于典型的城乡经济，交通发达，人口流量大，造成了李沧非常旺的商 业人气，但目前李沧的商业档次还比较低。宝龙城市广场如果商业运营档次适中，将具有良好的开发前 景。 李村大集 宝龙商业地产 23 李沧宝龙城市广场项目分析 2008年11月，宝龙李沧项目奠基。李沧宝龙城市广场建筑面积为35万，总投资额约18亿元。项目 规划有酒店、百货、超市、影院、大型娱乐、步行街、酒店式公寓等，为多业态综合消费区。 序号项目单位指标 1规划用地面积m107150.2 2总建筑面积m352656.1 3地上总建筑面积m278134.5 其中商业（公建）m166790.6 住宅（含物业）m111343.9 4地下总建筑面积m74521.6 5容积率 2.596 6建筑占地m48132.8 7建筑密度 45% 8绿地面积m26940 9绿地率 m25.10% 产业组合 建筑面积 （平方米） 定价 （元/平方米） 销售额估算 （亿元） 商业（公建）166790.630000-40000 按40%销售，单价3万元， 预计销售收入20亿元。 住宅（含物业）111343.99000元10 合计30亿元 李沧宝龙城市广场保守估算 李沧宝龙城市广场建筑规划指标 宝龙商业地产 24 青岛宝龙李沧项目swot分析 竞争劣势(weaknesses) 项目选址，成为项目良好前景的决定 性因素 区域、项目周边良好的商业氛围 项目销售溢价能力高 较低的土地价格 竞争优势(strengths) 潜在机会(opportunities)外部威胁(threats) 城阳项目商业经营的负面影响 河流对项目商业动线的影响 李沧区商业消费环境、消费能力、区 域改善空间较大 项目在区域核心商圈之外，存在“隔 街死”的可能 区域中低消费特点，对自持商业定位 的影响 宝龙商业地产 25 郑州宝龙城市广场项目研究 宝龙商业地产 26 郑州宝龙城市广场项目位于郑东新 区，依托国家级高新技术产业开发 区，集办公、科研、教育、文化、 商业、居住等多种功能为一体的新 型城区。确定主要功能单位为三区 一城一带，即高新技术产业区、高 档次商务中心区、高品质居住区、 高等级大学城和观光旅游带等。 郑东新区远期规划总面积约150平 方公里，起步区规划占地33平方公 里，规划居住人口150万人，相当于 目前郑州市已建成市区的规模。预 计2005一2010年将达到80万人， 2010一2020年将达到150万人。 项目选址符合商业发展的趋势：拥有相当数量的中高收入消费群体；交通便利，停车方便。项目建成后商 圈范围可达郑州200一300公里，直接面对1000万消费群体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万。 郑州宝龙城市广场位于河南省会郑州市区东部，已规划的郑州市第一条轻轨线路“轻轨一号线”将经过 107国道、cbd会展中心、东绕城公路、金水东路等区域。 郑州宝龙城市广场所处区位图 宝龙商业地产 27 郑州宝龙城市广场商圈情况 郑州宝龙城市广场位 于郑州市郑东新区 cbd东北部，距cbd 核心区商务外环路约 600米。项目南侧、 北侧和东北侧均为已 建成入住的中高端住 宅，东侧为一中低端 商业街，东南侧为绿 城集团一待开发地块 ，项目西北侧和西侧 为在建大型住宅和商 住项目。 区域高端居住区经过 建设，大多已居备入 驻条件，未来消费前 景看好。 宝龙商业地产 28 郑州宝龙商圈图示 cbd核心区楼群 cbd核心区商务楼群cbd核心区商务楼群3 宝龙商业地产 29 cbd核心区郑州艺术中心 2 cbd核心区绿地中心项目 （cbd核心区内仍有不少在建和待建的大型 项目） cbd住宅 cbd郑州会展中心 郑州宝龙商圈图示 宝龙商业地产 30 郑州宝龙城市广场项目产品构成 郑州宝龙城市广场位于郑东新区农业东路与九如路交会处西，郑东 新区核心区，总占地面积113,984平方米，总建筑面积247,195平方米 ，容积率为2.2，绿化率15%。包括一家零售购物中心及两栋酒店式公 寓（商住）。 业态建筑面积（平方米）占比 购物中心 194,95178.87% 自持：8835935.74% 销售：10659243.12% 酒店式公寓（销售）15,1976.15% 住宅底商（销售）6,6512.69% 车位（自持）30,39512.30% 合计247,195100.00% 宝龙商业地产 31 酒店式公寓 1f itat（倒闭） 2f 溜冰场 3f 美 食广场 香港万花 楼国际会 所 四季温泉 俱乐部 1f-2f outlets 3f 横店影城 b1 汽车城 大商新玛特 苏宁电器 郑州宝龙城市广场规划图 宝龙商业地产 32 a区康城奥特莱斯主入口（西侧 ） a区康城奥特莱斯东侧入口a区康城奥特莱斯入口 a区康城奥特莱斯主入口（西侧） 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 33 a区康城奥特莱斯首层商铺 (少量品牌店开业） a区康城奥特莱斯外立面a区外立面a区康城奥特莱斯首层商铺2 (一层部分商铺已开品牌折扣店，进驻耐克、阿迪达斯、kappa、哥伦比亚、north face、 converse等国际运动品牌折扣店，商品价格比正品店低20-30%） 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 34 a-b区衔接处 a-b区衔接处 4 a-b区衔接处 3 a-b区衔接处 a区钟塔 郑州宝龙b区 宝龙商业地产 35 酒店式公寓和底商 （40年产权，公寓已售完，外侧底商已售 ，内侧通道商铺将开盘，售价约18000） 酒店式公寓和底商 （北外立面，公寓楼下还有两条通道，通道 两侧也是商铺，右侧为地下停车场出口） 郑州宝龙c区 宝龙商业地产 36 郑州宝龙广场自持与销售情况 在总建筑面积中，128,440平方米为持作销售建筑面积，118,755平方米为持 作租赁建筑面积（包括建筑面积30,395平方米的停车位）。销售面积为52%；商 业自持面积为36%。 郑郑州宝龙龙广场产场产 品构成比例郑郑州宝龙龙广场场自持与销销售比率 宝龙商业地产 37 郑州宝龙广场开发节点 收购土地取得土地使用证取得施工许可证最早竣工开盘时间开业 2005年3月签定土 地协议 2005年10月奠基 （实际开工） 2006年4月2006年6月22日2008年12月 06.9；08.6； 08.11 2009年12月部分开业 。 2010年5月整体开业 。 郑郑州宝龙龙城市广场场开发节发节 点 u2007年12月，宝龙城市广场部分营业，吸引市场注意力三大主题店冠军溜冰 场、itat、宝龙美食广场对外试营业。 u2009年12月18日，郑州康城奥特莱斯购物中心开业。 u2010年1月21日，与大商千盛生活广场和横店电影城的签约进驻。 商业业开业时间业时间 ： 宝龙商业地产 38 u 2005年3月签定土地合同，土地出 让金合共1.259亿元（含税），地上建 筑面积楼面地价581元。 郑郑州宝龙龙土地出让让金情况 总地价 （含税，亿元） 楼面地价 （元/平方米） 支付分期 1.2595812年 郑州市政府关于郑东新区 起步区优惠政策 所使用土地出让金总额在1亿元以上、信用等级 不低于aa级的投资商，可以分期支付土地出让价 款。 首期交纳土地出让价款的30%，在规定的付款期 限过半时，交纳土地出让价款的30%及相应利息， 付款期限截止时结清全部土地款及相应利息，利息 按同期银行贷款利率计算。土地出让金交齐后，发 放土地使用权证。 土地出让金总额在13亿元的，分期付款期限最 长不得超过2年；土地出让金总额在35亿元的， 分期付款期限最长不得超过3年；5亿元以上的，分 期付款期限最长不得超过5年。 对房地产开发商开发销售商品住房的，按其所实 现的营业收入、利润总额分别给予3%的财政补贴。 商业补贴： 2009年初，新区管委会对宝龙按原定 协议进行奖励。在大商新玛特入驻前奖 励宝龙500万元，正式开业后再奖励 500万元。对深圳华森百货、郑州食全 食美餐饮和北京零度阳光体育文化入住 ，按协议奖励宝龙250万元。 郑州宝龙广场的土地成本与政府优惠 宝龙商业地产 39 郑州宝龙广场项目资金链 宝龙商业地产 40 郑州宝龙广场销售收入 u 据郑州房管局数据，在12.8万平方米持作销售建筑面积中，截止到2010年4月 20日，已完成销售10.04平方米，均价11954.6元，共销售收入约12.09亿元。 u 项目销售基本完成，实际访问情况显示，购物中心销售基本截止，住宅销售 完结，剩余部分住宅底商。 郑州宝龙广场销售统计 总面积（m2）未售总面积（m2） 已售总面积（m2 ） 已售均价 (元/m2) 已售总价 （元） 21787311695210092111981.391,209,173,860 郑州宝龙城市广场销售统计资料 （平方米） 物业类型总面积未售面积已售面积 商业20224.88117467.2384756.05 酒店式公寓15231173.4115057.6 总计217455.88117640.6499813.65 附：负一层23249.26；负一层均未售 宝龙商业地产 41 郑州宝龙广场销售回款情况 郑州宝龙广场价格情况（元/平方米） 自开盘到现在已售房屋均价：11981.39 近30天房屋销售均价：16784.67 楼盘销售最高价：25000 开盘价格 ： 商业12000 酒店式公寓5500 郑州宝龙城市广场均价走势图 截止到2010年4月20日，实际销售收入约12.09亿元。 加上待销售面积，销售总回款额预计在15.9亿元 宝龙商业地产 42 开发总投资：10.5亿元 至09年销售合计：10.3亿元 郑州宝龙城市广场资金平衡情况 开发节点： 3月拿地 10月奠基 12月部分开业 6月、11月开盘 12月竣工 12月部分开业 地价0.63亿元 地价0.63亿元 成本支出 ： 0.705亿元3.3亿元4.3亿元2.9亿元 2005年2006年2009年2008年2007年 4月获得土地使用证 6月施工许可证 9月开盘 销售1.06亿元 贷款1.8亿元 自有资金0.87亿元 销售4.07亿元 自有资金1.42亿元 销售 3.6亿元 销售3.3亿元 政府奖励0.1亿元 自有资金 0.7亿元 至10年4月销售合计：12亿 (可售收入15.9亿元) 5月整体开业 2010年 4月销售 3.8亿元 租金：1千5百万 元 宝龙商业地产 43 b区节点性中庭及小型景观 池观光电梯为上海三菱 b区室内商业街，迅达扶梯 b区商业街 b区内节点性中庭 郑州宝龙b区 地面基本为瓷砖+少量石材，墙面（包括立柱底部）均为涂料 宝龙商业地产 44 郑州宝龙a区（建筑标准） 建标较低，施工较粗糙，耐久性不佳 宝龙商业地产 45 康城奥特莱斯中庭观光电梯 （上海三菱） 康城奥特莱斯扶梯设置 电梯前的台阶显示其建筑设计缺陷 康城奥特莱斯楼梯口 康城奥特莱斯楼梯 郑州宝龙a区（建筑标准） 宝龙商业地产 46 郑州市商圈布局 l郑州商贸发达，是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一。拥有一 大批高档次、多功能的大型商贸设 施和辐射全国的商品集散市场，年 成交额超亿元的就有30多家。 l核心商圈二七商圈的商业功能还 在不断加强，郑州市在营主要百货 商场营业面积约40万平方米，有近 一半分布于二七商圈，其它区域商 圈无法对它形成威胁。 l目前在营百货中，金博大和丹尼 斯凭借良好购物环境、丰富的业态 取得较好的经营业绩，其它百货商 场目前无法和这两家抗衡。 l郑州市区商业地产价格基本呈现东部高，西部低的格局。郑州市西部城区主要为原有国营大厂及工矿企 业，企业大面积占地、环境恶化及经济的不景气，导致郑州市西部城区商业地产项目无论在楼盘售价及开 发品质上，均远远落后于城市东部区域。 宝龙商业地产 47 郑州宝龙广场各楼层示意图 b11f 2f3f 宝龙商业地产 48 郑州宝龙广场消费群界定 综合项目市场条件，宝龙地产对郑州项目的消费群定位情况如下： 1、大型超市：龙湖南区居民及cbd居民占70%、郑州其它区域居民占30%。 2、电影城：龙湖南区居民及cbd居民占50%、郑州其它区域居民占30%、郑州 高校的学生占20%。 3、餐饮：高档餐饮以公务消费、商务消费为主，占90%；家庭消费占10%； 中档餐饮以家庭消费为主，占60%；商务消费占40%。 4、百货：郑东新区居民占40%、郑州其它区域居民占50%、郑州周边县市居民 占10%。 5、酒店式公寓：cbd上班族占50%、娱乐场所工作人员占30%、公司购买或租 用占20%。 6、迪厅：郑州本地青年人占60%、郑州高校的学生占40%。 7、休闲中心：公务消费及商务消费占60%、家庭消费占40%。 8、店面：类似于百货。 宝龙商业地产 49 郑州宝龙广场当前租金收入情况 投资物业 每月市场租金范围 （每月人民币元平方米） 平均每月市场租金 （每月人民币元平方米） 郑州新区5614098 租户物业用途 物业面积 （平方米） 年期 应付年度租金 （百万元） 每月租金 （元平方米） 郑州餐饮美食广场4,091.2981.632 郑州奥特莱斯销售店21,023.18158.3833 郑州宝龙广场已出租商业建筑面积在43000平方米，预测2009年租 金收入接近1500万元。 郑州宝龙城市广场主要租户租金水平 郑州宝龙城市广场主要租户租金水平 注：主力租户为宝龙集团自营产业 项目孵化期自开业阶段预计接近5年，满租后租金收入近2亿元 宝龙商业地产 50 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 51 康城奥特莱斯主入口 左侧品牌店 康城奥特莱斯次入口 店面 康城奥特莱斯 中庭周边商铺 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 52 康城奥特莱斯品牌店1 康城奥特莱斯品牌店4康城奥特莱斯品牌店3 康城奥特莱斯品牌店2 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 53 康城奥特莱斯集中经营部分 （周一下午基本没有顾客） 郑州宝龙a区 宝龙商业地产 54 郑州宝龙a区 康城奥特莱斯室内商业街2层 宝龙商业地产 55 郑州宝龙b区 b区主力店除溜冰场和美食广场外，其他持有部分主要入驻大商集团旗下的业态，目前宣称苏宁电器已签约 b区东北侧主入口 （2007年12月主力店之一itat开业，itat破产后空置，目前大商超市准备入驻） 宝龙商业地产 56 a区万花楼国际会所 a区温泉俱乐部 郑州宝龙a区 冠军溜冰场 位于b区东侧二层中心 位置，挑高至三层屋顶 。冰场内无顾客 宝龙商业地产 57 郑州宝龙广场项目盈利测算 静态投资回收期(包括建设期)61个月 动态投资回收期67个月 净现值（行业平均净资产收益率10%贴现 ） 67193万元 股权价值（项目初期05年）30731万元 税后净利率(06-